¿QUE DEBE HACER ANTES DE FIRMAR EL ACTA DE ENTREGA DE SU DEPARTAMENTO?

¿QUE DEBE HACER ANTES DE FIRMAR EL ACTA DE ENTREGA DE SU DEPARTAMENTO?

EL SUEÑO DE LA CASA PROPIA PUEDE CONVERTIRSE EN UN GRAN DOLOR DE CABEZA SI FIRMA EL DOCUMENTO SIN REVISAR PREVIAMENTE SU FUTURA PROPIEDAD.

Administracion de edificios
Luego de haber asumido el compromiso de pagar mensualmente, durante unos 15 años, un crédito hipotecario, llega la ansiada entrega del nuevo hogar. Sin embargo, no todos reciben lo que esperan, y es que en algunos casos los acabados no son losque se pactaron desde un inicio.
Para evitar el principio de una pesadilla, el abogado Marco Vidal recomienda revisar la propiedad que se va a  adquirir antes de firmar el acta de entrega del bien inmueble. Este documento deja constancia de la cesión física de la propiedad y consigna la ubicación, el área de la vivienda, un listado de los acabados, entre los acabados, entre otros aspectos.
Si el comprador y la empresa vendedora están de acuerdo, se procede a la firma del documento. Si fueron instalados acabados de menor calidad, diferentes a los prometidos por la empresa, la constructora o inmobiliaria deberán hacer las modificaciones pertinentes o se negociará con ella para la devolución de dinero. "Es recomendable detallar en el contrato de compra-venta el tipo de materiales que tendrá el departamento, pues es lo que nos servirá para poder reclamar en el caso de no quedar
satisfechos", indica el abogado.


REVISIÓN: El Arq. Marco Sandoval explica que "es importante visitar la propiedad cuando está en etapa de construcción; de ser posible antes del tarrajeo de los muros, pues es el momento indicado para verificar la calidad de las tuberías y de las conexiones eléctricas. Una vez terminada la obra, debe revisar que los acabados no tengan rajaduras, no se presenten filtraciones y que las puertas interiores no sean de carton prensado, porque tienen un avida más corta".
Sandoval recomienda realizar esta visita de inspección con un arquitecto o ingeniero que pueda distinguir la calidad de los materiales.

A tener en cuenta: Las paredes interiores deben tener como mínimo 10 cm de espesor. 

Fuente: Suplemento Comercio. Urbania. Estudio Vidal Zapata. Arq. Marco Sandoval

FUNCIONES Y RESPONSABILIDADES DE UN ADMINISTRADOR EN EDIFICIOS

FUNCIONES Y RESPONSABILIDADES DE UN ADMINISTRADOR EN EDIFICIOS


administracion de edificios
Muchas veces en los edificios o conjuntos cuando se debe buscar un Administrador, son muchos los propietarios, especialmente aquellos que tienen un poco más de tiempo libre, los que se postulan para dicho cargo sin conocer sus funciones y las responsabilidades que pueden asumir.
Cuando un grupo de inmuebles comunes y privados, se someten al Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 27157), a través de Escritura Pública y debidamente registrada en SUNARP, nacen cómo tal ante el ámbito jurídico, adquiriendo la Personería Jurídica; por ejemplo: “Edificio Brisa del Mar”  por ende, necesita una administración o dirección.
Por regla general, el Órgano Máximo que es la Junta de Propietarios, tienen el poder “máximo” para tomar cualquier decisión, siempre que se cumpla con los quórum que establece la Ley o los Estatutos si es superior.
Nombramiento del Administrador
Lo hace la Junta de Propietarios, para ello, basta con la determinación de mayoría simple, o sea, que la Asamblea general sesione un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, el 25% del total  de propiedad y la decisión se tome con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y demás reglas establecidas respecto a quórum.
Ojo: Si existe Junta Directiva, le corresponde a éste órgano hacer dicha elección.
¿Se puede nombrar como administrador a una Empresa de Administración o tiene que ser una persona natural?
Es totalmente viable nombrar a una Persona Natural o a una Persona Jurídica para la administración de una copropiedad. En todo caso, si se llega a nombrar como administrador a una Persona Jurídica (Empresa de Administración), el Representante Legal de dicha empresa, será el que actúe como administrador del Edificio o Condominio.
“Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto”.
En sólo un caso, el Presidente de la Junta Directiva actúa como Representante legal
Sólo para efectos de suscribir el contrato (laboral o de servicios) que se hace con el Administrador nombrado, en nombre del Edificio o Condominio lo suscribirá el Presidente de la Junta Directiva.

