LA CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO DEL INQUILINO O ARRENDATARIO (5 alcances)

LA CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO DEL INQUILINO O ARRENDATARIO

No sabemos a ciencia cierta que tan bueno (o malo) resultará ser nuestro inquilino. Si ha pasado por una mala experiencia, preferirá nunca más alquilar o arrendar a alguien su vivienda. A diferencia de otras opiniones sobre los inquilinos morosos que descalifican todas las leyes dadas por el Congreso tildándolas de engañosas, redundantes, y más, nuestra opinión -como siempre- se caracteriza por ser parte de una solución colaborativa sobre éste tema. Veamos 5 alcances de la nueva ley contra inquilinos morosos.
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Restitución del inmueble por inquilino precario o moroso
  1. En pleno siglo XXI, donde la internet y las redes sociales se vienen convirtiendo en el lugar preferido de las personas, aproveche buscar en google información acerca del nombre de su futuro inquilino. Puede ser útil tener una cuenta en “Sentinel” donde mediante su pagina web se puede averiguar el historial de confiabilidad y riesgo crediticio de sus futuros inquilinos y a un costo económico (*).
  2. Otra opción bastante buena, es pedirle a su futuro inquilino que designe un “garante solidario”. ¿En que consiste? Básicamente, significa que el contrato debe incluir una cláusula en donde se identifique al garante solidario del futuro inquilino, haciéndolo responsable del pago de las rentas ante el incumplimiento del primero. Ojo, el garante también debe firmar el contrato.
  3. Es recomendable girar recibos cada vez que cobre la renta del alquiler (renta = merced conductiva). Asimismo, muy recomendable pagar el 5% de la renta a la Sunat por concepto de impuesto a la renta (1era categoría). Sirve como prueba y hace más expeditivo cualquier proceso de desalojo.
  4. Diferencias entre desalojo por precario y desalojo por moroso. Importante saber su diferencia conceptual. El inquilino precario es la persona que no tiene un documento donde veraz y legalmente se lea que tiene derecho a ocupar una vivienda. El inquilino moroso es la persona que se ha retrasado en el pago de la renta de alquiler desde el primer mes. (El retraso de más de dos meses y 15 días importa la resolución del contrato, 1697 CC).
  5. ¿Qué novedades nos trae la nueva ley de inquilinos morosos? Principalmente, la Ley 30201 modifica el artículo 594 CPC, y en segundo lugar crea el registro judicial de inquilinos morosos. (Ojo, también modifica otros artículos)
“En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, (…), que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago (…), el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, (…). La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.”
Fuente: Joel Huancapaza

¿Por qué existen propietarios que se niegan a pagar la cuota de mantenimiento de un edificio?


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¿Por qué existen propietarios que se niegan a pagar la cuota de mantenimiento de un edificio?


¿Es difícil cobrar la cuota de mantenimiento de los edificios? A veces, si.

  1. Porque perciben que su edificio está mal administrado.
  2. Porque perciben que se les cobra en exceso.
  3. Porque señalan que no habitan su departamento o no usan todos los servicios.
  4. Porque, finalmente, es difícil cobrarles. (es la razón más importante)
Y ¿Por qué es difícil cobrarles?
En efecto, si la envía una carta quizás le responda con otra carta y el asunto se convierte en un rebote de cartas. Quizás use la presión social y publique el nombre de los morosos en una gran vitrina o periódico mural y se ganará un enemigo. O, quizás para algunos resulte tan simple el hecho de quitar el contómetro del agua o cerrar la llave de agua para que el vecino “se ponga las pilas” -según ellos- sin embargo, se ganan denuncias policiales o penales por presunto robo/hurto de dicha llave. Además, es inconstitucional privar el acceso al agua potable; no es la manera.
¿Qué se puede hacer?
Sea usted administrador de edificios, parte de la junta directiva de propietarios o un propietario cansado de tanta des-organización, sepa usted que sí puede hacer algo para mejorar la situación de su edificio.
Asesoría jurídica y administrativa a su servicio
Vayamos por partes:
Usted habita y domicilia en un departamento que es parte integrante de un conjunto de departamentos, al cual llamamos edificio o condominio. Siendo así, usted domicilia en una vivienda que la ley califica como propiedad horizontal” Inmediatamente, qué es y para qué sirve. Bueno, eso significa que el ascensor no le pertenece únicamente a usted (le pertenece a todos los propietarios del edificio), de igual manera usted no es el único dueño del patio o jardines (le pertenece a todos los propietarios del edificio), etc. Resumiendo, propiedad horizontal es ejercer derecho sobre parte del piso de uno o más pisos de un edificio. 
Zona Exclusiva
¿Y para qué sirve? La Propiedad horizontal sirve para tener derecho sobre dos cosas:
  1. zonas exclusivas (Ejemplo: los 100m2 de su departamento o + -; su cochera, su depósito, etc); y
  2. zonas comunes (Jardines, ascensor, Pasadizos, Hall, etc).

