Usted disfrute de su propiedad,
deje que nosotros cuidemos de ella.


24.4.14

CONSEJOS PARA NO SER ESTAFADO EN LA COMPRA DE UN DEPARTAMENTO

Adquirir una propiedad es sin duda una de las mejores inversiones. Por ello es necesario seguir algunas recomendaciones.

Promotoras fantasmas, inmobiliarias que no cumplen los plazos y constructoras sin licencia. El tema no es sencillo, asumir una deuda a largo plazo supone más de un riesgo.
Por ello, es indispensable tomar en cuenta algunos consejos antes de hacer entrega de una cuota inicial y concretar la compra de nuestro inmueble. Para César Arbe Saldaña, abogado especialista en temas inmobiliarios, la clave está en realizar una serie de averiguaciones respecto a la promotora. Todo ello a fin de disminuir el riesgo.

AVERIGUACIONES

1. ESTADO DEL INMUEBLE
Lo primero es verificar el estado del inmueble o terreno. Acudir a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) y confirmar que la persona que está construyendo tenga el derecho de vender el departamento. Ver si el promotor aparece como propietario y qué gravamen o compromisos vigentes (hipotecas, derecho de usufructo e embargos judiciales o administrativos) existen.
“El trámite es muy fácil. Por un pequeño pago puedes hace una búsqueda de propiedad y pedir la ficha registral del inmueble. Previamente solicitamos una copia de este documento a la inmobiliaria y corroboramos que sean iguales”

2. PATROCINIO DE UN BANCO
Que una promotora cuente con el respaldo del banco, ciertamente nos brinda una mayor confianza. Eso indica que el proyecto es financiado por una entidad bancaria, que previamente ha hecho también una evaluación a la empresa.
“Debemos acercarnos al banco y confirmar que la empresa efectivamente trabaja con la entidad y que los letreros que aparecen en la caseta de ventas son ciertos. Es importante saber que el banco acostumbra trabajar con esta promotora, que ya han avalado proyecto anteriores y que no se han registrado problemas”.

3. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
Las promotoras presentan un anteproyecto a la municipalidad, que luego realiza unas observaciones. Tras ello se presenta el proyecto final, avalado y certificado por el municipio distrital.
“Una vez aprobado el proyecto con todas las recomendaciones técnicas realizadas por la gerencia de desarrollo urbano se emite la licencia de construcción. Es necesario que pidamos una copia a la promotora y luego de ello ir a la municipalidad y confirmar que el documento sea verdadero”.

4. PAGO POR PARTES
Para el abogado, una buena forma de proteger nuestro dinero es entregar adelantos por partes, sobre todo si se trata de un bien futuro o en planos. Ello nos asegura que si en algún momento se presenta algún inconveniente o retraso, nuestra pérdida no sea mayor.
Hay que comprender que toda inversión supone un riesgo y está en nosotros hacer que ese rango sea menor. “Una vez que estamos seguros de comprar una propiedad, separamos el departamento con un monto mínimo y conforme se vayan realizando los avances, ir pagando la inicial”.
No es recomendable dar toda la inicial o un pago total del departamento. Si no vemos avances es mejor no continuar con los pagos. “Hay que recordar que hay mucha oferta en el mercado y si el proyecto no nos da la seguridad que requerimos es mejor buscar otra propiedad”.
Como compradores estamos en total derecho de elegir libremente nuestro departamento, plantear nuestras condiciones y llegar a un acuerdo con la promotora. Si este no se da en la medida que esperamos, podemos optar por otra propiedad.

5. ASESORARNOS CON UN EXPERTO
No todos tenemos los conocimientos de un abogado, ni somos expertos en temas legales. Por ello es recomendables que algún especialista nos asesore en estos avatares, que le eche un ojo al contrato y aclare las dudas que podamos tener.
“Es lo recomendable pues muchas veces existen cláusulas que podrían comprometernos o quitarnos la opción a reclamos ante una eventualidad”.

6. MINUTA
No hay que tenerle miedo a firmar la minuta de compraventa. Si hemos realizado todos los pasos anteriores, este no supondrá un mayor riesgo. En este punto es necesario que verifiquemos las medidas del departamento, el estacionamiento y que las áreas comunes estén debidamente detalladas.
“Los montos y plazos de pago a la promotora deben de estar claros. Las condiciones deben ser revisadas cuidadosamente y la distribución del departamento definida claramente”.

7. ENTREGA Y REVISIÓN
Una vez entregado el departamento es necesario verificar al milímetro que todas las cosas ofrecidas se hayan cumplido. El abogado indica que las mayores insatisfacciones tienen que ver con los acabados.
“Si la empresa ofrece una determinada marca en la memoria de los acabados, se debe brindar esa marca. Nosotros estamos en total derecho de exigir el cumplimiento de estas cosas”.