En caso de existir Junta Directiva, lo firmará el Presidente de dicho órgano.
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
En aspectos generales son: Ejecución, conservación, representación y recaudo, pero podemos destacar resumidamente las siguientes:
·         Convocar a la asamblea a ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general… …presupuesto detallado de gastos e ingresos…
·         Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes…
·         Poner en conocimiento… …las actas de las asambleas…
·         Preparar y someter a consideración… cuentas anuales, el informe…, el presupuesto de ingresos y egresos…, el balance general,… los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
·         Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o condominio.
·         Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica… …de conformidad con el reglamento interno de propiedad horizontal.
·         Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos…
·         Cobrar y recaudar, directamente con los propietarios, a través de inquilinos o apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas,… …iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas.
·         Elevar a escritura pública y registrar las modificaciones al reglamento…
·         Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica…
·         Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento interno de propiedad horizontal …
·         Y las demás que le asignen por Estatutos o la Junta de Propietarios.
Responsabilidades de Administrador
PARA CONSIDERAR: Como vemos, la labor de Administrar un Edificio o Condominio sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal tiene múltiples funciones y sobre todo puede ser responsable por omisión o por extralimitación en sus funciones por los perjuicios que le pueda causar tanto a los propietarios, a la copropiedad y a terceros, de tal manera que para dicho cargo siempre debemos escoger una buena opción: idoneidad.


VECINOS MOROSOS EN EQUIFAX (INFOCORP)

VECINOS MOROSOS EN EQUIFAX (INFOCORP)


ANEXO 1 – CARTA DE PRE - REGISTRO
INFOCORP
       https://brfinancial.co/wp-content/uploads/2012/09/EQUIFAX-LOGO.jpg
REQUERIMIENTO DE PAGO

Lima, 04 de Noviembre del 2013
Señor (a):
«Nombre»
«Dirección»

Estimado Señor (a):

Por encargo de nuestro cliente, la Junta de Propietarios del Edificio/Condominio “XXXXXXXXXXXX” quien nos ha solicitado ingresarlo a la Central de Riesgo como cliente moroso por la deuda atrasada que mantiene con ellos.

Si dentro de 72 horas posteriores a la recepción de la presente, no ha realizado usted el pago de su deuda en cualquiera de los bancos autorizados, esta información será cargada en nuestra base de datos SICOM (Sistema Consolidado de Morosidad), quedando a disposición de nuestros clientes.

Al respecto, le informamos que nuestra Central de Riesgo es consultada a nivel nacional por clientes que comprenden, entre otros, a Bancos, Financieras, Edpymes, ONG’s, casas comerciales y empresas de servicios.

De cancelar su deuda atrasada antes de las 72 horas, esta información no será ingresada a nuestra base de datos. Si requiere mayor información sobre su deuda, sírvase llamar al teléfono XXXXXXX

Sin otro particular nos despedimos de usted.

Atentamente,


INFOCORP

“Sírvase descartar y dejar sin efecto el presente documento si al momento de su recepción usted ya hubiese cancelado la deuda”

·     El monto no incluye intereses moratorios y/o administrativos.


·     El contenido de la presente comunicación se ampara en lo establecido por el inciso 1) del artículo 1219 del Código Civil Peruano, en concordancia con el literal e) del artículo 62 de la Ley N° 27489, modificada por Ley N° 27863, Ley de las Centrales Privadas de Información de Riesgos y de Protección al titular de Información.

ANTES DE ADQUIRIR UNA VIVIENDA TENGA EN CUENTA LA UBICACIÓN Y EL COSTO QUE IMPLICA VIVIR EN ESA ZONA. Mía Ríos.


ANTES DE ADQUIRIR UNA VIVIENDA TENGA EN CUENTA LA UBICACIÓN Y EL COSTO QUE IMPLICA VIVIR EN ESA ZONA. Mía Ríos. 


Si usted está decidido a independizarse debe tener en cuenta cómo asumirá los gastos de la nueva vivienda. Ante ello surge la interrogante de qué es lo mejor, ¿comprar o alquilar un inmueble?

