LEY 27157 - Ley de Propiedad Horizontal

administracion de edificios

Ley No. 27157

Promulgada el 19.JUL.99
Publicada el 20.JUL.99
Ley No. 27157
EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA
POR CUANTO:

El Congreso de la República ha dado la Ley siguiente:
EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA;
Ha dado la Ley siguiente:
LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Y DEL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN


TÍTULO PRELIMINAR

Artículo 1º.- Del objeto de la Ley
La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva; así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.

TÍTULO I
PROCEDIMIENTOS PARA LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 2º.- De las definiciones
Para los efectos de la presente Ley se considera:
a. Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de más de un piso.
b. Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien común.
c. Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan con áreas recreativas adyacentes de propiedad común y/o servicios comunes.
d. Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.
e. Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con el terreno como bien de propiedad común.
f. Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no cuentan con bienes ni servicios comunes.
Artículo 3º.- De la regularización
Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente Ley.
Artículo 4º.- Del Formulario Registral
1. Para efectos registrales se considera título al Formulario Registral con la documentación que le sirve de sustento en el que consta la información relativa a los solicitantes, los datos del inmueble materia de la inscripción y las condiciones del derecho, acto o contrato que se registra.
2. El Formulario Registral al que se refiere el párrafo precedente será suscrito por los interesados, por un verificador, cuando corresponda. Las firmas son legalizadas por Notario.
Artículo 5º.- De la función notarial
1. El Notario, además de lo estipulado en el artículo precedente, para los fines de la legalización, certifica y verifica la documentación que se adjunta al Formulario Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a que se refiere la presente Ley.
2. En casos de oposición de terceros, el proceso debe seguirse ante el Fuero Judicial o Arbitral.

CAPÍTULO II
DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS

Artículo 6º.- Del inicio del proceso
1. Para iniciar el proceso de saneamiento a que se refiere el artículo precedente se debe tomar el acuerdo por la mayoría simple de todos los propietarios de departamentos, en una reunión que será convocada para estos efectos por el o los propietarios interesados, mediante carta notarial, y realizada dentro de los 10 (diez) días útiles contados a partir de la convocatoria.
2. La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunión y el nombre del convocante, así como la agenda a tratar.
3. El acuerdo tomado consta en un Acta Simple firmada por los concurrentes, el mismo que debe publicarse en el Diario Oficial "El Peruano", en uno de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para efectos de determinar los porcentajes de bienes comunes, salvo que el referido acuerdo haya sido adoptado por unanimidad.
4. Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el párrafo precedente el interesado tiene un plazo de 15 (quince) días, contados a partir de la fecha de la última publicación, y se tramita de acuerdo a los artículos 546º y siguientes del Código Procesal Civil.
5. Se presume que las alícuotas sobre los bienes comunes corresponden en partes iguales a los propietarios de los bienes de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.
Artículo 7º.- De la inscripción cuando el terreno está registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el Formulario Registral, acompañado del título de propiedad que puede ser escritura pública, minuta, adjudicación o cualquier otro documento público o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesión continua, pacifica y pública como propietario durante 10 (diez) años.
Artículo 8º.- De la inscripción cuando el terreno no está registrado
Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario
Registral acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el artículo 2018º del Código Civil. Una vez acreditados los requisitos mencionados por Notario, el Registrador procede a inmatricular el terreno a nombre de los propietarios de departamentos en calidad de bien común y, posteriormente, la propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las áreas y bienes comunes.

CAPÍTULO III
QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD Y OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS CON BIENES COMUNES

Artículo 9º.- De la inscripción cuando el terreno está registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en
quinta, casa en copropiedad u otra unidad inmobiliaria con bienes comunes, cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7º de la presente Ley.
Artículo 10º.- De la inscripción cuando el terreno no está registrado
1. Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 2018º del Código Civil.
2. Una vez acreditada la referida posesión el Registrador procede a inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre el área de propiedad común y el área y bienes de propiedad exclusiva.
3. El área y bienes de propiedad común se inmatriculan en su calidad de copropiedad y la sección de propiedad exclusiva se inmatricula directamente a nombre del titular del derecho.
Artículo 11º.- Del terreno
En ningún caso se puede considerar como bien común el terreno sobre el cual está edificada la sección de propiedad exclusiva, salvo que sobre el mismo terreno exista más de una sección de esta naturaleza.

CAPÍTULO IV
CENTROS Y GALERÍAS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES

Artículo 12º.- De los centros y galerías comerciales o campos feriales de un solo piso

1. Los centros y galerías comerciales o campos feriales que cuenten únicamente con un piso podrán independizar cada una de sus tiendas del terreno matriz.
2. El terreno sobre el que está edificada cada tienda es de propiedad exclusiva de cada uno de sus propietarios, quienes son titulares integralmente del terreno y la edificación sobre la cual está construida su tienda.
3. Las áreas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de servicios comunes pueden ser de propiedad común, pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales de servidumbre perpetua a favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie.
Artículo 13º.- De los centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso
Cuando los centros y galerías comerciales o campos feriales cuenten con más de un piso, es facultad de los propietarios optar entre:
a. Tener un solo régimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes de propiedad común.
b. Tener más de un régimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes de propiedad común.
c. Independizar del terreno matriz cada una de las tiendas. La propiedad del terreno sobre el cual están las tiendas independizadas es de copropiedad de éstas, considerando el plano vertical sobre el cual éstas se hallan edificadas. En estos casos, se debe constituir derechos reales de servidumbre perpetua obligatoria a favor de los predios dominantes respecto a los accesos, escaleras, pasadizos y similares o considerar éstos como zonas de propiedad común.
Artículo 14º.- De la inscripción cuando el terreno está registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en galería, centro comercial o campo ferial, cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7º de la presente Ley.
Artículo 15º.- De la inscripción cuando el terreno no está registrado
1. Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el artículo 2018º del Código Civil.
2. Una vez acreditados los referidos requisitos, el Registrador procede a inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre la sección de propiedad común y el área y bienes de propiedad exclusiva. El área y bienes de propiedad común se inmatricula en su calidad de copropiedad y la sección de propiedad exclusiva se inmatricula directamente a nombre del titular del derecho.
Artículo 16º.- Del terreno
En caso de haber optado por lo establecido en el literal c) del artículo 13º, el terreno se considera copropiedad de los propietarios de las tiendas existentes dentro del plano vertical del perímetro superficial y se consideran bienes comunes el acceso y los servicios comunes a que se refiere el Reglamento Nacional de Construcciones.

