¿QUE ES UN POZO A TIERRA Y PARA QUE SIRVE?

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QUE ES UN POZO A TIERRA Y PARA QUE SIRVE

Los Pozos a Tierra son instalaciones eléctricas que se utilizan en el suelo para dispersar diferentes tipos de corrientes. la corriente siempre busca “La Tierra” (será por eso que los relámpagos siempre caen hacia abajo) básicamente es tener 1 tercer cable en el tomacorriente conectado al pozo tierra directamente, sin fusibles para que la descarga eléctrica (ya sea por corto circuito o por estatita) pasa directamente al pozo y nosotros estemos en el circuito como medio de paso y no como el que va a recibir la descarga eléctrica.

Si, para eso sirve ese tercer punto en algunos Equipos para aquellos que siempre se electrocutan al tocar equipos eléctricos… 
Y si de casualidad el equipo no tiene la opción al punto tierra puedes colocar un cable en la carcasa del mismo 
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En Resumen:
·       Garantiza la integridad física de aquellos que operan con equipos eléctricos.
·       Evitar voltajes peligrosos entre estructuras, equipos y el terreno durante fallas o en condiciones normales operación.
·       Dispersar las pequeñas corrientes provenientes de los equipos electrónicos.
·       Dispersar a tierra las corrientes de falla y las provenientes de sobretensiones ocasionadas por rayos, descargas en líneas o contactos no intencionales con la estructura metálica de un equipo eléctrico.

PD1: También para Evitar las pequeñas descargas se puede poner un cable en la carcasa y el otro extremo en una ventana o a algo que este anclado a la estructura de la casa (un pozito a tierra)
PD2: El Pozo a tierra lo tiene que hacer un profesional porque el tamaño es en base al área que va a cubrir y/o al tipo y voltaje de equipos que hay.



