Usted disfrute de su propiedad,
deje que nosotros cuidemos de ella.


20.4.14

Proyecto de Ley Nº 2622 - Carlos Bruce

El pasado 5 de setiembre, el congresista Carlos Bruce presentó ante la Comisión de Vivienda del Congreso el proyecto de ley que regula la administración inmobiliaria (Ley N° 2622). Esta propuesta busca que las empresas administradoras de inmuebles tengan alguna facultad coactiva hacia las personas que no paguen las cuotas del mantenimiento de sus viviendas, y así puedan cobrar las deudas. "Van a tener facultades para que puedan iniciar acciones contra estas personas, inclusive capacidad de recurrir a embargos si fuera necesario. Los vecinos puntuales no tienen por qué sufrir las consecuencias de los que no pagan sus deudas a tiempo".
El proyecto de ley también  contempla que estas empresas cuenten con personal para distintas situaciones cotidianas, como los carpinteros, electricistas y gasfiteros.

Lo que dice el proyecto que regula la administración inmobiliaria:

El proyecto de Ley N° 2622, que regula la administración inmobiliaria, busca alcanzar una mejor convivencia habitacional y comercial, promoviendo una eficiente administración y adecuado mantenimiento de la propiedad inmobiliaria.


De acuerdo al documento, la propuesta tiene como fin mantener o elevar su valor en el mercado, aprovechando los recursos humanos como materiales y lograr el óptimo uso de los ingresos para gastos comunes.

Infórmate más Aquí:

¿Vigencia de Poder en el Registro de Predios?

A la fecha, dado el gran incremento de edificaciones en las que se comparten áreas comunes y áreas de propiedad exclusiva, llama la atención la posibilidad de la emisión de algún certificado mediante el cual se publicite si determinada persona cuenta con facultades vigentes a efectos de proceder a la representación de lo que la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, denomina Junta de Propietarios. Si ello fuera factible, el certificado a expedir estaría a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP y propiamente estaría a cargo del Registro de Predios.

De acuerdo al artículo Art. 47° de la Ley 27157, la Junta de Propietarios está compuesta por todos los propietarios de las unidades independizadas o secciones exclusivas y tiene la representación conjunta de éstos; sin embargo, dicha organización de personas no logra constituirse como una persona jurídica ya que si lo fuere, la Junta de Propietarios como organismo autónomo de las personas que la componen, contaría con patrimonio propio, entre otros aspectos no menos relevantes. Si obedeciéramos a ello, los propietarios de las unidades independizadas o exclusivas no serían propietarios pro indivisos de las áreas comunes, tendrían que renunciar a su dominio con respecto a las áreas comunes o en copropiedad para crear un ente distinto e independiente a ellos.

Consideremos además, que en casos de transferencias de propiedad de unidades independizadas o secciones exclusivas, los propietarios que transfieren dejan de ser parte de la Junta de Propietarios entrando a conformarla el nuevo adquiriente propietario. Ello a merced de que conforme a los dispositivos legales que regulan el tema, la Junta de Propietarios está conformada exclusivamente por los propietarios.

Habiendo señalado líneas arriba que la Junta de Propietarios no es una persona jurídica, se justifica su inscripción en el Registro de Predios, consideración que se tomó en cuenta en el Art. 87° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, al indicar que la Junta de Propietarios, el Presidente y en su caso la Junta Directiva, se deben inscribir en la partida matriz del predio que se independiza y se sujeta a alguno de los regímenes contemplados en la Ley 27157.

Como podemos observar, es viable la inscripción tanto del Presidente como de la Junta Directiva de una Junta de Propietarios, pese a que ésta no es una persona jurídica, al no contar con patrimonio ni interés propio, distinto al de sus miembros.

Dado ello, entonces ¿es posible la expedición de algún certificado en el cual se señale la vigencia de poder del Presidente o de la Junta Directiva de una Junta de Propietarios? Para responder esta pregunta es necesario considerar que en el Registro de Predios no son actos inscribibles los poderes que se otorguen al Presidente o de la Junta Directiva, cuando se pretende acceder al Registro con posterioridad a la inscripción del reglamento interno correspondiente, que contemple las facultades de la administración.

Esto es, si se deseara ampliar las facultades del Presidente de la Junta por ejemplo, previamente deberá inscribirse la modificación del reglamento interno y de las partes pertinentes que regulan dicho tema. Sin embargo, si el reglamento interno ya se encuentra inscrito, no será posible generar un asiento registral solo para inscribir una facultad especial y hasta temporal que se le encargue al Presidente de la Junta de Propietarios (poder).

