CONSUMO DE AGUA EN EDIFICIOS Y CONDOMINIOS

Administracion de edificios

CONSUMO DE AGUA EN EDIFICIOS Y CONDOMINIOS

Los Edificios y conjuntos habitacionales deben contar con un arranque común de agua potable, considerándose dos alternativas para medir el consumo: Disponer de un Medidor General o de un Contómetro.

¿Existe sólo un medidor para un edificio o condominio?
En edificios y conjuntos habitacionales, construidos desde 1984 en adelante, y que tengan conexión única a la matriz pública de agua potable, el proyecto de la instalación domiciliaria de agua potable del edificio o conjunto, además de un medidor general, debe incluir obligatoriamente la instalación de un Contómetro para cada departamento o vivienda y contómetros para registrar todos y cada uno de los consumos comunes.

¿Qué es un Medidor General?
Es el destinado a establecer el registro del consumo de un conjunto habitacional (Edificio o Condominio)

¿Qué es un Contómetro?
Es el destinado a establecer el registro de consumo de un inmueble específico de un edificio o condominio.

¿Cuáles son las alternativas de medición para los conjuntos habitacionales o edificios?
Medidor general sin contómetros y emisión de una boleta para el conjunto.
Un medidor general y cada vivienda con contómetro.

¿Cómo se miden los consumos en condominio o edificios?
A los edificios o conjuntos habitacionales con un arranque de agua potable común, Sedapal, les factura como un solo servicio o individualmente por departamento o vivienda, dependiendo si cuenta con un medidor general y contómetro respectivamente.
Si el edificio cuenta con contómetros, la administración del edificio deberá registrar la lectura del medidor general y de cada uno de los medidores contómetros (en la misma fecha que lo hace Sedapal) y hará el cobro por el consumo en base a los metros cúbicos (m3) consumidos que haya registrado el medidor general según lo siguiente:
Si la suma de los consumos de los contómetros es inferior al consumo registrado en el medidor general, la comunidad (edificio o condomininio) debe contribuir al pago de esta diferencia de consumo, que para dichos efectos debe ser prorrateada (distribuida) a cada condomino, en la misma proporción en la que cada uno de ellos contribuye al pago de los gastos comunes.
Si por el contrario, la suma de los consumos de los contómetros es superior al consumo registrado en el medidor general, la administración hará válida esa diferencia a favor de los condóminos en la misma  proporción en la que cada uno de ellos contribuye al pago de los gastos comunes.

¿De quién es la responsabilidad de las instalaciones interiores ubicadas en espacios comunes?

Las instalaciones interiores ubicadas en espacios comunes son de cargo y responsabilidad de los ocupantes del respectivo condominio o edificio, por lo que es aconsejable velar por su correcto funcionamiento para evitar aumentos en los consumos.

PARA RECLAMAR LAS CUOTAS IMPAGAS POR LOS MOROSOS

PARA RECLAMAR LAS CUOTAS IMPAGADAS POR LOS MOROSOS, ¿TIENE QUE HACERLO EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD, O TAMBIÉN PUEDE HACERLO EL ADMINISTRADOR DE LA MISMA?

El Administrador podrá reclamar judicialmente las cantidades debidas por los copropietarios en concepto de participación en los gastos necesarios para el adecuado mantenimiento del edificio.
Esa legitimación le viene otorgada por el art. 48 de la LPH., bastando al efecto que la junta de propietarios le autorice para realizar esa concreta actuación.
Para ello no será necesario que esa facultad le sea otorgada por la unanimidad de los condóminos, sino que será suficiente que el acuerdo se adopte por la mayoría de ellos.
Ahora bien, el ámbito y alcance de esa concreta legitimación para comparecer en juicio no podrá extenderse al ejercicio de cualquier acción distinta a la reclamación de cantidad que le autoriza la LPH., en cuanto que cualquier otra actuación distinta a la mencionada y a las propias que por LPH le vendrá atribuida genéricamente al órgano de representación por antonomasia de la Comunidad, esto es, al presidente del condominio.

