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Promotoras fantasmas,
inmobiliarias que no cumplen los plazos y constructoras sin licencia. El tema
no es sencillo, asumir una deuda a largo plazo supone más de un riesgo.
Por ello, es indispensable tomar
en cuenta algunos consejos antes de hacer entrega de una cuota inicial y
concretar la compra de nuestro inmueble. Para César Arbe Saldaña, abogado
especialista en temas inmobiliarios, la clave está en realizar una serie de
averiguaciones respecto a la promotora. Todo ello a fin de disminuir el riesgo.
1. ESTADO DEL INMUEBLE
Lo primero es verificar el estado
del inmueble o terreno. Acudir a la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos (Sunarp) y confirmar que la persona que está construyendo tenga el
derecho de vender el departamento. Ver si el promotor aparece como propietario
y qué gravamen o compromisos vigentes (hipotecas, derecho de usufructo e
embargos judiciales o administrativos) existen.
“El trámite es muy fácil. Por un
pequeño pago puedes hace una búsqueda de propiedad y pedir la ficha registral
del inmueble. Previamente solicitamos una copia de este documento a la
inmobiliaria y corroboramos que sean iguales”
2. PATROCINIO DE UN BANCO
Que una promotora cuente con el
respaldo del banco, ciertamente nos brinda una mayor confianza. Eso indica que
el proyecto es financiado por una entidad bancaria, que previamente ha hecho
también una evaluación a la empresa.
“Debemos acercarnos al banco y
confirmar que la empresa efectivamente trabaja con la entidad y que los
letreros que aparecen en la caseta de ventas son ciertos. Es importante saber
que el banco acostumbra trabajar con esta promotora, que ya han avalado
proyecto anteriores y que no se han registrado problemas”.
3. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
Las promotoras presentan un
anteproyecto a la municipalidad, que luego realiza unas observaciones. Tras
ello se presenta el proyecto final, avalado y certificado por el municipio
distrital.
“Una vez aprobado el proyecto con
todas las recomendaciones técnicas realizadas por la gerencia de desarrollo
urbano se emite la licencia de construcción. Es necesario que pidamos una copia
a la promotora y luego de ello ir a la municipalidad y confirmar que el
documento sea verdadero”.
4. PAGO POR PARTES
Para el abogado, una buena forma
de proteger nuestro dinero es entregar adelantos por partes, sobre todo si se
trata de un bien futuro o en planos. Ello nos asegura que si en algún momento
se presenta algún inconveniente o retraso, nuestra pérdida no sea mayor.
Hay que comprender que toda
inversión supone un riesgo y está en nosotros hacer que ese rango sea menor.
“Una vez que estamos seguros de comprar una propiedad, separamos el
departamento con un monto mínimo y conforme se vayan realizando los avances, ir
pagando la inicial”.
No es recomendable dar toda la
inicial o un pago total del departamento. Si no vemos avances es mejor no
continuar con los pagos. “Hay que recordar que hay mucha oferta en el mercado y
si el proyecto no nos da la seguridad que requerimos es mejor buscar otra
propiedad”.
Como compradores estamos en total
derecho de elegir libremente nuestro departamento, plantear nuestras
condiciones y llegar a un acuerdo con la promotora. Si este no se da en la
medida que esperamos, podemos optar por otra propiedad.
5. ASESORARNOS CON UN EXPERTO
No todos tenemos los
conocimientos de un abogado, ni somos expertos en temas legales. Por ello es
recomendables que algún especialista nos asesore en estos avatares, que le eche
un ojo al contrato y aclare las dudas que podamos tener.
“Es lo recomendable pues muchas
veces existen cláusulas que podrían comprometernos o quitarnos la opción a
reclamos ante una eventualidad”.
6. MINUTA
No hay que tenerle miedo a firmar
la minuta de compraventa. Si hemos realizado todos los pasos anteriores, este
no supondrá un mayor riesgo. En este punto es necesario que verifiquemos las
medidas del departamento, el estacionamiento y que las áreas comunes estén
debidamente detalladas.
“Los montos y plazos de pago a la
promotora deben de estar claros. Las condiciones deben ser revisadas
cuidadosamente y la distribución del departamento definida claramente”.
7. ENTREGA Y REVISIÓN
Una vez entregado el departamento
es necesario verificar al milímetro que todas las cosas ofrecidas se hayan
cumplido. El abogado indica que las mayores insatisfacciones tienen que ver con
los acabados.
“Si la empresa ofrece una
determinada marca en la memoria de los acabados, se debe brindar esa marca.
Nosotros estamos en total derecho de exigir el cumplimiento de estas cosas”.
8. INDEPENDIZACIÓN
La promotora está comprometida a
realizar la Declaratoria de Fábrica, Reglamento Interno de Propiedad horizontal
e Independización de cada una de las unidades inmobiliarias que conforman el
edificio, una vez que se haya terminado con su construcción, así como también a
la suscripción de la respectiva escritura pública de compraventa.
La obligación de saneamiento
legal de la promotora llega hasta la independización del inmueble y el
levantamiento de la hipoteca (si la hubiera). La inscripción de la propiedad a
nombre del cliente, correrá por cuenta del comprador.
Como vemos, adquirir una
propiedad es sin duda una de las mejores inversiones que una persona puede
hacer. Ello implica en muchos algunos casos un endeudamiento a futuro. Por
ello, cualquier medida de seguridad y verificación que puedas tomar nunca
estará de más.
FUENTE: MARTÍN ACOSTA GONZÁLEZ
@martiacosta. Redactor de Sociedad. EL COMERCIO. Jueves 6 de febrero del 2014
