CONFORMIDAD DE OBRA Y BIEN A FUTURO
administracion de edificios |
En la compraventa de bien inmueble futuro, concurren (I) la confianza
del comprador hacia el proveedor (constructor), como inicio de una relación
patrimonial y (II) su derecho a recibir toda la información vinculada a las
características del inmueble que adquiere, así como toda documentación que
acredite existencia de autorizaciones municipales, área del inmueble, proceso
de titulación, habilitación urbana, saneamiento, materiales empleados en la construcción y acabados, inscripciones registrales del
terreno edificación, reglamento interno, independización, etcétera.
El art. 1534
del Código civil señala: “En la venta de un inmueble que ambas partes saben que
es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a
tener existencia”.
Es decir, un
contrato con estos fines está sujeto a la realización de un determinado evento
(único o indivisible, en concordancia con el art. 174 del Código Civil) o
cierto hecho (de dimensión jurídica) con el que se acredite la existencia del
inmueble o el cumplimiento de la condición suspensiva pactada.
Podemos decir que un inmueble existe a partir de la emisión de la
resolución municipal de conformidad de obra y declaratoria de edificación (que podrá ser con
variación o sin ella). Es decir, el predio “llega a existir físicamente” a la
culminación satisfactoria para el municipio distrital de la construcción del
proyecto u obra, según lo establecido en la licencia que concediera siguiendo
la Ley N° 29090.
Si se opta por la conformidad de obra y declaratoria de edificación
anticipada, el promotor inmobiliario, en cumplimiento de lo previsto en el art. 2 de la
Ley Nº 29571 del Código del Consumidor, deberá informar en todo momento que su
proyecto se realiza mediante este procedimiento, debiendo hacer constar esta
condición en los contratos de venta que suscriba a partir de la expedición de
la conformidad de obra y declaratoria de edificación anticipada,
comprometiéndose a concluir la obra y a obtener la conformidad de obra y
declaratoria de edificación definitiva.
Resulta
pertinente agregar que, en aplicación del D. Leg. 1116, “las operaciones
sujetas a condición suspensiva”, como la venta de bien inmueble futuro, estarán
sujetas al pago del IGV, en tanto se reciba cualquier monto por adelanto, por
ejemplo, durante preventa. Esta obligación no requiere la existencia física del
inmueble en virtud de la conformidad de obra.