cuando se compra un departamento

CUANDO SE COMPRA UN DEPARTAMENTO SE DEBE ENTENDER
EL CONCEPTO DE LO QUE SE ESTÁ COMPRANDO


Primero.- Se está adquiriendo un % del terreno donde se encuentra construido todo el condominio.

Segundo.-También se está comprando un % de todas las áreas comunes del condominio, es decir un porcentaje de los pasajes, corredores, patios, halls, escaleras etc.

Tercero.-Finalmente estamos comprando un % de las áreas exclusivas del condominio que son la unidad exclusiva, o departamento adquirido. Entender este concepto, permite entonces comprender cuales son nuestros derechos y obligaciones como propietarios de un inmueble dentro de un condominio.

Uno de los mayores problemas que enfrentan las directivas de las juntas de propietarios son los problemas de morosidad de algunos vecinos, que creen no tener obligaciones con los pagos de las cuotas de mantenimiento.. Existen mecanismos contemplados por el Código Civil, ley 27157 y el RNE, que permiten que las juntas de propietarios puedan sancionar a aquellos propietarios que incumplen con el pago de las cuotas de mantenimiento de los condominios, o promover acciones disuasivas (Centrales de riesgo) que eviten la posibilidad de retrasos en las cuotas de mantenimiento.


administracion de edificios



Servicios Adicionales

Servicios Adicionales

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a) Electricidad y electrónica
b) Gasfitería
c) Carpintería
d) Pintura
e) Limpieza de alfombras y lavandería
f) Servicio de taxi
g) Servicio de mozos y catering (para reuniones en áreas comunes de reuniones, interior del edificio o fuera del mismo)
Todos estos servicios se brindan a los residentes del edificio previa coordinación y presentación de presupuestos

Mantenimiento Preventivo de Equipos

Mantenimiento Preventivo de Equipos

El mantenimiento adecuado y bien ejecutado trae consigo para la comunidad:

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Funcionamiento óptimo de las instalaciones
  • Aumenta la vida útil de los equipos
  • Ahorro de costos operaciones
  • Se evita pérdida de tiempo para los residentes y el personal.
  • Se evita riesgos de accidentes
  • Se evita el descontento, reclamos y problemas de convivencia
  • Se evita deterioro de la imagen y gestión administrativa
Bombas Sumergibles
Bombas que se encuentran dentro de la cisterna y son usadas para la evacuación de las aguas servidas, de desagüe.

Equipo Hidroneumático
Los sistemas mas comunes hoy en día, para la distribución de agua en los edificios son los de los equipos hidroneumáticos, es decir que el agua es absorbida directamente de la
cisterna y distribuida por una bomba de vacío con presión constante de aire a todas las unidades exclusivas, a todas las tuberías del edificio a presión constante. Sistema práctico pero a diferencia del sistema del sistema convencional de la bomba que absorbe el agua y la envía al tanque elevado y que de ahí por gravedad llega a las tuberías del edificio si falla la energía eléctrica deja de funcionar el sistema hidroneumático. Por eso se debe de exigir que la constructora incorpore si se ha diseñado este sistema de abastecimiento de agua deje preparado para una conexión automática del tablero general de energía con la facilidad que se pueda utilizar un equipo alternativo de generador eléctrico para que se pueda utilizar el sistema de presión constante.

Cuarto de Bombas
Es el espacio físico donde se encuentran ubicadas las bombas. Es importante que tenga una limpieza adecuada, hay que cuidar la humedad, por la corrosión de estos equipos que son metálicos, las plagas. Hay que tener en cuenta que ahí están las cisternas, el agua que consumen los propietarios.