MANUAL DE MANTENIMIENTO PISCINAS

MANUAL DE MANTENIMIENTO PISCINAS

¿QUE OCURRE CON EL AGUA DE SU PISCINA?
Lógicamente esta es la primera pregunta que debemos hacernos.
1.-El agua se contamina de los microorganismos que existen en la atmósfera más los que introducen los bañistas.
2.-El aire y la lluvia introducen en el agua cantidades de polvo, tierra y hojas que la enturbian. Con lo que en pocos días tenemos una piscina con el agua totalmente turbia
El modo de combatir estos dos problemas es:
1.-Se mantendrá en agua con el pH adecuado y con los residuales de cloro y antialgas suficientes para destruir los microorganismos y bacterias
2.-Se dotara a la piscina de un filtro que retenga toda la materia en suspensión del agua.
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EL pH
El pH es el grado de acidez del agua. Los valores de pH estas comprendidos entre 0 y 14 correspondiendo el 7 al grado neutro, los valores entre 0 y 7 a los grados ácidos y entre 7 y 14 a los grados básicos.
¿PORQUE ES IMPORTANTE EL PH?
EL VALOR IDEAL DEL pH DE SU PISCINA DEBE DE ESTAR SITUADO ENTRE 7.2 Y 7.6
1. El cloro solo actúa eficazmente como bactericida cuando el agua donde se diluye tenga un pH entre 7.2 y 7.6 
2. Si el pH esta por encima de 7.6 el ácido disuelto en el agua se precipitara de forma visible, enturbiando el agua y dándole un aspecto lechoso, obstruyendo rápidamente el filtro y precipitándose en las paredes y accesorios de la piscina.
3. Si el pH esta por debajo de 7.2 el agua será corrosiva, produciendo irritaciones en los ojos y mucosas nasales, pudiendo llegar a destruir las partes metálicas de la instalación de filtración
   EL GRADO DE CALIDAD DEL AGUA DEPENDE BASICAMENTE DEL VALOR DEL pH QUE TENGA
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EL CLORO
En el agua aún después de filtrada existen una serie de enemigos que es preciso destruir.
Para la destrucción se necesita una cantidad determinada de cloro que actúa bajo la forma de ácido. El que se añade por encima de esa cantidad, queda libre en el agua en espera de actuar contra cualquier enemigo que se introduzca nuevamente en el agua
El cloro que queda en agua y que se ha aportado por encima de las necesidades inmediatas se denomina 
CLORO LIBRE O RESIDUAL.
Indicamos el cloro debido a que hasta el momento es el producto más económico al fin que se destina. Existen otros productos como yodo, bromo, ozono, intercambio ionico, etc. pero su costo los hace prohibitivos en su aplicación.
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 EL ANTIALGAS
En el agua de las piscinas existe una gran proliferación de algas, favorecida por la temperatura elevada del agua de las mismas, tomando el agua una coloración verde. Para evitar esto se añadirá a la misma antialgas y se mantendrá un residual (en función del volumen) para evitar su crecimiento.
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 LA FILTRACIÓN 
Es solo una parte del trabajo a realizar para mantener limpia una piscina y además es inseparable del tratamiento químico. El agua se aspira de la superficie por medio de los skimmers y del fondo por la toma de fondos, así mismo los residuos depositados en el fondo de la misma se aspiran por la toma de limpia fondos. El agua después de pasar por el filtro retorna a la piscina por los impulsores o por los jets del hidromasaje colocados en la parte opuesta de los skimmers y la toma de fondo. Como vemos la depuración del agua de su piscina consta de dos partes una química y otra física 
LA DEPURACION ES LA PERFECTA CONJUNCION DE LOS DOS TRATAMIENTOS EL QUIMICO Y EL FISICO
Teniendo en cuenta lo dicho anteriormente pasaremos ahora a las explicaciones practicas para que su piscina tenga un agua cristalina. En la caseta de la depuradora están 3 llaves con los siguientes letreros: 
FONDO      SKIMMER      LIMPIAFONDOS
Estas llaves son para seleccionar por donde queremos que entre el agua de la piscina. Hay además otras dos llaves: 
HIDROMASAJE          IMPULSORES 
Estas son para seleccionar por donde queremos que retorne el agua a la piscina. Además la depuradora tiene una válvula selectora con seis posiciones: 
FILTRACIÓN.   LAVADO.    ENJUAGUE.     RECIRCULACION.     VACIADO.     CERRADO. 
Estas posiciones son para seleccionar lo que hace la depuradora. Además existe un manometro que nos indicara cuando es necesario lavar el filtro 
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FILTRACIÓN 
Es la posición de normal de trabajo, estará abierta la llave de SKIMMER, la de FONDO a medio abrir, con esto tendremos siempre la superficie del agua limpia, así mismo la llave de IMPULSORES estará abierta en sus 3/4 partes y la de HIDROMASAJE totalmente abierta
EN ESTA POSICIÓN SIEMPRE TIENE QUE ESTAR LA LLAVE DE IMPULSORES O DE HIDROMASAJE ABIERTAS 
Durante el funcionamiento es conveniente observar el manometro y que si la presión llega a 1 Kg./ cm.2 nos indicara que debemos realizar un lavado
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LAVADO
Si la presión llega a 1 Kg./ cm.2 apagaremos el motor de la depuradora, colocaremos la válvula selectora en posición de LAVADO conectaremos de nuevo el motor y observaremos la botella trasparente hasta que el agua deje de salir turbia. Las llaves seguirán él a la misma posición que para la filtración. A continuación pondremos la válvula selectora en la posición de ENJUAGE durante unos 15 seguidos.
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PARA LIMPIAR EL FONDO DE LA PISCINA 
Abriremos la llave de LIMPIAFONDOS y cerraremos SKIMMER y FONDO, las llaves de IMPULSORES estará abierta en sus 3/4 partes y la de HIDROMASAJE totalmente abierta controlaremos el caudal de los impulsores y del hidromasaje y cuando este decrezca procederemos a dar un lavado del filtro ( cada 2-3 lavados es conveniente limpiar la cestilla del prefiltro del motor) procediendo como se indica el apartado LAVADO. 
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TRATAMIENTO QUIMICO
Se efectuara una medición de los valores de Cloro y pH procediendo al ajuste de los mismos; si el pH esta bajo se añadirá incrementador de pH en la cantidad adecuada, si esta alto se añadirá minorador de pH. 
OPCION A 
Todos los días se añadirá un tapón de antialgas a la piscina, preferiblemente al atardecer. Cada dos o tres días se colocara una pastilla de cloro en los skimmers (o dos dependiendo del análisis del cloro residual) También es aconsejable colocar una o dos bolsistas de floculante a la semana en el prefiltro. 
OPCION B 
Se colocara una pastilla de Triple Acción (o dos dependiendo del análisis del cloro residual) en los skimmers. 
OPCION C 

Se colocara un bote de Multilong cada 10-15 días en el skimmer, (dosis recomendada para 50 m3) 
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UN EXTINTOR ES NECESARIO

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Disponer de un extintor en el hogar, en el trabajo o en el automóvil es clave para evitar que una emergencia se convierta en irreversible. Es económico y fácil de usar; un elemento más que debemos incluir en nuestra vida diaria.
Tener un extintor a mano nos proporciona tranquilidad en las situaciones más comunes.
Es necesario:
  • en casa
  • en el trabajo
  • en el vehículo
El extintor es para un conato de incendio. Su buen uso a tiempo puede evitar un siniestro de mayores proporciones.

Es fácil de instalar

El extintor debe situarse en un lugar visible, de fácil acceso y en las zonas de mayor riesgo, por ejemplo en la cocina. Evite el habitual error de colocarlo detrás de cortinas o muebles, o en el interior de algún cajón.

Es fácil de usar

El extintor es muy fácil de usar, siempre que se sigan las instrucciones de funcionamiento que aparecen en el extintor:

Paso 1: Tirar de la anilla del pasador para quitar el precinto


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Paso 2: Presionar la maneta.


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Paso 3: Dirigir el chorro a la base de la llama, procurando mantener la botella en posición vertical.