Sin embargo, no debemos perder de vista que sería factible la expedición de un Certificado de Vigencia del Presidente o de la Directiva, para lo cual al proceder a su inscripción, el Registrador debe publicitar claramente la fecha de inicio y fin de sus funciones, siendo un requisito del acta que por lo menos conste la fecha de inicio y en aplicación de lo dispuesto por el Art. 183° del Código Civil, se procederá a la indicación de la fecha en la cual culmina la designación.

Si ello fuera así, bastaría la copia literal del asiento pertinente para poder conocer el período dentro del cual puede ejercer la representación de la Junta válidamente. Sin embargo, se debe tener en cuenta que las facultades de los representantes de la Junta de Propietarios, no se inscriben por lo cual para enterarnos de éstas se debe acudir necesariamente al título archivado en donde conste el reglamento interno.

En ese sentido a la fecha no existe certificado alguno de vigencia de poder expedido respecto al Presidente o Junta Directiva de una Junta de Propietarios, de existir tendría que modificarse el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para que los apoderamientos resulten inscribibles en ese Registro.

Es posible que dada la gran demanda de edificaciones reguladas por la Ley 27157, a futuro se piense en un Certificado a naturaleza parecida ya que debemos considerar que a la fecha existe la posibilidad de la venta de zonas comunes previa desafectación, en la cual la Junta de Propietarios, previo acuerdo desafecta la zona común para transferirla. En este caso se debe considerar que la transmisión de propiedad de efectuará mediante escritura pública, salvo algunas excepciones, en la cual se puede insertar el acta correspondiente para acreditar la facultad de la cual esté investido la persona que otorgará la escritura en representación de la Junta de Propietarios ¿Acaso no tendría mayor seguridad la inscripción de dicha facultad acompañada de un certificado en el cual se de fe de la vigencia de ella? ¿No tendría el Registrador que verifica la transferencia, menor complejidad, al estar inscrita la facultad?

(*) Gina Córdova Candela
Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Asistente Registral y Ex Responsable de la Oficina Receptora San Luis de la Z.R.N°IX-Sede Lima.

15.4.14

MANTENIMIENTO DE BOMBAS PARA AGUA Y TABLEROS ELÉCTRICOS

Es recomendable realizar el servicio de mantenimiento a las bombas de agua (periféricas, centrifugas, de presión constante, sumergibles y tanques hidroneumáticos), así como también a los tableros eléctricos de edificios y condominios, con la finalidad de garantizar un abastecimiento constante e ininterrumpido de agua potable para consumo humano.

¿Qué ventajas tiene el mantenimiento?
Entre las principales ventajas del mantenimiento, podemos mencionar las siguientes:
  • Mejor conservación de los equipos.
  • Aumento de la calidad y de la productividad.
  • Disminución de paralizaciones imprevistas.
  • Disminución de reparaciones.
  • Reducción de costos e
  • Incremento de la vida útil de sus equipos.
El mantenimiento preventivo y/o correctivo varía según el estado en el que se encuentren las bombas del cliente.

El mantenimiento comprende lo siguiente:
  • Desmontaje de las bombas.
  • Cambio de rodamientos.
  • Cambio de sellos mecánicos.
  • Limpieza del impelente y la tapa.
  • Bocinado de impulsor.
  • Cambio del aceite refrigerante.
  • Rebobinado del motor y barnizado.
  • Cambio de retenes.
  • Bocinado del eje para los rodamientos.
  • Pintado de la bomba.
  • Montaje de cada una de las bombas.
 PROCEDIMIENTO DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO DE TABLEROS ELÉCTRICOS
  1. Se observa que no se presenten daños visibles o piezas flojas o sueltas.
  2. Se retirar el polvo asentado sopleteando ligeramente o con ayuda de una aspiradora o una brocha.
  3. Se ajusta todos los terminales, poniendo atención a cada componente que se esté ajustando para detectar si este presenta señal de recalentamiento.
  4. Se verifica que los conductores de tierra estén bien ajustados y que además tengan continuidad eléctrica con la estructura del tablero.
  5. Se realiza la limpieza del gabinete con solvente dieléctrico para retirar polvo o rastros de humo.
  6. Se realiza la Limpieza de las entradas naturales de ventilación (si es que las hay).
  7. En caso de ventilación forzada, se verifica que los ventiladores giren libremente.
  8. Se procede a energizar el tablero y se pone en funcionamiento la máquina en condiciones normales.
  9.  Se mide la corriente que circula por los elementos que presentaban rastros de calentamiento para determinar si requieren ser cambiados por encontrarse fuera de rango.