Ascensores
Hoy en día la tecnología también ha llegado a los ascensores. Todo el sistema de programación de los ascensores son manejados por tarjetas de Pc, esto los hace equipos más eficientes pero también son sistemas muy sensibles, por ejemplo, por un mal uso, problemas con la fuente de energía, la pérdida constante de energía en la zona donde se encuentra ubicado el edificio pueden hacer que los ascensores se puedan desprogramar o desconfigurar.
Es indispensable que el administrador conozca los elementos básicos del funcionamiento del ascensor. Algunos ascensores pueden ser maniobrados por cualquier técnico especialista, algunos son económicos al adquirirlos pero luego el mantenimiento preventivo resulta ser demasiado costoso. Hay Monopolios que obligan a los propietarios a tener sólo el servicio de mantenimiento y reparación sólo con ellos, porque son sólo ellos quienes tienen los repuestos

Grupo Electrógeno
Y que sucede si no hay energía??? … Es necesario que los edificios estén preparados y cuenten con un sistema alternativo de fuente de energía para esos casos.
La alternativa es contar un control que permita al edificio conectarse a un grupo
Electrógeno sin mayor instalaciones, esto debe de estar previsto por el constructor desde que hace las instalaciones. Debe haber un tablero que permita hacer el cambio de la energía que viene de la red pública a la energía del grupo electrógeno.

Sotanos
Hay edificios que tienen hasta 08 sótanos. Se imaginan un día normal a las 7:00 AM cuando todos los residentes salen a trabajar y prenden sus motores de sus autos la cantidad de CO2, es un tema de contaminación muy serio, por eso se debe contemplar la instalación de sistemas de extractores de humo, de inyectores de aire, sistemas que permitan tener una fluidez constante normal de aire en los sótanos. El counter donde se encuentra el portero es todo un tablero de control. Los porteros deben de estar familiarizados con los controles de estos equipos.

Detector de humo
Un detector de humo es un aparato de seguridad que detecta la presencia de humo en el aire y emite una señal acústica avisando del peligro de incendio. Atendiendo al método de detección que usan, pueden ser de dos tipos: ópticos o iónicos, aunque algunos usen los dos mecanismos para aumentar su eficacia.

Sistema de Alarma Contra Incendio
La tecnología en sistemas de alarmas contraincendios ha desarrollado monitoreos que
son controlados por Porteros o técnicos debidamente capacitados en la materia. Con estos sistemas el portero sabe donde es la zona que se esta iniciando el incendio.

El avance de incendio se monitorea gráficamente desde cualquier punto en red; una función que optimiza el plan de respuesta y evacuación.

TIPOS DE SISTEMAS CONTRAINCENDIOS CONVENCIONALES
Son aquellos que están compuestos por dispositivos iniciadores y anunciadores que cumplen con las características requeridas por la NOM-STPS-002 sin que necesariamente cuenten con un panel de control que especifique el lugar o zona donde se genere la alarma o el tipo de alarma. Pueden ser sistemas de alarmas de robo adaptados a sistemas contra incendio.

INTELIGENTES
Dispositivos iniciadores, direccionales o inteligentes : De los cuales podemos conocer la ubicación exacta del dispositivo que se alarmo.
Dispositivos anunciadores: Alertan en caso de un conato, además de funcionar como indicadores o guías de las rutas de evacuación.

Panel control: En el cual se podrá identificar inmediatamente el motivo de la alarma, el lugar, y mucho mas.

Relevadores Programables: Dispositivo que realice alguna acción en consecuencia de algún dispositivo especifico o grupo de dispositivos que se activen, que podría ser automatización de algún procedimiento de respuesta a la alarma así como poder ayudar a controlar el fuego en aéreas especificas (sistemas de CO2, aire acondicionado, etc.)

Asesoría Contable y Legal

Asesoría Contable y Legal

La administración de edificios y condominios debe ser una actividad profesional, seria, responsable, transparente, dinámica y sobre todo comprometida, ya que de ello depende en gran medida que un inmueble gane o pierda valor en el mercado a nivel de venta, arriendo o disfrute. Por ello es necesario enfrentar el tema de la administración en forma inteligente e innovadora, utilizando todas las herramientas tecnológicas a nuestra disposición, para de esta manera optimizar el uso de los recursos y así alcanzar mejores resultados.
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Aspectos fundamentales en la administración de edificios y condominios son la exactitud, completitud y oportunidad con que se obtienen los datos necesarios para tomar decisiones de inversión, mejoramiento, manutención, reparación y cobranzas. Con esta perspectiva, centramos nuestro accionar en una gestión efectiva (eficiente y eficaz) orientada al cliente (comunidades) y comprometida con los mismos.