** DEL CÓDIGO CIVIL PROCESAL
administracion de edificios

Artículo 74.- Facultades generales.-
La representación judicial confiere al representante las atribuciones y potestades generales que corresponden al representado, salvo aquellas para las que la ley exige facultades expresas. La representación se entiende otorgada para todo el proceso, incluso para la ejecución de la sentencia y el cobro de costas y costos, legitimando al representante para su intervención en el proceso y realización de todos los actos del mismo, salvo aquellos que requieran la intervención personal y directa del representado.

Artículo 75.- Facultades especiales.-
Se requiere el otorgamiento de facultades especiales para realizar todos los actos de disposición de derechos sustantivos y para demandar, reconvenir, contestar demandas y reconvenciones, desistirse del proceso y de la pretensión, allanarse a la pretensión, conciliar, transigir, someter a arbitraje las pretensiones controvertidas en el proceso, sustituir o delegar la representación procesal y para los demás actos que exprese la ley.
El otorgamiento de facultades especiales se rige por el principio de literalidad. No se presume la existencia de facultades especiales no conferidas explícitamente.



¿QUE DEBO SABER ANTES DE COMPRAR UNA CASA?

Administracion de edificios

¿QUE DEBO SABER ANTES DE COMPRAR UNA CASA?

Antes de comprar un bien inmueble ya sea una casa, departamento o terreno, se debe de tomar mucha precaución, a fin que la inversión económica realizada sea un alivio y no un dolor de cabeza, por ello, es siempre importante asesorarnos primero por un abogado ajeno a la inmobiliaria o persona que le venderá el inmueble.
Una vez que usted haya visitado el inmueble a comprar y cumpla con los requisitos de comodidad como que se encuentre cerca al colegio, al centro de labores, a centros comerciales, o el terreno se encuentre cerca de una carretera, le aconsejamos como primer paso asesorarse por un arquitecto a fin que vea más allá, como percibir humedad, la calidad de los acabados, etc.
Luego se entrevistará con el vendedor y empezará a negociar el precio, generalmente la inmobiliaria querrá hacerle firma una reserva de la compra y previo adelanto, ahora bien, usted NO DEBERÁ DE FIRMAR absolutamente nada antes de asesorarse jurídicamente, es importante tomar precauciones antes, puesto que si usted firma la reserva del inmueble y da un adelanto y después descubre que el inmueble tiene problemas para ser vendido, el adelanto que usted ha entregado al vendedor será difícil que se lo devuelva.

UN BUEN ASESOR LEGAL TOMARÁ LAS SIGUIENTES PRECAUCIONES:
Solicitar al vendedor el número de partida registral del inmueble, inmediatamente deberá solicitar a Registros Públicos la partida registral del inmueble, la cual deberá estudiar la minuciosamente para conocer si el vendedor es realmente el propietario, si sobre el inmueble pesa algún gravamen como hipoteca o embargo, si la declaratoria de fábrica está debidamente inscrita, si fuera departamento, conocer si está inscrita la independización, asimismo, deberá corroborar los metros cuadrados del inmueble inscritos en Registros Públicos y cuantos metros cuadrados le venden físicamente a usted.
 También es importante que su abogado con ayuda de un ingeniero revisen los planos del inmueble, a fin de ver si la construcción realizada se encuentra dentro de los parámetros urbanísticos del distrito. Esto es importante puesto que si usted no tomara en cuenta esto, y compra el inmueble en un futuro si quisiera hacerle alguna modificación al inmueble podrían salir a la luz que el inmueble posiblemente se ha construido sin respetar los parámetros urbanísticos lo cual le generaría una multa a su nombre como propietario actual y por ende, no podría realizar ninguna modificación al inmueble hasta subsanar los errores u omisiones realizadas por su anterior propietario.
Su abogado, también deberá realizar las averiguaciones pertinentes si sobre el inmueble que le interesa pesa alguna deuda o multa municipal por no haber realizados los pagos de impuesto predial, arbitrios, o multas sin pagar, como que también es importante conocer la razón que generó la multa.
Es importante, volver a mencionar sobre el verdadero propietario del inmueble, en el caso que el vendedor sea una empresa como constructora o inmobiliaria o cualquier empresa que desee vender su inmueble es importante revisar el poder del representante legal de la empresa, en este poder debe decir expresamente que tiene poder para realizar la venta del inmueble que usted desea comprar.
En el caso que el vendedor haya fallecido, entonces por lógica no podrá venderlo ni firmar ningún documento, ahora, si quienes quieren vender son los hijos o la esposa, estos deberán haber inscrito la Sucesión Intestada en la partida registral del inmueble, y al vender el inmueble deberán firmar todos los integrantes de la sucesión o en su defecto, el que tenga poder para vender el inmueble por todos los integrantes de la sucesión.
Para culminar, si lo considera necesario investigar sobre los antecedentes de la inmobiliaria que le venderá el inmueble y si es posible solicitar el proyecto del contrato de compraventa.
Recién un vez corroborado todo lo antes mencionado usted podrá firmar la reserva de su inmueble sin ninguna preocupación.  