Zonas Comunes
Tuvimos un caso, que el propietario del primer piso se negó por 5 años a pagar parte del recibo y pedía siempre descontar el pago de 10 soles (o + -) por concepto de ascensor, porque consideraba que no usaba el servicio y que por tanto: “lo que no usa no paga”. (Ojo, vivía en el primer piso, y podría tener razón). A esto llamamos morosidad parcial, la cual no era amparable según el reglamento interno del edificio, ni de ningún otro, salvo que lo hayan modificado. Felizmente, logramos solucionar la discusión, y descubrimos que el problema de fondo no era lo inservible que significaba el ascensor para el propietario del primer piso, sino laindignación de que otro vecino (que viviendo en el 9º piso) no habría pagado jamás el servicio de ascensor ni nada de la cuota de mantenimiento; es decir, el vecino del 9º piso era un moroso total. Con lo cual, el vecino del primer piso varió su conclusión diciendo que: “Cuando pague fulano, pagaré yo”.  Éstas situaciones son del día a día en los edificios de todos los distritos Limeños y en el interior del país, donde nos han convocado.
La pregunta es: ¿cómo empezar a crear un cambio? ¿Qué es lo primero que debe hacer para evitar propietarios morosos? ¿Cómo evitar el rechazo a la administración del edificio por parte de los propietarios? La respuesta del sentido común tiene que ver con cobrar a todos los propietarios por igual y con más urgencia a los “morosos que deben más”, para que los demás se alineen y se reduzca al mínimo la morosidad. 
La respuesta técnica y profesional es la siguiente: LA INSCRIPCIÓN de la directiva de la Junta de propietarios en SUNARP (La Superintendencia Nacional de los Registro Públicos) Usted sabe que existe un reglamento interno de su edificio, que la constructora se encargó de inscribir en los Registros Públicos. Pues ello no es suficiente. La ley indica que cada edificio o condominio debe inscribir en Sunarp a la Junta de propietarios y a la Directiva que elijan. La pregunta es ¿Por qué?
Sucede que entre vecinos no se pueden cobrar las cuotas de mantenimiento, porque entre vecinos no hay derecho a cobro. Tampoco tiene derecho a cobro el administrador del edificio, por ser trabajador o ser un prestador de servicios ante la directiva. Tampoco hay derecho a cobro si se reúnen dos o más vecinos para exigir el pago, pero puede que sí. Entonces por ahí va la cosa. Es lamentable, pero únicamente se puede acabar con los morosos en los edificios reuniendo fuerzas de todos los vecinos. La pregunta siguiente es ¿cómo?
Es similar a una Asociación de propietarios, en consecuencia, se debe elegir a una directiva que represente a la asociación. Se debe elegir democráticamente a quienes conformen esa directiva, ejemplo: presidente, vicepresidente, tesorero, secretario, etc. En consecuencia, será la directiva elegida quien asuma el poder y derecho de exigir el pago de las cuotas de mantenimiento, en representación de toda la colectividad de vecinos. Los propietarios morosos no podrán preguntar jamás lo siguiente: “¿Quien es usted para cobrarme? ¿A Nombre de quien está la cuenta bancaria donde piden que deposite? ¿Quién los autorizó para que cobren? ¿Quién es usted para quitarme el agua?” Por otro lado, el administrador es un apoderado de la Directiva y asume funciones de colaboración para el cobro.
De acuerdo, el 90% de edificios en Lima tienen Junta directiva de propietarios y el 70% tienen morosos. ¿Qué pasó? ¿No es suficiente?

