Seamos responsables de nuestras mascotas

ADMINISTRACION DE EDIFICIOS

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EL DECÁLOGO DEL MAL VECINO

Si después de leer este artículo usted siente que pertenece a alguno de los 10 grupos que citamos, es hora que cambie de actitud. Por el bien del edificio donde habita, sea un buen vecino, aprenda a ser tolerante y respete a los demás.

Fiestas hasta altas horas de la madrugada, escupitajos, basura dejada en cualquier punto menos en el cuarto de acopio, excremento u orina de mascota en los pasadizos o ascensor, andar con “rumores”,  no considerar las normas del sitio donde habita y hacer mal uso del lenguaje verbal, son algunas manifestaciones que demuestran que hay personas que no saben convivir en comunidad. Son malos vecinos.

Aquí les presentamos 10 aspectos que seguramente usted ha vivido. ¿Pertenece a alguno de estos grupos?

1. Es de los que no asiste a las asambleas y siempre está en oposición de las decisiones que se toman.

2. Cuando asiste a las reuniones siempre toma una posición contradictoria y nunca constructiva sobre lo que le conviene a la copropiedad.

3. No respeta el reglamento interno de la copropiedad y cree que porque es propietario de un inmueble tiene todos los derechos para pasar por encima de sus vecinos.

4. Siempre habla mal de todas las acciones que realiza la Junta Directiva o la administración basado en la empatía y no en forma objetiva de su trabajo.

5. Siempre tiene una posición crítica y nunca constructiva de lo que se está haciendo por el bienestar de la copropiedad.

6. Si ocupamos un cargo dentro de la copropiedad, creemos que es para estar por encima de los demás y no por el sentido de pertenencia y convivencia que debo tener en la comunidad.

7. No contribuyo con los gastos comunes de mantenimiento y conservación de mi edificio porque considero que es un gasto y no una inversión para mi calidad de vida.

8. Maltratamos directamente a los porteros o personal de limpieza que trabajan en el edificio y no utilizamos a la administración para lograr una mejora.

9. No es consciente de las acciones antisociales que realizan nuestros hijos y mascotas. Piensa que todo lo que hacen está muy bien y lo que pasa es que los vecinos y la administración les tienen antipatía.


10. No intentamos agradar a los vecinos. Consideramos que fuera de nuestro departamento no existe ni nos interesa nadie.

Fuente: Actualicese

CREANDO UNA MEJOR CONVIVENCIA

Los 5 pequeños detalles que te harán ganar puntos con tus vecinos de al lado 

1.- Por más prisa que tengas, procura saludarlos. 

2.- Respeta siempre el lugar de estacionamiento de tus vecinos y dale el uso para el que fue construido - PARQUEO DE AUTOS -

3.- Detén las puertas del elevador si notas que alguien corre hacia él. 

4.- Si los ves en apuros, ayúdalos. 

5.- Aún si vives en un edificio con muchos vecinos, trata de aprenderte el nombre de tus vecinos más cercanos. 

Ellos serán más atentos contigo cada vez que los encuentres.


Fuente: taringa

FELICES FIESTAS PATRIAS

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Las Mangueras Contra Incendio


Las mangueras contra incendio requieren una inspección anual, sometiéndolas a pruebas de presión de trabajo, presión de ensayo y presión de rotura.

USO DE BANDERA EN FIESTAS PATRIAS


Sabias que el uso de las banderas en los edificios residenciales es obligatorio.


El uso de la Bandera no es tan sencillo como parece serlo.

Debe usarse con respeto y bajo ciertas normas que muchos desconocen, haciendo un mal uso de la bicolor.

“El uso de la Bandera peruana, y sus medidas, está totalmente reglamentado, pero pocos conocen la norma”. “En principio, es diferente la Bandera Nacional al Pabellón Nacional. La primera puede ser usada en el hogar para Fiestas Patrias, y la segunda es exclusiva del Estado y de todas sus dependencias”, explicó.

SU USO EN FIESTAS PATRIAS

Uso obligatorio en los edificios, casas, fábricas, campamentos, barcos, etcétera, de propiedad particular, en los días de Fiestas Patrias, o cuando se ordene por ley o decreto especial.