CAPÍTULO V
CONSTRUCCIONES DE UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Artículo 17º.- De la inscripción cuando el terreno está registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad de propiedad
exclusiva cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7º de la presente Ley.
Artículo 18º.- De la inscripción cuando el terreno no está registrado
1. Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el artículo 2018º del Código Civil.
2. Una vez acreditada la referida posesión el Registrador procede a inmatricular la totalidad del terreno.

CAPÍTULO VI
DISPOSICIONES COMUNES

Artículo 19º.- De las disposiciones comunes
Las disposiciones de este Capítulo son de aplicación a todos los procedimientos establecidos en el presente Título.
Artículo 20º.- De las inscripciones
1. Con la presentación del Formulario Registral al Registro correspondiente se puede inmatricular el terreno e inscribirse la fábrica.
2. También es susceptible de inscripción, de ser el caso, las secciones de propiedad exclusiva, las secciones de propiedad común, la independización, el Reglamento Interno y la junta de propietarios.
Artículo 21º.- De la prescripción adquisitiva de dominio
La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504º y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5º de la presente Ley.
Artículo 22º.- De la inmatriculación
La primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo 2018º del Código Civil se declara notarialmente y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504º y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5º de la presente Ley.
Artículo 23º.- De la procedencia de la inscripción
No es impedimento para la inmatriculación del terreno, de ser el caso, ni para la inscripción del derecho de propiedad de la unidad inmobiliaria, ni de los bienes comunes, que uno o más de los poseedores del mismo edificio, quinta u otros no acrediten su derecho de propiedad. En estos casos particulares, el registrador suspende la inscripción cuyo derecho de propiedad no ha sido solicitado o acreditado hasta que se demuestre el derecho respectivo.
Artículo 24º.- De la presunción de igualdad de alícuotas
En caso de que no sea posible determinar los porcentajes de bienes comunes, por ausencia o impedimento de uno o más propietarios, se presume que las alícuotas corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario. Para el efecto se publica en el Diario Oficial "El Peruano", uno de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del predio, un extracto que contenga la ubicación del inmueble, dándose un plazo de 10 (diez) días para que cualquier afectado acredite el mayor porcentaje que le corresponda.
Artículo 25º.- Del informe técnico
1. En todos los casos de regularización de edificaciones a que se refiere el presente Título, el interesado debe presentar al Notario un informe técnico elaborado por un verificador, público o privado, ingeniero civil o arquitecto colegiado, que constate las características de la edificación, y de ser el caso, de cada una de las secciones de propiedad exclusiva y de propiedad común y el total de áreas y bienes comunes existentes, debiendo efectuar los planos de ubicación y de distribución de cada una de las secciones de propiedad exclusiva y de las áreas y bienes comunes.
2. En el caso de centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso el informe técnico debe elaborarse tomando en consideración la opción acordada por los propietarios de conformidad con el artículo 13º de la presente Ley y contener
una opinión favorable del Instituto Nacional de Defensa Civil.
Artículo 26º.- De la inaplicación
Para los efectos de la presente Ley no es aplicable el artículo 985º del Código Civil.

TÍTULO II
DECLARATORIA DE FÁBRICA

Artículo 27º.- De la declaratoria de fábrica
A partir de la vigencia de la presente Ley, el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de edificación, independientemente de la fecha de su construcción, se hará mediante una declaración del propietario, de acuerdo con los requisitos y trámites que se establecen en esta Ley. Este acto se denomina declaratoria de fábrica.
Artículo 28º.- De las opciones
Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir de la vigencia de esta Ley deben optar por:
a. Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, en Formulario Único Oficial la fecha del inicio de la construcción de la obra, y declarar que ésta se efectuará de conformidad con los planos que se adjuntan y que se cumple con las normas de zonificación y otras vigentes, para lo cual se acompaña el plano de zonificación respectivo.
Obtenido el cargo de recepción de dicho formulario y transcurridos 20 (veinte) días útiles contados a partir de la fecha del cargo de recepción, sin que la Municipalidad haya observado la documentación presentada, se puede iniciar la obra.
La Comisión Técnica compuesta por los arquitectos e ingenieros designados por los respectivos Colegios Profesionales, que para estos efectos conforma la Municipalidad, realiza la calificación de la procedencia de la solicitud en el plazo a que se refiere el párrafo precedente y tiene, además, la función permanente de supervisión de la obra.
b. Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, la licencia de construcción en el Formulario Único Oficial, de conformidad con la presente Ley y con los dispositivos legales vigentes.
Artículo 29º.- De las observaciones
1. Si la Comisión Técnica encuentra observaciones a la documentación que se acompaña al Formulario Único Oficial, debe comunicar de tal hecho al interesado, por medio del funcionario municipal responsable, en un plazo no mayor de 10 (diez) días naturales contados a partir de la fecha en que se emite la respectiva resolución administrativa.
2. El levantamiento de observaciones por parte del interesado se tramita conforme lo dispone el artículo 28º de la presente Ley.
Artículo 30º.- De la inscripción preventiva
1. Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá vigencia por un año.
2. Cuando se solicita la predeclaratoria de fábrica de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el respectivo Reglamento Interno.
Artículo 31º.- De la finalización de la obra
Una vez terminada la construcción, en cualesquiera de las opciones referidas en el artículo 28º precedente, el propietario debe declarar en el mismo Formulario Único Oficial, que la edificación se ha realizado de acuerdo a los planos originalmente presentados; o, en su defecto, de acuerdo a los nuevos planos en base a los cuales se haya realizado finalmente la construcción, los que se deben adjuntar. En ambos casos se debe presentar título de propiedad y certificado de zonificación que declare
Que la obra es conforme con la zonificación vigente.
Artículo 32º.- De la numeración
Al momento de la presentación de los documentos a que se refieren los artículos 28º y 31º de la presente Ley, la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, deberá, en el mismo acto y bajo responsabilidad del funcionario competente, sellar y firmar el formulario correspondiente y asignarle el número de resolución. En el sello debe constar, además, la numeración de la finca asignada por la Municipalidad.
Artículo 33º.- De la inscripción
1. El Formulario Único Oficial, una vez sellado, tiene calidad de instrumento público y constituye título suficiente para inscribir la respectiva fábrica.
2. En caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el Formulario debe contener la especificación de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independización, reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el Registro respectivo.
3. No será necesaria la obtención de la conformidad de obra.
Artículo 34º.- De los responsables
En los casos de los artículos 28º y 31º de la presente Ley, el Formulario debe estar firmado por el propietario, abogado y constructor, que debe ser arquitecto o ingeniero colegiado.
Artículo 35º.- De la escritura pública
No obstante lo dispuesto en los artículos precedentes, los propietarios y/o constructores pueden optar por extender la declaratoria de fábrica mediante escritura pública si así conviniese a su derecho.
Artículo 36º.- De la regularización de edificaciones construidas con posterioridad a la vigencia de la presente Ley
1. Las edificaciones que se construyan a partir de la vigencia de la presente Ley sin cumplir con los procedimientos que se establecen en la misma, serán sancionadas con una multa equivalente al 3% (tres por ciento) del valor declarado de la obra, que constituye renta propia de la municipalidad respectiva; y se procederá a su regularización de acuerdo a esta Ley.
2. El valor total declarado no podrá ser inferior al que resulte de aplicar los precios unitarios de construcción vigentes a la fecha de la presentación de la solicitud.