FUENTE: CERVANTES ABOGADOS & CONSULTORES INMOBILIARIOS


LUCES DE EMERGENCIA

administracion de edificios

LAS LUCES DE EMERGENCIA

¿COMO INSTALAR, ACTUALIZAR Y MANTENER LA ILUMINACIÓN DE EMERGENCIA?
LAS LUCES DE EMERGENCIA, es iluminación que debe estar disponible para una situación de emergencia cuando se produce un error en la fuente de alimentación principal como la pérdida de electricidad de la red eléctrica como resultado de un incendio o un corte de energía o de los suministros de iluminación normal. Esto puede conducir a la repentina oscuridad y un posible peligro para los ocupantes, ya sea a través de peligro físico o pánico.
Luces de Emergencia se requiere normalmente para operar de forma automática y dar iluminación de un nivel lo suficientemente elevado para permitir que las personas de todas las edades evacuar los locales de forma segura. La mayoría de los nuevos edificios ahora tienen Luces de Emergencia instalado durante la construcción, el diseño y el tipo de equipo es normalmente especificado por las normas de construcción, la autoridad local competente, el arquitecto o consultor.
Los estándares normalmente incluyen la obligatoriedad en edificios residenciales y aunque la norma recomienda los tipos y las duraciones de los sistemas de Luces de Emergencia los expertos siempre han opinado que las normas son mínimamente seguras para algunas comunidades y recomiendan que para la instalación de su comunidad a ser posible, aplique un estándar un poco más alto; lo agradecerá en caso de necesidad.

¿QUE SON LAS LUCES DE EMERGENCIA, PARA QUE SIRVEN?
Es la iluminación proporcionada para su uso cuando se produce un error en el suministro del alumbrado normal.
Iluminación o Luces de Emergencia es un término general que se divide en iluminación de evacuación de emergencia e iluminación en espera.
Iluminación de evacuación de emergencia es la parte de las Luces de Emergencia que proporciona la iluminación para la seguridad durante la evacuación de las personas de las personas implicadas en cualquier situación de emergencia.
Iluminación en espera es la parte del Luces de Emergencia que se instala para no interrumpir o permitir las diferentes actividades normales dentro de un recinto, como desplazarse, pasar por un rellano, salir del ascensor, subir una escalera; éste tipo de iluminación no es un requisito legal y depende por así decirlo, de las necesidades particulares de cada edificio.
Además iluminación de salvamento se divide en ruta de escape, iluminación, iluminación de área abierta y área de tareas de alto riesgo de iluminación.
Ruta de iluminación de escape, que es la iluminación de evacuación de emergencia utilizada para garantizar que los medios de evacuación se pueden identificar segura y eficazmente aún en medio de una confusión, como generalmente se presenta su necesidad de uso.
De área abierta en algunos países es conocida como iluminación anti-pánico y es la que la parte de la iluminación de salvamento que se proporciona para evitar el pánico durante un desplazamiento hacia un lugar donde puede identificarse una ruta de escape.
Iluminación de área de tareas de alto riesgo es la parte de la iluminación de evacuación de emergencia que proporciona la iluminación para la seguridad de las personas involucradas en un proceso potencialmente peligroso o una situación que lo requiera y para permitir el adecuado cierre de procedimientos como la seguridad de un operador o los ocupantes de un local.

