CONFLICTOS EN CONDOMINIOS AUMENTAN POR JUNTA DE PROPIETARIOS INFORMALES

Problema. En Lima Metropolitana un 95% de edificios no tiene su junta inscrita en los Registros Públicos. Esto se debe al alto costo de la inscripción, que puede llegar a los S/. 3.500. Su ausencia genera que haya más morosos.


Hace unos 15 días, Ricardo Torres regresó a su departamento ubicado en la Prolongación Manco Segundo, en San Miguel, y se encontró con una ingrata sorpresa: habían robado sus pertenencias.
En este edificio hay 150 departamentos más y los ladrones entraron a la vivienda de Torres sabiendo que no había nadie. Fue a reclamar al Administrador del inmueble y este le dijo que no tenía responsabilidad porque la presidente de la junta de propietarios cambiaba al portero del edificio porque no le gustaba, cuenta.  
"En un mes se cambiaron  a ocho porteros y después del robo ha ocurrido uno más en el edificio, pero nadie toma responsabilidad alguna. Ahora el administrador está no habido", dice indignado. 
Otra situación desagradable. Matilde Osorio vive en un edificio de Jesús María, en la avenida Garzón. Uno de sus vecinos dejó abierto el caño del agua de su departamento y esta llegó hasta al ascensor del edificio. La máquina se malogró y por ende todos los vecinos debían de pagar para arreglarla. Ahí surgió el problema, pues no todos querían pagar, cuenta Osorio al indicar que felizmente el responsable de esta negligencia pagó el 80% de la reparación.  
Buscar la solución 

Los conflictos que puedan surgir en los edificios multifamiliares pueden ser resueltos a través de la junta de propietarios, cuya función es representar a todos los propietarios del edificio y buscar una buena administración de las áreas comunes de los edificios ( pasadizos, escaleras, fachadas y jardines).

Román Ramírez, gerente de Geseman, explica que hay una diferencia entre una junta formal e informal. La formal es la que está inscrita en los Registros Públicos, en tanto la informal, no. Indicó que esta última lidera en estos predios.  
"Hoy en día un 95% de edificios en Lima Metropolitana no tienen junta legal constituida y de eso se valen algunos propietarios para no pagar su cuota de mantenimiento porque no se puede iniciar la acción legal para cobrarles", explicó.

Detalló que esta informalidad se debe principalmente al costo de la inscripción pues varía entre S/. 2 mil y S/. 3.500. A ello se suma que los propietarios se preguntan para qué servirá dicho registro.

El empresario indicó que en estos edificios hay más morosidad por los propietarios llegando hasta un 40%. "Como al vecino moroso no se le sanciona, otro vecino también deja de pagar y así se incrementa la deuda. A largo plazo esto va a afectar a los demás propietarios que están al día porque se le va a quitar el agua o la luz". Agregó que un rol importante de la junta de propietarios, sea formal o no, debe ser la elaboración de un reglamento interno, avalado en la Ley de Regularización de Edificaciones (Nº 27157).
"Mayormente cada año se cambia la junta de propietarios. Pero eso tiene que ver con el reglamento que elaboró la junta con apoyo de la constructora o la inmobiliaria", indicó.

Ventaja de lo formal 

Según el gerente general de Gestores Inmobiliarios, Iván Milla, tener formalmente una Junta de Propietarios es como tener un DNI, con el cual se puede sacar un Registro Único de Contribuyente (RUC), contratar a empresas terceras para el personal de servicios del edificio (Limpieza y seguridad) poner en planilla a ese personal, abrir cuentas en las entidades bancarias y –a diferencia de lo ilegal– sí se puede abrir juicio a un moroso. "Al ser legal, al vecino que no paga el mantenimiento se le puede mandar una carta notarial. Si no hace caso, la junta puede interponer una demanda en el Poder Judicial. Puede determinar si se puede tomar una cochera y pagar la deuda que tiene".
Todo edificio multifamiliar debe tener un reglamento interno
La ley de edificaciones establece que todo inmueble de propiedad compartida debe tener un reglamento interno, cuyo cumplimiento debe ser obligatorio.

El reglamento debe señalar las áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas, ya sea vivienda, comercio,  oficina o estacionamiento.

Debe precisar los  derechos y obligaciones de los propietarios, así como las  limitaciones y disposiciones que se acuerden.
Una junta legal puede hacer cualquier operación que el Reglamento lo permita y si la Junta lo ve conveniente. "Por ejemplo podrían alquilar la azotea para poner un aviso luminoso y tener ingresos. Eso puede reducir las cuotas de mantenimiento".
Información
El 70% de edificios multifamiliares de Lima tiene conflictos de relación entre sus vecinos debido a la falta de información de las normas, deberes y derechos de convivencia por el departamento, según Iván Milla, de Gestores Inmobiliarios.