  • La Bandera Nacional deberá ser izada en viviendas y edificios a partir del 1 de julio de cada año a las 08:00 horas en familia y será arriada el 31 de julio de cada año a las 18:00 horas, permaneciendo izada todo el mes de julio, teniendo las medidas y proporciones siguientes:
  • Para edificaciones que tengan una altura de 5 metros, la Bandera tendrá 90 cm de largo por 60 cm de ancho, con un asta de 1.80 m.
  • Para edificaciones que tengan una altura de entre 5 y 10 metros, la Bandera tendrá 1.50 m de largo por 1 metro de ancho, con un asta de 3 m.
  • Para edificaciones que tengan entre 10 y 15 metros de altura, la Bandera tendrá 2.10 m de largo por 1.40 m de ancho, con un asta de 4.20 m.
  • Para edificaciones que tengan más de 15 m de altura, la Bandera tendrá 2.70 m de largo por 1.40 m de ancho, con un asta de 5.40 metros.
  • La base del asta será proporcional a las dimensiones de la Bandera y a la altura del asta.
  • La base del asta estará ubicada de preferencia en la parte central superior y a un metro de distancia de la fachada del edificio.
  • La tela para la confección de la Bandera será de seda llana.
  • El asta será pintada de color blanco.
  • La Bandera debe fijarse al asta, unida por los vértices con cintas de color rojo.
  • La driza será de color blanco.
Nota publicada en el Diario Oficial El Peruano, fecha:07/06/2012 Autor: Alonso Izaguirre




CONFLICTOS EN CONDOMINIOS AUMENTAN POR JUNTA DE PROPIETARIOS INFORMALES

Problema. En Lima Metropolitana un 95% de edificios no tiene su junta inscrita en los Registros Públicos. Esto se debe al alto costo de la inscripción, que puede llegar a los S/. 3.500. Su ausencia genera que haya más morosos.


Hace unos 15 días, Ricardo Torres regresó a su departamento ubicado en la Prolongación Manco Segundo, en San Miguel, y se encontró con una ingrata sorpresa: habían robado sus pertenencias.
En este edificio hay 150 departamentos más y los ladrones entraron a la vivienda de Torres sabiendo que no había nadie. Fue a reclamar al Administrador del inmueble y este le dijo que no tenía responsabilidad porque la presidente de la junta de propietarios cambiaba al portero del edificio porque no le gustaba, cuenta.  
"En un mes se cambiaron  a ocho porteros y después del robo ha ocurrido uno más en el edificio, pero nadie toma responsabilidad alguna. Ahora el administrador está no habido", dice indignado. 
Otra situación desagradable. Matilde Osorio vive en un edificio de Jesús María, en la avenida Garzón. Uno de sus vecinos dejó abierto el caño del agua de su departamento y esta llegó hasta al ascensor del edificio. La máquina se malogró y por ende todos los vecinos debían de pagar para arreglarla. Ahí surgió el problema, pues no todos querían pagar, cuenta Osorio al indicar que felizmente el responsable de esta negligencia pagó el 80% de la reparación.  
Buscar la solución 

Los conflictos que puedan surgir en los edificios multifamiliares pueden ser resueltos a través de la junta de propietarios, cuya función es representar a todos los propietarios del edificio y buscar una buena administración de las áreas comunes de los edificios ( pasadizos, escaleras, fachadas y jardines).

Román Ramírez, gerente de Geseman, explica que hay una diferencia entre una junta formal e informal. La formal es la que está inscrita en los Registros Públicos, en tanto la informal, no. Indicó que esta última lidera en estos predios.  
"Hoy en día un 95% de edificios en Lima Metropolitana no tienen junta legal constituida y de eso se valen algunos propietarios para no pagar su cuota de mantenimiento porque no se puede iniciar la acción legal para cobrarles", explicó.

Detalló que esta informalidad se debe principalmente al costo de la inscripción pues varía entre S/. 2 mil y S/. 3.500. A ello se suma que los propietarios se preguntan para qué servirá dicho registro.

El empresario indicó que en estos edificios hay más morosidad por los propietarios llegando hasta un 40%. "Como al vecino moroso no se le sanciona, otro vecino también deja de pagar y así se incrementa la deuda. A largo plazo esto va a afectar a los demás propietarios que están al día porque se le va a quitar el agua o la luz". Agregó que un rol importante de la junta de propietarios, sea formal o no, debe ser la elaboración de un reglamento interno, avalado en la Ley de Regularización de Edificaciones (Nº 27157).
"Mayormente cada año se cambia la junta de propietarios. Pero eso tiene que ver con el reglamento que elaboró la junta con apoyo de la constructora o la inmobiliaria", indicó.

Ventaja de lo formal 

Según el gerente general de Gestores Inmobiliarios, Iván Milla, tener formalmente una Junta de Propietarios es como tener un DNI, con el cual se puede sacar un Registro Único de Contribuyente (RUC), contratar a empresas terceras para el personal de servicios del edificio (Limpieza y seguridad) poner en planilla a ese personal, abrir cuentas en las entidades bancarias y –a diferencia de lo ilegal– sí se puede abrir juicio a un moroso. "Al ser legal, al vecino que no paga el mantenimiento se le puede mandar una carta notarial. Si no hace caso, la junta puede interponer una demanda en el Poder Judicial. Puede determinar si se puede tomar una cochera y pagar la deuda que tiene".
Todo edificio multifamiliar debe tener un reglamento interno
La ley de edificaciones establece que todo inmueble de propiedad compartida debe tener un reglamento interno, cuyo cumplimiento debe ser obligatorio.