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Es fácil de mantener

  • Se revisará periódicamente la ubicación del extintor y se comprobará la facilidad de acceso al mismo, así como el estado de todos sus elementos: presión, precinto, manguera...
  • Anualmente el fabricante y/o mantenedor autorizado realizará las operaciones de mantenimiento establecidas.
  • Cada cinco años el fabricante y/o mantenedor realizará la prueba hidráulica (retimbrado) y otras para comprobar su correcto funcionamiento.
  • El extintor tiene una vida máxima de 20 años desde su fabricación, siempre que pase las pruebas anteriores.


PROCEDIMIENTOS DE SEGURIDAD




PROCEDIMIENTOS DE SEGURIDAD

1.   INTRODUCCIÓN.
2.   ASCENSOR
3.   INCENDIO
4.   FALTA DE AGUA
5.   FALTA DE ENERGIA ELECTRICA


1. INTRODUCCIÓN
Estos procedimientos les servirán de ayuda, guiándolos paso a paso para hacer frente de manera adecuada y profesional a las diversas situaciones que se pueden presentar durante su jornada de trabajo.
Recuerde que la actitud que debe de reflejar en todo momento es de seguridad y confianza.


2. ASCENSOR DE PASAJEROS

Þ En caso de fallas

    1. Lo primero que se debe de hacer es llamar inmediatamente a la administración a los teléfonos 988 523 704 ó 291 0584 donde se les brindará la ayuda necesaria mientras personal indicado se dirige al edificio.
    2. Llamar a la empresa proveedora de los ascensores. 
    3. Indicar el nombre del edificio y la dirección
    4. Dar una breve explicación de la falla.
    5. Establecer el tiempo aproximado de llegada de un técnico al edificio.
    6. Una vez pasado el tiempo hacerle seguimiento.
Þ En caso de personas atrapadas

  1. Establecer contacto con la o las personas atrapadas, determinar cuántas personas son, informarles el procedimiento a seguir, que mantengan la calma y que no hagan ninguna acción para intentar abrir las puertas hasta que se les indique.
  2. Seguir el procedimiento en caso de fallas para informar el problema.
  3. Subir al cuarto de máquinas (llevar llave de la azotea y del cuarto de máquinas
  4. Bajar sólo la llave trifásica.
  5. Verificar si la cabina del ascensor se encuentra a nivel (marca amarilla en los cables debe coincidir con la flecha dibujada en la máquina).

Si la cabina esta a nivel entonces sólo se debe bajar a donde esta atrapada la persona e indicarle que ya puede abrir las puertas, las puertas al no tener fluido eléctrico se abrirán con un mínimo de esfuerzo.

En caso la cabina no esta a nivel

  1. En la máquina del ascensor quitar la tapa redonda de color azul.
  2. Coger de la pared la llave para liberar los frenos del ascensor.
  3. Colocar la llave en la posición correcta y hacer presión para liberar las zapatas del freno a fin de que el ascensor pueda moverse hacia abajo o arriba (dependerá de la cantidad de personas dentro del ascensor)
  4. La persona que este haciendo la maniobra debe de controlar la velocidad del movimiento de la cabina. por otro lado para evitar movimientos bruscos que puedan asustar a las personas atrapadas, por otro lado para que pueda darse cuenta del momento exacto en que aparece la marca amarilla indicando que la cabina esta a nivel.
  5. Una vez nivelada la cabina se deberá bajar hasta donde este atrapada la persona e indicarle que ya puede abrir las puertas. Recuerde que al nivelar la cabina, esta bajó o subió un piso. Una vez terminada la maniobra satisfactoriamente esperar la llegada del técnico de JV Ascensores no conectar el fluido eléctrico en el ascensor hasta que este sea revisado por el personal autorizado.
3. INCENDIO


Lo mas importante es mantener la calma y transmitir esa seguridad a los residentes indicando que se esta procediendo a ejecutar el protocolo de seguridad de establecido.


DETERMINAR LA SITUACIÓN

1.     Llamar inmediatamente a la administración la que les brindará la ayuda necesaria mientras alguien se apersona al edificio.
2.     Cuando se presente un incendio, se debe verificar el piso y la zona en donde se ha generado el incendio.
3.     Seguidamente después se debe de evaluar la gravedad de la situación.
4.     Informar que se esta ejecutando el protocolo de seguridad y que cualquier novedad se estará informando.
5.     Una vez en el piso o zona se deberá verificar cual ha sido el dispositivo activado en las áreas comunes, en caso de no encontrar ninguna situación de emergencia procederá n verificar en cada uno de los departamentos.
6.     Verificar que no haya humo u olor a quemado en la zona.
7.     En caso de sospecha en algún departamento en el cual no se haya podido descartar porque este vacío en ese momento entonces se deberá de contactar al propietario o residente a algún teléfono que se tenga en la recepción para solicitarle que verifique su departamento.

EN CASO DE INCENDIO REAL

  1. En caso de determinarse que la alarma es real verificar la gravedad del mismo.
  2. Inmediatamente llamar a la administración y a los bomberos.
  3. Usar en primer momento el extintor ubicado en la escalera de servicio.
  4. En caso de necesitar más de un extintor usar los del piso superior e inferior
  5. Si el fuego es muy grave entonces se procederá a usar la manguera contra incendio.


