Usted disfrute de su propiedad,

deje que nosotros cuidemos de ella.

Av. Dos de Mayo 506. Ofic 201. Miraflores.

Central: 206 4268. RPM # 988 523704 RPC 940 151 501

8.7.14

USO DE BANDERA EN EDIFICIOS

BASE LEGAL:

  • Constitución Política del Perú de 1993: Establece en el segundo párrafo del artículo Nº 49 que los Símbolos Nacionales son: La Bandera con los colores rojo, blanco y rojo, el Escudo y el Himno Nacional.

22.6.14

NUESTROS SERVICIOS

¿CUALES SON NUESTRAS TAREAS 
COMO ADMINISTRADORA?

Control Supervisión al personal asignado en la propiedad (recepción, seguridad, mantenimiento, servicios extraordinarios). El personal de Supervisión hace visitas constantes a los edificios, para vigilar el cumplimiento de las normas y determinar el buen funcionamiento de todos los equipos. Cobro de cuotas por mantenimiento de servicios comunes. Inventarios periódicos de muebles y objetos.

Seguridad Procedimientos específicos de Seguridad. Controles de acceso peatonal y vehicular, monitoreos, registros, (Visitas, mensajería y cuaderno de ocurrencias al día). Planes de emergencia. Contacto con INDECI, Policía Nacional, alarmas, iluminación general, extintores, grifos contra incendios, etc. El personal calificado se encuentra debidamente capacitado en seguridad y manejo de emergencias.

Gastos Comunes Nos encargamos de una ordenada y efectiva cobranza, lo mismo que nos permite garantizar el cobro regular de las cuotas de Sedapal, Edelnor o Luz del Sur, cuotas ordinarias y extraordinarias de mantenimiento. Evitamos posibles retrasos o en defecto el envío de las notificaciones notariales correspondientes, que forman parte del procedimiento legal de cobranza.

En cuanto al Personal. Seleccionamos y contratamos a personal calificado. El personal asistirá a su centro de trabajo correctamente uniformado. La empresa se encuentra acogida a la Ley Mype de modo tal que el personal contará con sus beneficios de ley y 15 días de vacaciones al año, todo de acuerdo a Ley.

Los Proveedores. Cotizaciones periódicas de servicios. Supervisión y pago a lo proveedores de los servicios, por medio de presupuestos previamente aprobados por la Junta de Propietarios.

Mantenimiento de sus Equipos. Programación de mantenimientos preventivos y correctivos de los equipos e instalaciones del edificio: ascensores, bombas de agua, tableros de control, cisterna, cerco eléctrico, circuito cerrado, intercomunicadores, puertas eléctricos, etc. Servicios de gasfitería, electricidad, pintura, jardinería, etc.

Informes Económicos de sus Ingresos y Egresos. Rol anual de actividades, Acta de junta de propietarios, Balance general, Gastos Generales, Estado de Cuentas Bancarias, Registro de Gastos y Pagos, Informes Económicos mensuales individuales. Rol anual de actividades, Acta de junta de propietarios, Balance general, Gastos Generales, Estado de Cuentas Bancarias, Registro de Gastos y Pagos, Informes Económicos mensuales individuales. Balance Mensual (Egresos, Ingresos, Conciliación Bancaria, Estado de Resultados) Presupuestos Gastos.

ASESORIA CONTABLE

1. Presupuesto de gastos mensuales   Elaboramos el Presupuesto de Gastos mensuales del edificio, en base a la información histórica del mismo y a nuestra experiencia en el mercado, buscando siempre minimizar los gastos y maximizar los beneficios, este presupuesto se presenta a la Junta Directiva para su aprobación.

2. Cuota de Mantenimiento.  Se calcula prorrateando el total del presupuesto mensual del edificio, aprobado por la Junta Directiva entre los porcentajes de propiedad que tenga cada propietario, estos porcentajes de propiedad están señalados en el Reglamento Interno del Edificio.