Inscripción de Directiva de Junta de propietarios en Sunarp
No, no es suficiente elegir a las directivas, también es necesario que estén inscritas en Sunarp. Y si no hay inscripción Registral, según la ley, todavía no existe la Junta Directiva de propietarios; por tanto aún no tienen derecho a cobrar, y por ello no pueden denunciar, demandar o realizar convenios de pago con los morosos del edificio.
La asociación de propietarios o junta de propietarios debe elegir a una Directiva y debe inscribirla en Sunarp para que les represente por un período de tiempo y pueda velar de manera voluntaria por la buena organización y vivencia del edificio (y pueda exigir el cobro de las cuotas de mantenimiento en base al reglamento interno). Esto debe ser entendido por todos los vecinos del edificio donde usted, amable lector, habita y domicilia. Caso contrario, aunque suene duro, es imposible que su edificio mejore en cuanto a pagos de las cuotas, recuperar fondos, hacer obras de mantenimiento, reparación, pintado del edificio, entre otras necesidades importantes del lugar en que viven sus familias. Ésta ha sido un explicación de la necesidad de tener una Junta directiva de propietarios debidamente inscrita en Sunarp. Lo cual, es un trámite que puede demorar un par de meses con la correcta asesoría e inversión.

Beneficios de una Junta directiva de propietarios inscrita:

  • Firmar contratos válidos y transparentes en representación de la asociación de propietarios. Ejemplo: Contratar una empresa administradora o un administrador, contratar personal de vigilancia o limpieza (evitando multas del Ministerio de trabajo). Alquilar espacios, etc.
  • Abrir una cuenta bancaria, de forma válida y transparente, en representación de la asociación de propietarios.
  • Comprar, de forma válida y trasparente, bienes útiles para el edificio, contratar servicios de reparación, pintado, mantenimiento en general.
  • Las decisiones o acuerdos que involucren el dinero de los propietarios deberá siempre ser puesta en conocimiento de todos los vecinos para su aprobación (Sunarp, sobre subjetividad o personería jurídica)
  • Su reglamento interno es un modelo genérico de todos los edificios limeños, es decir, todos los edificios tienen el mismo reglamento, sin embargo, cuando exista una directiva de propietarios inscrita en Sunarp, usted podrá pedir que ese reglamento interno se adecúe o modifique, estableciendo normas de uso del ascensor, multas para los morosos, y/o reglamentando la transparencia en el manejo de los fondos de ahorro de todos los vecinos.
Es todo, esperamos que haya tomado conciencia acerca de la vital importancia de tener una junta de propietarios y su directiva debidamente inscritas en Sunarp, lo cual hará fácil el cobro a los morosos. ¿Porqué? Porque de esta manera ejerce el derecho a cobro una directiva que representa a toda la comunidad de vecinos, la cual tiene potestades inscritas en Sunarp, y por tanto, calidad de Autoridad.

Pago puntual, pago contento
Finalmente, si la Directiva de la junta de propietarios ya está debidamente inscrita en Sunarp, fácilmente el presidente de dicha directiva puede enviar una carta notarial al vecino moroso, puede iniciar un proceso de conciliación de pagos, un convenio, un refinanciamiento de deuda, etc. Y ante la negatoria mezquina del moroso, el presidente de una Directiva inscrita en Sunarp puede iniciar un proceso judicial, mediante una demanda de ODSD o PUEjec., entre otros, los cuales pueden terminar positivamente en un embargo de bienes o del sueldo del vecino moroso, etc., también se le puede inscribir en el Registro de deudores judiciales conforme a la nueva Ley 32201, vigente desde agosto – 2014. Para todo ello, la Directiva de la junta de propietarios debe estar debidamente inscrita en SUNARP.
De esta manera, si usted pensaba cambiar de edificio buscando mayor tranquilidad y menor morosidad, quizá pueda hacer algo por mejorar su actual edificio y sus vecinos se lo agradecerán.

Fuente: https://huancapaza.com/2014/09/24/porque-existen-propietarios-que-se-niegan-a-pagar-la-cuota-de-mantenimiento-de-un-edificio/