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28.3.11

REGLAMENTO INTERNO MODELO

REGLAMENTO INTERNO MODELO
RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CON SECCIONES INDEPENDIZADAS Y AREAS COMUNES EN COPROPIEDAD

CAPITULO I

ASPECTOS GENERALES

          Artículo 1.- Obligatoriedad y designación abreviada
          El presente reglamento interno es de observancia obligatoria, sin excepción ni limitación alguna, para todas las personas que tengan la propiedad o posesión, bajo cualquier título, de los bienes en copropiedad, que forman parte de' la unidad inmobiliaria...........(Ingresar el nombre de la unidad inmobiliaria, ser el caso; omitir si no tiene nombre), descrita en el Capítulo II de este Reglamento, a la que en adelante se denominará UNIDAD INMOBILIARIA. Dichas personas quedan obligadas a respetar sus disposiciones y las decisiones de la Junta de Propietarios.

CAPITULO II

LA UNIDAD INMOBILIARIA

          Artículo 2.- Características de la UNIDAD INMOBILIARIA

          Las características de la UNIDAD INMOBILIARIA son las siguientes:

          a) Ubicación:

          - Departamento:                   ...............
          - Provincia:                         ..............
          - Distrito:                           ...............
          - Dirección:                         ...............

          (De ser el caso, consignar también referencias a zonas aledañas, que faciliten la identificación de la UNIDAD INMOBILIARIA).

          b) Descripción y uso:

          La UNIDAD INMOBILIARIA es ...........(Especificar uno de los tipos señalados en los incisos b), c), d) y e) del Artículo 126 del Reglamento de la Ley Nº 27157) y consta de ....(Realizar una breve descripción general, señalando el número de secciones independizadas que contiene).

          La UNIDAD INMOBILIARIA se encuentra destinada a un uso .... (especificar si se trata de uso residencial,
comercial, industrial, mixto, etc.).

          Artículo 3.- Secciones independizadas Las secciones independizadas que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son:

          Denominación             Designación               Area Ocupada            Uso
          ........................                   .............         ...................m2          ..................
          ........................                   .............         ...................m2          ..................
          ........................                   .............         ...................m2           ..................
          ........................                   .............         ...................m2          ..................


          (En la columna referida a la designación se indicará el número o la letra de identificación de la sección correspondiente).

          Artículo 4.- Areas y bienes comunes en copropiedad

          Las áreas y bienes en copropiedad que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes:

          Areas en copropiedad             Area Ocupada                                Destino

          .........................                  ...........................m2                       .......................................
          .........................                  ...........................m2                       .......................................
          .........................                  ...........................m2                       .......................................

          Bienes en copropiedad                                         Destino

          .....................................................                         ..........................
          ......................................................                        ..........................
          ......................................................                        ..........................


          (Indicar las áreas y bienes comunes en copropiedad, señalando su uso o destino -p. ej. circulación, recreación, estacionamiento de visitas, pozo de luz, etc.; salvo que su propia denominación lo contenga; usando como referencia, de ser el caso, lo señalado por los artículos 40 de la Ley Nº 27157 y 134 de su Reglamento; e indicando expresamente, en cada caso, su condición de transferible o intransferible.).

          Las áreas antes indicadas están afectadas, en calidad de predios sirvientes, a una servidumbre de uso a favor de las secciones independizadas. La copropiedad que se establece sobre estas áreas y bienes es obligatoria e indivisible mientras subsista el Régimen de Copropiedad e Independización que se establece mediante el presente Reglamento Interno (Artículo 11 de la Ley Nº 27333).

          Artículo 5.- Cuotas ideales sobre las áreas y bienes en copropiedad.
          Las cuotas ideales de cada uno de los propietarios de las secciones independizadas, respecto de las áreas y los bienes en copropiedad se atribuye en función de ...............(Indicar el criterio adoptado ).

          Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en las áreas y bienes comunes en copropiedad, son los siguientes:

          Sección                                                 Porcentaje de Participación
          .................................                                         ................. %
          ..................................                                        ................. %
          ..................................                                        ................. %

                                                                             ------------------------
          Total                                                             100.00 %

          (Indicar los porcentajes -expresados con dos decimales- que corresponden a todas las secciones independizadas).

          Artículo 6.- Participación en los gastos comunes

          El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones independizadas, respecto de los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la observación, el mantenimiento, y la administración de las áreas y/o los bienes en copropiedad, la reposición de estos últimos, así como los tributos y cargas que la afecten, es determinado con base en .................(En principio el criterio deberá ser idéntico al que sirvió para fijar la cuota ideal. Sin embargo puede adoptarse un criterio distinto basado en: el uso, el espacio ocupado la demanda de servicios, el número de personas que pueden ocupar la sección, la ubicación o la accesibilidad de la misma, etc.).

          Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en los gastos comunes, son los siguientes:

          Sección                                       Porcentaje de Participación
                            
          .................................                                         ................. %
          ..................................                                        ................. %
          ..................................                                        ................. %

                                                                             ------------------------
          Total                                                             100.00 %

          (Indicar los porcentajes -expresados con dos decimales- que corresponden a todas las secciones independizadas.).

CAPITULO III

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS
COPROPIETARIOS

          Artículo 7.- Derechos de los copropietarios

          Son derechos de los copropietarios, los siguientes:

          a) Usar y servirse de los bienes en copropiedad, sin afectar el destino de los mismos m el derecho de los demás copropietarios. La Junta de Copropietarios podrá acordar, respecto de los copropietarios morosos, la suspensión en el acceso y goce del derecho de uso de determinados bienes y servicios comunes no esenciales.

          b) Vender, hipotecar, arrendar, y en general, practicar cualquier acto de disposición o gravamen de su cuota ideal, conjuntamente con la disposición de su derecho de propiedad sobre la sección independizada, salvo que la transferencia sea efectuada a favor de otro de los copropietarios. El copropietario deberá poner en conocimiento de la Junta de Copropietarios la realización de cualquiera de estas operaciones dentro de los treinta (30) días siguientes a su realización, siempre y cuando las mismas impliquen ceder el uso de los bienes o áreas comunes o determinen la extinción del derecho de copropiedad por transferencia del dominio.

           c) Participar en la Junta de Copropietarios, y votar, elegir y ser elegido dentro de ella.

          d) Poner en consideración de la Junta de Copropietarios las acciones de otros copropietarios o poseedores, cuando éstas resulten perjudiciales a sus intereses o a los de la UNIDAD INMOBILIARIA en general.

          Artículo 8.- Obligaciones de los copropietarios

          Son obligaciones de los copropietarios, las siguientes:

          a) Destinar su sección independizada al uso indicado en el presente reglamento.

          b) Contribuir oportunamente, en el porcentaje que le corresponde, según lo indicado en el Artículo 6 del presente Reglamento, a cubrir los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación, el mantenimiento, y la administración de las áreas y/o los bienes en copropiedad, la reposición de estos últimos, así como los tributos y cargas que los afecten. Esta obligación se mantendrá vigente aun cuando el propietario no ocupe o no use su sección.

          c) Acatar las disposiciones y resoluciones que se adopten en la Junta de Copropietarios.

          d) No afectar la seguridad o salubridad de los bienes en copropiedad o de la UNIDAD INMOBILIARIA; ni perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás copropietarios y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.

          e) Efectuarlas reparaciones de su respectiva sección independizada y asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás secciones o a las áreas o los bienes de dominio común sea por acción, omisión o negligencia.

          f) Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la posesión inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de éste a las normas del presente reglamento. El incumplimiento de esta obligación sólo generará responsabilidad para el propietario mas no afectará en absoluto la obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata.

          g) Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones aun cuando su sección se encuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de desocupación.