TÍTULO III
DEL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN
CAPÍTULO I
GENERALIDADES
Artículo 37º.- De la definición
Los edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al régimen al que se refiere el presente Título.
Artículo 38°.- De los regímenes
Los propietarios pueden elegir entre regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común o independización y copropiedad. Esta opción debe constar en el Formulario Único Oficial y debe inscribirse en el Registro correspondiente.

CAPÍTULO II
REGLAMENTO INTERNO

Artículo 39°.- Del Reglamento Interno
Las edificaciones a que se refiere el artículo 37º de la presente Ley deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participación.
Artículo 40º.- De los bienes de propiedad común Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:
a. El terreno sobre el que está construida la edificación;
b. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más secciones;
c. Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de uso común;
d. Los ascensores y montacargas;
e. Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común;
f. Los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía; y otros;
g. Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular;
h. Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario;
i. Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;
j. Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.
Artículo 41º.- De los servicios comunes
Son servicios comunes los siguientes:
a. La guardianía, la portería y la jardinería;
b. La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas, ambientes, elementos y en general de los bienes comunes. Esta incluye la reposición de los bienes de propiedad y uso comunes;
c. La incineración y/o eliminación de basura;
d. El alumbrado público, la baja policía y jardines públicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios en conjunto; y
e. La administración de la edificación.
Artículo 42º.- Del contenido
El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a. La descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros);
b. Los bienes de propiedad común y los servicios comunes;
c. Los derechos y obligaciones de los propietarios;
d. Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios;
e. Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de Propietarios.
Artículo 43º.- De la transferencia de bienes de propiedad común
La transferencia de bienes de propiedad común debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios. Los propietarios que debidamente citados, no hubiesen asistido a la Junta, son notificados por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) días útiles, contados a partir de dicha notificación, no manifiestan por escrito notarial su discrepancia, se entenderán vinculados al acuerdo, que no será ejecutado
hasta que transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar con la votación antes dispuesta es nula de pleno derecho.
Artículo 44º.- De la acumulación, subdivisión o independización. Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios
para que proceda a la modificación respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen.
Artículo 45°.- De la pluralidad de reglamentos internos
1. En todos los casos se puede otorgar más de un Reglamento y conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas físicamente determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de propietarios.
2. De requerirse por los interesados, se constituirá además una Junta General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificación en su conjunto.
3. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados en un Reglamento Interno General.

CAPÍTULO III
LAS INSCRIPCIONES

Artículo 46º.- De las inscripciones
1. En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.
2. Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se independizarán de conformidad con lo dispuesto por la normatividad correspondiente.

CAPÍTULO IV
DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Artículo 47º.- De la constitución
1. La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de éstos.
2. La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta, pero la admisión a su seno siempre estará expedita.
Artículo 48º.- Del Presidente de la Junta de Propietarios
1. El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74º y 75º del Código Procesal Civil.
2. Para ejercer la representación procesal antes referida se requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que esté debidamente inscrita.
Artículo 49º.- De los propietarios hábiles
1. Se entenderá por propietario hábil al que esté en condición de ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por la Junta de Propietarios.
2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitación de los propietarios que hayan incumplido con pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la convocatoria.
3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios envía una comunicación al propietario moroso comunicándole su calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesará al momento de cancelarse la deuda pendiente.
4. Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las sesiones sólo con derecho a voz y no se les considera para el cómputo del quórum.
5. Sólo podrán impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios aquéllos que no se encuentren inhabilitados.
Artículo 50º.- Del mérito ejecutivo de las deudas
Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto, el proceso se tramitará de conformidad con lo establecido para el proceso de ejecución del Código Procesal Civil.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS
PRIMERA.- Del acogimiento a la regularización
En ningún caso se puede condicionar la inscripción de declaratorias de fábrica al pago de las obligaciones tributarias que corresponden a ESSALUD y/o a las Municipalidades. No obstante, los propietarios de edificaciones cuyo valor no exceda de 50 (cincuenta) unidades impositivas tributarias que procedan a la regularización de la declaratoria de fábrica de sus unidades inmobiliarias, dentro de los 6 (seis) meses de entrada en vigencia la presente Ley, deben cancelar estas obligaciones sin moras, intereses o recargos.
SEGUNDA.- De las solicitudes en trámite
Las solicitudes de declaratoria de fábrica que se encuentren en trámite a la fecha de entrada en vigencia de la presente Ley se adecuan a las disposiciones de ésta.

