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LA CUOTA DE MANTENIMIENTO

LA CUOTA DE MANTENIMIENTO
administracion de edificios

La mala costumbre de no pagar la cuota de mantenimiento se puede deber a la desinformación frente al tema.

Los gastos comunes no son antojadizos. La obligación de cumplir al pago de los gastos comunes obedece a la Ley. En otras palabras, una vez que una persona compra un departamento, oficina o casa acogida al régimen de copropiedad, la procedencia de los cobros estará asociada al cumplimiento de las formalidades que exige la ley en este sentido, y no necesariamente está sujeta a la aprobación o consentimiento del copropietario en particular.

Salvo acuerdo en contrario, los arrendatarios o inquilinos estarán obligados al pago de los gastos comunes ordinarios y el propietario de los extraordinarios.

Es conveniente que el presupuesto que define la cuota de mantenimiento considere la provisión económica para atender los mantenimientos preventivos que demanden los equipos existentes en el condominio y un importe para atender reparaciones, emergencias, contingencias y/o mejoras. Es preferible disponer del dinero por anticipado que en el momento solicitar cuotas extraordinarias.

Es importante recordar que los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios con las mayorías exigidas en la ley o en el Reglamento Interno y/o Normas de Convivencia obligan a todos los copropietarios, sea que hayan asistido o no a la asamblea respectiva, y aun cuando no hayan concurrido con su voto favorable al acuerdo.

A pesar de lo anterior, son frecuentes las discusiones entre copropietarios respecto a la procedencia o improcedencia de determinados cobros, bajo los siguientes pretextos: 

ü  Que éstos corresponden a propietarios anteriores
ü  Que no concurrieron a su aprobación en la asamblea
ü  Que ellos no utilizan determinados bienes o servicios del condominio, tales como ascensores, porteros o puertas de acceso.

Afortunadamente, la mayoría de estos puntos están tratados y regulados en la Ley 27157 sobre copropiedad inmobiliaria, cuyos aspectos más importantes, cito a continuación:

1.      SOBRE LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR
  • Cada copropietario debe contribuir a los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el Reglamento Interno y/o Normas de Convivencia establezca otra forma de contribución.
  • La obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición (…), sin perjuicio del derecho del propietario para exigir el pago a su antecesor en el dominio.
  • El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes.
  • Si un condominio consta de diferentes sectores y comprende bienes o servicios destinados a servir únicamente a uno de esos sectores, el Reglamento Interno y/o Normas de Convivencia podrá establecer que los gastos comunes correspondientes a esos bienes o servicios serán sólo de cargo de los copropietarios de las unidades del respectivo sector…, sin perjuicio de la obligación de dichos copropietarios de concurrir a los gastos comunes generales de todo el condominio.

2.      SOBRE LA COBRANZA Y LAS SANCIONES
  • El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la ley de copropiedad, al reglamento y a los acuerdos de la asamblea.
  • Cada copropietario debe pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el Reglamento Interno y/o Normas de Convivencia. Si incurre en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el Reglamento Interno y/o Normas de Convivencia.
  • Si una unidad pertenece a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de los gastos comunes.El Reglamento Interno y/o Normas de Convivencia podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo de la Junta Directiva, suspenda ciertos servicios a aquellos propietarios que se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
  • En los juicios de cobro de gastos comunes, la notificación del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se le notificarán personalmente o por notificación dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes. Lo cual facilita la notificación de la demanda de cobro.

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