¿Las Junta de Propietarios que alquilan sus áreas comunes deben emitir boleta de venta?
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Existen unas consultas que son bastante recurrentes por condóminos:
¿Las
Juntas de Propietarios inscritas en el Registro Único de Contribuyentes – RUC
son sujetos del Impuesto General a la Ventas, cuando arrienden las zonas
comunes pertenecientes a los miembros de la Junta?.
¿Qué
tipo de comprobantes de pago deben emitir las Juntas de Propietarios por el
alquiler de las zonas comunes?.
Estas consultas ya han sido resueltas por Edward V. Tovar Mendoza / Intendente Nacional Jurídico
ANÁLISIS:
En principio, entendemos que las consultas se encuentran
orientadas a determinar si las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad
independiente de la de sus integrantes, son sujetos del Impuesto General a las
Ventas por el arrendamiento de los bienes comunes y, en este caso, cuál es el
tipo de comprobante de pago que deben emitir.
Bajo esta premisa cabe indicar lo siguiente:
1. Los edificios de departamentos; quintas; casas en
copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos,
están sujetos al régimen que éstos elijan: el de propiedad exclusiva y
propiedad común o independización y copropiedad, de conformidad con lo
dispuesto por los artículos 37° y 38° de la Ley N° 27157.
Como fluye de la norma glosada, las unidades
inmobiliarias sujetas a alguno de los dos regímenes señalados son aquellas que
cuentan con bienes de propiedad exclusiva y otros de propiedad común.
En cuanto a los bienes de propiedad común, la aplicación
de uno u otro régimen, no altera la naturaleza jurídica de los mismos de ser
bienes comunes, pues dichos regímenes sólo se refieren al régimen jurídico al
que deben someterse dichas unidades inmobiliarias, incluidos los bienes comunes,
es decir, la forma o sistema como se regulan los mismos.
Así pues, el artículo 128° del Reglamento de la Ley N°
27157 dispone que el régimen de Independización y Copropiedad supone la
existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad
regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.
Añade el referido artículo que sólo se puede optar por
este régimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los
incisos b), c), d) y e) del artículo 126° de dicho Reglamento(1), siempre que
estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un
piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten
verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.
De otro lado, el artículo 129° del aludido Reglamento
señala que el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es el régimen
jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo,
pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.
Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
La mención efectuada por la última norma citada al
término "dominio" (dominio exclusivo y dominio común), no debe
entenderse como una figura esencialmente distinta al de la propiedad, sino más
bien como el mismo instituto, pero referido específicamente a las cosas muebles
o inmuebles.
En efecto, el término "propiedad" toma una
significación más amplia, comprende también los derechos no sólo las cosas. En
cambio, el vocablo "dominio" se reserva para las cosas muebles o
inmuebles (2).
En ese sentido, las unidades inmobiliarias sujetas a
cualquiera de los dos regímenes aludidos cuentan con bienes de propiedad
exclusiva y otros de propiedad común o copropiedad.
Ahora bien, el artículo 145° del Reglamento señala que la
Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las
secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación
conjunta de éstos.
Por lo tanto, toda vez que las secciones de Propiedad
Exclusiva de una edificación coexisten con la presencia de bienes y/o servicios
comunes, de conformidad con el artículo 125° del Reglamento de la Ley N° 27157,
respecto de los bienes comunes la Junta de Propietarios representa una
copropiedad, entendiéndose como tal, al bien que pertenece por cuotas ideales o
porcentajes de participación a dos o más personas.
2. Según lo dispuesto en el último párrafo del artículo 9º
del TUO de la Ley del IGV, son contribuyentes de dicho impuesto la comunidad de
bienes, los consorcios, joint ventures u otras formas de contratos de
colaboración empresarial, que lleven contabilidad independiente, de acuerdo con
las normas que señale el Reglamento.
Ahora, habiéndose determinado en el punto 1 del presente
Análisis que la Junta de Propietarios representa una copropiedad, cabe indicar
que en el mismo sentido constituye también una comunidad de bienes.
En efecto, se entiende por comunidad simplemente una
pluralidad de copropietarios colocados en una misma situación jurídica en
relación a un mismo edificio, aquí la extensión del derecho proindiviso de cada
comunero se determina mediante una cuota ideal. El total derecho de propiedad
se encuentra parcelado en partes ideales, no el objeto sobre el cual recae. Al
sumar todas las cuotas, tenemos la propiedad total o plena (3).