DISPOSICIONES FINALES

PRIMERA.- De la comunicación a las Municipalidades
En todos los casos a que se refiere el Título I de la presente Ley, el Notario comunica a la Municipalidad Distrital correspondiente, o a la Provincial, tratándose del ámbito del Cercado, la inscripción efectuada, para los fines tributarios y catastrales correspondientes.
SEGUNDA.- De las aprobaciones
El Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construcción aprueba el Formulario Único Oficial y un Reglamento Interno modelo, a que se refiere la presente Ley.
Los interesados pueden optar entre adherirse al Reglamento Interno a que se refiere el párrafo anterior o elaborar y aprobar uno propio.
La Superintendencia Nacional de Registros Públicos, y el Registro Predial Urbano, en su caso, aprueban los modelos respectivos del Formulario Registral a que se refiere la presente Ley.
TERCERA.- De la adecuación de los reglamentos internos
Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios.
CUARTA.- De la aplicación de la Ley
Las disposiciones de la presente Ley se aplican en todo lo que no se oponga a las funciones y competencias que realiza la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI, de acuerdo a su legislación.
QUINTA.- De la derogatoria
Derógase y déjase sin efecto el Decreto Ley Nº 22112, el Decreto Supremo Nº 019-78-VC y todas aquellas normas que se opongan a la presente Ley.

Comuníquese al señor Presidente de la República para su promulgación.

En Lima, a los quince días del mes de julio de mil novecientos noventa y nueve.

RICARDO MARCENARO FRERS

Presidente a.i. del Congreso de la República
CARLOS BLANCO OROPEZA
Segundo Vicepresidente del Congreso de la República
AL SEÑOR PRESIDENTE CONSTITUCIONAL DE LA REPÚBLICA

POR TANTO:
Mando se publique y cumpla.
Dado en la Casa de Gobierno, en Lima, a los diecinueve días del mes de julio de mil novecientos noventa y nueve.

ALBERTO FUJIMORI FUJIMORI
Presidente Constitucional de la República
JORGE BUSTAMANTE ROMERO
Ministro de Justicia
ALBERTO PANDOLFI ROMERO
Ministro de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construcción

MODELO MANUAL DE CONVIVENCIA

Administracion de Edificios

MODELO MANUAL DE CONVIVENCIA

Normas de Convivencia Residencial

INTRODUCCION

1. DEL PAGO DE LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO:
2. DEL USO DE LAS ÁREAS COMUNES:
3. DEL MANTENIMIENTO Y CUIDADO DE LAS ÁREAS COMUNES Y PRIVADAS:
4. DEL USO DE ASCENSORES:
5. DE LOS RUIDOS MOLESTOS:
6. DE LAS MUDANZAS:
7. DEL USO DE ESTACIONAMIENTOS:
8. DE LA ELIMINACIÓN DE BASURA:
9. DE LAS MASCOTAS:
10. DE LAS MEDIDAS DE SEGURIDAD:
11. DE EVENTUALES DAÑOS EN ÁREAS COMUNES:
12. DE LOS INQUILINOS
13. DEL SERVICIO DE PORTERIA Y MANTENIMIENTO:
14. DE LA APLICACIÓN DE PENALIDADES
15. DE LAS QUEJAS, RECOMENDACIONES Y SUGERENCIAS:

INTRODUCCIÓN

Las presentes NORMAS DE CONVIVENCIA PARA EL EDIFICIO RESIDENCIAL tienen por objetivo servir de GUIA de comportamiento básico al cual se comprometen a cumplir, bajo el espíritu de mutuo respeto a los derechos y obligaciones de todos los propietarios o inquilinos de los departamentos. El propietario y/o inquilino, junto con el derecho que tiene a utilizar todos los servicios y facilidades con que cuenta el Edificio, adquiere la obligación de informarse sobre las disposiciones de las presentes Normas, comprometiéndose a cumplirlas y hacerlas cumplir dentro del ámbito de su responsabilidad, sin invocar desconocimiento para su cumplimiento. Este documento tiene carácter obligatorio para toda persona natural o jurídica que adquiera u ocupe cualquiera de las unidades inmobiliarias del mismo, bajo cualquier título, sea como propietario o poseedor, sin excepción o limitación alguna, quedando entendido que por el solo hecho de ser propietario o poseedor de cualquier departamento, queda obligado a respetar fielmente las disposiciones establecidas en este documento, Las disposiciones de las presentes Normas de Convivencia son obligatorias para el propietario, poseedor, sus familiares, dependientes, y en general para cualquier persona que visite el condominio.

1. DEL PAGO DE LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO:

1.1. Es responsabilidad del propietario el cumplimiento del pago de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias, ya sea que el departamento estuviese desocupado u ocupado por el mismo o por terceros.
1.2. EI pago de las cuotas de mantenimiento correspondientes al Edificio, sean ordinarias y/o extraordinarias, deben ser canceladas dentro de los primeros quince (15) días de cada mes, a fin de permitir el pago puntual de todas las obligaciones. El retraso en la cancelación de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias generará una mora del 10% de la cuota correspondiente a su boleta a partir del día dieciséis (16) hasta el último día del mes. Si se incurre en el no pago al primer día del mes siguiente se indexará el 5%, el cual se continuará aplicando mensualmente si no se hiciera el pago.

2. DEL USO DE LAS ÁREAS COMUNES:

2.1. Las áreas comunes: escaleras, ascensores, ingreso vehicular, pasillos, estacionamientos, etc., están designados para el uso de todos los Residentes con fines de circulación, no con otros fines incluyendo los recreacionales.
2.2. El hall de ingreso es un área destinada al tránsito, recepción y espera.
2.3. Por motivos de seguridad, está prohibido dejar paquetes, bultos, o cualquier otro tipo de artículo en las áreas comunes.
2.4. La colocación de artículos ornamentales en los pasadizos, sólo será posible de común acuerdo entre los propietarios de cada piso y siempre que su presencia no se oponga a las normas de seguridad.

