CONSEJOS PARA NO SER ESTAFADO EN LA COMPRA DE UN DEPARTAMENTO
Promotoras fantasmas, inmobiliarias que no cumplen los plazos y constructoras sin licencia. El tema no es sencillo, asumir una deuda a largo plazo supone más de un riesgo.
Por
ello, es indispensable tomar en cuenta algunos consejos antes de hacer entrega
de una cuota inicial y concretar la compra de nuestro inmueble. Para César Arbe
Saldaña, abogado especialista en temas inmobiliarios, la clave está en realizar
una serie de averiguaciones respecto a la promotora. Todo ello a fin de
disminuir el riesgo.
AVERIGUACIONES
1. ESTADO DEL INMUEBLE
Lo
primero es verificar el estado del inmueble o terreno. Acudir a la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) y confirmar que la
persona que está construyendo tenga el derecho de vender el departamento. Ver
si el promotor aparece como propietario y qué gravamen o compromisos vigentes
(hipotecas, derecho de usufructo e embargos judiciales o administrativos)
existen.
“El
trámite es muy fácil. Por un pequeño pago puedes hace una búsqueda de propiedad
y pedir la ficha registral del inmueble. Previamente solicitamos una copia de
este documento a la inmobiliaria y corroboramos que sean iguales”
2.
PATROCINIO DE UN BANCO
Que
una promotora cuente con el respaldo del banco, ciertamente nos brinda una
mayor confianza. Eso indica que el proyecto es financiado por una entidad
bancaria, que previamente ha hecho también una evaluación a la empresa.
“Debemos
acercarnos al banco y confirmar que la empresa efectivamente trabaja con la
entidad y que los letreros que aparecen en la caseta de ventas son ciertos. Es
importante saber que el banco acostumbra trabajar con esta promotora, que ya
han avalado proyecto anteriores y que no se han registrado problemas”.
3.
LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
Las
promotoras presentan un anteproyecto a la municipalidad, que luego realiza unas
observaciones. Tras ello se presenta el proyecto final, avalado y certificado
por el municipio distrital.
“Una
vez aprobado el proyecto con todas las recomendaciones técnicas realizadas por
la gerencia de desarrollo urbano se emite la licencia de construcción. Es
necesario que pidamos una copia a la promotora y luego de ello ir a la
municipalidad y confirmar que el documento sea verdadero”.
4.
PAGO POR PARTES
Para
el abogado, una buena forma de proteger nuestro dinero es entregar adelantos
por partes, sobre todo si se trata de un bien futuro o en planos. Ello nos
asegura que si en algún momento se presenta algún inconveniente o retraso,
nuestra pérdida no sea mayor.
Hay
que comprender que toda inversión supone un riesgo y está en nosotros hacer que
ese rango sea menor. “Una vez que estamos seguros de comprar una propiedad,
separamos el departamento con un monto mínimo y conforme se vayan realizando
los avances, ir pagando la inicial”.
No es
recomendable dar toda la inicial o un pago total del departamento. Si no vemos
avances es mejor no continuar con los pagos. “Hay que recordar que hay mucha
oferta en el mercado y si el proyecto no nos da la seguridad que requerimos es
mejor buscar otra propiedad”.
Como
compradores estamos en total derecho de elegir libremente nuestro departamento,
plantear nuestras condiciones y llegar a un acuerdo con la promotora. Si este
no se da en la medida que esperamos, podemos optar por otra propiedad.
5.
ASESORARNOS CON UN EXPERTO
No
todos tenemos los conocimientos de un abogado, ni somos expertos en temas
legales. Por ello es recomendables que algún especialista nos asesore en estos
avatares, que le eche un ojo al contrato y aclare las dudas que podamos tener.
“Es lo
recomendable pues muchas veces existen cláusulas que podrían comprometernos o
quitarnos la opción a reclamos ante una eventualidad”.
6.
MINUTA
No hay
que tenerle miedo a firmar la minuta de compraventa. Si hemos realizado todos
los pasos anteriores, este no supondrá un mayor riesgo. En este punto es
necesario que verifiquemos las medidas del departamento, el estacionamiento y
que las áreas comunes estén debidamente detalladas.
“Los
montos y plazos de pago a la promotora deben de estar claros. Las condiciones
deben ser revisadas cuidadosamente y la distribución del departamento definida
claramente”.
7.
ENTREGA Y REVISIÓN
Una
vez entregado el departamento es necesario verificar al milímetro que todas las
cosas ofrecidas se hayan cumplido. El abogado indica que las mayores
insatisfacciones tienen que ver con los acabados.
“Si la
empresa ofrece una determinada marca en la memoria de los acabados, se debe
brindar esa marca. Nosotros estamos en total derecho de exigir el cumplimiento
de estas cosas”.
8.
INDEPENDIZACIÓN
La
promotora está comprometida a realizar la Declaratoria de Fábrica, Reglamento
Interno de Propiedad horizontal e Independización de cada una de las unidades
inmobiliarias que conforman el edificio, una vez que se haya terminado con su
construcción, así como también a la suscripción de la respectiva escritura
pública de compraventa.
La
obligación de saneamiento legal de la promotora llega hasta la independización
del inmueble y el levantamiento de la hipoteca (si la hubiera). La inscripción
de la propiedad a nombre del cliente, correrá por cuenta del comprador.
Como
vemos, adquirir una propiedad es sin duda una de las mejores inversiones que
una persona puede hacer. Ello implica en muchos algunos casos un endeudamiento
a futuro. Por ello, cualquier medida de seguridad y verificación que puedas
tomar nunca estará de más.
FUENTE: MARTÍN ACOSTA GONZÁLEZ @martiacosta. Redactor de Sociedad. EL COMERCIO. Jueves 6 de febrero del 2014