ADMINISTRACION DE EDIFICIOS CASA GRANDE

ADMINISTRACION DE EDIFICIOS CASA GRANDE

Les ofrecemos un servicio de administración integral, profesional, y comprometida. En coordinación permanente con la Junta de Propietarios efectuaremos el planeamiento, supervisión y control de los inmuebles (Condominios, Edificios Residenciales). Nuestro objetivo es velar por la armonía, tranquilidad y comodidad de los propietarios y sus familias. Brindarles un ambiente ordenado, agradable, seguro y de mutuo respeto; donde pueda vivir como usted anhela.
Resolvemos todos los problemas propios de su inmueble, tanto a nivel estructural, administrativo, de convivencia y gestión ante organismos públicos y privados, orientando este servicio tanto para Edificios Residenciales, Edificios de actividad comercial y Centros Comerciales.
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CASA GRANDE cuenta con personal profesional capacitado y de experiencia en el rubro de la administración de propiedades. Somos un equipo de trabajo que contribuirá al cuidado y mantenimiento de su propiedad, estaremos a su disposición para afrontar las diversas eventualidades en forma inmediata y personalizada, solucionando los eventos suscitados.
Nuestro trabajo es de forma permanente. Trabajamos las 24 horas del día para ustedes. Brindamos asistencia real y efectiva ante los inconvenientes suscitados y contamos con los planes preventivos de seguridad y/o evacuación ante cualquier circunstancia.

Nuestro Trabajo: Nuestro Sistema de Administración de Edificios y Condominios incluye, entre otras, las siguientes características:
  • Rápido procesamiento de la información y optimizando el control, para así suministrar la información financiero-contable cuando sea necesario.
  • Contacto permanente con el Comité de Administración (personal, telefónico, vía Web y e-Mail).
  • Atención personalizada en el edificio.
  • Manejo transparente de los aspectos financieros y contables del edificio (disponibles en el momento en que sean solicitados por la Junta Directiva)
  • Presentación mensual de estado de cuenta integrado (Minuta de Gastos Comunes) y a cada copropietario (cuenta individual), dentro de los primeros cinco días del mes.
  • Gestión de pago oportuno a proveedores.
  • Profesionales dedicados y altamente capacitados para dar prontas soluciones con seriedad, solidez y compromiso.
  • Visitas periódicas de supervisión, para consultas de copropietarios y para cobranza de morosos.
  • Acciones de cobranza telefónica, vía e-Mail y carta una vez cumplido el plazo de pago de Gastos Comunes, antes del próximo período.
  • Organización y asistencia a las Asambleas de la comunidad
  • Asesoramiento permanente al Comité de Administración.
  • Comunidad en línea: desarrollamos sin costo extra para su comunidad, un Sitio Web a través del cual su comunidad podrá obtener toda la información del periodo, además de otra información relevante en materias de copropiedad inmobiliaria.
  • Actividades de control y supervisión en tareas de manutención y reparación contratadas con empresas externas.
  • Asesoría en la planificación de programas de mantenimiento y mejoramiento de la comunidad.
  • Asesoría financiera a fin de obtener la mejor alternativa del mercado para mantener el valor económico del Fondo de Reserva disponible (ej: depositado en cuenta de ahorro, devengando intereses para la comunidad). 
  • Asesoría Legal externa para dudas y saneamiento de situaciones de espacios comunes de la comunidad.
  • Los copropietarios que nos proporcionen su E-mail, recibirán mensualmente su estado de cuenta en su casilla electrónica a la vez que podrán consultar por medio del mencionado.

VIDA EN CONDOMINIO

                                            VIDA EN CONDOMINIO

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La organización en las comunidades de copropietarios es algo que no ha sido asumido en su totalidad. Podemos afirmar que hay una generación joven que no hace mucho tiempo ha comenzado a vivir masivamente y relacionarse con otros en el interior de un condominio. Los resultados de una encuesta que mantenemos en nuestro portal en internet reflejan precisamente esta condición de que la mayoría de las personas (cerca de los 2/3 de los que han contestado) que hoy viven en edificios o condominios, lo hacen por primera vez. Esto es coincidente con la falta de experiencia en la problemática condominal y el desconocimiento básico de derechos y deberes para con la comunidad.