En consecuencia, si la Junta de Propietarios, que es una
comunidad de bienes, lleva contabilidad independiente es considerada como
sujeto del Impuesto General a las Ventas.
3. En cuanto al tipo de comprobante de pago que deben
emitir las Juntas de Propietarios por el arrendamiento de bienes comunes
pertenecientes a sus integrantes cabe señalar, en principio, que el artículo
28° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta señala que son rentas de tercera
categoría las que obtengan las personas jurídicas a que se refiere el artículo
14° del referido TUO, cualquiera que sea la categoría a la que debiera
atribuirse.
El inciso k) del citado artículo 14° dispone que las
comunidades de bienes que lleven contabilidad independiente son consideradas
como personas jurídicas para efectos del Impuesto a la Renta.
Por tanto, las rentas que obtengan las Juntas de
Propietarios que lleven contabilidad independiente califican como rentas de
tercera categoría.
Ahora bien, el artículo 1° del RCP señala que el
comprobante de pago es un documento que acredita la transferencia de bienes, la
entrega en uso, o la prestación de servicios.
De otro lado, el artículo 2° del referido RCP establece
que sólo se consideran comprobantes de pago, siempre que cumplan con todas las
características y requisitos mínimos establecidos en dicho cuerpo normativo,
entre otros, los siguientes:
a) Facturas; las mismas que se emiten sólo a favor del
adquirente o usuario que posea número de RUC(4), cuando la operación se realice
con sujetos del Impuesto General a las Ventas - IGV que tengan derecho al
crédito fiscal y cuando el comprador o usuario lo solicite a fin de sustentar
gasto o costo para efecto tributario, entre otros supuestos (numeral 1.1. del
artículo 4° del RCP).
b) Boletas de Venta; las cuales se emiten en operaciones
con consumidores o usuarios finales y en operaciones realizadas por los sujetos
del Régimen Único Simplificado (numeral 3.1. del artículo 4° del RCP).
c) Documentos autorizados en el numeral 6 del artículo 4º
del RCP; entre los que se encuentran los recibos por el arrendamiento o
subarrendamiento de bienes muebles e inmuebles que generen rentas de primera
categoría para efecto del Impuesto a la Renta, los cuales serán proporcionados
por la SUNAT (inciso a) del numeral 6.2 del artículo 4° del RCP).
En consecuencia, las boletas de venta se emiten en
operaciones con consumidores o usuarios finales; mientras que las facturas se
emiten a favor del adquirente o usuario que posea número de RUC y requiera sustentar
costo o gasto, crédito fiscal o crédito deducible.
En ese sentido, las Juntas de Propietarios pueden emitir
indistintamente boletas de venta o facturas, lo cual dependerá de la situación
en la que se encuentre el adquirente o usuario, según lo señalado en el párrafo
anterior.
Finalmente cabe indicar que, los recibos por el
arrendamiento de bienes muebles e inmuebles constituyen comprobantes de pago
que se emiten en tanto dicha operación genere rentas de primera categoría para
efecto del Impuesto a la Renta, por lo que no corresponde emitirlos tratándose
del supuesto al que se refiere la presente consulta, esto es de rentas que
califican como de tercera categoría.
CONCLUSIONES:
a. Los ingresos obtenidos por las Juntas de Propietarios
que llevan contabilidad independiente constituyen rentas de tercera categoría.
b. Las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad
independiente de la de sus integrantes son sujetos del IGV.
c. Por el arrendamiento de bienes comunes pertenecientes
a los integrantes de Juntas de Propietarios, éstas pueden emitir
indistintamente boletas de venta o facturas. Facturas, en la medida que el
arrendatario posea número de RUC y requiera sustentar costo o gasto o crédito
fiscal; de lo contrario, sólo boletas de venta.
INFORME
N° 010-2002-SUNAT/K00000
SUMILLA: Los ingresos obtenidos por las Juntas de Propietarios
que llevan contabilidad independiente constituyen rentas de tercera categoría;
siendo estas entidades sujetos del IGV.
Por el arrendamiento de bienes comunes pertenecientes a
los integrantes de Juntas de Propietarios, éstas pueden emitir indistintamente
boletas de venta o facturas. Facturas, en la medida que el arrendatario posea
número de RUC y requiera sustentar costo o gasto o crédito fiscal; de lo
contrario, sólo boletas de venta.
Fuente: Diario Gestión