8. INDEPENDIZACIÓN
La promotora está comprometida a realizar la Declaratoria de Fábrica, Reglamento Interno de Propiedad horizontal e Independización de cada una de las unidades inmobiliarias que conforman el edificio, una vez que se haya terminado con su construcción, así como también a la suscripción de la respectiva escritura pública de compraventa.
La obligación de saneamiento legal de la promotora llega hasta la independización del inmueble y el levantamiento de la hipoteca (si la hubiera). La inscripción de la propiedad a nombre del cliente, correrá por cuenta del comprador.

Como vemos, adquirir una propiedad es sin duda una de las mejores inversiones que una persona puede hacer. Ello implica en muchos algunos casos un endeudamiento a futuro. Por ello, cualquier medida de seguridad y verificación que puedas tomar nunca estará de más.


FUENTE: MARTÍN ACOSTA GONZÁLEZ @martiacosta. Redactor de Sociedad. EL COMERCIO. Jueves 6 de febrero del 2014

23.4.14

NO MÁS INQUILINOS MOROSOS CON REGISTRO ESPECIAL DE ARRENDATARIOS
PROMULGACIÓN DE NUEVA LEY, LA PRÓXIMA SEMANA
El proyecto de Ley que crea el Registro Especial de Arrendatarios Morosos (Ley Nº 1106/2001), el cual generará una “lista negra” de inquilinos morosos y que permite el rápido desalojo de los mismos será promulgada la próxima semana por el Poder Ejecutivo, confirmó el impulsor de la Norma, el congresista Mariano Portugal.
Según el parlamentario, es casi un hecho que la norma vea la luz en el plazo señalado, pues indicó que desde un principio, esta iniciativa ha recibido el apoyo mayoritario de sus colegas. Recordó que esta ley implicará que los nuevos contratos de contrato tengan una cláusula de Allanamiento, soporte legal con el Poder Judicial podrá ejecutar desalojos en 15 días.
Agregó que está nueva norma hará que la identidad de los inquilinos morosos sea registrada en una base de datos gratuita, a fin de que futuros caseros sepan a quien arrendarán su predio. Esta ley también genera que los procesos legales que permitan el desalojo demoren menos tiempo del que toma actualmente con la aplicación del Código Civil, con los arbitrajes y conciliaciones. 
ANTE NOTARIO:
Portugal reveló además que desde la puesta en vigencia de la ley, los contratos de alquiler deberán ser legalizados ante un notario o , en su defecto, ante un juez de paz a fin de que los arrendatarios cuenten con respaldo sólido para iniciar los desalojos. Precisó sin embargo que esta medida no es obligatoria y muchos arrendatarios, por su propia irresponsabilidad, quedarían desamparados.

Fuente: Roger Chuquín. Diario Exitosa. Martes 22 de Abril del 2014

20.4.14

Proyecto de Ley Nº 2622 - Carlos Bruce

El pasado 5 de setiembre, el congresista Carlos Bruce presentó ante la Comisión de Vivienda del Congreso el proyecto de ley que regula la administración inmobiliaria (Ley N° 2622). Esta propuesta busca que las empresas administradoras de inmuebles tengan alguna facultad coactiva hacia las personas que no paguen las cuotas del mantenimiento de sus viviendas, y así puedan cobrar las deudas. "Van a tener facultades para que puedan iniciar acciones contra estas personas, inclusive capacidad de recurrir a embargos si fuera necesario. Los vecinos puntuales no tienen por qué sufrir las consecuencias de los que no pagan sus deudas a tiempo".
El proyecto de ley también  contempla que estas empresas cuenten con personal para distintas situaciones cotidianas, como los carpinteros, electricistas y gasfiteros.

Lo que dice el proyecto que regula la administración inmobiliaria:

El proyecto de Ley N° 2622, que regula la administración inmobiliaria, busca alcanzar una mejor convivencia habitacional y comercial, promoviendo una eficiente administración y adecuado mantenimiento de la propiedad inmobiliaria.


De acuerdo al documento, la propuesta tiene como fin mantener o elevar su valor en el mercado, aprovechando los recursos humanos como materiales y lograr el óptimo uso de los ingresos para gastos comunes.

Infórmate más Aquí:

¿Vigencia de Poder en el Registro de Predios?

A la fecha, dado el gran incremento de edificaciones en las que se comparten áreas comunes y áreas de propiedad exclusiva, llama la atención la posibilidad de la emisión de algún certificado mediante el cual se publicite si determinada persona cuenta con facultades vigentes a efectos de proceder a la representación de lo que la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, denomina Junta de Propietarios. Si ello fuera factible, el certificado a expedir estaría a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP y propiamente estaría a cargo del Registro de Predios.