Una de las ventajas de comprar una vivienda es que la mensualidad de la hipoteca le obliga a ahorrar todos los meses y al cabo de 20 o 30 años tendrá un bien que vale mucho dinero, aseguró Jorge Guillén, profesor de Finanzas de ESAN.
“Una vez que pasa ese tiempo, no se tendrá que pagar más. Si la persona cuenta con un dinero que le puede servir de inicial, le conviene comprar una casa ya que las cuotas que posteriormente realizará serán similares a las que pagaría si es que alquila una”, señaló.
Por su parte, Juan Carlos Ocampo, director del portal de negocios www.mundonegocio.pe, indicó que antes de comprar una vivienda se debe tener en cuenta los gastos adicionales que se sumarán a su presupuesto.
“Por más que se compre una vivienda de segundo uso, hay que tener en cuenta la ubicación y el costo que implica vivir en esa zona, como, por ejemplo, si está cerca de un mercado o solo hay supermercados, el precio de los alimentos ya que también influirán en su estilo de vida. Es una compra que no se puede realizar sin el debido análisis”, comenta.
Refirió que lo recomendable es comprar una vivienda de estreno ya que muchas veces el adquirir una de segunda resulta hasta el 3% del costo del inmueble ya que son necesarios acondicionamientos, además de trámites notariales y otros.
VENTAJAS DE ALQUILAR
El alquilar un departamento tiene su lado positivo, como por ejemplo: le evita los pagos municipales, las reparaciones y mantenimientos, se puede mudar con facilidad en caso cambien sus circunstancias de trabajo.
“Cuando se alquila una vivienda hay que pensar cuánto tiempo permaneceremos en ella. Podríamos compartir los gastos con alguien más o alquilar un lugar que esté cerca del trabajo para evitar gastos de transporte público. Así, tendrá dinero para ahorrar y le permitirá juntar para una inicial”, precisa Ocampo.
Finalmente, el experto en finanzas recomendó que si se está dispuesto a tomar un alquiler deberá hacerlo en la moneda en la que percibe ingresos ya que al hacerlo en dólares dependerá mucho de la condición en la que éste se encuentre en el mercado, el cual puede ser variable.
MODALIDAD DE ALQUILER-VENTA
El economista Jorge González Izquierdo explicó que ya no se utiliza la modalidad de alquiler-venta ya que hoy en día las empresas financieras asumen hasta el 90% del costo del inmueble.
"Este método para acceder a una vivienda estaba dirigido a aquellas personas que no tenían la cuota inicial para la compra de la vivienda a través de un crédito hipotecario, pero sí para solventar una cuota mensual similar a la de un alquiler", dijo. Fuente: LA REPÚBLICA


EL PORTERO

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EL PORTERO

Los vemos todos los días; cada vez que entramos o salimos de un edificio. Nos avisan cuando viene alguna visita y, si hay algún problema en cualquier instalación del edificio, es al primero al que recurrimos. Es el portero, y acá le mostramos cómo se trabaja detrás del counter de la portería.

Muchas veces no sabemos sus nombres, pero los reconocemos de cara perfectamente. Y cómo no, si están todos los días en el ingreso del edificio, atentos a las salidas y llegadas de cada uno de los residentes, deliverys y sus visitas. Esa es justamente una de las principales tareas de los porteros: la seguridad.

Pero el portero es mucho más que un simple portero; es la pieza clave para que funcione correctamente el engranaje del edificio. Dentro de sus funciones está el recibir toda la correspondencia de los residentes, verificar la entrada y salida de las empresas que prestan servicios a la comunidad (por ejemplo, mantención de ascensores o de bombas de agua) y también es el encargado de contactar a las empresas de emergencia de ocurrir algún problema.

Él, tiene que saber todo lo inherente al edificio y su estructura, tiene que tener conocimiento pleno de las cosas que suceden dentro del edificio”.

Cómo trabajen el personal de limpieza y los conserjes va a influir mucho en la calidad de vida de una comunidad. “Un buen portero es el que te entrega la forma de solucionar rápido un problema”.

Porque —hay que decirlo— gran parte de las veces que un residente acude a quienes están en la portería, es a raíz de un inconveniente. Ante este escenario es poco y nada lo que el trabajador puede hacer, si detrás de él no hay una buena administración: “si no te apoya el administrador eres incapaz de ayudar, porque el conserje es un informante y sólo puede arreglar cosas pequeñas”.


Ahora, también es cierto que a veces hay porteros que simplemente son ineficientes o tienen mala voluntad.

El número de porteros y personal de limpieza dependerá no tanto de la cantidad de departamentos sino del tamaño del edificio. No es lo mismo tener distribuidas 40 unidades en 4 pisos que en 10. Lo importante es que el personal sea el suficiente como para no dejar nunca el hall solo.