3. Pago de Servicios   Puntualmente se realizan los pagos de todos los servicios recibidos por el edificio, como Sedapal, Luz del Sur ó Edelnor, Ascensores, etc., evitando el pago por los intereses y moras.

4. Cuentas por cobrar   El cobro de las cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias se realiza por adelantado, es decir, a principios del mes y el dinero recaudado es depositado en el Banco en una cuenta corriente designada al Edificio.

5. Balances de Ingresos y Egresos   A fin de cada mes se elabora un Balance de Ingresos y Egresos, el cual será entregado a todos los propietarios del Edificio o Condominio, detallándoles los gastos que se han realizado durante el mes, quedando en los archivos, todos los recibos, facturas y documentos que lo sustentan; listos para ser presentados en el momento que sean solicitados.

ASESORIA LEGAL

HM Servicios Integrales cuenta con un área legal especializada para asesorarlo en: la elaboración y aprobación del Manual de Convivencia, Convocatorias a Asambleas Ordinarias y Extraordinarias, Elección y Nombramiento de Juntas Directivas, Elaboración de Actas de Asambleas, Constitución de Juntas de Propietarios, Adecuación de Reglamentos Internos, Cobranzas judiciales, y en todos los aspectos contemplados en la Ley 27157.

SERVICIOS

HM Servicios Integrales se propone realizar planteamientos, organización y dirección bajo la aprobación de la Junta de Propietarios, propósito dirigido a dar respuestas a las más exigentes necesidades actuales de la administración de edificios que debe ser profesional y eficiente. Nuestro objetivo es colaborar a conservar su inversión inmobiliaria, que no se devalúe. Nuestra organización nos permite optimizar nuestra administración, aprovechando así al máximo los recursos humanos y materiales, en consecuencia estamos en condición de brindarles precios razonables por nuestros servicios.

LA CUOTA DE MANTENIMIENTO

La mala costumbre de no pagar la cuota de mantenimiento se puede deber a la desinformación frente al tema.

Los gastos comunes no son antojadizos. La obligación de cumplir al pago de los gastos comunes obedece a la Ley. En otras palabras, una vez que una persona compra un departamento, oficina o casa acogida al régimen de copropiedad, la procedencia de los cobros estará asociada al cumplimiento de las formalidades que exige la ley en este sentido, y no necesariamente está sujeta a la aprobación o consentimiento del copropietario en particular.

Salvo acuerdo en contrario, los arrendatarios o inquilinos estarán obligados al pago de los gastos comunes ordinarios y el propietario de los extraordinarios.

Es conveniente que el presupuesto que define la cuota de mantenimiento considere la provisión económica para atender los mantenimientos preventivos que demanden los equipos existentes en el condominio y un importe para atender reparaciones, emergencias, contingencias y/o mejoras. Es preferible disponer del dinero por anticipado que en el momento solicitar cuotas extraordinarias.

Es importante recordar que los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios con las mayorías exigidas en la ley o en el Reglamento Interno y/o Normas de Convivencia obligan a todos los copropietarios, sea que hayan asistido o no a la asamblea respectiva, y aun cuando no hayan concurrido con su voto favorable al acuerdo.

A pesar de lo anterior, son frecuentes las discusiones entre copropietarios respecto a la procedencia o improcedencia de determinados cobros, bajo los siguientes pretextos: 

ü  Que éstos corresponden a propietarios anteriores
ü  Que no concurrieron a su aprobación en la asamblea
ü  Que ellos no utilizan determinados bienes o servicios del condominio, tales como ascensores, porteros o puertas de acceso.