PROTOCOLO PARA USAR EL EXTINTOR

  1. Llevar el extintor hasta la zona afectada
  2. Una vez en el sitio a usar proceda a quitar el seguro de la manija
  3. Determine el origen del fuego, ubique donde esta la base del mismo.
  4. Dirigir la manguera del extintor hacia la base del fuego usando descargas cortas de lado a lado.
  5. No use el extintor en contra del viento.
  6. El alcance del extintor es de 1.5 a 3 metros.
  7. Jamás use el extintor en una sola descarga, ya que durará aproximadamente unos 40 segundos.
  8. Usar el extintor en descargas cortas para determinar donde continuar aplicando el agente extintor.


PROTOCOLO PARA USAR LA MANGUERA CONTRA INCENDIO

1.     En primer lugar mantenga la calma los bomberos están en camino.
2.     En segundo lugar calme a los vecinos y tome el control de la situación, recuerde que usted es el más capacitado en esa situación.
3.     Abra el gabinete contra incendio, de ser necesario rompa el vidrio.
4.     Desenrolle la manguera de manera ordenada llevándola hasta el lugar del siniestro.
5.     La manguera contra incendios debe ser manipulada como mínimo por dos personas, una debe de estar agarrando firmemente el pitón de salida de agua cuando la otra persona abra la llave desde el gabinete.
6.     Tome en cuenta que el sistema contra incendio se activa automáticamente al abrir la llave encendiendo la bomba ubicada en el sótano siendo un sistema de alta presión de agua.
7.     Evite accidentes, de no haber alguien agarrando firmemente la manguera, se pueden producir graves accidentes ya que al abrir el agua la presión hará que la manguera se mueva sin control golpeando todo a su paso.
8.     Dirija el chorro de agua siempre a la base del fuego, el pitón puede regular el chorro de agua.
9.     Una vez controlado el incendio se debe de ir al sótano para apagar la bomba contra incendio esta no se apaga automáticamente, solo se puede apagar manualmente.

Consideraciones a tomar en cuenta:

  1. No se arriesgue demás, no trate de ser un héroe la ayuda viene en camino con profesionales adecuadamente equipados y protegidos.
  2. Moje un pañuelo o tela con agua y tápese la nariz y boca, manténgase lo mas abajo que pueda, el humo es menos denso cerca al piso.

4.  FALTA DE AGUA

La falta de agua puede deberse a varios factores, debe determinarse si es sólo en un departamento, en un piso o en todo el edificio.

  1. Lo primero que se debe de hacer es llamar inmediatamente a la administración, donde se les brindara la ayuda necesaria mientras alguien se apersona al edificio.
  2. Seguidamente el recepcionista deberá ir al cuarto de bombas ubicado en el sótano.
  3. Verificar que las bombas estén operativas.
  4. En el tablero general verificar que la llave M o A, este en la posición A, que corresponde automático.
  5. Si las bombas no funcionan se deberá de colocar la posición M (manual) para descartar mal funcionamiento en automático.
  6. Si las bombas no funcionan esto se puede deber a que el nivel de agua dentro de la cisterna es muy bajo por lo que se deberá de verificar que la cisterna tenga agua y que este entrando agua de la calle.
  7. En caso de que no entre agua verificar que las casas vecinas cuenten con suministro de agua.

5.  FALTA DE ENERGÍA ELÉCTRICA

En caso de apagón o falta de fluido eléctrico se deben de tomar muchas consideraciones ya que este afecta a los ascensores, a las áreas comunes, a las bombas de agua, a los intercomunicadores, etc.

  1. Lo primero que se debe de hacer es llamar inmediatamente a la administración  quien les brindará la ayuda necesaria mientras alguien se apersona al edificio.
  2. Verificar que las luces de emergencias estén encendidas.
  3. tener las linternas a la mano y las radios operativas.
  4. Verificar la naturaleza del apagón, si este es general, local o exclusivo proceder a asegurar el edificio, cerrar las puertas de ingreso a los lobbys.
  5. Verificar que las puertas de los estacionamientos estén debidamente cerradas.
  6. Verificar que no haya nadie atrapado en los ascensores.