En ese sentido, la regla de oro de los porteros es una: no abandonar el puesto de trabajo. “Lo máximo que he debido estar trabajando fueron 24 horas, porque mi compañero al otro día no venía, y yo ya tenía mucho cansancio pero no podía dejar el edificio solo”, recuerda Juan Pérez. Según su experiencia, este tipo de situaciones generalmente se da en feriados cortos, especialmente en Navidad y Año Nuevo.

De conformidad con el inciso del artículo 118 de la Constitución Política del Perú; el inciso 3) del artículo 11 de la Ley Nº 29158, Ley Orgánica del Poder Ejecutivo; y el numeral 5.2) del artículo 5 de la Ley Nº 29381, Ley de Organización y Funciones del Ministerio de Trabajo y Promoción del Empleo;

DECRETA:

Artículo 1.- Finalidad

Establecer las condiciones de trabajo aplicables a las personas naturales que brindan servicios de guardianía o portería en edificios de departamentos con fines de habitación, quintas, condominios, entre otras unidades inmobiliarias con fines habitacionales.

Artículo 2.- Ámbito de aplicación

Se encuentran sujetos a la presente norma las juntas de propietarios, asociaciones o agrupaciones de propietarios e inquilinos de las unidades inmobiliarias con fines habitacionales, a las que hace referencia en el artículo 1 del presente Decreto Supremo.

Artículo 3.- Condiciones de trabajo

3.1 Un espacio físico o área de trabajo debidamente techado destinado exclusivamente a sus labores de guardianía o portería. De prestarse el servicio permanente de guardianía o portería en el exterior del inmueble, se proveerá de una silla y una caseta, solicitando la autorización municipal correspondiente.

3.2 Acceso a servicios sanitarios y agua potable.

3.3 Dotar de un termo con bebida caliente.

ENTREVISTA A Javier Pique Del Pozo (Ex Decano de la UNI)

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Nos da un panorama general sobre sobre seguridad en construcción civil.
EDIFICACIONES SEGURAS. Fuente Diario El Comercio, Suplemento Casas y Más, 28 de Setiembre 2013


¿Qué es lo primero que se observa en la supervisión técnica de obras?
Lo primero en observación es la formalidad de la construcción; de ser así, podemos afirmar que se trata de una obra segura, ya que el nivel de desarrollo de las normas en el Perú es muy competitivo. Una construcción formal garantiza la realización de una obra con licencia, eso quiere decir que el proyecto fue revisado por la municipalidad, lo cual respalda el cumplimiento de las normas de estructura, instalaciones sanitarias o eléctricas, de distribución arquitectónica, etc. Todo esto le da al proyecto una partida de nacimiento de hijo legítimo.
Entonces, antes de comprar una propiedad determinada es indispensable verificar si tiene licencia?
Así es, si compro cuando no está terminado viene el proceso de la conformidad de obra, este certificado lo da la Municipalidad y analiza si el edificio concuerda con los planos. Si no tiene eso, no puede inscribirlo en registros públicos y la persona se verá estafada. Por eso, es necesario asegurarse de la formalidad. En Lima hay un 70% de informalidad en la construcción, lo cual no quiere decir que la obra este mal edificada, sino que no acataron las normas y se construyó sin licencia. El tema es convencer a la gente de hacer un trabajo formal para la seguridad de las viviendas.
También hay otros procesos para registrar una casa edificada de manera informal?.
Sí, es posible inscribirla. Le pedirá los datos técnicos de la distribución de los ambientes a modo de descripción, pero eso no garantiza la seguridad estructural. Por eso, es mejor llevar un ingeniero civil que verifique las partes resistentes del edificio.
¿Qué aspectos examina un Ingeniero Civil en la estructura?
En primer lugar los uros de los ascensores y escaleras, ya que son usualmente los núcleos rígidos. Luego, la disposición de las vigas y columnas, lo cual no es tan sencillo, porque están escondidas en las paredes, sin embargo, un ingeniero sabe cómo fue pensando. Entonces, hace un esquema, analiza cómo están ubicados los elementos resistentes y saca -a modo de referencia- un porcentaje- un porcentaje. Si la edificación tiene planos de estructura, es mucho mejor, podrá ver si el edificio está bien en ambas direcciones.
Actualmente los terrenos destinados inicialmente a una vivienda ocupan más de una.
Sí, la ciudad ha sido urbanizada para ocupar viviendas y con la necesidad en los terrenos en vez de viviendas se locaizan edificios. Es importante hacer una reurbanización, porque se necesita más espacio para edificios que ocupan varias familias. este es un tema que a mediano y largo plazo deben tratar las autoridades urbanísticas.
Hay nuevas tecnologías de protección antisísmicas. ¿ya se aplican en nuestro país?
Sí, una parte interesante de las mejoras de las normas es que los edificios deben deformarse menos frente a un sismo. Si sucede esto, el daño del contenido o interior será menor. Las técnicas de los últimos años se concentran en que la acción sísmica pase en menor grado al edificio y uno de los sistemas son los aisladores. Estos se aplican en edificaciones nuevas, ya que van en la cimentación, en un espacio intermedio entre la base y el edificio. Loa aisladores logran que pase poco movimiento a la edificación. Fue un éxito rotundo en el terremoto en Chile, porque algunos hospitales lo aplicaban. En el Perú, algunos edificios empresariales y universidades lo tienen.
¿Existen otros sistemas?
Sí, también se pueden combinar los aisladores con sistemas amortiguadores. Estos equipos absorben parte de la energía del sismo y pasa menos al edificio. Hay muchas variedades de amortiguadores. Estos se instalan de manera externa en diversas partes del edificio, en un piso o varios. Otro grupo son los disipadores de energía, estos cumplen una función parecida, pero se usan para sismos más fuertes. Un disipador es como un fusible, se daña primero antes que el edificio.