    Fuente: SANISEG


12.4.14

INSCRIPCIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS

Dado el auge inmobiliario en nuestro país y considerando que nuestras ciudades vienen creciendo no sólo hacia los lados sino hacia arriba, resulta necesario tener en cuenta que cuando adquirimos un departamento, un local comercial o cualquier otro predio que forme parte de la estructura de otro, en el cual se compartan zonas y/o servicios comunes, indirectamente y sin que nuestra voluntad en muchos casos sea manifiesta, pasamos a formar parte de una Junta de Propietarios junto con todos los demás.

Por tal razón resulta conveniente tener en cuenta que la Junta de Propietarios se encuentra regulada en Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, su Reglamento aprobado por el D.S. Nº 008-2000-MTC, el Texto Único Ordenado del Reglamento aprobado por el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución N°097-2013-SUNARP-SN, para cuando se proceda a su inscripción.

Cabe tener en cuenta que conforme a lo previsto por el Art. 47° de la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, la Junta de Propietarios está compuesta por todos los propietarios de las unidades independizadas o secciones exclusivas y tiene la representación conjunta de éstos. Con lo cual, mal hacemos si pensamos que la Junta de Propietarios sólo está integrada por los pocos miembros que puedan tener el manejo administrativo o económico de ésta.

La Junta de Propietarios no es una persona jurídica, ya que no goza de autonomía propia distinta a la de los miembros que la componen. Es por ello que el legislador ha creído conveniente que su inscripción se realice en la partida del predio y se sujete a alguno de los regímenes previstos por en la Ley 27157, esto es, al régimen de independización y copropiedad o al régimen de secciones exclusivas y propiedad común. Asimismo, conforme alArt.145° del D.S.N°035-2006-VIVIENDA, este peculiar ente, se constituye plenamente en el momento en que se otorga el reglamento interno del predio sometido a alguno de los regímenes señalados.

En efecto, el Art. 87° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, señala que resulta inscribible en la partida matriz del predio, la constitución de la Junta de Propietarios, la designación del Presidente y/o la Junta Directiva. En tal sentido, también hay que considerar que la inscripción del Presidente de la Junta de Propietarios o de su Junta Directiva, es también amparable solo en el Registro de Predios.

Como señalara al inicio, al adquirir un predio que se encuentre dentro del régimen de independización y copropiedad o de unidades exclusivas y propiedad común, pasaremos a formar parte de una Junta de Propietarios y tendremos que sujetarnos a las disposiciones de ésta si sus acuerdos son efectuados respetando el reglamento interno correspondiente y los dispositivos que la regulan.

Sin perjuicio de lo indicado, se reconoce además la facultad de renunciar a la Junta de Propietarios. Sin embargo la renuncia no liberará al renunciante, de las obligaciones comunes, ni del cumplimiento de los acuerdos aprobados por la Junta de Propietarios, en aplicación del Art. 151° del Texto Único Ordena de la Ley 27157, aprobado por D.S.N°035-2006-VIVIENDA.

Finalmente, se debe considerar que la regulación de las Juntas de Propietarios se aplican tanto al régimen de independización y copropiedad, como al régimen de propiedad exclusiva; pese a la falta de claridad de las normas que regulan al respecto (Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, su Reglamento aprobado por el D.S.Nº008-2000-MTC y el Texto Único Ordenado aprobado por el D.S.N°035-2006-VIVIENDA) encontramos que esta falta de claridad se encuentra despejada con la aprobación de los reglamentos internos modelos aprobados por Resolución Viceministerial Nº 004-2000-MTC-15.04, en los cuales se aprecia la regulación y voluntad del legislador de reconocer la constitución de la Junta de Propietarios, tanto para el régimen de independización y copropiedad, así como para el régimen de secciones exclusivas y propiedad común.

Gina Córdova Candela
Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Asistente Registral y Ex Responsable de la Oficina Receptora San Luis de la Z.R. N° IX-Sede Lima. FUENTE: TABULA – Revista Especializada en Derecho Registral y Notarial, 17 de Noviembre.