3. DEL MANTENIMIENTO Y CUIDADO DE LAS ÁREAS COMUNES Y PRIVADAS:

Cada propietario es responsable de velar por la integridad física del Edificio prestando atención a los siguientes puntos:

3.1. No se deberá llevara cabo ninguna alteración física (construcción o color de pintura) en las unidades inmobiliarias independizadas ni en las áreas comunes, que afecten la apariencia original exterior y de las zonas comunes del Edificio.
3.2. En el caso de construcciones adicionales en las áreas comunes, éstas deberán previamente ser aprobadas por una mayoría calificada correspondiente a los dos tercios de la Junta de Propietarios y por la Municipalidad correspondiente.
3.3. Está prohibido que el tendido de ropa invada la fachada exterior o interior del edificio.
3.4. Las cortinas que den hacia el exterior del edificio deberán ser de colores neutros, de manera que no afecten la armonía de la fachada.
3.5. No se puede instalar letreros, anuncios, pegar afiches o calcomanías de cualquier orden en las ventanas exteriores o en la fachada del edificio. Los únicos letreros o anuncios permitidos serán los de venta o alquiler del departamento, los cuales deben respetar el formato de fondo blanco y letras negras, y cuyo tamaño no exceda el de uno de los paños de las ventanas.
3.6. Las reparaciones, modificaciones o ampliaciones de las instalaciones del edificio, sean éstas de agua, electricidad, alcantarillado, seguridad y otras, sólo podrán ejecutarse con la autorización expresa de la Junta de Propietarios.
3.7. Se debe respetar el uso de los departamentos que conforman el Condominio, siendo éste de uso exclusivo de Vivienda.

4. DEL USO DE ASGENSORES:

4.1. No mantener la puerta de los ascensores abierta o el ascensor detenido innecesariamente para evitar molestias a los demás usuarios.
4.2. No está permitido fumar o comer en los ascensores, ni en general ingresar con cualquier elemento que produzca en ellos, suciedad o malos olores.
4.3. Se deberá respetar las normas técnicas de los ascensores en lo que respecta a capacidad y peso.

5. DE LOS RUIDOS MOLESTOS:

Para que la vida en el Edificio se desarrolle en la forma apacible, agradable y alturada, será necesario observar fundamentalmente las siguientes pautas:

5.1. Está prohibido producir ruidos en las áreas comunes del edificio que alteren la paz y tranquilidad de los residentes, especialmente en horas de la noche. Asimismo, se deberán respetar la moral y las buenas costumbres, evitando protagonizar escándalos en el edificio.
5.2. Todas las actividades familiares o reuniones sociales deberán realizarse dentro de los límites de los departamentos. Dichas reuniones
deberán mantener un volumen moderado de música y voces, para no ocasionar ruidos molestos.
5.3. En caso de requerirse realizar trabajos o arreglos que produzcan ruidos molestos, el horario deberá ser el siguiente: De lunes a viernes de 9:00am a 6:00pm y sábados de 9:00am a 2:00pm.
5.4. Toda comunicación desde el edificio hacia el exterior deberá hacerse por intermedio del intercomunicador y no desde balcones, ventanas o por medio del claxon u otros elementos que produzcan ruidos molestos.
5.5. Está prohibido tocar el claxon en el área de estacionamiento o en el ingreso, con ninguna excepción.

6. DE LAS MUDANZAS:

Cuando se realice una mudanza, és1a debe ser avisada previamente a la oficina de administración, con una anticipación no menor de 24 horas EI horario para las mudanzas es el siguiente: De Lunes a Sábado de 9:00 a 21:00 horas. Los días Domingo no están permitidas las mudanzas.

6.1. El personal que efectúe la mudanza deberá registrarse con su DNI en la portería.
6.2. No está permitido el ingreso de vehículos de mudanzas al área de estacionamientos: éstos deberán permanecer en el área externa del edificio sin obstaculizar el libre tránsito.
6.3. Los bultos deberán transportarse por la puerta corrediza de estacionamientos del primer nivel que dan a la calle Tejada.
6.4. En los casos que sea necesario el uso de los ascensores, se deberá observar las siguientes pautas:
Coordinar previamente con el personal de la administración, la que dispondrá la supervisión del peso, volumen y naturaleza de la carga, para evitar que se produzcan daños a la cabina del ascensor y a las áreas comunes.

La persona que utilice el ascensor para este efecto deberá identificarse y registrarse en el cuaderno de ocurrencias de portería, detallándose las características y datos de lo que se traslada. Además en estos casos el propietario deberá instalar mantas acolchadas y planchas de material idóneos para la protección de las paredes y el piso del ascensor.

De producirse algún daño el propietario asumirá en su totalidad el costo de la refacción.

7. DEL USO DE ESTACIONAMIENTOS:

7 .1. El ingreso de vehículos ajenos al edificio que deberá ser informado a la portería por el residente autoriza' Dichos vehículo deberán estacionarse los espacios del propietario que autoriza su ingreso.
7.2. Cada propietario deberá estacionar su vehículo en sus respectivas cocheras cuidando de no I invadir las cocheras vecinas ni de obstaculizar ras áreas comunes.
7.3. Cualquiera que estacione su vehículo en una cochera que no es de su propiedad, deberá mostrar la autorización correspondiente del propietario de la cochera o el propietario deberá autorizarlo verbalmente a la portería del edificio o a la oficina de administración.
7.4. Verificar que su(s) vehículo(s) o tenga(n) fugas de aceite para evitar manchar el piso de los estacionamientos. En caso de que las tuviera colocar un protector, mientras soluciona el desperfecto.
7.5. La emisión de gases de los vehículos deberá estar regulada según lo que dicta ley sobre control de monóxido de carbono.
7.6. No se podrá utilizar los estacionamientos para hacer reparaciones a los vehículos, salvo las de emergencia como cambio de llantas, baterías o similares para reparaciones mayores, deberá caerse el vehículo fuera del edificio hasta el taller u otro lugar para tal efecto, deberá coordinarse con la portería para el ingreso de la grúa de ser necesario.
7.7. Está terminantemente prohibido el ingreso de vehículos de servicio de taxi al área de estacionamiento.
7.8. En caso de alquiler de estacionamientos, el Propietario deberá velar porque el contrato se celebre con personas de su entera confianza, además de brindar toda la información requerida a la Administración para su registro. ( identificación, placa del vehículo, duración de contrato, entre otros).
7.9. Los niños no deben ingresar al área de estacionamientos como zona de recreación por seguridad la circulación de los niños en la zona de estacionamientos debe ser bajo la vigilancia de una persona adulta responsable.
7.10. No está permitido lavar los vehículos dentro del área de estacionamientos.