De acuerdo al artículo Art. 47° de la Ley 27157, la Junta de Propietarios está compuesta por todos los propietarios de las unidades independizadas o secciones exclusivas y tiene la representación conjunta de éstos; sin embargo, dicha organización de personas no logra constituirse como una persona jurídica ya que si lo fuere, la Junta de Propietarios como organismo autónomo de las personas que la componen, contaría con patrimonio propio, entre otros aspectos no menos relevantes. Si obedeciéramos a ello, los propietarios de las unidades independizadas o exclusivas no serían propietarios pro indivisos de las áreas comunes, tendrían que renunciar a su dominio con respecto a las áreas comunes o en copropiedad para crear un ente distinto e independiente a ellos.

Consideremos además, que en casos de transferencias de propiedad de unidades independizadas o secciones exclusivas, los propietarios que transfieren dejan de ser parte de la Junta de Propietarios entrando a conformarla el nuevo adquiriente propietario. Ello a merced de que conforme a los dispositivos legales que regulan el tema, la Junta de Propietarios está conformada exclusivamente por los propietarios.

Habiendo señalado líneas arriba que la Junta de Propietarios no es una persona jurídica, se justifica su inscripción en el Registro de Predios, consideración que se tomó en cuenta en el Art. 87° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, al indicar que la Junta de Propietarios, el Presidente y en su caso la Junta Directiva, se deben inscribir en la partida matriz del predio que se independiza y se sujeta a alguno de los regímenes contemplados en la Ley 27157.

Como podemos observar, es viable la inscripción tanto del Presidente como de la Junta Directiva de una Junta de Propietarios, pese a que ésta no es una persona jurídica, al no contar con patrimonio ni interés propio, distinto al de sus miembros.

Dado ello, entonces ¿es posible la expedición de algún certificado en el cual se señale la vigencia de poder del Presidente o de la Junta Directiva de una Junta de Propietarios? Para responder esta pregunta es necesario considerar que en el Registro de Predios no son actos inscribibles los poderes que se otorguen al Presidente o de la Junta Directiva, cuando se pretende acceder al Registro con posterioridad a la inscripción del reglamento interno correspondiente, que contemple las facultades de la administración.

Esto es, si se deseara ampliar las facultades del Presidente de la Junta por ejemplo, previamente deberá inscribirse la modificación del reglamento interno y de las partes pertinentes que regulan dicho tema. Sin embargo, si el reglamento interno ya se encuentra inscrito, no será posible generar un asiento registral solo para inscribir una facultad especial y hasta temporal que se le encargue al Presidente de la Junta de Propietarios (poder).

Sin embargo, no debemos perder de vista que sería factible la expedición de un Certificado de Vigencia del Presidente o de la Directiva, para lo cual al proceder a su inscripción, el Registrador debe publicitar claramente la fecha de inicio y fin de sus funciones, siendo un requisito del acta que por lo menos conste la fecha de inicio y en aplicación de lo dispuesto por el Art. 183° del Código Civil, se procederá a la indicación de la fecha en la cual culmina la designación.

Si ello fuera así, bastaría la copia literal del asiento pertinente para poder conocer el período dentro del cual puede ejercer la representación de la Junta válidamente. Sin embargo, se debe tener en cuenta que las facultades de los representantes de la Junta de Propietarios, no se inscriben por lo cual para enterarnos de éstas se debe acudir necesariamente al título archivado en donde conste el reglamento interno.

En ese sentido a la fecha no existe certificado alguno de vigencia de poder expedido respecto al Presidente o Junta Directiva de una Junta de Propietarios, de existir tendría que modificarse el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para que los apoderamientos resulten inscribibles en ese Registro.

Es posible que dada la gran demanda de edificaciones reguladas por la Ley 27157, a futuro se piense en un Certificado a naturaleza parecida ya que debemos considerar que a la fecha existe la posibilidad de la venta de zonas comunes previa desafectación, en la cual la Junta de Propietarios, previo acuerdo desafecta la zona común para transferirla. En este caso se debe considerar que la transmisión de propiedad de efectuará mediante escritura pública, salvo algunas excepciones, en la cual se puede insertar el acta correspondiente para acreditar la facultad de la cual esté investido la persona que otorgará la escritura en representación de la Junta de Propietarios ¿Acaso no tendría mayor seguridad la inscripción de dicha facultad acompañada de un certificado en el cual se de fe de la vigencia de ella? ¿No tendría el Registrador que verifica la transferencia, menor complejidad, al estar inscrita la facultad?

(*) Gina Córdova Candela
Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Asistente Registral y Ex Responsable de la Oficina Receptora San Luis de la Z.R.N°IX-Sede Lima.