          (En este artículo podrán incluirse, previo acuerdo, otras limitaciones especiales en aspectos que, por su naturaleza, puedan afectar la seguridad, tranquilidad o el uso de la edificación en su conjunto, tales como prohibir la crianza de animales domésticos; condiciones especiales para conservar sustancias explosivas o inflamables si éstas fueran autorizadas; tener maquinarias o artefactos que generen ruidos; etc.).

CAPITULO IV

JUNTA DE COPROPIETARIOS

          Artículo 9.- Constitución de la junta.

          La Junta de Copropietarios se constituye con el solo otorgamiento de este Reglamento.

          La Junta necesariamente estará presidida por uno de sus integrantes que ejercerá el cargo de Presidente de la Junta de Copropietarios.

          Artículo 10.- Atribuciones de la junta.

          Corresponde a la Junta de Copropietarios:

          a) Decidir sobre la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes en copropiedad, los servicios de uso común, y disponer la administración de los bienes en copropiedad. Ninguna acción que afecte a éstos, será efectuada sin su previa aprobación.

          b) Elegir cada dos años al Presidente de la Junta, entre sus integrantes.

          c) Adoptar por mayoría absoluta, medidas de carácter general o extraordinario, de oficio o a petición de parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el Régimen de Independización y Copropiedad, así como para la mejor conservación, mantenimiento y administración de los bienes en copropiedad.

          d) Aprobar y modificar el Reglamento Interno, por unanimidad.

          e) Aprobar, por unanimidad, la transferencia, gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de las áreas y los bienes en copropiedad, susceptibles de ser transferidos.

          f) Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, y administrar los fondos que recaude.

          g) Delegar funciones y responsabilidades de la Junta a favor del administrador o de los administradores si fuera el caso.

          h) Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada copropietario para atender la conservación, mantenimiento y administración de las áreas y bienes en copropiedad, y efectuar su cobro.

          i) Seguir el proceso ejecutivo a los copropietarios deudores de más de tres cuotas consecutivas; incluyendo en el monto materia de la cobranza, los intereses compensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligación y calculados con base en la Tasa de Interés Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro.

          j) Establecer un régimen de sanciones, el que se aplicará sólo ante incumplimiento probado de sus obligaciones como copropietario y/o poseedor.

          k) Las demás atribuciones que se desprenden de su naturaleza.

          Artículo 11.- Sesiones de la Junta

          La Junta de Copropietarios se reunirá en sesiones ordinarias y extraordinarias.

          Las sesiones ordinarias se realizarán ........ (fijar una referencia temporal para la realización de la sesión, p. ej., una vez al año durante el primer trimestre).

          Las sesiones extraordinarias se efectuarán cuantas veces sea necesario, a criterio del Presidente o a petición de un número de copropietarios que represente, cuando menos, el veinticinco por ciento (25%) del total de las cuotas ideales en las áreas y los bienes en copropiedad.

          En ambos casos, el Presidente será el responsable de efectuar las citaciones, conforme a lo establecido por el artículo siguiente.

          Los arrendatarios u otros poseedores podrán participar en las sesiones, en los asuntos relacionados con los servicios y gastos comunes, con voz y sin voto.

          Artículo 12.- Convocatoria y quórum

          La convocatoria a Junta se efectuará, mediante comunicaciones escritas, que contendrán, obligatoriamente, la designación del lugar, día y hora para la celebración de la Junta, así como los asuntos a tratar; utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepción de dicha citación; sin perjuicio de la obligatoria publicación de la misma en las pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en lugares visibles de la UNIDAD INMOBILIARIA.

          Cada copropietario participará en la Junta, en función de su cuota ideal en las áreas y los bienes en copropiedad. Dicha cuota ideal servirá, tanto para establecer el quórum en las sesiones ordinarias y extraordinarias de la Junta, como para la toma de decisiones.

          El quórum para la instalación válida de la Junta de Copropietarios, en primera convocatoria, se establece con la presencia de copropietarios que representen cuando menos el cincuenta por ciento (50%) del total de las cuotas ideales de las áreas y bienes en copropiedad.