8. DE LA ELIMINACION DE BASURA:

8.1. Los residentes deberán depositar la basura en los tachos que se han colocado en la zona de fa escalera de escape, cada 2 pisos.
8.2. El personal encargado pasará a recoger la basura de estos tachos tres veces al día en los siguientes horarios: 7:30 am. 4:00 pm. y 7:00 pm.
8.3. De acuerdo a las normas municipales vigentes, con fines de preservar la salubridad y la higiene se recomienda que la disposición de la basura contemple las siguientes consideraciones:
  • Los envases, en especial aquéllos voluminosos, deben comprlmirse antes de descartarse, para no ocupar más espacio que el debido en el limitado espacio con el que se cuenta para la basura.
  • Retirar las tapas a las botellas de plástico y aplastarlas para reducir su volumen.
  • Aplastar las latas de bebidas u otros
  • Separar las cajas de cartón y de papel y cartón, vidrios y plásticos, de los residuos orgánicos

8.4. La basura debe descartarse en bolsas muy bien cerradas cuidando que no contengan objetos punzo cortantes que puedan perforar las bolsas durante su traslado.
8.5. No se debe echar ningún tipo de líquido a la basura.
8.6. Objetos de deshecho como artefactos en desuso, muebles, material de construcción. etc. NO SE CONSIDERA BASURA por lo que su manipulación lado fuera del edificio es de responsabilidad del propietario.
8.7. Está prohibido I traslado de basura por los ascensores.


9. DE LAS MASCOTAS:

9.1. Toda mascota deberá someterse a evaluación por la Junta Directiva de Propietarios.
9.2. Las mascotas deberán circular sólo por las escaleras.
9.3. Las mascotas deberán estar siempre acompañadas por una persona responsable y tener colocadas su respectiva correa.
9.4. En el caso que la mascota ensuciara o produjera algún daño en las áreas comunes del edificio, el dueño se hará responsable de la inmediata limpieza o reparación, según sea el caso.

10. DE LAS MEDIDAS DE SEGURIDAD:

10.1. Antes de salir del departamento asegurarse de que los grifos de agua y gas estén cerrados.
10.2. Al salir del edificio asegurarse de que las puertas del mismo, principal o de estacionamiento, queden cerradas.
10.3. Verificar constantemente que no existan fugas en los servicios de agua y gas.
10.4. Será responsabilidad del PORTERO VIGILANTE confirmar con el propietario o inquilino la solicitud de algún servicio particular, tales como: instalación de cable, líneas telefónicas, delivery de comida u otros similares.
10.5. El propietario deberá avisar a la portería cuando el personal que visita el edificio, finalice su labor para que pueda verificarse su retiro del mismo.

11. DE EVENTUALES DAÑOS EN ÁREAS COMUNES:

11.1. Los eventuales daños en áreas comunes que sean resultado de caso fortuito o fuerza mayor serán asumidos por cuenta de todos los propietarios conforme al porcentaje de participación en los gastos comunes del Edificio.
11.2. Los eventuales daños causados por algún residente o las personas bajo su responsabilidad (visitantes, familiares, trabajadores, inquilinos, etc.) serán asumidos íntegramente por el propietario.

12. DE LOS INQUILINOS

12.1. Los Propietarios que alquilen departamentos, están obligados a informar a la Administración de los datos personales del inquilino así como del período de alquiler acordado.
12.2. Los propietarios que alquilen departamentos, deberán incorporar en los respectivos contratos de alquiler una cláusula en donde se estipule que el inquilino está obligado a observar y cumplir las presentes normas de convivencia, precisándose que su incumplimiento será causal de resolución del contrato de alquiler y la pérdida del depósito de garantía y/o adelanto.
12.3. Sin perjuicio de lo estipulado en la cláusula precedente, el inquilino que incumpla reiteradamente con las normas de convivencia, podrá ser declarado persona no grata por los residentes del edificio y su contrato quedará automáticamente resuelto, debiendo hacer entrega de las llaves del apartamento y retirarse del mismo dentro de las 24 horas siguientes a la comunicación escrita.

13. DEL SERVICIO DE PORTERÍA Y MANTENIMIENTO:


13.1. El PORTERO VIGILANTE está prohibido de abandonar su puesto de trabajo sin motivo justificado, así como de realizar trabajos o labores ajenas a su competencia para otros propietarios, inquilinos o cualquier otra persona, en su horario de trabajo regular.
13.2. El PORTERO VIGILANTE está prohibido de brindar información alguna sobre los propietarios y/o inquilinos del edificio bajo ninguna circunstancia, tales como nombres, horarios de entrada y/o salida u otros.
13.3. Es responsabilidad del PORTERO verificar que las puertas (ingreso peatonal, cocheras e interiores) permanezcan cerradas en todo momento.
13.4. Es responsabilidad del PORTERO VIGILANTE velar por la seguridad interna del edificio.
13.5. Es responsabilidad del PORTERO VIGILANTE registrar en el cuaderno de ocurrencias el ingreso y salida de personas ajenas al edificio, que no ingresen acompañadas de un propietario o inquilino.
13.6. Toda revisión de servicios básicos en áreas comunes deberá ser autorizada por el PORTERO- VIGILANTE, quien deberá solicitar las identificaciones correspondientes antes del ingreso del personal y verificar que todo quede en orden luego del trabajo.
13.7. El PORTERO VIGILANTE deberá recibir la correspondencia de los propietarios o inquilinos y colocarla en los casilleros respectivos. Las notificaciones notariales, cartas judiciales, documentos importantes o dinero, deberán ser recibidas directamente por el propietario o inquilino.
13.8. Es responsabilidad del PORTERO VIGILANTE procurar la tranquilidad general del edificio, haciendo cumplir las disposiciones correspondientes a ruidos molestos, mascotas y horarios de trabajos de reparación en departamentos.
13.9. El PERSONAL DE LIMPIEZA no está autorizado a realizar trabajos particulares para ningún propietario o inquilino durante su horario de trabajo.
13.10. EL ADMINISTRADOR es el encargado de la supervisión del personal del edificio.
13.11. El ADMINISTRADOR deberá planear y coordinar todas las tareas de mantenimiento del edificio a fin de procurar el buen funcionamiento del mismo.
13.12. Es función del ADMINISTRADOR procurar conseguir las mejores condiciones técnicas y económicas para las adquisiciones de bienes, materiales y servicios en general.
13.13. Es responsabilidad del ADMINISTRADOR rendir cuentas en relación al personal y a los ingresos y egresos del edificio.
13.14. Los porteros tiene la autoridad para hacer cumplir las normas de convivencia aprobadas por Asamblea y contenidas en este manual por lo que deberá ser tratado con el debido respeto en los alcances del ejercicio de sus funciones.