El reglamento debe señalar las áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas, ya sea vivienda, comercio,  oficina o estacionamiento.

Debe precisar los  derechos y obligaciones de los propietarios, así como las  limitaciones y disposiciones que se acuerden.
Una junta legal puede hacer cualquier operación que el Reglamento lo permita y si la Junta lo ve conveniente. "Por ejemplo podrían alquilar la azotea para poner un aviso luminoso y tener ingresos. Eso puede reducir las cuotas de mantenimiento".
Información
El 70% de edificios multifamiliares de Lima tiene conflictos de relación entre sus vecinos debido a la falta de información de las normas, deberes y derechos de convivencia por el departamento, según Iván Milla, de Gestores Inmobiliarios.

"Ellos dicen que han adquirido su departamento, pero en realidad han comprado un porcentaje del condominio. Es decir, no solo pagan por su vivienda, sino también por las áreas comunes (pasadizos, escaleras, fachadas y jardines), y las áreas exclusivas como el estacionamiento y el depósito".

En cifras
1 año es el tiempo de cambio de cada junta de propietarios.

40% es la morosidad de los edificios donde las juntas son informales.

S/. 3.500 es el costo de máximo de inscripción de la junta.

Por Silvia Pérez LR

OBSERVACIONES PARA CONSTRUCTORAS

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Estas son algunas observaciones que como administradora inmobiliaria hemos podido recopilar que en ocasiones las constructoras no tienen en cuenta al momento de diseñar los edificios residenciales, lo cual trae grandes limitaciones y complicaciones para el buen desempeño del portero y para la convivencia armónica de los residentes.

  1. La ubicación del counter del portero debe estar ubicado de tal manera que el portero desde su lugar tenga visión directa y clara hacia el ingreso del edificio. Para que este en posibilidad de garantizar mayor seguridad del edificio.
  2. Colocar el baño de servicio cerca del counter del portero. En ocasiones el baño lo ubican dos sótanos abajo o en la azotea. El portero no se puede ausentar por mucho tiempo del counter.
  3. Cuarto de acopio o eliminación de basura con fácil acceso a la calle. Se da casos en que el portero tiene que sacar la basura por todo el lobby del ingreso ya que no hay facilidad para hacerlo por la puerta de la cochera.
  4. Cuarto de basura o acopio deben dejarlo enchapado con mayólica para su fácil limpieza y desinfección y debe de considerarse la ventilación apropiada para el mismo
  5. Se debe considerar un lavadero de trapeadores que podría estar ubicado en el estacionamiento (os) y en el cuarto de basura.
  6. Cuarto de acopio debe ser lo suficientemente grande de acuerdo con el número de propietarios que vivirán 
  7. Se debe considerar un espacio para el almacén de útiles y materiales de aseo y otros enseres en común del edificio
  8. No es recomendable el uso de ductos de basura. Es totalmente insalubre y sirve para la infestación de roedores entre otros animales desagradables.
  9. Evaluar cuantas puertas de acceso peatonal son necesarias e indispensables para el proyecto. Instalan muchas puertas de acceso en un condominio, lo que hace que se necesite contratar más personal para el control del acceso, lo que incrementa significativamente el gasto para los propietarios.
  10. Brindar correcta y veraz información a los interesados en comprar los inmuebles respecto al gasto de la cuota de mantenimiento, su importancia y que implica. Los corredores por vender engañan a los compradores.
  11. Se debe dejar con tapas acrílicas las cisternas de agua para evitar la corrosión de las mismas ya que este óxido cae al agua que es para el consumo de los residentes
  12. Las puertas del cuarto de bombas deben tener una ventana adecuada de ventilación, por la misma humedad que generan las cisternas.
  13. Los cuartos deben bombas deben tener una sirena que avise de cualquier rebose agua para alertar al portero y residentes y evitar daños mayores.
  14. Las puertas de las cocheras deben de ser cubiertas, en ocasiones sólo dejan tablas con espacios vacíos entre ellas lo que ensucia más al edificio por el ingreso de polvo y basura pero sobre todo atenta contra la seguridad del edificio, ya que se expone el interior a través de estas aberturas.
  15. En el Reglamento Interno, se debe considerar la inscripción de un Presidente y un Tesorero como miembros de la Junta Directiva. Muchos propietarios no se animan aceptar el cargo por no ser los únicos responsables.
  16. En el Reglamento Interno se debe estipular el uso de las cocheras para que sea uso sólo para el parqueo de auto, bicicletas y triciclos y no almacén de objetos en desuso, muebles viejos y hasta reciclaje, o almacenamiento de “basura”, esto considerando
  17. En el Reglamento Interno se debe considerar que cuando sea necesario tomar decisiones de menor envergadura se pueda votar por correo, considerando que generalmente en las asambleas no se cuenta con la presencia de la mayoría de los propietarios.
  18. que si bien es cierto los estacionamientos son de propiedad exclusiva, la vista de estos pertenecen al ornato general del edificio
  19. En el caso de condominios, en el Reglamento Interno se debería considerar que habrá una JUNTA DIRECTIVA GENERAL y que las decisiones se tomarán con la votación de los miembros de la JDG y los representantes o delegados de cada torre o edificio. Es muy difícil lograr que asistan a las reuniones el 50% + 1 del total de propietarios. Los delegados traen la decisión previa de su torre o edificio.