          El quórum se verifica al inicio de la sesión y se hace constaren el acta correspondiente.

          Tratándose de sesiones ordinarias de Junta, entre la primera y segunda convocatorias deben mediar tres días. Para el caso de las sesiones extraordinarias, las dos convocatorias podrán ser para el mismo día. En ambos casos, podrán efectuarse las dos convocatorias en el mismo aviso, señalando fecha y hora de cada una.

          Artículo 13.- Representación ante la Junta

          Los copropietarios o poseedores podrán hacerse representar por otra persona ante la Junta. La representación deberá conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública o a través del contrato de arrendamiento.

          Artículo 14.- Mayorías requeridas para la adopción de acuerdos

          Los acuerdos de la Junta de Copropietarios se tomarán con el voto conforme de los copropietarios que representen una mayoría absoluta de las cuotas ideales existentes sobre las áreas o bienes en copropiedad. La mayoría calificada está constituida por el acuerdo unánime de todos los copropietarios.

          Artículo 15.- Cumplimiento de los acuerdos

          Todos los copropietarios, hayan o no participado en una sesión, así como los arrendatarios y poseedores no propietarios, en lo que les corresponda, quedan sometidos a los acuerdos adoptados por la Junta.

          Artículo 16.- Del Presidente de la Junta.

          El Presidente de la Junta de Copropietarios, es elegido entre los copropietarios que la integran y debe ejercer el cargo por un período de dos años, siendo reelegible cuantas veces se desee. Le compete:

          a) Conservar y mantener las áreas y los bienes en copropiedad, y ejercer o disponer la administración de los servicios comunes.

          b) Convocar y presidir la Junta de Copropietarios, cuando lo estime conveniente o cuando lo exija el Reglamento Interno.

          c) Ejercer las funciones y responsabilidades que fija este Reglamento, respecto de la conservación, mantenimiento y administración de las áreas y los bienes en copropiedad, así como la supervisión o administración de los servicios comunes.

          d) Ejercer, a sola firma, la representación de la Junta ante cualquier autoridad administrativa, política, militar o policial, a efecto de gestionar ante ellos peticiones o trámites de cualquier naturaleza que interesen a la Junta.

          e) Celebrar cualquier tipo de acto o contrato destinado al mantenimiento, conservación, administración o uso de las áreas y los bienes en copropiedad o los servicios comunes, excepto aquellos que importen disposición o gravamen de los mismos, para lo cual requiere de expresa autorización de la Junta.

          f) Contratar y despedir personal para atender los servicios comunes, y ejercer las facultades de representación del empleador ante las autoridades administrativas o judiciales en materia laboral, respecto de ellos; abrir y cerrar planillas, celebrar convenios o contratos laborales, y realizar cualquier otra gestión administrativa, como representante de la Junta de Copropietarios.

          g) Cobrar o disponer la cobranza, de los aportes ordinarios o extraordinarios para cubrir los gastos comunes, de acuerdo con los porcentajes de participación fijados por este Reglamento o por acuerdo de la Junta, y otorgar los correspondientes comprobantes de pago.

          h) Ejecutar y hacer cumplir los acuerdos de la Junta.

          i) Abrir o cerrar, a nombre de la Junta de Copropietarios, a sola firma, cuentas corrientes, de ahorro o de depósito a plazo fijo en cualquier entidad bancaria; depositar en ellas los fondos que correspondan a la Junta, girar contra ellas, cheques u ordenes de pago, hacer transferencias o disponer de los fondos en efectivo que hubiere, para cubrir con ellos los gastos y obligaciones a su cargo; con la expresa obligación de rendir cuenta documentada cuando menos una vez por año.

