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CONFLICTOS EN CONDOMINIOS AUMENTAN POR JUNTA DE PROPIETARIOS INFORMALES

Problema. En Lima Metropolitana un 95% de edificios no tiene su junta inscrita en los Registros Públicos. Esto se debe al alto costo de la inscripción, que puede llegar a los S/. 3.500. Su ausencia genera que haya más morosos.


Hace unos 15 días, Ricardo Torres regresó a su departamento ubicado en la Prolongación Manco Segundo, en San Miguel, y se encontró con una ingrata sorpresa: habían robado sus pertenencias.
En este edificio hay 150 departamentos más y los ladrones entraron a la vivienda de Torres sabiendo que no había nadie. Fue a reclamar al Administrador del inmueble y este le dijo que no tenía responsabilidad porque la presidente de la junta de propietarios cambiaba al portero del edificio porque no le gustaba, cuenta.  
"En un mes se cambiaron  a ocho porteros y después del robo ha ocurrido uno más en el edificio, pero nadie toma responsabilidad alguna. Ahora el administrador está no habido", dice indignado. 
Otra situación desagradable. Matilde Osorio vive en un edificio de Jesús María, en la avenida Garzón. Uno de sus vecinos dejó abierto el caño del agua de su departamento y esta llegó hasta al ascensor del edificio. La máquina se malogró y por ende todos los vecinos debían de pagar para arreglarla. Ahí surgió el problema, pues no todos querían pagar, cuenta Osorio al indicar que felizmente el responsable de esta negligencia pagó el 80% de la reparación.  
Buscar la solución 

Los conflictos que puedan surgir en los edificios multifamiliares pueden ser resueltos a través de la junta de propietarios, cuya función es representar a todos los propietarios del edificio y buscar una buena administración de las áreas comunes de los edificios ( pasadizos, escaleras, fachadas y jardines).

Román Ramírez, gerente de Geseman, explica que hay una diferencia entre una junta formal e informal. La formal es la que está inscrita en los Registros Públicos, en tanto la informal, no. Indicó que esta última lidera en estos predios.  
"Hoy en día un 95% de edificios en Lima Metropolitana no tienen junta legal constituida y de eso se valen algunos propietarios para no pagar su cuota de mantenimiento porque no se puede iniciar la acción legal para cobrarles", explicó.

Detalló que esta informalidad se debe principalmente al costo de la inscripción pues varía entre S/. 2 mil y S/. 3.500. A ello se suma que los propietarios se preguntan para qué servirá dicho registro.

El empresario indicó que en estos edificios hay más morosidad por los propietarios llegando hasta un 40%. "Como al vecino moroso no se le sanciona, otro vecino también deja de pagar y así se incrementa la deuda. A largo plazo esto va a afectar a los demás propietarios que están al día porque se le va a quitar el agua o la luz". Agregó que un rol importante de la junta de propietarios, sea formal o no, debe ser la elaboración de un reglamento interno, avalado en la Ley de Regularización de Edificaciones (Nº 27157).
"Mayormente cada año se cambia la junta de propietarios. Pero eso tiene que ver con el reglamento que elaboró la junta con apoyo de la constructora o la inmobiliaria", indicó.

Ventaja de lo formal 

Según el gerente general de Gestores Inmobiliarios, Iván Milla, tener formalmente una Junta de Propietarios es como tener un DNI, con el cual se puede sacar un Registro Único de Contribuyente (RUC), contratar a empresas terceras para el personal de servicios del edificio (Limpieza y seguridad) poner en planilla a ese personal, abrir cuentas en las entidades bancarias y –a diferencia de lo ilegal– sí se puede abrir juicio a un moroso. "Al ser legal, al vecino que no paga el mantenimiento se le puede mandar una carta notarial. Si no hace caso, la junta puede interponer una demanda en el Poder Judicial. Puede determinar si se puede tomar una cochera y pagar la deuda que tiene".
Todo edificio multifamiliar debe tener un reglamento interno
La ley de edificaciones establece que todo inmueble de propiedad compartida debe tener un reglamento interno, cuyo cumplimiento debe ser obligatorio.

El reglamento debe señalar las áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas, ya sea vivienda, comercio,  oficina o estacionamiento.

Debe precisar los  derechos y obligaciones de los propietarios, así como las  limitaciones y disposiciones que se acuerden.
Una junta legal puede hacer cualquier operación que el Reglamento lo permita y si la Junta lo ve conveniente. "Por ejemplo podrían alquilar la azotea para poner un aviso luminoso y tener ingresos. Eso puede reducir las cuotas de mantenimiento".
Información
El 70% de edificios multifamiliares de Lima tiene conflictos de relación entre sus vecinos debido a la falta de información de las normas, deberes y derechos de convivencia por el departamento, según Iván Milla, de Gestores Inmobiliarios.

"Ellos dicen que han adquirido su departamento, pero en realidad han comprado un porcentaje del condominio. Es decir, no solo pagan por su vivienda, sino también por las áreas comunes (pasadizos, escaleras, fachadas y jardines), y las áreas exclusivas como el estacionamiento y el depósito".

En cifras
1 año es el tiempo de cambio de cada junta de propietarios.

40% es la morosidad de los edificios donde las juntas son informales.

S/. 3.500 es el costo de máximo de inscripción de la junta.

Por Silvia Pérez LR

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