Administracion de Edificios
¿Las Junta de Propietarios que alquilan sus áreas comunes deben emitir boleta de venta?
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Existen
unas consultas que son bastante recurrentes por condominos:
¿Las Juntas de Propietarios inscritas en el Registro Único de Contribuyentes – RUC son sujetos del Impuesto General a la Ventas, cuando arrienden las zonas comunes pertenecientes a los miembros de la Junta?.
¿Qué tipo de comprobantes de pago deben emitir las Juntas de Propietarios por el alquiler de las zonas comunes?.
Estas consultas ya han sido resueltas por Edward V. Tovar Mendoza / Intendente Nacional Jurídico
ANÁLISIS:
En
principio, entendemos que las consultas se encuentran orientadas a determinar
si las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente de la de
sus integrantes, son sujetos del Impuesto General a las Ventas por el
arrendamiento de los bienes comunes y, en este caso, cuál es el tipo de
comprobante de pago que deben emitir.
Bajo
esta premisa cabe indicar lo siguiente:
1. Los
edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centros y galerías
comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al régimen
que éstos elijan: el de propiedad exclusiva y propiedad común o independización
y copropiedad, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 37° y 38° de
la Ley N° 27157.
Como
fluye de la norma glosada, las unidades inmobiliarias sujetas a alguno de los
dos regímenes señalados son aquellas que cuentan con bienes de propiedad
exclusiva y otros de propiedad común.
En
cuanto a los bienes de propiedad común, la aplicación de uno u otro régimen, no
altera la naturaleza jurídica de los mismos de ser bienes comunes, pues dichos
regímenes sólo se refieren al régimen jurídico al que deben someterse dichas
unidades inmobiliarias, incluidos los bienes comunes, es decir, la forma o
sistema como se regulan los mismos.
Así
pues, el artículo 128° del Reglamento de la Ley N° 27157 dispone que el régimen
de Independización y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso
común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el
terreno que ocupa cada una.
Añade
el referido artículo que sólo se puede optar por este régimen en el caso de las
Unidades Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del artículo
126° de dicho Reglamento(1), siempre que estén conformadas por
secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un
mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el
terreno de propiedad exclusiva de la sección.
De otro
lado, el artículo 129° del aludido Reglamento señala que el régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común es el régimen jurídico que supone la
existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por
secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento
Interno y una Junta de Propietarios.
La
mención efectuada por la última norma citada al término "dominio"
(dominio exclusivo y dominio común), no debe entenderse como una figura
esencialmente distinta al de la propiedad, sino más bien como el mismo
instituto pero referido específicamente a las cosas muebles o inmuebles.
En efecto,
el término "propiedad" toma una significación más amplia, comprende
también los derechos no sólo las cosas. En cambio, el vocablo
"dominio" se reserva para las cosas muebles o inmuebles (2).
En ese
sentido, las unidades inmobiliarias sujetas a cualquiera de los dos regímenes
aludidos cuentan con bienes de propiedad exclusiva y otros de propiedad común o
copropiedad.
Ahora
bien, el artículo 145° del Reglamento señala que la Junta de Propietarios está
constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva
de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos.
Por lo
tanto, toda vez que las secciones de Propiedad Exclusiva de una edificación
coexisten con la presencia de bienes y/o servicios comunes, de conformidad con
el artículo 125° del Reglamento de la Ley N° 27157, respecto de los bienes
comunes la Junta de Propietarios representa una copropiedad, entendiéndose como
tal, al bien que pertenece por cuotas ideales o porcentajes de participación a
dos o más personas.
2.
Según lo dispuesto en el último párrafo del artículo 9º del TUO de la Ley del
IGV, son contribuyentes de dicho impuesto la comunidad de bienes, los
consorcios, joint ventures u otras formas de contratos de colaboración
empresarial, que lleven contabilidad independiente, de acuerdo con las normas
que señale el Reglamento.
Ahora,
habiéndose determinado en el punto 1 del presente Análisis que la Junta de
Propietarios representa una copropiedad, cabe indicar que en el mismo sentido
constituye también una comunidad de bienes.
En efecto, se entiende por
comunidad simplemente una pluralidad de copropietarios colocados en una misma
situación jurídica en relación a un mismo edificio, aquí la extensión del
derecho proindiviso de cada comunero se determina mediante una cuota ideal. El
total derecho de propiedad se encuentra parcelado en partes ideales, no el
objeto sobre el cual recae. Al sumar todas las cuotas, tenemos la propiedad
total o plena(3).