CUOTA DE MANTENIMIENTO

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MASCOTAS EN EL EDIFICIO


LA CUOTA DE MANTENIMIENTO EN UN EDIFICIO

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Si vives o estás por adquirir un departamento en un edificio o condominio, debes saber que hay una cuota de mantenimiento la cual estarás obligado a cubrir.

La cuota de mantenimiento se establece de acuerdo de las necesidades del inmueble para cubrir los gastos necesarios para la operación y conservación de servicios comunes como las áreas verdes, salón de evento, zona de parrillas, piscina, personal de portería y de mantenimiento y en general cualquier tipo de trabajo que sirva para mantener en estado óptimo los equipos y bienes con los que se cuentan.
En algunos casos la cuota de mantenimiento te puede parecer un poco alta si la comparas con alguna otra referencia que tengas y te podrás preguntar ¿por qué? pues bien, te explico algunos datos importantes que se deben considerar para determinar la cuota de mantenimiento en un condominio y puedas sentirte seguro con lo que te dicen:

¿A DÓNDE VA A PARA MI DINERO?:
 La cuota es destinada para el mantenimiento y conservación de los bienes comunes por lo que se hace un listado de cuáles son estos, cantidad de equipos, de qué clase son, cantidad de luminarias, cantidad de extintores, etc.
Esto ayuda a tener la lista de conceptos a los cuáles se les deberá asignar un valor prorrateado mensual para su conservación y así mismo, contemplar un porcentaje destinado para el remplazo de alguno o bien una partida adicional para los consumibles, como lo son las luminarias, útiles de aseos, entre otros.

¿CUÁNTO PERSONAL NECESITAMOS PARA LA OPERACIÓN?

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 Se debe considerar al personal necesario para la operación del edificio, como personal de portería, limpieza, mantenimiento.
Recomendamos que el personal sea de la misma empresa que administra el condominio, para que el condominio éste libre de cualquier inconveniente que pueda surgir, pero puede darse el caso de que sea subcontratado a través de una empresa especializada en cada área y así dejar libre de todo riesgo laboral a tu propiedad, ya que como sabrás, al vivir en una comunidad de todos son obligados solidarios ante cualquier contingencia que se presente.

EL EQUIPO IDEAL PARA ADMINISTRAR UN CONDOMINIO
Además, hay un punto importante que muchas veces suele ser confuso, los servicios que en teoría son públicos como la recolección de basura o alumbrado público, son proporcionados por las autoridades, pero si en tu caso vives en un inmueble constituido como régimen de propiedad en condominio, estos servicios se toman como privados por lo que deberá contemplarse dentro del presupuesto el costo generado por ellos.

 ¿Y EL ADMINISTRADOR DEL INMUEBLE?:
 Una vez que contemplaste todas las áreas y conceptos necesarios para la operación y conservación, deberás de agregar el costo de Administración que puede ser a través de una empresa, persona física o en algunos casos miembros de la misma comunidad, y una vez determinados y analizados los costos y con la sumatoria de todo tendrás un gran total que ese será tu presupuesto mensual de operación, AHORA BIEN, ¿CÓMO DETERMINAR LA CUOTA?

Hay dos maneras :         
  1. Dividir el presupuesto entre el total de unidades y así cada unidad pagará una aportación igual, aquel propietario que posea más de una unidad, deberá pagar por cada una de estas.
  2. Dividir el presupuesto según el porcentaje de participación de cada propietario y así cada quien pagará según los metros cuadrados que tenga su propiedad.


COMPARACIÓN Y MOTIVO DE VARIACIONES DE LAS CUOTAS:

Con los puntos anteriores sabrás por qué varía tanto de un inmueble a otro la cuota, ya que depende directamente del número de propiedades o metros cuadrados privados el monto a pagar por unidad.
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Es muy común que se compare un edificio o condominio grande con uno chico y el chico pague más como cuota así y cuando las áreas comunes sean menos, pues esto es porque a menor cantidad de unidades es mayor el costo de aportación, a final de cuentas el presupuesto es muy similar, usualmente los rubros que más alto costo representan son los del personal, como por ejemplo, cuesta lo mismo operar con dos porteros que un edificio de 20 casas que uno de 100, por lo que en el de 20 solo entre 20 personas estarán cubriendo este rubro y en el de 100 pues es mayor la cantidad de aportaciones y así disminuye su costo.
Es importante saber que llegas a adquirir o ya posees una propiedad (departamento) siempre tendrás derecho a solicitar el presupuesto que determina tu cuota de mantenimiento, es un derecho que tienes como propietario y sirve para que puedas analizar los números, y a su vez tener ideas claras o la tranquilidad de como se está utilizando el dinero de las aportaciones.

fuente:rokkina


EFECTOS DE LAS CAÍDAS DE HUAYCOS AL RIO RIMAC


Actualmente, los dos estanques de almacenamiento de agua para el abastecimiento de Lima y Callao están por alcanzar niveles críticos en sus capacidades.