          Requiere de autorización expresa por unanimidad de la Junta de Copropietarios, para: solicitar créditos, avances en cuenta o sobregiros, aceptar y descontar letras, pagarés o vales a la orden, así como para firmar o autorizar cualquier tipo de operación al crédito u otorgar fianzas, avales o cualquier operación que signifique compromiso, disposición o gravamen de los bienes y recursos comunes a su cargo.

          j) Representar a la Junta de Copropietarios, en juicio o fuera de él, ante cualquier autoridad judicial, tribunal o corte, nacional o extranjera, ejerciendo la representación judicial de la Junta con las facultades generales del mandato, previstas en el Artículo 74 del Código Procesal Civil; así como ejercer las facultades especiales de: demandar o denunciar, interponer reconvenciones, recursos o peticiones, apersonarse ajuicio iniciado o por iniciarse bajo cualquier calidad o condición, contestar demandas o denuncias, constituirse en parte civil, prestar declaración de parte, ofrecer pruebas, diferir en contrario, interponer cualquier recurso impugnatorio, delegar poder para pleitos a favor de cualquier persona y reasumirlo cuantas veces sea necesario.

          Para conciliar, allanarse, transigir o desistirse del juicio o de la pretensión, requiere de autorización expresa de la Junta.

          k) Representar a la Junta de Copropietarios, en cualquier proceso de conciliación extrajudicial o arbitraje, cuando sea necesario.

          l) Ejercer todas las demás funciones y responsabilidades que se le otorguen por acuerdo de la Junta de Copropietarios.

          (Estas atribuciones, funciones y responsabilidades rigen, salvo acuerdo distinto, en cuyo caso se deberá señalar en este artículo las que el acuerdo asigne al Presidente).

CAPITULO V

REGIMEN DE SANCIONES

          Artículo 17.- Principios rectores

          El régimen de sanciones debe estar sustentado en el principio de legalidad, gradualidad y fomento del cumplimiento de las obligaciones.

          Artículo 18.- Aprobación

          El régimen de sanciones y sus modificaciones debe ser aprobado por la Junta de Copropietarios por unanimidad. Estos acuerdos se adoptarán en Junta, y se asentarán en el libro de actas correspondiente. Pueden ser o no inscritos en el registro correspondiente.

          (Si se desea se podrá insertar el régimen de sanciones acordado, en este u otros artículos adicionales en este capítulo).

CAPITULO VI

DISPOSICIONES FINALES

          Artículo 19.- Solución de controversias

          Para la solución de las controversias derivadas de la interpretación, aplicación, validez y eficacia del presente Reglamento o de los acuerdos tomados por la Junta de Copropietarios, las partes deberán agotar la vía de la conciliación extrajudicial, y en caso de no resolverse el conflicto por esta vía, se acudirá a la vía ...............(Indicar si se adoptará una vía arbitral o la judicial, de conformidad a las opciones establecidas por el Reglamento de la Ley Nº 27157, en su Artículo 156); con excepción del cobro por mora de las cuotas, que se sujetará a lo dispuesto por el Art. 50 de la Ley Nº 27157 y por su Reglamento aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC.

          Artículo 20.- Supletoriedad de las normas

          En todo lo no previsto por el presente Reglamento Interno, se aplica, en forma supletoria, la Ley Nº 27157 o las normas que la sustituyan, así como sus normas reglamentarias.

          Artículo 21.- Conocimiento del presente Reglamento

          Todos los copropietarios declaran conocer el texto del presente Reglamento y se comprometen a guardarlo y cumplirlo de forma escrupulosa; y, de ser el caso, hacer conocer el texto del mismo a sus arrendatarios u otros poseedores de su sección, y exigirles su cumplimiento; asumiéndo la condición de responsable solidario ante la Junta de Copropietarios, por las obligaciones de orden económico.

          Artículo 22.- Designación del Presidente de la Junta de Copropietarios

          El Presidente de la Junta de Copropietarios será .......................(indicar nombre completo), con................(indicar documento de identidad), quien ejercerá el cargo por ..........(indicar el período por el que ejercerá el cargo).

         
(Lugar y fecha de otorgamiento)
(Firmas de los otorgantes)