COMO EVITAR ROBOS EN SU DOMICILIO DURANTE SU AUSENCIA

COMO EVITAR ROBOS EN SU DOMICILIO  DURANTE SU AUSENCIA

  • Mantener permanentemente cerrada la puerta del edificio.
  • Mantener cerrada con llave la puerta de acceso
  • Mantener permanentemente cerradas las puertas de acceso externo e interno a las cocheras.
  • Mantener los vehículos estacionados en cocheras cerradas con llave, evitando dejar en su interior objetos de valor.
  • Mantener cerradas las puertas de acceso a las terrazas.
  • Mantener iluminados los accesos a cocheras, sótanos y terrazas.
  • Mantener puertas de las viviendas bien cerradas y abrirlas recién cuando se haya identificado al requeriente por el "ojo mágico". Los empleados de las Empresas de Servicios, Couriers, Televisión por Cable, etc., deben acreditarse con sus credenciales, ante cualquier duda comuníquese con la Empresa.
  • Evitar el ingreso de vendedores ambulantes, promotores y personas desconocidas que no justifiquen su ingreso al edificio de forma necesaria. Toda promoción puede ser dirigida a los residentes por intermedio del Portero.
  • Evitar bajar en los ascensores con personas extrañas al edificio que resulten sospechosas.
  • Evitar que los niños viajen solos en los ascensores. La presencia de extraños podría constituir un peligro potencial para su salud física y moral.
  • Evitar que personas extrañas ingresen, permanezcan o circulen por el edificio sin ser controladas.
  • Tomar las debidas precauciones sobre los cerrajeros. Se han detectado algunos casos en los que, una vez solicitada una o varias llaves de capas o departamentos, poco tiempo después el domicilio es objeto de robo en ausencia de sus moradores. En tal caso se recomienda, en la medida de lo posible, no dar detalles de la ubicación del inmueble, y si hubiera que efectuar algún ajuste de llaves, hay que tratar de implementarlo en el mismo comercio de cerrajería y evitar por todos los medios el dar la dirección de la casa.
  • Utilizar las alarmas como elemento de prevención y seguridad, no permitiendo que se transformen en un juguete de los niños.
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MODELO DE ACTA

MODELO DE ACTA

ACTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DEL EDIFICIO “BRISA DEL MAR” CELEBRADA EL DIA 16 DE ABRIL DE 2012

En la ciudad de Lima, a los dieciseis días del mes de abril del año dos mil doce, en segunda convocatoria y siendo las 20:30 horas, previa convocatoria escrita realizada por la Presidenta de la “Junta de Propietarios del Edificio Brisa del Mar  de la Calle Monte Bonito  N° 4548. Urbanización Chacarilla del Estanque-Santiago de Surco”, en mérito a la citación de fecha ocho de abril de 2012, siguiendo estrictamente los lineamientos del Reglamento Interno del Edificio, se reunieron en el  lobby del edificio “Brisa del Mar” ubicado en la calle Monte Bonito N° 4548, Urbanización Chacarilla del Estanque, distrito de Santiago de Surco; actuando como secretario el Sr. &&&&&&& y con la asistencia de los siguientes propietarios:

1.- El Sr. &&&&&&&&&&&, con D.N.I. Nro. %%%% como propietario del siguiente inmueble:
·     Departamento Nro. 101, inscrito en la Partida Nro. 1863065, con un porcentaje de participación en el dominio de bienes comunes del 4.9553%.
·     Estacionamiento Nro. 16, inscrito en la Partida Nro. 12870545, con un porcentaje de participación en el dominio de bienes comunes del 0.7809%.
·      Deposito Nro. 10, inscrito en la Partida Nro. 12890557, con un porcentaje de participación en el dominio de bienes comunes del 0.1017%.
Total participación del Dpto. 101:    5,8379%

2.- El Sr. &&&&&&&&&&&, con D.N.I. Nro. %%%%, como propietario de los siguientes bienes inmuebles:
·     Departamento Nro. 102, inscrito en la Partida Nro. 17730566, con un porcentaje de participación en el dominio de bienes comunes del 4.8239%.
·     Estacionamiento Nro. 10, inscrito en la Partida Nro. 14030539, con un porcentaje de participación en el dominio de bienes comunes del 0.6454%.
·      Deposito Nro. 16, inscrito en la Partida Nro. 10630564, con un porcentaje de participación en el dominio de bienes comunes del 0.1156%.
Total participación del Dpto. 102:    5,5849%

3.-  El Sr. &&&&&&&&&&&, con D.N.I. Nro. %%%% como propietario de los siguientes bienes inmuebles:
·     Departamento Nro. 103, inscrito en la Partida Nro. 19030567, con un porcentaje de participación en el dominio de bienes comunes del 4.9185%.
·     Estacionamiento Nro. 05, inscrito en la Partida Nro. 18430535, con un porcentaje de participación en el dominio de bienes comunes del 1.0134%.
·      Deposito Nro. 09, inscrito en la Partida Nro. 17430556, con un porcentaje de participación en el dominio de bienes comunes del 0.1219%.
Total participación del Dpto. 103:    6,0537%

4.-  La Sra. &&&&&&&&&&&, con D.N.I. Nro. %%%%, como propietaria de los siguientes bienes inmuebles:
·     Departamento Nro. 104, inscrito en la Partida Nro. 10930568, con un porcentaje de participación en el dominio de bienes comunes del 4.9185%.
·     Estacionamiento Nro. 09, inscrito en la Partida Nro. 17830538, con un porcentaje de participación en el dominio de bienes comunes del 0.7643%.
·      Deposito Nro. 08, inscrito en la Partida Nro. 12630999, con un porcentaje de participación en el dominio de bienes comunes del 0.1251%.
Total participación del Dpto. 104:    5,8079%

5.-  ……
6.- …….
7.- ……
9.- ……
10.- …….
11.- …….
12.- ……
13.- ……

Los propietarios asistentes suman un total del porcentaje de participación en el dominio de los bienes comunes del  75,1297%.

