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FUNCIONES Y RESPONSABILIDADES DE UN ADMINISTRADOR EN EDIFICIOS

FUNCIONES Y RESPONSABILIDADES DE UN ADMINISTRADOR EN EDIFICIOS


administracion de edificios
Muchas veces en los edificios o conjuntos cuando se debe buscar un Administrador, son muchos los propietarios, especialmente aquellos que tienen un poco más de tiempo libre, los que se postulan para dicho cargo sin conocer sus funciones y las responsabilidades que pueden asumir.
Cuando un grupo de inmuebles comunes y privados, se someten al Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 27157), a través de Escritura Pública y debidamente registrada en SUNARP, nacen cómo tal ante el ámbito jurídico, adquiriendo la Personería Jurídica; por ejemplo: “Edificio Brisa del Mar”  por ende, necesita una administración o dirección.
Por regla general, el Órgano Máximo que es la Junta de Propietarios, tienen el poder “máximo” para tomar cualquier decisión, siempre que se cumpla con los quórum que establece la Ley o los Estatutos si es superior.
Nombramiento del Administrador
Lo hace la Junta de Propietarios, para ello, basta con la determinación de mayoría simple, o sea, que la Asamblea general sesione un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, el 25% del total  de propiedad y la decisión se tome con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y demás reglas establecidas respecto a quórum.
Ojo: Si existe Junta Directiva, le corresponde a éste órgano hacer dicha elección.
¿Se puede nombrar como administrador a una Empresa de Administración o tiene que ser una persona natural?
Es totalmente viable nombrar a una Persona Natural o a una Persona Jurídica para la administración de una copropiedad. En todo caso, si se llega a nombrar como administrador a una Persona Jurídica (Empresa de Administración), el Representante Legal de dicha empresa, será el que actúe como administrador del Edificio o Condominio.
“Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto”.
En sólo un caso, el Presidente de la Junta Directiva actúa como Representante legal
Sólo para efectos de suscribir el contrato (laboral o de servicios) que se hace con el Administrador nombrado, en nombre del Edificio o Condominio lo suscribirá el Presidente de la Junta Directiva.

En caso de existir Junta Directiva, lo firmará el Presidente de dicho órgano.
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
En aspectos generales son: Ejecución, conservación, representación y recaudo, pero podemos destacar resumidamente las siguientes:
·         Convocar a la asamblea a ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general… …presupuesto detallado de gastos e ingresos…
·         Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes…
·         Poner en conocimiento… …las actas de las asambleas…
·         Preparar y someter a consideración… cuentas anuales, el informe…, el presupuesto de ingresos y egresos…, el balance general,… los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
·         Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o condominio.
·         Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica… …de conformidad con el reglamento interno de propiedad horizontal.
·         Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos…
·         Cobrar y recaudar, directamente con los propietarios, a través de inquilinos o apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas,… …iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas.
·         Elevar a escritura pública y registrar las modificaciones al reglamento…
·         Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica…
·         Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento interno de propiedad horizontal …
·         Y las demás que le asignen por Estatutos o la Junta de Propietarios.
Responsabilidades de Administrador
PARA CONSIDERAR: Como vemos, la labor de Administrar un Edificio o Condominio sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal tiene múltiples funciones y sobre todo puede ser responsable por omisión o por extralimitación en sus funciones por los perjuicios que le pueda causar tanto a los propietarios, a la copropiedad y a terceros, de tal manera que para dicho cargo siempre debemos escoger una buena opción: idoneidad.


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