La compañía suministradora de agua informó que los niveles de turbiedad (NTU) del río Rímac se encuentran en 98 mil NTU, siendo lo ideal para potabilizar 10 mil NTU.

CUIDEMOS EL AGUA


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SEGURIDAD PREVENTIVA PARA EDIFICIOS Y CONDOMINIOS

SEGURIDAD PREVENTIVA PARA EDIFICIOS Y CONDOMINIOS

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Existe hoy una tendencia de vivir en condominios  y/o departamentos de un edificio, un factor sin duda es el de buscar un grado de mayor seguridad que dada las características del tipo de convivencia se debería lograr, sin embargo en la practica esto no es tan cierto varias viviendas de este tipo ya han sido fácilmente vulneradas por la delincuencia. Lo importante es que los vecinos asuman medidas de seguridad tanto individuales como comunes, la organización interna de las comunidades de condominios o edificios juegan un rol muy importante para reducir los riesgos, para ello es importante empezar   realizando  un  análisis  de  riesgo  para así poder determinar las debilidades y con ello poder incorporar fortalezas de servicios, sistemas y elementos de prevención, un punto importante a tomar en cuenta desde ya es referente al personal de servicio y seguridad que trabaja en el condominio o edificio, se sugiere tener sus datos siempre actualizados, es de suma importancia hablar con nuestros empleados de esa posibilidad, queda claro que ellos serán nuestra primera línea de defensa o de riesgo. Asimismo, es importante que los propietarios conozcan quienes son los propietarios y/o inquilinos de su edificio o condominio.

La pregunta sería, ¿Hoy cuantos condominios o edificios cuentan con un plan de emergencia integral. la necesidad de una eficiente seguridad en estas construcciones es cada vez mayor, para que sean seguros, es necesario que sean seguros todos sus recintos y en especial cada una de las casas o departamentos, sin duda la seguridad de estos recintos siempre se podrán incrementar, pero poniendo atención a que esta no moleste y cueste lo que vale, aunque pocos, ya existen edificios inteligentes, donde es posible controlar muchas funciones a voluntad por ejemplo el flujo eléctrico, la temperatura y la seguridad, esa total automatización sin duda permite ofrecer mejores condiciones en cuanto a seguridad integral, obviamente los costos son mayores, como recomendaciones generales lo importante es que su edificio o condominio cuente con una seguridad física en las puertas, con experiencia, recomendamos instalar cámaras de videos en puntos estratégicos, alarmas hoy las hay desde las básicas hasta con monitoreo y respuesta al evento de inseguridad, la iluminación externa debe ser buena, mantenga los árboles y arbustos bien cortados y alejados de ventanas y puertas, instale las puertas principales con núcleo y marco de acero, los cercos eléctricos son una buena alternativa.

Finalmente los delincuentes tienden a elegir objetivos que son de fácil acceso, la idea ya que la seguridad total no existe es hacerlo poco atractivo para un delincuente dificultándoles lo mas que podamos las posibilidades de ingreso.

MEDIDAS PREVENTIVAS CONTRA SISMOS

MEDIDAS PREVENTIVAS CONTRA SISMOS COMO ACTUAR ANTES, DURANTE Y DESPUÉS DE UN TERREMOTO

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Perú y otros países se encuentran en zonas sísmicas. Sus habitantes deben asumir la seguridad preventiva como una norma de vida, y saber actuar ante este tipo de siniestros. Por ello APROSEC, la Asociación Pro Seguridad Ciudadana de Perú, nos hace llegar las siguientes recomendaciones:

COMO ACTUAR ANTES (Prevención)

- Las personas y sus familias deberán conocer con antelación las áreas de seguridad tanto internas como externas en sus domicilios u oficinas.
- Deben limpiar los bordes de sus techos de objetos contundentes (macetas, maderas u otros).
- Realice una evaluación de la estructura de su casa u oficina.
- Señalizar las zonas de escape y de seguridad.
- Tener siempre a mano un pequeño botiquín, una linterna y un radio a pilas.
- Tenga un pequeño stock de alimento enlatado con vencimiento vigente.