Afortunadamente, la mayoría de estos puntos están tratados y regulados en la Ley 27157 sobre copropiedad inmobiliaria, cuyos aspectos más importantes, cito a continuación:

1.      SOBRE LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR
  • Cada copropietario debe contribuir a los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el Reglamento Interno y/o Normas de Convivencia establezca otra forma de contribución.
  • La obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición (…), sin perjuicio del derecho del propietario para exigir el pago a su antecesor en el dominio.
  • El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes.
  • Si un condominio consta de diferentes sectores y comprende bienes o servicios destinados a servir únicamente a uno de esos sectores, el Reglamento Interno y/o Normas de Convivencia podrá establecer que los gastos comunes correspondientes a esos bienes o servicios serán sólo de cargo de los copropietarios de las unidades del respectivo sector…, sin perjuicio de la obligación de dichos copropietarios de concurrir a los gastos comunes generales de todo el condominio.

2.      SOBRE LA COBRANZA Y LAS SANCIONES
  • El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la ley de copropiedad, al reglamento y a los acuerdos de la asamblea.
  • Cada copropietario debe pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el Reglamento Interno y/o Normas de Convivencia. Si incurre en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el Reglamento Interno y/o Normas de Convivencia.
  • Si una unidad pertenece a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de los gastos comunes.El Reglamento Interno y/o Normas de Convivencia podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo de la Junta Directiva, suspenda ciertos servicios a aquellos propietarios que se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
  • En los juicios de cobro de gastos comunes, la notificación del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se le notificarán personalmente o por notificación dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes. Lo cual facilita la notificación de la demanda de cobro.

20.6.14

CONSUMO DE AGUA EN EDIFICIOS Y CONDOMINIOS

Los Edificios y conjuntos habitacionales deben contar con un arranque común de agua potable, considerándose dos alternativas para medir el consumo: Disponer de un Medidor General o de un Contómetro.

¿Existe sólo un medidor para un edificio o condominio?
En edificios y conjuntos habitacionales, construidos desde 1984 en adelante, y que tengan conexión única a la matriz pública de agua potable, el proyecto de la instalación domiciliaria de agua potable del edificio o conjunto, además de un medidor general, debe incluir obligatoriamente la instalación de un Contómetro para cada departamento o vivienda y contómetros para registrar todos y cada uno de los consumos comunes.

¿Qué es un Medidor General?
Es el destinado a establecer el registro del consumo de un conjunto habitacional (Edificio o Condominio)

¿Qué es un Contómetro?
Es el destinado a establecer el registro de consumo de un inmueble específico de un edificio o condominio.

¿Cuáles son las alternativas de medición para los conjuntos habitacionales o edificios?
Medidor general sin contómetros y emisión de una boleta para el conjunto.
Un medidor general y cada vivienda con contómetro.

¿Cómo se miden los consumos en condominio o edificios?
A los edificios o conjuntos habitacionales con un arranque de agua potable común, Sedapal, les factura como un solo servicio o individualmente por departamento o vivienda, dependiendo si cuenta con un medidor general y contómetro respectivamente.
Si el edificio cuenta con contómetros, la administración del edificio deberá registrar la lectura del medidor general y de cada uno de los medidores contómetros (en la misma fecha que lo hace Sedapal) y hará el cobro por el consumo en base a los metros cúbicos (m3) consumidos que haya registrado el medidor general según lo siguiente:
Si la suma de los consumos de los contómetros es inferior al consumo registrado en el medidor general, la comunidad (edificio o condomininio) debe contribuir al pago de esta diferencia de consumo, que para dichos efectos debe ser prorrateada (distribuida) a cada condomino, en la misma proporción en la que cada uno de ellos contribuye al pago de los gastos comunes.
Si por el contrario, la suma de los consumos de los contómetros es superior al consumo registrado en el medidor general, la administración hará válida esa diferencia a favor de los condóminos en la misma  proporción en la que cada uno de ellos contribuye al pago de los gastos comunes.

¿De quién es la responsabilidad de las instalaciones interiores ubicadas en espacios comunes?

Las instalaciones interiores ubicadas en espacios comunes son de cargo y responsabilidad de los ocupantes del respectivo condominio o edificio, por lo que es aconsejable velar por su correcto funcionamiento para evitar aumentos en los consumos.