¿COMO SE PROCEDE EN LA COMUNIDAD?
La primera fase de la instalación de iluminación de emergencia es consultar con las personas o vecinos interesados, el responsable o presidente de la comunidad y el asesor de riesgos de seguros si lo tienen para satisfacer las verdaderas necesidades y decidir donde se requiere la iluminación, el número de puntos de luz, el tipo de bombilla, el consumo estimado, entre otros factores. Al delegar directamente toda esa evaluación a una empresa conseguida al azar, se puede caer en una situación muy común que consiste en que dicha empresa te propone un paquete (no se lo piensan dos veces), dicho paquete cumple los estándares y la evaluación “in situ” se hace por cumplir, para finalmente encontrar que tenemos luz donde no hace falta y ángulos oscuros o indicaciones erróneas; El presidente de una comunidad el Administrador  debe tomarse su tiempo a la hora de actualizar, renovar o instalar la iluminación en su edificio.

¿CUANTO TIEMPO DEBEN DURAR ENCENDIDAS?
El tiempo necesario para iluminar las instalaciones no es común para todos y dependen del tamaño y la complejidad de las instalaciones, de las áreas comunes; tampoco dependen sólo de los tiempos al momento de evacuar del edificio pero para el caso de que los sitios pueden ser evacuados inmediatamente ante una falla en el suministro o deben ser ocupados inmediatamente después del restablecimiento del suministro, la duración mínima de un sistema de escape de emergencia para ese caso deberá ser de 1 hora como mínimo.

¿DÓNDE UBICARLAS?
Los signos y unidades de iluminación deben estar situados visiblemente a fin de mostrar claramente las rutas de paso hacia las salidas de los recintos como las entreplantas de escaleras entre garajes de los edificios (lugares usualmente oscuros, llenos de obstáculos). Debe apoyarse la iluminación con los signos homologados en los lugares de salida seguros.
Debe prestarse una atención particular a las escaleras individuales, cambios de nivel, intersecciones de corredores y rellanos, cambios de dirección, la parte exterior de cada salida final, accesos a los puntos de llamada de alarma contra incendios y todas aquellas zonas que el sentido común le indican que son las adecuadas.
NOTA: No es necesario aportar luces individuales adicionales (error frecuente en los edificios, poner un foco al lado de la puerta de emergencia, la cual finalmente se va a apagar en el momento de necesitarse) y solo tenga en cuenta que debe haber un nivel suficiente de luz para que puedan ser visibles y utilizables.

MANTENIMIENTO Y CORRECTO USO DE LAS LUCES DE EMERGENCIA DE EDIFICIOS
Mantenimiento regular es esencial. Los residentes del edificio deberán advertir de ello a la empresa de administración, la cual deberá designar la labor a su personal, teniendo en cuenta que su parte técnica la debe tener prevista de antemano con el proveedor indicado. Hay que tener en cuenta que el portero-vigilante efectuará las rutinas de mantenimiento preventivo y no correctivo como las siguientes:
El siguiente sería el control mínimo que se debe llevar a cabo y consiste en una inspección diaria en las zonas por donde transita el personal de portería para ubicar algún dispositivo dañado para su cambio y reposición; lo importante es llevar el registro en el Cuaderno de Ocurrencias siempre a disposición de la comunidad de propietarios.

Se trata de una inspección visual de los indicadores para identificar que el sistema está en estado listo y no requiere una prueba adicional y durante la jornada de trabajo observarlo durante su paso por las áreas comunes y mensualmente efectuar un recorrido general por todo el edificio específicamente enfocado a la verificación del estado de los dispositivos luminosos de emergencia y el recambio de focos y fluorescentes.