"Ellos dicen que han adquirido su departamento, pero en realidad han comprado un porcentaje del condominio. Es decir, no solo pagan por su vivienda, sino también por las áreas comunes (pasadizos, escaleras, fachadas y jardines), y las áreas exclusivas como el estacionamiento y el depósito".

En cifras
1 año es el tiempo de cambio de cada junta de propietarios.

40% es la morosidad de los edificios donde las juntas son informales.

S/. 3.500 es el costo de máximo de inscripción de la junta.

Por Silvia Pérez LR

OBSERVACIONES PARA CONSTRUCTORAS

administracion de edificios
Estas son algunas observaciones que como administradora inmobiliaria hemos podido recopilar que en ocasiones las constructoras no tienen en cuenta al momento de diseñar los edificios residenciales, lo cual trae grandes limitaciones y complicaciones para el buen desempeño del portero y para la convivencia armónica de los residentes.

  1. La ubicación del counter del portero debe estar ubicado de tal manera que el portero desde su lugar tenga visión directa y clara hacia el ingreso del edificio. Para que este en posibilidad de garantizar mayor seguridad del edificio.
  2. Colocar el baño de servicio cerca del counter del portero. En ocasiones el baño lo ubican dos sótanos abajo o en la azotea. El portero no se puede ausentar por mucho tiempo del counter.
  3. Cuarto de acopio o eliminación de basura con fácil acceso a la calle. Se da casos en que el portero tiene que sacar la basura por todo el lobby del ingreso ya que no hay facilidad para hacerlo por la puerta de la cochera.
  4. Cuarto de basura o acopio deben dejarlo enchapado con mayólica para su fácil limpieza y desinfección y debe de considerarse la ventilación apropiada para el mismo
  5. Se debe considerar un lavadero de trapeadores que podría estar ubicado en el estacionamiento (os) y en el cuarto de basura.
  6. Cuarto de acopio debe ser lo suficientemente grande de acuerdo con el número de propietarios que vivirán 
  7. Se debe considerar un espacio para el almacén de útiles y materiales de aseo y otros enseres en común del edificio
  8. No es recomendable el uso de ductos de basura. Es totalmente insalubre y sirve para la infestación de roedores entre otros animales desagradables.
  9. Evaluar cuantas puertas de acceso peatonal son necesarias e indispensables para el proyecto. Instalan muchas puertas de acceso en un condominio, lo que hace que se necesite contratar más personal para el control del acceso, lo que incrementa significativamente el gasto para los propietarios.
  10. Brindar correcta y veraz información a los interesados en comprar los inmuebles respecto al gasto de la cuota de mantenimiento, su importancia y que implica. Los corredores por vender engañan a los compradores.
  11. Se debe dejar con tapas acrílicas las cisternas de agua para evitar la corrosión de las mismas ya que este óxido cae al agua que es para el consumo de los residentes
  12. Las puertas del cuarto de bombas deben tener una ventana adecuada de ventilación, por la misma humedad que generan las cisternas.
  13. Los cuartos deben bombas deben tener una sirena que avise de cualquier rebose agua para alertar al portero y residentes y evitar daños mayores.
  14. Las puertas de las cocheras deben de ser cubiertas, en ocasiones sólo dejan tablas con espacios vacíos entre ellas lo que ensucia más al edificio por el ingreso de polvo y basura pero sobre todo atenta contra la seguridad del edificio, ya que se expone el interior a través de estas aberturas.
  15. En el Reglamento Interno, se debe considerar la inscripción de un Presidente y un Tesorero como miembros de la Junta Directiva. Muchos propietarios no se animan aceptar el cargo por no ser los únicos responsables.
  16. En el Reglamento Interno se debe estipular el uso de las cocheras para que sea uso sólo para el parqueo de auto, bicicletas y triciclos y no almacén de objetos en desuso, muebles viejos y hasta reciclaje, o almacenamiento de “basura”, esto considerando
  17. En el Reglamento Interno se debe considerar que cuando sea necesario tomar decisiones de menor envergadura se pueda votar por correo, considerando que generalmente en las asambleas no se cuenta con la presencia de la mayoría de los propietarios.
  18. que si bien es cierto los estacionamientos son de propiedad exclusiva, la vista de estos pertenecen al ornato general del edificio
  19. En el caso de condominios, en el Reglamento Interno se debería considerar que habrá una JUNTA DIRECTIVA GENERAL y que las decisiones se tomarán con la votación de los miembros de la JDG y los representantes o delegados de cada torre o edificio. Es muy difícil lograr que asistan a las reuniones el 50% + 1 del total de propietarios. Los delegados traen la decisión previa de su torre o edificio.