AUTORIDADES

- Evaluar las edificaciones y determinar los inmuebles de alto riesgo.
- Reubicar con urgencia a los pobladores de las laderas de cerro y riveras de los ríos que presentaran riesgo.
- Realizar simulacros con el objetivo de que los participantes conozcan como actuar en caso de producirse un sismo.
- Realizar inspecciones permanentes a los locales públicos a fin de verificar que estos cuente con medidas preventivas y estructuras seguras.
- Realizar reparto de volantes con estas recomendaciones.

DURANTE

- Acudir a las zonas de seguridad ya establecidas.
- Manténgase alejado de vidrios y cornisas.
- En lo posible evite el pánico y trate de mantener la calma.
- No salir corriendo en zona de paso vehicular.
- Si esta manejando detenga su vehículo.
- Si esta en un edificio no utilice el ascensor, siempre la escalera.
- Estar atentos a menores de edad, minusválidos y personas de la tercera edad.

DESPUÉS
- Recuerde que cuando ocurre un sismo de magnitud siempre hay replicas.
- Apague el sistema eléctrico y de gas.
- Antes de reingresar a su domicilio u oficina evalué los daños en su estructura.
- Colabore con las autoridades.
- Tenga siempre los números de emergencias a la mano.
- Siempre ser solidarios con las victimas.



De lo que hoy hagamos o dejemos de hacer en temas preventivos dependerá la tranquilidad y seguridad de la comunidad.

LA CONDUCTA DEL PORTERO

LA CONDUCTA DEL PORTERO

La actitud y comportamiento del portero debe ser de respeto y tolerancia, entendiendo que su valioso trabajo está orientado hacia la comunidad de propietarios de un edificio o conjunto residencial, los cuales serían en esencia sus empleadores originarios, puesto que los copropietarios son los que eligen la Junta Directiva, para que los represente.
No debe faltar los “buenos días, buenas tardes, buenas noches”, en el diario contacto con los residentes del edificio. Aun así debe mantener su condición de custodio del inmueble, y hacer las observaciones o llamados de atención, de muy buenas maneras, cuando algunos niños jugando, familiares o conocidos de algún propietario, o los propietarios mismos, alteren el ornato y limpieza de las áreas comunes del edificio, rayen los ascensores, ensucien el piso y los espejos, etc. De este tipo de acciones debe informar a la empresa administradora o a la Junta Directiva, de ser el caso.

HUMANIZACIÓN DE LAS RELACIONES DEL PORTERO


El hecho de que el portero realice el trabajo más operativo que tiene un edificio o conjunto residencial, no quiere decir que sea menos persona que el resto de los residentes del inmueble. Para este trabajador tampoco debe faltar los “buenos días, buenas tardes, buenas noches”. Como ser humano merece un tanto de respeto y consideración, por parte de la comunidad de propietarios.

Alcance de las Funciones del portero

Alcance de las Funciones del portero

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Las tareas y responsabilidades que como trabajador tiene a cargo el portero, están plasmadas, de manera bastante general, en lo particular, cada edificio tiene sus propias necesidades y rutinas de trabajo, sui generis. El detalle de ejecución de las labores del portero, en el edificio y sus áreas comunes, debe ser planificado entre este trabajador y el Administrador del edificio; a falta de Administrador, se hará con la Junta Directiva.

Algunas Juntas Directivas o Administradores de Edificios, sea por comodidad, falta de conocimientos, inexperiencia en el manejo de un Edificio, etc, transfieren responsabilidades a los porteros, que no son propias de su competencia. Tal es el caso de endosar a los porteros tareas administrativas, como entenderse con los proveedores, cobrar las cuotas de mantenimiento, y otros asuntos administrativos, cuando esto no es propio de sus funciones.

EL PORTERO

EL PORTERO

Es una persona de fundamental importancia en todo edificio, residencia o conjunto residencial, ya que sin la presencia de este

ser sería prácticamente inviable el día a día en estos inmuebles, regidos bajo el sistema de Propiedad Horizontal. “El portero es una persona especial, que nos cuida y cuida nuestro inmueble”. No es sólo alguien que simplemente está detrás del counter de la portería. Por eso debemos ayudar a que se forme y sea mejor persona”

El portero es la persona que tiene a su cargo la vigilancia del correcto funcionamiento de los equipos del  edificio, restringe el acceso de personas ajenas al edificio.  Se desprende el hecho de que el portero debe cuidar el edificio, no solamente desde el punto de vista de la estructura del inmueble, sino de la presencia de extraños en el mismo; es decir, alertar a los residentes de la aparición de sujetos no conocidos, preguntándoles, inclusive, el motivo de la visita a la residencia, cuando por supuesto no estén acompañados de algún propietario, ya sea que ingresen en automóviles o caminando. Esta es una de las labores de custodia; la otra corresponde al cuidado de los bienes que forman parte del edificio; vale decir de las áreas o cosas comunes que conforman el inmueble. La tenencia de llaves, ciertos valores del edificio son tareas y responsabilidades tácitas dentro del rango de actividades que debe realizar.