CRECIMIENTO INMOBILIARIO y ADMINISTRACION INMOBILIARIA

CRECIMIENTO INMOBILIARIO y ADMINISTRACION INMOBILIARIA

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Son muchos los términos que se suman para referirse al momento actual del desarrollo inmobiliario en el país. Indudablemente hay un gran crecimiento de propiedades en comunidad. En este momento se vive un explosivo auge de edificios y condominios. 

Es indudable también que el desarrollo inmobiliario ha sido más rápido que el de las Administraciones. Se sabe también que muchas no han pasado por un grado de capacitación. 

Actualmente, el mercado de la administración de edificios ha tendido a profesionalizarse cada vez más, dejando atrás la vieja imagen del administrador informal, que era el encargado sólo de las reparaciones y mantenimiento de un edificio. Lo anterior, sean edificios o condominios, como también a las altas exigencias que las autoridades imponen sobre distintas materias a los propietarios de esos inmuebles.

Si bien, en la actualidad, no existen exigencias claras respecto a los conocimientos, aptitudes o habilidades de una persona para desempeñarse como administrador de condominios, los copropietarios están decidiendo contratar a quienes demuestren una buena preparación y sólidos conocimientos en la gestión del cuidado de los bienes comunes, el cumplimiento de la normas sobre seguridad, la administración financiera, el cuidado de las normas de buena conducta de la comunidad, etc.

Aquellas personas que pueden acreditar estudios específicos en estas materias, son los candidatos ideales para presentarse ante la directiva de los muchos edificios y condominios emplazados en el país.

Además de la experiencia en materias contables, legales, tecnológicas, laborales, se entiende que un administrador de edificios debe ser un profesional capaz de visualizar los distintos perfiles de nuevos copropietarios y gran manejo de relaciones personales.

El perfil de residentes en cada comunidad es totalmente distinto en edades, en estilos de vida, en grupo familiares, etc. Entonces, la relación del administrador con estos grupos debe ser distinta. Eso no es fácil, es una de las partes más complicadas de la administración. Si hay buena relación entre la administración y los copropietarios, los problemas pueden resolverse a través de una llamada telefónica o un correo electrónico algo muy distinto a una carta amenazante o conversaciones desgastantes improductivas.

Es importante la buena voluntad de las partes para ponerse de acuerdo en desarrollar juntos lo que ambos buscan: La administración busca la permanencia, el propietario la plusvalía.

Asimismo, dentro de las cualidades de un administrador, está la imparcialidad. Un administrador debe ser absolutamente imparcial. Transmitir los problemas de la comunidad del edificio, del condominio a la Constructora o Inmobiliaria, haciéndole saber cuál es el grado de presión que ejerce la comunidad y por otro lado, hacerle saber a la comunidad hasta que nivel pueden esperar conseguir soluciones que no sean las obligatorias. 

