Administracion de Edificios
Facilitan formalización de actos en juntas de propietarios de edificios
formalización de actos en juntas de propietarios de edificios
Fijan además pautas para reglamentos internos y la transferencia de aires
Los criterios aprobados por la administración registral para la calificación e
inscripción del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común otorgan mayor
predictibilidad en la inscripción de títulos y decisiones de las juntas de
propietarios destinados especialmente a una mejor administración de los
edificios multifamiliares.
Así lo sostuvo el especialista en derecho registral, Claudio Berastain Quevedo,
al explicar los alcances de la Resolución Nº 340-2008-Sunarp, la cual aprobó
una guía para uniformizar criterios sobre la calificación e inscripción de los
actos del referido régimen, haciéndola extensiva al régimen de independización
y copropiedad.
Dicha disposición, de esa forma, pretende subsanar los vacíos existentes en Ley
Nº 27157 y su reglamento que regulan el citado régimen conocido también como
propiedad horizontal, lo cual ocasionaba diversidad de criterios por parte de
los registradores al calificar los títulos presentados ante la Sunarp.
En
consecuencia, la norma refiere que el reglamento interno es aprobado por el
promotor o constructor de la edificación, quien debe ser, además, el
propietario de la misma o, en defecto, por acuerdo de más del 50% de los
propietarios que conforman la edificación, mientras no se encuentre definido el
porcentaje de participación en zonas comunes, dijo el experto.
La convocatoria para tal acto deberá efectuarse por el
propietario-constructor o los propietarios que reúnan por lo menos el 25% de
participación en la edificación.
"La directiva precisa acertadamente que el reglamento interno se modifica
por acuerdo de la junta de propietarios con más del 50% de la participación de
propietarios.
Pero, cuando la modificación se refiere al porcentaje de participación,
desafectación de bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación
permanente de zonas comunes, tales actos deberán ser autorizados por la junta
de propietarios, con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes
de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva", afirmó el
experto.
INSCRIPCIÓN Y TRANSFERENCIA DE AIRES
En lo referente a la inscripción y transferencia de aires, la
Sunarp indica que cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de
aires de la edificación, éstos podrán independizarse como sección de dominio
exclusivo, siempre que se les asigne porcentaje de participación en las áreas
comunes.
Para que sea factible la independización los aires deberán contar con un área
proyectada de acceso. Aunque el
reglamento interno también puede establecer la reserva de aires sin
independización, en cuyo caso dicha circunstancia constará en un asiento
específico de la partida registral del predio matriz o de otra partida
vinculada, afirmó el especialista Claudio Berastain Quevedo.
"Las transferencias de aires de la unidad inmobiliaria superior, se
inscribirán siempre que se constituya el reglamento interno y se adjunten
planos de independización y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o
arquitecto colegiado", explicó.
OTROS TEMAS
1. Según
la directiva, la inscripción del reglamento interno o su modificatoria se
inscriben en mérito de escritura pública o documento privado con firmas
legalizadas del presidente de la junta. Cuando sólo intervenga el presidente,
bastará la copia certificada del acta de la junta de propietarios en la que se
adopta el acuerdo.
2. Faculta
además la aplicación supletoria de la directiva de regularización de consejos
directivos de asociaciones civiles, para la acreditación de la convocatoria a
junta de propietarios.
3. Sobre
la inscripción de órganos de gobierno la Directiva prescribe que, la falta de
inscripción del presidente o de la directiva de la junta de propietarios por
uno o más periodos no es obstáculo para la inscripción del actual presidente o
directiva.
OTROS DATOS
Facultades de la junta directiva
Ante los inconvenientes que se generan en la
práctica el hecho que la junta de propietarios no goza de personalidad
jurídica, Sunarp considera pertinente indicar expresamente la facultad de ésta
para adquirir bienes muebles y/o inmuebles.
Indica además que en el asiento de inscripción constará como titular del
derecho respectivo la propia junta de propietarios, debiendo detallarse la
edificación o conjunto inmobiliario al que ésta pertenece.
Merece una particular atención la facultad que se otorga de inscribir actos de
disposición e hipotecas sobre unidades inmobiliarias proyectadas, estableciendo
como requisito que se inscriba previa o simultáneamente la pre-declaratoria de
fábrica.
Una vez culminada la edificación la anotación se convierte automáticamente en
definitiva, pero si la edificación no es culminada, se cerrarán las partidas
pre independizadas sobre las cuales se anotaron los actos de disposición y/o
hipotecas, estos actos se trasladarán automáticamente al predio matriz, de
acuerdo a la proporción y porcentaje en la participación de las áreas comunes
que se les hubiere asignado.
Otorga además al presidente de la junta de propietarios la facultad de celebrar
contratos privados, escrituras públicas y otorgar declaraciones juradas en
nombre y representación de la junta, sin necesidad de la comparecencia de los
demás miembros de la misma. La misma regla es de aplicación cuando la junta
haya designado a una persona distinta al presidente para la suscripción de un
documento determinado.
Fuente: Asociación Civil conformada por estudiantes
de la Facultad de Derecho de la PUCP