14. DE LA APLICACION DE PENALIDADES

14.1. En caso del incumplimiento reiterado de las normas descritas u otra no considerada, pero que atente contra la pacífica convivencia en el edificio, la Junta Directiva procederá con una amonestación verbal en primera instancia y en caso de no encontrar una respuesta adecuada, con una amonestación escrita.

         De persistir en el incumplimiento de sus deberes y obligaciones de acuerdo con las normas de convivencia descritas en el presente documento, se aplicará una sanción económica equivalente a una media UIT y de incurrir en la falta la sanción será de una UIT.

15. DE LAS QUEJAS, RECOMENDACIONES Y SUGERENCIAS:

15.1. Los propietarios y residentes deben poner todo de su parte en cuanto a la tolerancia y respeto por la vida privada de los vecinos así como por el respeto a la moral y las buenas costumbres tal como se entienden en el contexto de nuestra sociedad, a fin de mantener una convivencia pacífica y alturada en el condominio.
15.2. En caso de tener un reclamo, recomendación o sugerencia, se deberá dirigir por escrito a la Junta Directiva dejándola en los buzones implementados en la recepción de cada torre.

DisposiciónTransitoria

Por ejemplo en caso ser un edificio nuevo:

Considerando que algunos propietarios están efectuando arreglos, mejoras y equipamientos en la etapa posterior a la entrega, el horario de trabajo de los días sábados se extenderá hasta las 17 horas, hasta el día __ de _______ del ____.

MANUAL INTERNO DE FUNCIONES

MANUAL INTERNO DE FUNCIONES en la ADMINISTRACION DE EDIFICIOS

El presente manual esta en proceso de elaboración, por lo que las funciones abajo detalladas deberán ajustarse a la organización y sistema de trabajo a implementarse en el edificio. A continuación presentamos las funciones de:
Administracion de edificios

FUNCIONES DE LA ADMINISTRACION:

De acuerdo al Art. 152 del Reglamento (DS. 008-2000-MTC) de la Ley 27157 Ley del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común las Funciones de la Administración son las siguientes:

a- Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza y preservación.
b.- Cobrar las cuotas de los gastos comunes
c.- Cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día
d.- Llevar las cuentas de la administración (ingresos y egresos)
e.- Realizar previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propiedad exclusiva, con el objeto verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el reglamento interno o que afecten los servicios comunes
f.- Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de Propietarios para su aprobación.
g.- Llevar los libros de actas al día, asumiendo las funciones del Secretario de la Junta.
h.- Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las funciones que la Junta o su reglamento interno le asignen.

Puesto: SUPERVISOR

Objetivo:
  • Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza y preservación.
  • Cumplir y Hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios
  • Control de las funciones del personal.
Superior: Administrador
Subordinado: Recepcionistas, Operarios de Limpieza, Jardinero

Funciones:

• Verifica y supervisa el cambio de tumo de los trabajadores en cada turno.
• Revisar el cuaderno de ocurrencias a fin de estar informado sobre lo ocurrido en la noche anterior o durante su ausencia.
• Revisar las instalaciones de la unidad inmobiliaria, efectúa el inventario diario de luces de emergencias, extintores y mangueras contra incendio, luminarias.
• El supervisor debe de coordinar con el Recepcionista, personal de limpieza que se mantengan los insumos por encima del stock mínimo para que no exista desabastecimiento.
• Mantener un buena comunicación con los propietarios
• Responsable de la capacitación del personal
• Responsable de hacer respetar el reglamento interno.
• Verifica y supervisa labores de mantenimiento de equipos
• Recibir y archivar toda la documentación dirigida a la unidad
• Elabora las liquidaciones diarias de los pagos realizados por los propietarios, con los sustentos entregados para canjearlos por el recibo original debidamente cancelado.
• Mensualmente tomará las medidas del consumo de agua de cada propietario
• Efectuar la cobranza a los residentes.
• Verificar los depósitos realizados por cuotas ordinarias, extraordinarias, agua y emitir los recibos correspondientes. . Supervisa las labores de técnicos que ingresen al edificio (Telmex, telefónica, cable mágico, etc.).
• Verifica el buen funcionamiento de las bombas de agua, sumidero, contra incendio.

 Puesto: RECEPCIONISTA

Objetivo:
El puesto es exclusivamente de atención tanto a residentes como visitantes, es el responsable de canalizar toda la información de los propietarios y residentes a la administración y Junta Directiva.