LAS DIEZ REGLAS DE ORO DEL COPROPIETARIO

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LAS DIEZ REGLAS DE ORO DEL COPROPIETARIO

1)   Conocer y respetar la Ley Nº 27157 de Propiedad Horizontal, el Reglamento Interno  y el Manual De Convivencia de su condominio.
2)   Acatar y cumplir los acuerdos e indicaciones de la Junta de Propietarios, de la Administración, de los reglamentos internos, del Plan de Emergencia), así como también las resoluciones de organismos oficiales, sean estas judiciales, municipales, sanitarias, técnicas o de seguridad.
3)   Pagar puntualmente todos los gastos que correspondan a su unidad.
4)   Asistir y participar de todas las Asambleas y actividades del condominio, como también aceptar y ejercer activamente algún cargo de representación de la Comunidad.
5)   Hacer uso de su unidad en forma ordenada y tranquila, manteniéndola en buenas condiciones y realizando las reparaciones de los desperfectos que se produzcan en sus instalaciones, siguiendo siempre las indicaciones de la Administración.
6)   No ejecutar obras, transformaciones ni mejoras de cualquier tipo, tanto al interior de su unidad como fuera de ella, si no se cuenta con los permisos pertinentes.
7)   Permitir el ingreso a su unidad, cuando sea necesario indagar o reparar desperfectos o, instalar algún elemento que corresponda a bienes de dominio común.
8)   Utilizar los bienes de dominio común con cuidado y moderación, como si se tratara de los propios, y teniendo siempre presente que "sus derechos terminan cuando comienzan los de su vecino".
9)   No olvidar que, la Administración y los empleados de la Comunidad, tienen la obligación de administrar y conservar los bienes de dominio común y no la de atender las necesidades particulares de los copropietarios.
10)  Trabajar para que el resto de los copropietarios o usuarios, también se dispongan en forma positiva para colaborar con la administración del condominio, cumplir con estas reglas y para que las relaciones comunitarias se guíen siempre por un espíritu de respeto mutuo y de participación en pro del gran objetivo: el bien común.

Administración de Edificios y Condominios

Administración de Edificios y Condominios

La Administración de una Comunidad de Copropietarios tiene complejidades que la hacen un poco más complicada de lo que parece a primera vista.

En general las personas piensan que la administración es fácil, y en cierta medida pueden tener razón de acuerdo a las prácticas que empleen para efectuar el trabajo. Si la idea es administrar los gastos y tratar solamente de mantener la situación tal como se encuentra, tal vez sea fácil, muchos podrán decir “esto lo manejo con un dedo”.
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Pero si la idea en efectuar una verdadera gestión de Administración, ciertamente las cosas se complican un poco. Ya no basta con administrar los gastos, debe existir una planificación de las acciones que se van a realizar, tanto desde el punto de vista de la administración como ciencia, como desde el punto de vista de las personas que viven en el Condominio.

Desde el punto de vista de la ciencia, la administración de una comunidad puede analizarse de diversas maneras. El Punto de vista utilizado por este Administrador en el enfoque entregado por la Teoría General de Sistemas que nos dice que un Sistema se encuentra compuesto por varios sub sistemas los que a su vez pueden ser sistemas en si mismo.

Es así como una Comunidad de Copropietarios se entiende como un todo, que se puede descomponer en varias partes para su análisis, coordinación y trabajo. Entonces una Comunidad se encuentra compuesta por varios sistemas como por ejemplo el Administrativo, Contable, Técnico, Jurídico y de Seguridad.

Esos sistemas y otros tienen sus complejidades, pero también el trabajo se puede hacer bien. Y más que bien.

La disyuntiva es entonces ¿Administrar gastos? o ¿Administrar en forma eficiente todos los recursos de una Comunidad?

¿En que radica el éxito del trabajo?. En la unión que pueda surgir en la comunidad. La unión hace la fuerza dicen, pero incluso es mucho más que ello. En una comunidad unida, la unión reduce gastos financieros dolorosos, pues generalmente se traban demandas los unos contra los otros.

Vea por ejemplo una comunidad desunida y encontrará toda clase de gastos excesivos, alta morosidad, poca transparencia, abusos de poder, prepotencia e incluso actos delictuales.

En cambio en una comunidad unida, se puede decir tal como reza el título de un libro que “el cielo es el límite”. Si usted se pone a meditar un momento sobre ello, verá que estoy en lo cierto. Piense –y haga a volar su imaginación- en lo que pueden hacer si su comunidad trabaja en forma unidad.

¿Cuántos años vivirán en una comunidad los señores copropietarios? Nadie lo sabe, pero con seguridad serán muchos años, y muchos más si es una comunidad unida. ¿Entonces qué o quién los puede detener?