Nos encontramos frente a una alarmante falta de conocimiento, preparación y experiencia en los temas comunitarios, lo que hace más intrincada la convivencia y la comprensión de las medidas y procedimientos que adoptan los administradores en los condominios. Ningún sector es ajeno a esta carencia: residentes, administradores, trabajadores de condominios, inmobiliarias, profesionales, autoridades y jueces.

Esta desinformación generalizada es la causante de gran parte de los problemas de convivencia en un condominio, provocando un desgaste inútil con la consecuente pérdida de tiempo y del horizonte propio de una comunidad. ¿Cuantas reuniones y asambleas se han visto frustradas por actitudes ajenas al tema específico que debe tratarse o por el desconocimiento legal o técnico sobre la materia?

Queda claro que cada cual debe aportar lo suyo. El primer requisito que todos los involucrados deben cumplir es prepararse recibiendo, al menos, una instrucción básica sobre esta forma tan particular de vivir, que ayude a comprender los conceptos esenciales; los derechos, deberes y prohibiciones, y con ello buscar los puntos de encuentro que logren el entendimiento.

Los administradores, de algún modo, están cumpliendo su parte, al participar en cursos de formación, capacitación, encuentros profesionales y organizaciones gremiales que los agrupan. Falta mayor preocupación en los otros sectores.



ley 29090

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LEY Nº 29090 LEY DE REGULACIÓN DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES - Título IV - Disposiciones



NORMALIZACIÓN EDIFICATORIA

Artículo 35º.- Concepto

La normalización edificatoria tiene como objeto mejorar la habitabilidad, el costo, tiempo y productividad en las edificaciones y habilitaciones urbanas. Se establece mediante las normas técnicas de edificación y la promoción de la investigación en materia de edificación y habilitación urbana.

Artículo 36º.- Normas técnicas de la edificación

El Reglamento Nacional de Edificaciones y el Código de Estandarización de Partes y Componentes de la Edificación constituyen las normas técnicas nacionales de cumplimiento obligatorio por todas las entidades públicas, así como por las personas naturales y jurídicas de derecho privado que proyecten o ejecuten habilitaciones urbanas y edificaciones en el territorio nacional.

a. El Reglamento Nacional de Edificaciones El Reglamento Nacional de Edificaciones es el marco normativo que establece los criterios y requisitos mínimos de calidad para el diseño,

producción y conservación de las edificaciones y habilitaciones urbanas. El Reglamento Nacional de Edificaciones se actualizará periódicamente de manera integral o parcial, conforme a los avances tecnológicos y la demanda de la sociedad.

b. El Código de Estandarización de Partes y Componentes de la Edificación El Código de Estandarización de Partes y Componentes de la Edificación, es el conjunto de normas técnicas que deben cumplir las partes, componentes y materiales para las edificaciones, a fi n de garantizar su calidad y seguridad. Será aprobado mediante decreto supremo, con el Informe Técnico del INDECOPI.

Las entidades del Estado, competentes en materia de edificaciones, propiciarán el desarrollo de normas técnicas que estandaricen los materiales y componentes constructivos e incentiven la utilización de sistemas constructivos normalizados que logren mayores índices de productividad. Asimismo, fomentarán la acreditación de entidades privadas que evalúen y otorguen la certificación de productos.
El INDECOPI es el encargado de la elaboración y actualización de las Normas Técnicas de Estandarización de Partes y Componentes de la Edificación.
Artículo 37º.- Promoción de la investigación y desarrollo en materia de edificación

Las entidades del Estado, competentes en materia de edificaciones, incentivarán la investigación y capacitación tecnológica con fines de innovación, que reditúen en mayores niveles de productividad y calidad edificatoria. Asimismo, estimularán el estudio y mejoramiento de tecnologías constructivas tradicionales en lo que respecta a condiciones sismorresistentes, de estabilización, durabilidad y seguridad social y económica. Para dicho propósito, propiciarán convenios con entidades públicas, privadas o entidades cooperantes, con la participación del Servicio Nacional de Capacitación para la Industria de la Construcción – SENCICO.
TÍTULO V

PROMOCIÓN EDIFICATORIA
Artículo 38º.- De la promoción edificatoria

Las entidades públicas, a nivel nacional, regional y local propiciarán estímulos e incentivos para la producción e inversión inmobiliaria, dando preferente atención a las edificaciones de interés social y a la conservación y recuperación del patrimonio cultural inmueble. Se otorgará asimismo, incentivos para la formalización de fábrica y la independización de unidades inmobiliarias a fin de propiciar la densificación urbana, en concordancia con los planes de desarrollo urbano.