A continuación, hace uso de la palabra la Sra. &&&&&&&&, quien actúa como Presidenta  de la Junta de Propietarios, y luego de verificado que existía el Quorum necesario para constituirse la Asamblea, manifiesta que se dará inicio a la Asamblea de acuerdo a la agenda señalada en el aviso de convocatoria de fecha 3 de agosto de 2013.  Actúa además como Secretario, el Sr.  &&&&&&&&&&

Posteriormente, el Sr Presidente dispuso que, por secretaría, se diera lectura al orden del día propuesto, el mismo que es el siguiente:

1)    Aprobación de presupuesto de gastos y fijación de la cuota extraordinaria para el pintado de la fachada y áreas comunes del edificio, cuyo gasto asciende a S/. 90,0000 (Noventa Mil Soles) y la misma que será prorrateada en porcentaje al área ocupada por propietario. La cuota se podrá pagar durante todo el mes de julio del 2012.

A continuación, el Sr. &&&&&&, tesorero de la Junta de Propietarios, procede a explicar los rubros del nuevo presupuesto que asciende a S/. 8 615,95 (ocho mil seiscientos quince y 95/100 nuevos soles) por mes, absolviendo además las consultas de los propietarios. Luego de un amplio debate se procede a realizar la votación correspondiente para aprobar el presupuesto en mención, con los siguientes resultados:

A favor: los departamentos Nro. 101, 102, 103, 203, 301, 302, 303, 401.  Sumando una participación de 55.67% del quorum.
En contra: los departamentos Nro. 104, 201, 204, 304, 403, 404.  Sumando una participación de 44.33% del quorum.

Luego de efectuada la votación, se llegó al siguiente acuerdo:

Aprobar, por mayoría simple de 55.67% del quorum, el presupuesto presentado por la directiva de la junta de propietarios, el cual asciende a S/. 8 615,95 (ocho mil seiscientos quince y 95/100 nuevos soles) por mes.  El cual regirá a partir del 01 de Mayo de 2013.  
No habiendo otros temas que tratar, se levanta la sesión a las 22:30 horas.


Firmas de los asistentes.

MODELO DE ESQUELA DE CITACIÓN PARA ASAMBLEAS

CONVOCATORIA PARA ELECCIÓN DE JUNTA DIRECTIVA


San Isidro, 21 de Noviembre del 2013
Don:
%%%%%%%%%%%%%%
Propietario Dpto 501, estacionamiento 05 y 06, depósito 14 (6.77%)

Por medio de la presente queda convocado para la Junta constituyente de la Junta de Propietarios del Edificio Residencial sito en  Avenida &&&&&&&&&&&   # 286 del distrito de San Borja, para el día  Martes 28 de Noviembre del 2013.

En 1era Convocatoria:  A las 8:00 PM
En 2 da Convocatoria:  A las 8:30 PM

Lugar: Recepción del edificio

Orden del día:

1.     Elección de la Junta Directiva.

2.    Nombramiento de Presidente, Secretario y Empresa Administradora. Si procede

Debido a la importancia de los temas a tratar, solicitamos  su asistencia personal o por delegación.

Muy atentamente, les saluda,

Don %%%%%%%%%%%%
Propietario Dpto 602,  estacionamientos Nº 21 y 25, Depósito Nº 11  (6.92%)
Doña %%%%%%%%%%%
Propietario Dpto 701,  estacionamientos Nº 22 y 23  (11.81%)
Don %%%%%%%%%%%%%%%%%%%
Propietario Dpto 702,  estacionamientos Nº 01 y 02, Depósito Nº 05  (10.86%)