Tal vez sea bueno para una buena presentación, confeccionar una extensa lista de situaciones o condiciones para impresionar a los lectores, pero solamente esa lista son solamente buenas intenciones. Sin embargo que realmente vale, es el trabajo.

En estos tiempos no vale decir que se hace esto o lo otro, La tecnología obliga a realizar las acciones con un cierto mínimo de exigencias: programas computacionales para remuneraciones, pagos electrónicos de imposiciones, sitio web donde se muestre la situación del condominio, comunicación electrónica en lo posible conferencia virtual, manejo de leyes laborales, tributarias, previsionales, normas contables, etc. etc.


Nuestra propuesta es entonces, administrar su condominio en forma eficiente, utilizando para ello todas las herramientas técnicas y administrativas necesarias, que le permitan entregar a sus comuneros una tranquilidad y transparencia respecto del trabajo que se realiza.

MOROSIDAD EN EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS

MOROSIDAD EN EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS

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Si vive en un Edificio de Departamentos, pueden presentarse los siguientes Problemas de Morosidad:

El pago mensual de los servicios de Agua y Luz no es cancelado puntualmente.
El pago de las Cuotas Ordinarias por mantenimiento no es cancelado por algunos propietarios.
No son canceladas las Cuotas Extraordinarias requeridas para solventar determinados servicios como:
          ** Limpieza de áreas comunes
          ** Limpieza de cisterna y/o Tanque elevado
          ** Pintado de Fachadas interiores y exteriores, pasamos de escaleras,  puertas  de la
               Edificación.                                                                   
         ** Reposición de Vidrios rotos de puertas y ventanas comunes.

La morosidad de algunos propietarios en los pagos antes referidos genera una responsabilidad mayor para los propietarios que cumplen puntualmente con sus obligaciones, puesto que éstos para cumplir con los pagos tendrán que prorratearse las cuotas no canceladas por los morosos.

Agravando este perjuicio, por lo general los propietarios morosos son los que disfrutan en mayor grado de los servicios comunes, muchas veces porque tienen conocimiento que la Junta de Propietarios de su Edificio no puede adoptar ninguna medida para contrarrestar su incumplimiento.


¿QUE PUEDE HACER LA JUNTA DE PROPIETARIOS ANTE TALES PERJUICIOS?

REALIZAR EL COBRO JUDICIAL POR EL INCUMPLIMIENTO O RETRASO (MORA) EN:

En el pago de 03  o más cuotas ordinarias o extraordinarias.
El hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto o acuerdo con el resto de copropietarios.

REQUISITOS PARA REALIZAR EL COBRO JUDICIAL:

La Edificación debe contar con su Reglamento Interno adecuado a la Ley 27157.
El Presidente de la Junta de Propietarios debe gozar de las facultades de representación procesal.

TENGA PRESENTE LO SIGUIENTE:

Si Usted pertenece a una Junta de Propietarios que no cuenta con un Reglamento Interno o teniéndolo no lo ha adecuado a la Ley 27157, le recomendamos que cumpla con dicha exigencia porque le permitirá: registrar su Junta Directiva en los Registros Públicos (Sunarp), demandar ante el Poder Judicial a los vecinos morosos, o regularizar alguna ampliación edificada sin Licencia de Obra, entre otros actos.