El portero es un trabajador, como cualquier persona, que mantiene una relación de dependencia con su patrón (el edificio), representado en este caso por la Junta Directiva del edificio. El patrón final y representativo del portero es precisamente la Junta Directiva, quien representa a la masa de propietarios (patronos naturales u originales). En el caso de que se contrate un Administrador o empresa administradora, esta condición debe mantenerse, la relación laboral será portero-Administradora. El portero recibirá instrucciones del Administrador o empresa administradora, acerca de la realización de sus actividades, y deberá mantener relaciones armónicas con esta figura nombrada por los propietarios.


Es importante considerar que para que el portero ejerza adecuadamente y con eficiencia su labor, la Junta Directiva y/o la empresa administradora debe dotarlo correctamente de todos los implementos necesarios para ello, de conformidad con el inciso del artículo 118 de la Constitución Política del Perú; el inciso 3) del artículo 11 de la Ley Nº 29158, Ley Orgánica del Poder Ejecutivo; y el numeral 5.2) del artículo 5 de la Ley Nº 29381, Ley de Organización y Funciones del Ministerio de Trabajo y Promoción del Empleo.

ADMINISTRACION DE EDIFICIOS EN LIMA

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CUOTA DE DE MANTENIMIENTO

Vives en un edificio, sabes cuanto debes pagar por tu CUOTA DE DE MANTENIMIENTO? Te invitamos a leer una nota del comercio donde comentamos al respecto


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VIVES EN EDIFICIO Y TIENES MASCOTAS

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¿QUE HACEMOS? Administración de Edificios

¿QUE HACEMOS? Administración de Edificios


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LA JUNTA DE PROPIETARIOS

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        LA JUNTA DE PROPIETARIOS 

¿Qué es? Es la asamblea en la que se toman las decisiones que afectan a la Comunidad.
¿CUÁLES SON LAS FUNCIONES DE LA JUNTA?

- Nombrar y destituir a las personas que ejerzan los cargos de los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios.
- Resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de los Órganos de Gobierno.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación del inmueble, ya sean ordinarias o extraordinarias.
- Aprobar o reformar los Estatutos y determinar las Normas de Régimen Interior.

- Conocer y decidir en cualquier asunto de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

CUOTA DE MANTENIMIENTO

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NUESTROS SERVICIOS

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¿CUALES SON NUESTRAS TAREAS 
COMO ADMINISTRADORA?

Convocatoria, Capacitación, Supervisión permanente al personal asignado en la propiedad (portería, seguridad, mantenimiento, servicios extraordinarios). El personal de Supervisión hace visitas constantes e inopinadas a los edificios, para vigilar el desempeño, el cumplimiento de las normas y determinar el buen funcionamiento de todos los equipos. 

Seguridad Procedimientos específicos de Seguridad. Controles de acceso peatonal y vehicular, monitoreos, registros, (Visitas, mensajería y cuaderno de ocurrencias al día). Planes de emergencia. Contacto con INDECI, Policía Nacional, alarmas, iluminación general, extintores, grifos contra incendios, etc. El personal calificado se encuentra debidamente capacitado en seguridad y manejo de emergencias.

Gastos Comunes. Nos encargamos de una ordenada y efectiva cobranza, lo mismo que nos permite garantizar el cobro regular de las cuotas de Sedapal, Edelnor o Luz del Sur, cuotas ordinarias y extraordinarias de mantenimiento. Evitamos posibles retrasos o en defecto el envío de las notificaciones notariales correspondientes, que forman parte del procedimiento legal de cobranza.

Los Proveedores. Cotizaciones periódicas de servicios. Supervisión y pago a lo proveedores de los servicios, por medio de presupuestos previamente aprobados por la Junta de Propietarios.

Mantenimiento de sus Equipos. Programación de mantenimientos preventivos y correctivos de los equipos e instalaciones del edificio: ascensores, bombas de agua, tableros de control, cisterna, cerco eléctrico, circuito cerrado, intercomunicadores, puertas eléctricos, etc. Servicios de gasfitería, electricidad, pintura, jardinería, etc.

Informes Económicos de sus Ingresos y Egresos. Rol anual de actividades, Acta de junta de propietarios, Balance general, Gastos Generales, Estado Financieros, Registro de Gastos y Pagos, Informes Económicos mensuales individuales. Conciliación Bancaria, Estado de Resultados y Pérdidas. 

ASESORÍA CONTABLE

1. Presupuesto de gastos mensuales   Elaboramos el Presupuesto de Gastos mensuales del edificio, en base a la información histórica del mismo y a nuestra experiencia en el mercado, buscando siempre minimizar los gastos y maximizar los beneficios, este presupuesto se presenta a la Junta Directiva para su aprobación.