En consecuencia, si la Junta de Propietarios, que
es una comunidad de bienes, lleva contabilidad independiente es considerada
como sujeto del Impuesto General a las Ventas.
3. En
cuanto al tipo de comprobante de pago que deben emitir las Juntas de
Propietarios por el arrendamiento de bienes comunes pertenecientes a sus
integrantes cabe señalar, en principio, que el artículo 28° del TUO de la Ley
del Impuesto a la Renta señala que son rentas de tercera categoría las que
obtengan las personas jurídicas a que se refiere el artículo 14° del referido
TUO, cualquiera que sea la categoría a la que debiera atribuirse.
El
inciso k) del citado artículo 14° dispone que las comunidades de bienes que
lleven contabilidad independiente son consideradas como personas jurídicas para
efectos del Impuesto a la Renta.
Por
tanto, las rentas que obtengan las Juntas de Propietarios que lleven
contabilidad independiente califican como rentas de tercera categoría.
Ahora
bien, el artículo 1° del RCP señala que el comprobante de pago es un documento
que acredita la transferencia de bienes, la entrega en uso, o la prestación de
servicios.
De otro
lado, el artículo 2° del referido RCP establece que sólo se consideran
comprobantes de pago, siempre que cumplan con todas las características y
requisitos mínimos establecidos en dicho cuerpo normativo, entre otros, los
siguientes:
a)
Facturas; las mismas que se emiten sólo a favor del adquirente o usuario que
posea número de RUC(4), cuando la operación se realice con sujetos
del Impuesto General a las Ventas - IGV que tengan derecho al crédito fiscal y
cuando el comprador o usuario lo solicite a fin de sustentar gasto o costo para
efecto tributario, entre otros supuestos (numeral 1.1. del artículo 4° del
RCP).
b)
Boletas de Venta; las cuales se emiten en operaciones con consumidores o
usuarios finales y en operaciones realizadas por los sujetos del Régimen Único
Simplificado (numeral 3.1. del artículo 4° del RCP).
c)
Documentos autorizados en el numeral 6 del artículo 4º del RCP; entre los que
se encuentran los recibos por el arrendamiento o subarrendamiento de bienes
muebles e inmuebles que generen rentas de primera categoría para efecto del
Impuesto a la Renta, los cuales serán proporcionados por la SUNAT (inciso a)
del numeral 6.2 del artículo 4° del RCP).
En
consecuencia, las boletas de venta se emiten en operaciones con consumidores o
usuarios finales; mientras que las facturas se emiten a favor del adquirente o
usuario que posea número de RUC y requiera sustentar costo o gasto, crédito
fiscal o crédito deducible.
En ese
sentido, las Juntas de Propietarios pueden emitir indistintamente boletas de
venta o facturas, lo cual dependerá de la situación en la que se encuentre el
adquirente o usuario, según lo señalado en el párrafo anterior.
Finalmente
cabe indicar que, los recibos por el arrendamiento de bienes muebles e
inmuebles constituyen comprobantes de pago que se emiten en tanto dicha
operación genere rentas de primera categoría para efecto del Impuesto a la
Renta, por lo que no corresponde emitirlos tratándose del supuesto al que se
refiere la presente consulta, esto es de rentas que califican como de tercera
categoría.
CONCLUSIONES:
a. Los
ingresos obtenidos por las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad
independiente constituyen rentas de tercera categoría.
b. Las
Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente de la de sus
integrantes son sujetos del IGV.
c. Por
el arrendamiento de bienes comunes pertenecientes a los integrantes de Juntas
de Propietarios, éstas pueden emitir indistintamente boletas de venta o
facturas. Facturas, en la medida que el arrendatario posea número de RUC y
requiera sustentar costo o gasto o crédito fiscal; de lo contrario, sólo
boletas de venta.
INFORME N° 010-2002-SUNAT/K00000
SUMILLA: Los
ingresos obtenidos por las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad
independiente constituyen rentas de tercera categoría; siendo estas entidades
sujetos del IGV.
Por el arrendamiento de bienes comunes pertenecientes a los
integrantes de Juntas de Propietarios, éstas pueden emitir indistintamente
boletas de venta o facturas. Facturas, en la medida que el arrendatario posea
número de RUC y requiera sustentar costo o gasto o crédito fiscal; de lo
contrario, sólo boletas de venta.
Fuente:
Diario Gestión