LOS VICIOS (DEFECTOS-FALLAS) DE CONSTRUCCIÓN

LOS VICIOS (DEFECTOS-FALLAS) DE CONSTRUCCIÓN 

*Orientado para áreas comunes de Edificios Residenciales 

1.- ¿QUÉ SE ENTIENDE POR VICIO OCULTO?
Se traduce en un error, que puede ser intelectual cuando se presenta en el proyecto de una obra, o material cuando se expresa a través de un defecto constructivo o de la errónea utilización del material”. Según el autor de este sencillo concepto; “… recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, pero este principio no rige cuando la diferencia no puede ser advertida al momento de la entrega o los vicios eran ocultos” (Dr. Daniel Enrique Butlow en VIVIR CON VICIOS OCULTOS
Estos defectos o fallos no visibles u ocultos al  aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.
2.- ¿QUÉ INDICA EL CODIGO CIVIL PERUANO?
ARTICULO VIGENTE CONFORME A LA MODIFICACION ESTABLECIDA POR EL ARTICULO UNICO DE LA LEY Nº 25291, PUBLICADA EL 24-1.- 90.
Artículo 1782º.- Responsabilidad derivada por vicios de la obra
El contratista está obligado a responder por las diversidades y los vicios de la obra.
La recepción de la obra, sin reserva del comitente, descarga de responsabilidad al contratista por las diversidades y los vicios exteriores de esta.
Artículo 1783º.- Acciones del comitente por vicios de la obra
El comitente puede solicitar, a su elección, que las diversidades o los vicios de la obra se eliminen a costa del contratista, o bien que la retribución sea disminuida proporcionalmente, sin perjuicio del resarcimiento del daño.
Si las diversidades o los vicios son tales que hagan inútil la obra para la finalidad convenida, el comitente puede pedir la resolución del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios.
El comitente debe comunicar al contratista las diversidades o los vicios dentro de los sesenta días de recepcionada la obra. Este plazo es de caducidad. La acción contra el contratista prescribe al año de construida la obra.
Artículo 1784º.- Responsabilidad del contratista por destrucción, vicios o ruina
Si en el curso de los cinco años desde su aceptación la obra se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, el contratista es responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise por escrito de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento. Todo pacto distinto es nulo.
El contratista es también responsable, en los casos indicados en el párrafo anterior, por la mala calidad de los materiales o por defecto del suelo, si es que hubiera suministrado los primeros o elaborado los estudios, planos y demás documentos necesarios para la ejecución de la obra.
El plazo para interponer la acción es de un año computado desde el día siguiente al aviso a que se refiere el primer párrafo.
Artículo 1785º.- Liberación de responsabilidades del contrato
No existe responsabilidad del contratista en los casos a que se refiere el artículo 1784, si prueba que la obra se ejecutó de acuerdo a las reglas del arte y en estricta conformidad con las instrucciones de los profesionales que elaboraron los estudios, planos y demás documentos necesarios para la realización de la obra, cuando ellos le son proporcionados por el comitente.

3.- ¿CUALES SON LOS VICIOS DE CONSTRUCCIÓN MÁS FRECUENTES?
Los problemas constructivos más comunes que suelen aparecer en los proyectos de edificaciones son:
1.      Anormal funcionamiento ascensores, puertas de garaje.
2.      Fisuras, luego grietas en las paredes.
3.      Humedades y filtraciones en paredes.
4.      Mal funcionamientos de Bombas de Agua, desagüe y/o contra Incendio
5.      Escape de olores repugnantes.
6.      Niveles acústicos indeseables y Vibraciones.
7.      Defectos en parqueo, pintura, señalitica, acabado de piso, etc.
8.      Mala ubicación de las Salidas de emergencia.
9.      Mal funcionamiento de las redes eléctricas, interruptores, luces, y tomacorrientes.
10.   Descoloración repentina de pinturas y levantamiento de la misma.
11.   Etc.
4.- ¿QUÉ PASA CUANDO ME ENCUENTRO CON VICIOS OCULTOS?
Debe destacarse que el SANEAMIENTO (acción y efecto de sanear; entendiéndose por sanear el reparar o remediar una cosa. Para este caso; el saneamiento vendría a ser la acción y el efecto  de remediar tanto los vicios del derecho como de hecho en el objeto transmitió) sólo resulta exigible tratándose de los denominados vicios ocultos, porque en el caso de los vicios aparentes la solución jurídica es distinta; además, debe de considerarse que de conformidad con el artículo 1485 del Código Civil, el saneamiento por vicios ocultos sólo es posible respecto de aquellos vicios que “no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirida o que disminuyan su valor”, lo cual significa que debe tratarse de vicios ocultos relevantes, graves, siendo que sólo así se justifica una determinada reacción jurídica que puede derivar inclusive en la resolución contraactual, medida extrema por la cual dejará sin efecto el contrato celebrado.

5.- ¿RESPONSABILIDAD DE LA CONSTRUCTORA / RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS?
Hay que tener muy en cuenta el segundo párrafo del art 1782 del Código Civil “La recepción de la obra, sin reserva del comitente, descarga de responsabilidad al contratista por las diversidades y los vicios exteriores de esta”.
Es sumamente importante que la Junta de Propietarios al recibir las áreas comunes de parte de la constructora o Inmobiliaria, estén en la capacidad o acompañados por alguien capaz, con conocimientos teóricos y prácticos, experiencia suficiente para este acto. El recibir las áreas comunes resulta una responsabilidad muy grande e importante ya que tiene la facultad de RECIBIR O NO.
SINO LA RECIBEN, deberán informar y dejar sustento el porqué de ello.
SI LA RECIBEN sin haber formulado reservas u observaciones, sólo serán reclamables posteriormente los vicios ocultos, entendiéndose que no habían vicios aparentes (o que habiéndolos, no eran significativos); es decir, el recibir las áreas comunes sin presentar reclamos exime a la Constructora o Inmobiliaria de atender reclamos posteriores.
Resulta pertinente definir que son VICIOS APARENTES: son defectos visibles, aquellas irregularidades inmediatamente verificables en el momento de la entrega o recepción de las áreas comunes, sea a título de propiedad, recepción o uso. Por lo tanto, por una cuestión de elemental diligencia, al advertir la existencia de estas fallas, defectos, irregularidades se debe dejar constancia de ellas (observaciones), para que sean eliminadas o subsanadas por la constructora o inmobiliaria. La existencia de ellas justifica QUE NO SE RECIBA o se reciba en forma parcial, la recepción definitiva sólo procederá cuando no existan defectos. Si la Junta de Propietarios recibe las áreas comunes sin formular reservas ni observaciones respecto de aquellos defectos que son visibles, aparentes, verificables, se entiende que aceptan su existencia, que consideran que estos no afectan el valor ni la utilidad de todo lo que implica las áreas comunes.
CADA QUIEN DEBE CUIDAR SU PROPIO BIEN. “CALLAR CUANDO SE DEBE HABLAR, ES ACEPTAR”