Artículo 39º.- Del régimen normativo La adopción de las normas que regularán la inversión inmobiliaria se sustentarán en los principios de concordancia, neutralidad, simplicidad, transparencia y obligatoriedad de difusión que se describen a continuación:

• Por concordancia se entiende que las normas que se expidan para una determinada localidad, deben estar en armonía con las determinaciones del plan de acondicionamiento territorial, de

acuerdo con los niveles de prevalencia.

• Por neutralidad se entiende que cada propietario tendrá el derecho de tener el mismo tratamiento normativo que cualquier otro, si las características urbanísticas de una misma área de la ciudad o municipio son iguales.

• Por simplicidad se entiende que las normas se elaborarán de tal forma que se facilite su comprensión, aplicación y control.

• Por transparencia se entiende que el régimen normativo debe ser explícito y completamente público para todas las partes involucradas en la actuación urbanística y edificatoria y para los usuarios.

• Por obligatoriedad de difusión se entiende que los organismos del Estado se encuentran obligados a la difusión de la normativa edificatoria relativa a su nivel de competencia, para lo que establecerán los mecanismos y recursos correspondientes.

Las obras de saneamiento y electrificación ejecutadas por terceros, en el marco de los proyectos de habilitación urbana y de edificación, formulados conforme a la normativa técnica específica vigente y que cuenten con la factibilidad otorgada por las empresas prestadoras de servicios, no están sujetas a las normas del Sistema Nacional de Inversión Pública.

Artículo 40º.- De la seguridad jurídica y eliminación de restricciones administrativas a las inversiones inmobiliarias

Los procedimientos y trámites administrativos, que sigan las personas naturales o jurídicas, en edificaciones ante las autoridades competentes, deben otorgar certeza en cuanto al curso de las solicitudes, y tendrán como característica la simplicidad y la transparencia de todos los trámites y sus correspondientes requisitos. Los ministerios, instituciones y organismos públicos, y otras entidades de la Administración Pública, de cualquier naturaleza, ya sean dependientes del Gobierno Central, gobiernos regionales o locales, están obligados a aprobar normas legales destinadas a unificar, reducir y simplificar los procedimientos y trámites administrativos que se siguen ante la respectiva entidad. Cualquier requerimiento adicional a lo previsto en la presente Ley, constituye una barrera de acceso al mercado.

Artículo 41º.- Promoción de proyectos de vivienda social

Toda solicitud de obra para edificación nueva en proyectos calificados como “Habilitaciones Urbanas con Construcción Simultánea” o proyectos que abarcando lotes contiguos o manzanas completas de habilitaciones urbanas con lotes independizados, se plantee a base de repeticiones de módulos típicos de vivienda, dentro de los Programas del Sector que involucren viviendas de interés social, se exigirá y tramitará un (1) sólo expediente administrativo, especificándose las unidades prediales a que se refiere, generando un único derecho de trámite. En este caso, la determinación de los derechos que deben abonar los interesados a las municipalidades, por todo concepto, deberán tener en cuenta los parámetros siguientes:

NÚMERO DE UNIDADES DERECHOS

Unidad Habitacional típica o única 100%

Hasta 10 repeticiones 50%

Hasta 50 repeticiones 25%

Hasta 100 repeticiones 20%

Hasta 1 000 repeticiones 10%

Más de 1 000 repeticiones 5%



La aplicación del concepto de repetición se da en los siguientes casos:
1.Cuando un proyecto se desarrolla mediante uno o más módulos típicos de vivienda que se utilizan más de una vez. Esto se refiere inclusive a las copias especulares (plantas rebatidas).

2.Cuando un proyecto de edificación de varios pisos se desarrolla con plantas típicas.