Superior: Administrador, Supervisor
Subordinado: Operarios de Limpieza

Funciones:

RECEPCIONISTA DEL HORARIO DIURNO

• Llegar antes de la hora de entrada.
• Deberá de estar correctamente uniformado.
• Revisar libro de ocurrencias del turno anterior.
• Responsable de la limpieza de su área.
• Responsable de la limpieza del Lobby, requiriendo el servicio del personal de limpieza cuantas veces sea necesario.
• Encargado de recepcionar y repartir toda la documentación dirigida a los propietarios y a la unidad.
• Supervisión de la unidad. Verificará los extintores y las mangueras contra incendio de su torre.
• Asignación de trabajos especiales al personal de limpieza previa coordinación con administración.
• Verifica y supervisa labores del personal externo.
• Atención a residentes y visitantes.
• Coordina el ingreso de visitantes (familiares, invitados, técnicos, etc.).
• Responsable de recordar pagos por cuentas de mantenimiento y agua a los residentes.
• Responsable de elaborar la hoja de liquidación de pagos de mantenimiento anotando correctamente los datos en ella.
• Coordina con el personal de limpieza para ayudar a propietarios.
• Verificar los trabajos realizados por el personal de limpieza durante el día.
• Revisar el conecto funcionamiento de las luminarias.
• Coordinar con el personal de seguridad el ingreso de residentes por las cocheras posteriores.
• Llenar el cuaderno de ocurrencias durante el día.
• Comunicar oportunamente cualquier desperfecto de los equipos a la administración.
• Comunicar telefónicamente a la administración las tardanzas o faltas del personal en su tumo.
• Retirarse una vez entregado el tumo al recepcionista entrante anotando la hora de salida y el ingreso del relevo.
• El puesto de recepcionista es un trabajo de relevo por lo que no existe ninguna circunstancia por la cual se deba retirar hasta que no llegue su relevo.

RECEPCIONISTA DEL HORARIO NOCTURNO

Superior: Administrador, Supervisor
Subordinado: Operarios de Limpieza

Funciones:

• Llegar antes de la hora de entrada. .
• Deberá de estar correctamente uniformado.
• Revisar libro de ocurrencias del turno anterior.
• Encargado de recepcionar y repartir toda la documentación dirigida a los propietarios y a la unidad.
• Supervisión de la unidad, Verificará los extintores y las mangueras contra incendio de su torre
• Asignación de trabajos especiales previa coordinación con administración.
• Atención a residentes y visitantes.
• Verifica y supervisa labores del personal externo.
• Mantiene constante comunicación con el vigilante.
• Coordina el ingreso de visitantes (familiares, invitados, técnicos, etc).
• Responsable de recordar pagos por cuentas de mantenimiento y agua a los residentes.
• Revisar el funcionamiento de las luminarias.
• Coordinar con el personal de seguridad el ingreso de residentes por las cocheras posteriores.
• Llenar el cuaderno de ocurrencias al final del turno.
• Retirarse una vez entregado el tumo al recepcionista entrante

Puesto: PERSONAL DE LIMPIEZA

Objetivo:
 Está trabajador tiene la responsabilidad de la limpieza de la unidad y del mantenimiento preventivo simple de acuerdo al Check List de limpieza establecido.

Superior: Administrador, Supervisor, Recepcionistas

Funciones:

• Deberá de presentarse a trabajar puntualmente
• Llevará el uniforme correctamente y limpio
• Saludará cortésmente a los residentes y visitantes de la unidad
• Deberá de trabajar de acuerdo al Check List de limpieza y al Cronograma de Mantenimiento Preventivo.
• En caso de no poder realizar algún trabajo establecido en el check List o Cronograma de mantenimiento deberá de comunicarlo oportunamente al recepcionista a cargo del edificio.
• Coordinará con el recepcionista los trabajos especiales que se presenten
• Podrá ayudar a los residentes de manera temporal solo con la autorización del recepcionista en ocasiones muy puntuales
• Deberá tomar su refrigerio de 45 minutos a la hora establecida en el Check List 12.00 del día.
• Deberá reemplazar al Recepcionista durante el refrigerio de este de 1:00 pm a 1:45 pm
• Deberá de informar oportunamente los faltantes de insumos a la administración realizando los pedidos para el mes completo haciendo uso de una nota de pedido con cargo.
• Deberá llevar un registro detallado del uso dado a los insumos de limpieza en un cuaderno.
• Deberá hacer uso adecuado de los insumos de limpieza, siguiendo las recomendaciones del Proveedor.
• Deberá regar los jardines los días Lunes, Miércoles y Viernes en las tardes, las jardineras se deben de regar dos veces a la semana (Martes y Viernes)
• Deberá limpiar la rampa de acceso diariamente.
• Deberá de baldear los sótanos mínimo una vez cada quince días.

Puesto: Personal de Seguridad

Objetivo:
El personal de vigilancia externa tiene como objetivo primordial velar por la seguridad externa del edificio y sus residentes.

Funciones:

• Realizar acciones de control y vigilancia en la unidad.
• Controlar el ingreso y salida de las personas.
• Responsable de restringir el ingreso de personas ajenas a la unidad.
• Responsable de identificar a cada residente y propietario.
• Controlar el ingreso y salida de bienes, sean de los residentes o de la unidad
• Debe llevar un registro de todos los ingresos a la unidad desde trabajadores, técnicos, obreros, invitados, de ser necesario verificar con el residente su conformidad.
• Realizar sus labores en coordinación con la administración.
• El vigilante trabaja en el exterior de la unidad, solo ingresa por motivos de fuerza mayor.
• Deberá asegurarse que todos los ingresos (puertas principales, puertas levadizas) del edificio estén debidamente cerrados en todo momento.
• Deberá de acudir a solicitud del recepcionista a supervisar el ingreso o salida de cualquier propietario en las cocheras posteriores.
• Deberá de rondar constantemente el perímetro del edificio.
• Verificará el ingreso y salida del personal registrando la hora de ingreso.


Puesto: Jardinero

Objetivo:
Mantener en perfecto estado las áreas verdes del edificio.

Funciones:

• Responsable del mantenimiento de las áreas verdes de la unidad dos veces al mes.
• Encargado de regar las plantas de las jardineras del primer piso y el grass block del estacionamiento exterior.
• Deberá de cortar el césped, podar, deshojar y limpiar las jardineras.
• Abonará y fumigará las plantas cuando sea necesario.
• Cambiará o reemplazará las plantas en mal estado




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