6.- ¿CUALES SON LOS PLAZOS PARA RECLAMAR POR VICIOS OCULTOS?
Art. 1783º:   …… “El comitente debe comunicar al contratista las diversidades o los vicios dentro de los sesenta días de recepcionada la obra. Este plazo es de caducidad. La acción contra el contratista prescribe al año de construida la obra.”
Art. 1784º: Si en el curso de los cinco años desde su aceptación la obra se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, el contratista es responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise por escrito de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento. Todo pacto distinto es nulo.
El cómputo del plazo para la temporalidad de la garantía no se inicia desde el inicio o terminación de la construcción sino desde la aceptación de la obra.
Si la Junta de Propietarios reclama saneamiento, dispone de sesenta días desde la recepción de las áreas comunes para dar aviso oportunamente a la Constructora o Inmobiliaria. Si se comunica una vez vencido el plazo de sesenta días no procede saneamiento alguno. Ahora bien comunicado oportunamente el vicio oculto, ello permite mantener la facultad de exigir el saneamiento, la acción prescribe al año.
La norma establece un régimen de responsabilidad excepcional que va más allá del saneamiento por vicio oculto; se refiere a la garantía implícita en todo contrato de obra, y en particular tratándose de la construcción, que lo ejecutado debe tener durabilidad, permanencia temporal. En ese sentido, la Norma dispone que la Constructora o Inmobiliaria está sujeta a un régimen de responsabilidad quinquenal (cinco años), en caso de que la obra se destruya (daño cierto, presente), total o parcialmente, amenace destruirse (daño cierto, futuro) o presente graves defectos por vicios constructivos.

7.- ¿CÓMO PROCEDER?
a.      Revisar que el contrato no especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos y que indique los periodos que abarcan las garantías después de la entrega (es recomendable asesorarse con un abogado para que revise la minuta de compra-venta)
b.      Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Esto es complicado de demostrar, pero ayudará si se dispone del informe de la persona o personas que se hicieron cargo de recibir las áreas comunes. Si dicho informe no menciona nada sobre dichos defectos o daños es que en ese momento no se encontraban
c.      En caso de que la estructura se vea muy afectada, es necesario solicitar un dictamen pericial que evalué los daños materiales, en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de dicha área.
d.      Simultáneamente, hay que solicitar de forma fehaciente a la Constructora o Inmobiliaria la reparación de los daños materiales, dando un plazo y avisando que al termino de dicho plazo se ejercerán acciones judiciales. La solicitud se deberá hacer vía Notarial, será importante adjuntar fotografías de lo indicado para reunir pruebas.
e.      Si transcurrido ese plazo no se obtiene respuesta se podrá hacer el reclamo vía judicial, aportando el informe pericial y demás pruebas.
Para contratar a un perito se puede acudir al Colegio de Ingenieros del Perú, Centro de Peritaje del CIP –Lima, ubicado en la Calle Guillermo Marconi 210 – San Isidro. Telf: 222 6795 email: centrodeperitaje@ciplima.org.pe

7.- RECOMENDACIONES:
Previo a la entrega, a la recepción de las áreas comunes  se deberá examinar la construcción, realizando una detallada inspección del éste. Se deberá realizar una lista concretando las anomalías detectadas, o conforme vayan surgiendo, que deberá comunicar de forma fehaciente, lo ideal sería mediante un Notario, para poder probar la comunicación y qué comunicamos, incluyendo todos los datos identificativos: fecha, desperfectos y, si además, podemos incluir alguna foto de los mismo, mucho mejor, a la inmobiliaria  o constructora de la edificación.
Se recomienda  a toda Junta de Propietarios que padezcan un daño material debido a cualquier tipo de vicio o defecto constructivo, que, después de haber comunicado el mismo a los responsables de forma fehaciente sin obtener solución, se informe y asesore ante un abogado especialista en derecho inmobiliario, quien apoyado en un dictamen o certificado técnico emitido por un arquitecto o ingeniero,  acredite el daño material, determine el vicio constructivo y el grado de responsabilidad entre los agentes de la edificación, además, muy importante, cuantifique el coste de reparación e indemnización. Este informe es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea, vía negociación o judicialmente.


administracion de edificios

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