Cuando los edificios constituyen modelos que se utilizan más de una vez, el edificio en conjunto pasa a ser el modelo o módulo típico. El citado expediente administrativo, una vez aprobado por la municipalidad correspondiente, constituirá título único suficiente para solicitar la inscripción de la habilitación urbana, la declaratoria de fábrica, la independización y numeración ante el registro correspondiente, de todas las unidades inmobiliarias resultantes del proyecto.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA

ÚNICA.- Las municipalidades contarán con un plazo de ciento ochenta (180) días, desde la publicación de la presente Ley, para aprobar su correspondiente Plan de Desarrollo Urbano, de ser el caso.
DISPOSICIONES FINALES
PRIMERA.- El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, en un plazo de ciento ochenta (180) días calendario, aprobará los siguientes reglamentos:

a. El Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación;

b. el Reglamento de los Revisores Urbanos; y,

c. el Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica.

Los Reglamentos serán aprobados mediante decreto supremo, refrendado por el Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
SEGUNDA.- Las municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, en un plazo de ciento ochenta (180) días calendario, elaborarán un Banco de Proyectos, el cual se menciona en el artículo 25º, de acuerdo a las necesidades de su jurisdicción. Cada municipalidad podrá realizar las acciones pertinentes para la convocatoria, elaboración y calificación de dichos proyectos, previamente al plazo antes mencionado.

TERCERA.- El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, conjuntamente con el Ministerio de la Producción, deberán elaborar, en un plazo de doce (12) meses, el Código de Estandarización de Partes y Componentes de la Edificación, a que se refiere el artículo 36º, tomando en cuenta las Normas Técnicas Peruanas vigentes. Sin perjuicio de ello, dichos Ministerios solicitarán al INDECOPI la elaboración o actualización de las Normas Técnicas Peruanas de Edificación que consideren pertinentes.

CUARTA.- Facúltese a la COFOPRI para que, mediante un proceso simplificado especial, aprobado por decreto supremo, pueda efectuar las declaratorias de fábrica de predios cuyo terreno haya sido materia de un proceso de formalización, así como de los terrenos que sean objeto del saneamiento físico legal al que se refiere la Ley Nº 28687, Ley de Desarrollo y Complementaria de Formalización de la Propiedad Informal, Acceso al Suelo y Dotación de Servicios Básicos, hasta los límites que se establezca.

QUINTA.- Las municipalidades, dentro del plazo de cuarenta y cinco (45) días, contados desde la entrada en vigencia de la presente Ley, deberán actualizar su Texto Único de Procedimientos Administrativos – TUPA.

SEXTA.- La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, dentro del plazo de cuarenta y cinco (45) días, contados desde la entrada en vigencia de la presente Ley, deberá adecuar su Reglamento de Inscripción de Predios, de acuerdo con las disposiciones contenidas en esta Ley.

SÉTIMA.- Los procedimientos administrativos, iniciados al amparo de la normativa anterior a la entrada en vigencia de la presente Ley, se regirán por dichas normas hasta su culminación; salvo que, por solicitud escrita del administrado, se acoja a lo establecido en esta Ley.
OCTAVA.- A la entrada en vigencia de la presente Ley, quedan derogadas las Leyes Núms. 26878 y 27135, el Título II de la Ley Nº 27157 y todas las disposiciones legales que se opongan a la presente Ley.

NOVENA.- La presente Ley entra en vigencia al día siguiente de la publicación de los Reglamentos, para cuyo efecto el plazo se encuentra establecido en la Primera Disposición Final.
Comuníquese al señor Presidente de la República para su promulgación.

En Lima, a los veintiún días del mes de septiembre de dos mil siete.

LUIS GONZALES POSADA EYZAGUIRRE

Presidente del Congreso de la República

ALDO ESTRADA CHOQUE

Primer Vicepresidente del Congreso de la República

AL SEÑOR PRESIDENTE CONSTITUCIONAL DE LA REPÚBLICA

POR TANTO:

Mando se publique y cumpla. Dado en la Casa de Gobierno, en Lima, a los veinticuatro días del mes de septiembre del año dos mil siete.

ALAN GARCÍA PÉREZ

Presidente Constitucional de la República

JORGE DEL CASTILLO GÁLVEZ

Presidente del Consejo de Ministros