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Facilitan formalización de actos en juntas de propietarios de edificios

Administracion de edificios

formalización de actos en juntas de propietarios de edificios

Fijan además pautas para reglamentos internos y la transferencia de aires

Los criterios aprobados por la administración registral para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común otorgan mayor predictibilidad en la inscripción de títulos y decisiones de las juntas de propietarios destinados especialmente a una mejor administración de los edificios multifamiliares.

Así lo sostuvo el especialista en derecho registral, Claudio Berastain Quevedo, al explicar los alcances de la Resolución Nº 340-2008-Sunarp, la cual aprobó una guía para uniformizar criterios sobre la calificación e inscripción de los actos del referido régimen, haciéndola extensiva al régimen de independización y copropiedad.



Dicha disposición, de esa forma, pretende subsanar los vacíos existentes en Ley Nº 27157 y su reglamento que regulan el citado régimen conocido también como propiedad horizontal, lo cual ocasionaba diversidad de criterios por parte de los registradores al calificar los títulos presentados ante la Sunarp.


En consecuencia, la norma refiere que el reglamento interno es aprobado por el promotor o constructor de la edificación, quien debe ser, además, el propietario de la misma o, en defecto, por acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en zonas comunes, dijo el experto. 


La convocatoria para tal acto deberá efectuarse por el propietario-constructor o los propietarios que reúnan por lo menos el 25% de participación en la edificación.
"La directiva precisa acertadamente que el reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta de propietarios con más del 50% de la participación de propietarios.
Pero, cuando la modificación se refiere al porcentaje de participación, desafectación de bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, tales actos deberán ser autorizados por la junta de propietarios, con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva", afirmó el experto.

INSCRIPCIÓN Y TRANSFERENCIA DE AIRES
En lo referente a la inscripción y transferencia de aires, la Sunarp indica que cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificación, éstos podrán independizarse como sección de dominio exclusivo, siempre que se les asigne porcentaje de participación en las áreas comunes.
Para que sea factible la independización los aires deberán contar con un área proyectada de acceso.  Aunque el reglamento interno también puede establecer la reserva de aires sin independización, en cuyo caso dicha circunstancia constará en un asiento específico de la partida registral del predio matriz o de otra partida vinculada, afirmó el especialista Claudio Berastain Quevedo.
"Las transferencias de aires de la unidad inmobiliaria superior, se inscribirán siempre que se constituya el reglamento interno y se adjunten planos de independización y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o arquitecto colegiado", explicó.

OTROS TEMAS

1.     Según la directiva, la inscripción del reglamento interno o su modificatoria se inscriben en mérito de escritura pública o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la junta. Cuando sólo intervenga el presidente, bastará la copia certificada del acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo.
2.     Faculta además la aplicación supletoria de la directiva de regularización de consejos directivos de asociaciones civiles, para la acreditación de la convocatoria a junta de propietarios.
3.     Sobre la inscripción de órganos de gobierno la Directiva prescribe que, la falta de inscripción del presidente o de la directiva de la junta de propietarios por uno o más periodos no es obstáculo para la inscripción del actual presidente o directiva.
OTROS DATOS
Facultades de la junta directiva

Ante los inconvenientes que se generan en la práctica el hecho que la junta de propietarios no goza de personalidad jurídica, Sunarp considera pertinente indicar expresamente la facultad de ésta para adquirir bienes muebles y/o inmuebles.


Indica además que en el asiento de inscripción constará como titular del derecho respectivo la propia junta de propietarios, debiendo detallarse la edificación o conjunto inmobiliario al que ésta pertenece.



Merece una particular atención la facultad que se otorga de inscribir actos de disposición e hipotecas sobre unidades inmobiliarias proyectadas, estableciendo como requisito que se inscriba previa o simultáneamente la pre-declaratoria de fábrica.



Una vez culminada la edificación la anotación se convierte automáticamente en definitiva, pero si la edificación no es culminada, se cerrarán las partidas pre independizadas sobre las cuales se anotaron los actos de disposición y/o hipotecas, estos actos se trasladarán automáticamente al predio matriz, de acuerdo a la proporción y porcentaje en la participación de las áreas comunes que se les hubiere asignado.



Otorga además al presidente de la junta de propietarios la facultad de celebrar contratos privados, escrituras públicas y otorgar declaraciones juradas en nombre y representación de la junta, sin necesidad de la comparecencia de los demás miembros de la misma. La misma regla es de aplicación cuando la junta haya designado a una persona distinta al presidente para la suscripción de un documento determinado.




Fuente: Asociación Civil conformada por estudiantes de la Facultad de Derecho de la PUCP 
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