Administracion de Edificios
CONFLICTOS EN CONDOMINIOS AUMENTAN POR JUNTA DE PROPIETARIOS INFORMALES
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En Lima Metropolitana un 95% de edificios no tiene su junta
inscrita en los Registros Públicos. Esto se debe al alto costo de la
inscripción, que puede llegar a los S/. 3.500. Su ausencia genera que haya más
morosos.
Hace unos 15 días, Ricardo Torres regresó a su departamento ubicado en
la Prolongación Manco Segundo, en San Miguel, y se encontró con una ingrata
sorpresa: habían robado sus pertenencias.
En este edificio hay 150 departamentos más y los ladrones entraron a la
vivienda de Torres sabiendo que no había nadie. Fue a reclamar al Administrador
del inmueble y este le dijo que no tenía responsabilidad porque la presidente
de la junta de propietarios cambiaba al portero del edificio porque no le
gustaba, cuenta.
"En un mes se cambiaron a ocho porteros y después del robo ha
ocurrido uno más en el edificio, pero nadie toma responsabilidad alguna. Ahora
el administrador está no habido", dice indignado.
Otra situación desagradable. Matilde Osorio vive en un edificio de
Jesús María, en la avenida Garzón. Uno de sus vecinos dejó abierto el caño del
agua de su departamento y esta llegó hasta al ascensor del edificio. La máquina
se malogró y por ende todos los vecinos debían de pagar para arreglarla. Ahí
surgió el problema, pues no todos querían pagar, cuenta Osorio al indicar que
felizmente el responsable de esta negligencia pagó el 80% de la reparación.
BUSCAR LA SOLUCIÓN
Los conflictos que puedan surgir en los edificios multifamiliares
pueden ser resueltos a través de la junta de propietarios, cuya función es
representar a todos los propietarios del edificio y buscar una buena administración
de las áreas comunes de los edificios (pasadizos, escaleras, fachadas y
jardines).
Hay una diferencia entre una junta formal e informal. La formal es la
que está inscrita en los Registros Públicos, en tanto la informal, no. Indicó
que esta última lidera en estos predios.
"Hoy en día un 95% de edificios en Lima Metropolitana no tienen
junta legal constituida y de eso se valen algunos propietarios para no pagar su
cuota de mantenimiento porque no se puede iniciar la acción legal para
cobrarles".
Detalló que esta informalidad se debe principalmente al costo de la
inscripción pues varía entre S/. 2 mil y S/. 3.500. A ello se suma que los
propietarios se preguntan para qué servirá dicho registro.
En los edificios suele haber más morosidad por los propietarios
llegando hasta un 40%. "Como al vecino moroso no se le sanciona, otro
vecino también deja de pagar y así se incrementa la deuda. A largo plazo esto
va a afectar a los demás propietarios que están al día porque se le va a quitar
el agua o la luz". Agregó que un rol importante de la junta de
propietarios, sea formal o no, debe ser la elaboración de un reglamento
interno, avalado en la Ley de Regularización de Edificaciones (Nº 27157).
"Mayormente cada año se cambia la junta de propietarios. Pero eso
tiene que ver con el reglamento que elaboró la junta con apoyo de la constructora
o la inmobiliaria".
VENTAJA DE LO FORMAL
Tener formalmente una Junta de Propietarios es como tener un DNI, con
el cual se puede sacar un Registro Único de Contribuyente (RUC), contratar a
empresas terceras para el personal de servicios del edificio (Limpieza y
seguridad) poner en planilla a ese personal, abrir cuentas en las entidades
bancarias y –a diferencia de lo ilegal– sí se puede abrir juicio a un moroso.
"Al ser legal, al vecino que no paga el mantenimiento se le puede mandar una
carta notarial. Si no hace caso, la junta puede interponer una demanda en el
Poder Judicial. Puede determinar si se puede tomar una cochera y pagar la deuda
que tiene".
Todo edificio multifamiliar debe tener un REGLAMENTO INTERNO
La ley de edificaciones establece que todo inmueble de propiedad
compartida debe tener un reglamento interno, cuyo cumplimiento debe ser
obligatorio.
El reglamento debe señalar las áreas, numeración y el uso al que deberá
estar destinada cada una de ellas, ya sea vivienda, comercio, oficina o
estacionamiento.
Debe precisar los derechos y obligaciones de los propietarios, así como
las limitaciones y disposiciones que se acuerden.
Una junta legal puede hacer cualquier operación que el Reglamento lo
permita y si la Junta lo ve conveniente. "Por ejemplo podrían alquilar la
azotea para poner un aviso luminoso y tener ingresos. Eso puede reducir las
cuotas de mantenimiento".
INFORMACIÓN
El 70% de edificios multifamiliares de Lima tiene conflictos de
relación entre sus vecinos debido a la falta de información de las normas,
deberes y derechos de convivencia por el departamento.
"Ellos dicen que han adquirido su departamento, pero en realidad
han comprado un porcentaje del condominio. Es decir, no solo pagan por su
vivienda, sino también por las áreas comunes (pasadizos, escaleras, fachadas y
jardines), y las áreas exclusivas como el estacionamiento y el depósito".
EN CIFRAS
1 año es el tiempo de cambio de cada junta de propietarios.
40% es la morosidad de los edificios donde las juntas son informales.
S/. 3.500 es el costo de máximo de inscripción de la junta.
FUENTE: larepublica/pe