INDECOPI APRUEBA NORMA TÉCNICA PARA QUE CONSUMIDORES COMPREN VIVIENDAS SIN TEMOR A SER ENGAÑADOS

INDECOPI APRUEBA NORMA TÉCNICA PARA QUE CONSUMIDORES COMPREN VIVIENDAS SIN TEMOR A SER ENGAÑADOS

Lima, mar. 25 (ANDINA). El Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) anunció hoy que creó la Norma Técnica de Buenas Prácticas Comerciales en el Sector Inmobiliario, que generará transparencia en la comercialización de inmuebles permitiendo que los consumidores compren viviendas sin temor a ser engañados.
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De esta manera, las personas que planifiquen adquirir una vivienda podrán identificar a la empresa inmobiliaria que se comporta de manera correcta en el mercado y comprar sin temor a ser engañados.
Explicó que la Norma Técnica de Buenas Prácticas Comerciales en el Sector Inmobiliario ha sido elaborada por el comité técnico conformado por diversas instituciones y aprobada por el Indecopi.
Las inmobiliarias que apliquen esta norma técnica podrán garantizar a sus clientes transparencia en la compra, pues cumplirán con las medidas de seguridad que exige la ley en la construcción, brindarán información clara sobre los bienes que ofrecen, y cumplirán con la garantía y con las penalidades que correspondan si no entregan la vivienda en la fecha pactada.
Asimismo, las inmobiliarias se comprometerán a no realizar publicidad engañosa, contarán con un procedimiento de quejas sencillo y rápido en la solución de las mismas, en beneficio de los consumidores.
Esta norma técnica fue creada debido a los continuos reclamos de las personas que compraban viviendas.
De acuerdo con las estadísticas de la Comisión de Protección al Consumidor del Indecopi, en el último año se presentaron 177 denuncias contra empresas inmobiliarias; mientras que en el Servicio de Atención al Ciudadano se registraron 147 quejas.
Ante esta situación, diferentes instituciones se unieron para crear la Norma Técnica de Buenas Prácticas Comerciales en el Sector Inmobiliario con el fin de generar transparencia y confianza en los consumidores.
Las instituciones son el Indecopi; Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento; el fondo Mivivienda; la municipalidad de Lima; la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco); y la Asociación Peruana de Consumidores y Usuarios (Aspec).
Asimismo, el Colegio de Ingenieros del Perú, la ONG Ciudadanos al Día, la Universidad Esan y la empresa Imasen, entre otras.

APRENDE A COMPRAR TU DEPARTAMENTO

APRENDE  A  COMPRAR  TU  DEPARTAMENTO


Hay que Prevenir antes que lamentar!!  La clave es: PRECAUCIÓN


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Resulta importante, entre otro detalles, conocer la zonificación de la zona donde está su departamento que se quiere comprar. Así sabrá si va a conservar su residencialidad o si va a tener un supermercado como vecino.

Juan y María, recién casados, decidieron comprar un departamento en planos. Vieron los catálogos y la "maqueta" y, con toda la ilusión de forjar un hogar con casa propia, adquirieron el inmueble. Meses después, cuando ya habían pagado la cuota inicial, se enteraron de que la constructora tenía impedimentos para continuar con la obra, además de que había sido denunciada anteriormente por irregularidades.

La sorpresa y la decepción que sintieron los obligó no sólo a postergar sus planes. Además tuvieron que resignarse a perder su inversión e iniciar el engorroso trámite legal para recuperar su dinero.

Este y otros casos son frecuentes cuando los compradores no se informan bien antes de comprar un inmueble. Los inconvenientes que se presentan  van desde problemas legales, fallas estructurales, problemas de ubicación y deficiencias en la calidad del suelo.

De maneral general, el comprador debe ubicar un departamento de acuerdo a sus necesidades. "Hay que tener en cuenta el presupuesto, es decir, el monto tope de adquisición", "así como estudiar la distribución interna del departamento y las áreas comunes del edificio"

Antes de comprar es necesario averiguar sobre la experiencia, sólidez y cumplimiento de proyectos ejecutados por parte de la constructora. Un paso imprescindible es conseguir una Partida Electrónica del predio en Sunarp para constatar si el bien está independizado. 

En que modalidad adquirirá su departamento?
Si es en planos, consulte en la Municipalidad, si está aprobada la construcción final, ya que pueden variar. También debe averiguar si la empresa cumple con las medidas de seguridad o si tiene quejas de vecinos o malas prácticas. Además, hay que saber si tiene Certificado de Conformidad de Obra y Declaratoria de Fábrica.

Otro aspecto importante, es el Reglamento Interno del edificio, en el cual constan las obligaciones de los propietarios y el monto de los aportes para gastos comunes como seguridad, energía eléctrica y agua potable.

Es preciso revisar con un contrato con un abogado de confianza el contrato de compra-venta del departamento.

Para concluir, según  el Código de derecho del consumidor, el departamento adquirido tiene cinco años de garantía por daños estructurales. También debe averiguar y estudiar el "Esquema de Norma Técnica Peruana 701.001 (ENTP701.001) Buenas prácticas comerciales para el sector inmobiliario"

Mediante este documento se pueden conocer todas las obligaciones legales que tienen todas las compañías constructoras en favor de los usuarios. Seguir estos pasos puede marcar la diferencia entre la felicidad y el tormento.

Una vez que el comprador ha verificado todos los aspectos técnicos y legales relacionados con el departamento, puede adquirir con tranquilidad. El diseño de interiores es un capítulo aparte, porque entra en juego el gusto del propietario, su capacidad adquisitiva y el estilo que desea imprimir al espacio

Fuente: Revista Municipal de Surco