2. Cuota de Mantenimiento.  Se calcula prorrateando el total del presupuesto mensual del edificio, aprobado por la Junta Directiva entre los porcentajes de propiedad que tenga cada propietario, estos porcentajes de propiedad están señalados en el Reglamento Interno del Edificio.

3. Pago de Servicios   Puntualmente se realizan los pagos de todos los servicios recibidos por el edificio, como Sedapal, Luz del Sur ó Edelnor, Ascensores, etc., evitando el pago por los intereses y moras.

4. Cuentas por cobrar   El cobro de las cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias se realiza por adelantado, es decir, a principios del mes y el dinero recaudado es depositado en el Banco en una cuenta corriente designada al Edificio.

5. Balances de Ingresos y Egresos   A fin de cada mes se elabora un Balance de Ingresos y Egresos, el cual será entregado a todos los propietarios del Edificio o Condominio, detallándoles los gastos que se han realizado durante el mes, quedando en los archivos, todos los recibos, facturas y documentos que lo sustentan; listos para ser presentados en el momento que sean solicitados.


ASESORIA LEGAL
CASA GRANDE cuenta con un área legal especializada para asesorarlo en: la elaboración y aprobación del Manual de Convivencia, Convocatorias a Asambleas Ordinarias y Extraordinarias, Elección y Nombramiento de Juntas Directivas, Elaboración de Actas de Asambleas, Constitución de Juntas de Propietarios, Adecuación de Reglamentos Internos, Cobranzas judiciales, y en todos los aspectos contemplados en la Ley 27157.

SERVICIOS
CASA GRANDE se propone realizar planteamientos, organización y dirección bajo la aprobación de la Junta de Propietarios, propósito dirigido a dar respuestas a las más exigentes necesidades actuales de la administración de edificios que debe ser profesional y eficiente. Nuestro objetivo es colaborar a conservar su inversión inmobiliaria, que no se devalúe. Nuestra organización nos permite optimizar nuestra administración, aprovechando así al máximo los recursos humanos y materiales, en consecuencia estamos en condición de brindarles precios razonables por nuestros servicios.

NUESTRAS TAREAS

administracion de edificios

NUESTRAS TAREAS 

  • Atención Personalizada: Ponemos a su disposición a personal con experiencia con el perfil adecuado, para atender personalmente cada una de las necesidades del Edificio: Administración de Recursos Humanos, Asesoría en Tramites Administrativos, Convocatorias, asistencia y asesoramiento en las Asambleas Ordinarias y Extraordinarios de la Junta de Propietarios.
  • Pago Oportuno de Servicios: a través de un pago centralizado, garantizamos el pago de todos los Servicios del edificio (Sedapal, Edelnor, Luz del Sur, Movistar, Arbitrios Municipales, etc.)
  • Administración Financiera: Les sugerimos el abrir una cuenta bancaria a nombre de la Junta de Propietarios, la que permitirá manejar los fondos con mayor orden y transparencia.
  • Experiencia Aplicada: Ponemos a disposición técnicos con experiencia y calificados en las áreas de gasfitería, electricidad, jardinería, intercomunicadores, pintura, puertas levadizas, entre otros. Sin intervenir de manera alguna en la elección particular o imposición  de tales servicios.
  • Información completa y Transparente: Mediante informes económicos mensuales que recibirán cada uno de los propietarios, con el detalle de los ingresos y egresos, los gastos comunes, el movimiento de caja y su saldo, las cuentas por cobrar y por pagar, etc.
  • Sistemas de computación adaptados a los nuevos avances tecnológicos para agilizar la información y poder suministrar estados de cuentas y balances cuando sea necesario.
  • Gestión de Cobranza: Realizamos en forma permanente el cobro de las cuotas de mantenimiento (ordinarias y extraordinarias).
  • Supervisión continua:  Realizamos visitas continuas a las instalaciones del inmueble a cargo de supervisores en horarios alternados. Dentro de nuestro organigrama, la supervisión se convierte en uno de los pilares, para el mejor desempeño de nuestras funciones.
  • Departamento Legal: Nos encontramos en la capacidad de orientar, gestionar y servir a los miembros de la comunidad con respecto a las Normativas Legales que se encuentran vigentes en materia de Propiedad Horizontal.
  • Selección de personal de portería, mantenimiento y otros, que incluye verificación de referencias, entrevistas y contratación que garanticen la eficacia del mismo.
  • Actualmente disponemos del Servicio de Comunicación en Línea. Usted podrá consultar su estado de cuenta individual. Además, contamos con una plataforma tecnológica que nos permite enviarle mensualmente correo electrónico:
    • Su recibo de Mantenimiento (opcional).
    • El Estado de Cuenta Individual.
    • El Informe Económico mensual del Condominio.  
    • La última Asamblea realizada.
    • Los Integrantes de la Junta de Propietarios.
    • Los Integrantes de la Junta Directiva .

Estas y otra virtudes confirman nuestro compromiso a servir.