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¿Vigencia de Poder en el Registro de Predios?

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¿Vigencia de Poder en el Registro de Predios?

A la fecha, dado el gran incremento de edificaciones en las que se comparten áreas comunes y áreas de propiedad exclusiva, llama la atención la posibilidad de la emisión de algún certificado mediante el cual se publicite si determinada persona cuenta con facultades vigentes a efectos de proceder a la representación de lo que la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, denomina Junta de Propietarios. Si ello fuera factible, el certificado a expedir estaría a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP y propiamente estaría a cargo del Registro de Predios.

De acuerdo al artículo Art. 47° de la Ley 27157, la Junta de Propietarios está compuesta por todos los propietarios de las unidades independizadas o secciones exclusivas y tiene la representación conjunta de éstos; sin embargo, dicha organización de personas no logra constituirse como una persona jurídica ya que si lo fuere, la Junta de Propietarios como organismo autónomo de las personas que la componen, contaría con patrimonio propio, entre otros aspectos no menos relevantes. Si obedeciéramos a ello, los propietarios de las unidades independizadas o exclusivas no serían propietarios pro indivisos de las áreas comunes, tendrían que renunciar a su dominio con respecto a las áreas comunes o en copropiedad para crear un ente distinto e independiente a ellos.

Consideremos además, que en casos de transferencias de propiedad de unidades independizadas o secciones exclusivas, los propietarios que transfieren dejan de ser parte de la Junta de Propietarios entrando a conformarla el nuevo adquiriente propietario. Ello a merced de que conforme a los dispositivos legales que regulan el tema, la Junta de Propietarios está conformada exclusivamente por los propietarios.

Habiendo señalado líneas arriba que la Junta de Propietarios no es una persona jurídica, se justifica su inscripción en el Registro de Predios, consideración que se tomó en cuenta en el Art. 87° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, al indicar que la Junta de Propietarios, el Presidente y en su caso la Junta Directiva, se deben inscribir en la partida matriz del predio que se independiza y se sujeta a alguno de los regímenes contemplados en la Ley 27157.

Como podemos observar, es viable la inscripción tanto del Presidente como de la Junta Directiva de una Junta de Propietarios, pese a que ésta no es una persona jurídica, al no contar con patrimonio ni interés propio, distinto al de sus miembros.

Dado ello, entonces ¿es posible la expedición de algún certificado en el cual se señale la vigencia de poder del Presidente o de la Junta Directiva de una Junta de Propietarios? Para responder esta pregunta es necesario considerar que en el Registro de Predios no son actos inscribibles los poderes que se otorguen al Presidente o de la Junta Directiva, cuando se pretende acceder al Registro con posterioridad a la inscripción del reglamento interno correspondiente, que contemple las facultades de la administración.

Esto es, si se deseara ampliar las facultades del Presidente de la Junta por ejemplo, previamente deberá inscribirse la modificación del reglamento interno y de las partes pertinentes que regulan dicho tema. Sin embargo, si el reglamento interno ya se encuentra inscrito, no será posible generar un asiento registral solo para inscribir una facultad especial y hasta temporal que se le encargue al Presidente de la Junta de Propietarios (poder).

Sin embargo, no debemos perder de vista que sería factible la expedición de un Certificado de Vigencia del Presidente o de la Directiva, para lo cual al proceder a su inscripción, el Registrador debe publicitar claramente la fecha de inicio y fin de sus funciones, siendo un requisito del acta que por lo menos conste la fecha de inicio y en aplicación de lo dispuesto por el Art. 183° del Código Civil, se procederá a la indicación de la fecha en la cual culmina la designación.

Si ello fuera así, bastaría la copia literal del asiento pertinente para poder conocer el período dentro del cual puede ejercer la representación de la Junta válidamente. Sin embargo, se debe tener en cuenta que las facultades de los representantes de la Junta de Propietarios, no se inscriben por lo cual para enterarnos de éstas se debe acudir necesariamente al título archivado en donde conste el reglamento interno.

En ese sentido a la fecha no existe certificado alguno de vigencia de poder expedido respecto al Presidente o Junta Directiva de una Junta de Propietarios, de existir tendría que modificarse el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para que los apoderamientos resulten inscribibles en ese Registro.

Es posible que dada la gran demanda de edificaciones reguladas por la Ley 27157, a futuro se piense en un Certificado a naturaleza parecida ya que debemos considerar que a la fecha existe la posibilidad de la venta de zonas comunes previa desafectación, en la cual la Junta de Propietarios, previo acuerdo desafecta la zona común para transferirla. En este caso se debe considerar que la transmisión de propiedad de efectuará mediante escritura pública, salvo algunas excepciones, en la cual se puede insertar el acta correspondiente para acreditar la facultad de la cual esté investido la persona que otorgará la escritura en representación de la Junta de Propietarios ¿Acaso no tendría mayor seguridad la inscripción de dicha facultad acompañada de un certificado en el cual se de fe de la vigencia de ella? ¿No tendría el Registrador que verifica la transferencia, menor complejidad, al estar inscrita la facultad?

(*) Gina Córdova Candela
Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Asistente Registral y Ex Responsable de la Oficina Receptora San Luis de la Z.R.N°IX-Sede Lima.
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