¿TU EDIFICIO ESTÁ ACEFÁLICO? ¿NO HAY PDTE O YA VENCIO SU PERIODO?
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| administracion de edificios |
En nuestro país no se le ha
reconocido personalidad jurídica
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: ACEFALÍA Y
SOLUCIONES JURISPRUDENCIALES
fuente: laley.pe / Luis Aliaga
Huaripata & Fredy Silva Villajuan
Los autores realizan un análisis del
tratamiento legal que recibe la junta de propietarios en nuestro ordenamiento
jurídico. Así, explican las soluciones que brinda la ley y la jurisprudencia en
caso no exista reglamento interno o cuando existiendo nunca se eligió al
presidente de la junta o habiéndose elegido presidente este se encontrara
imposibilitado de convocar o su periodo de funciones haya vencido.
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Dice Antonio Pau, que “La ciudad en que vivimos es un elemento esencial de nuestra circunstancia. Y por tanto es una parte esencial de nosotros mismos. (…). Ortega añadía: ‘y si cambia mi circunstancia cambio yo’. No nos es indiferente la evolución de nuestra ciudad. Los que gobiernan la ciudad están determinando, en buena parte, nuestra vida”.[1]
En el caso de la ciudad de Lima la
explosión demográfica ha sido dramáticamente exponencial; así, en la década del
40’ la población no excedía de medio millón de habitantes y en la actualidad se
aproxima a los 9 millones, lo que implica mayores requerimientos de viviendas y
servicios y se ha superado largamente las posibilidades de respuesta del Estado
(Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano de Lima y Callao – PLAM 2035). En
cuanto a la vivienda, según el informe “Perú situación inmobiliaria” (BBVA,
Banco Continental, 2011) el déficit habitacional en el mercado interno bordeaba
los 2 millones de viviendas, situación que no ha cambiado sustancialmente y a
pesar del “boom inmobiliario” de la década 2003-2013, lo que elevó los precios
sustancialmente; en ese contexto, una de las alternativas más viables para la
mayoría de nuestra población es la adquisición de departamentos en edificios.
La “Propiedad Horizontal”, como es
conocida a nivel de derecho comparado, es regulada en nuestro país bajo la
forma dual, es decir, “régimen de propiedad exclusiva y propiedad común” y
“régimen de independización y copropiedad” (propiedad especial) en la Ley Nº
27157 y su Reglamento (TUO DS Nº 035-2006-VIVIENDA) y la Directiva Nº
009-2008-SUNARP/SN (Resolución Nº 340-2008-SUNARP-SN).
Así, el artículo 129 del Reglamento
define a la propiedad exclusiva y propiedad común como el régimen jurídico que
supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas
por secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos
propietarios y por bienes y servicios de dominio común. AGREGA QUE DICHO
RÉGIMEN CUENTA CON REGLAMENTO INTERNO Y
UNA JUNTA DE PROPIETARIOS.
No obstante la importancia de la
junta de propietarios, el ordenamiento jurídico no le reconoce personalidad
jurídica; en efecto, el artículo 47 de la Ley establece que “la junta de
propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y
tendrá la representación conjunta de éstos” y siendo esta representación
referida a actos de gestión destinados a la conservación y mantenimiento del
edificio, parece natural que no se le conceda personalidad jurídica al no
existir animus societatis entre sus miembros (no es persona jurídica ni
organización de personas no inscritas; apenas un tertius genus).
En ese mismo sentido se pronuncia la
Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN. Sin embargo, nuestra legislación reconoce
competencia a la junta de propietarios para decidir la transferencia de bienes
comunes (artículo 43 de la Ley), para contratar la adquisición de diversos
bienes y servicios necesarios para la conservación y mantenimiento de los
bienes comunes (en la misma línea la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN dispone
que “Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes
muebles e inmuebles …”) y le exige contar con RUC (Resolución N°
210-2004-SUNAT), etc.
La junta de propietarios en términos
prácticos tiene una actuación similar a las personas jurídicas; en efecto y
conforme al Reglamento de la Ley, la junta requiere ser convocada a sesión por
su presidente o por el facultado en el reglamento interno (artículo 146);
adopta sus acuerdos por mayoría simple o mayoría calificada según el acto de
que se trate (artículos 135, 136 y 148); plasma sus acuerdos en un acta de sesión
de junta (artículo 148); y, los propietarios pueden hacerse representar por
otras persona en la sesión mediante poder otorgado por carta simple o escritura
pública (artículo 147); y su presidente tiene representación legal de la junta
(artículo 145).
En ese sentido resulta relevante
determinar cuál de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de
la edificación se encuentra legitimado para convocar a los demás propietarios.
En el supuesto que exista reglamento interno inscrito y presidente de la junta
de propietarios con mandato vigente e inscrito en la partida matriz del predio
no existirá mayor dificultad para identificar al legitimado, pues de
conformidad con el artículo 146 del Reglamento la convocatoria debe ser
efectuada por el presidente o por el designado en el reglamento interno.
LOS PROBLEMAS SURGEN CUANDO NO EXISTE
REGLAMENTO INTERNO O CUANDO EXISTIENDO NUNCA SE ELIGIÓ AL PRESIDENTE DE LA
JUNTA O HABIÉNDOSE ELEGIDO PRESIDENTE ESTE SE ENCUENTRA IMPOSIBILITADO DE
CONVOCAR O SU PERIODO DE FUNCIONES VENCIÓ.
- Legitimado para convocar en la
regularización del régimen de propiedad especial
La Ley establece dos mecanismos para
la regularización del régimen de propiedad especial. El primer mecanismo es el
contemplado por el artículo 6 de la Ley, según el cual la convocatoria será
efectuada vía notarial por cualquiera de los propietarios interesados; en el
supuesto que no se haya adoptado el criterio de igualdad de cuotas de
participación en los bienes comunes y no asistan a la reunión todos los
propietarios, se requiere que se publique el acuerdo en el diario oficial “El
Peruano” y en otro de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble.
El segundo mecanismo complementario para la regularización del régimen de
propiedad especial es el contenido en el artículo 39 de la Ley según el cual
“Las edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente Ley, deben
contar necesariamente con un reglamento interno elaborado o aprobado por el
promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto
favorable de más del 50% de los porcentajes de participación”.
La norma establece la posibilidad de
que el reglamento interno pueda ser aprobado por propietarios que representen
más del 50% de porcentajes de participación en los bienes comunes, pero no
precisa quién será el encargado de efectuar la convocatoria y cómo se
computarán los votos, pues no existiendo reglamento interno aprobado no hay
porcentajes de partición en los bienes comunes asignados a cada sección de
propiedad exclusiva. Para salvar estas omisiones, en el segundo párrafo del
artículo 5.2 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN se precisó que el reglamento
interno “También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley N° 27157, por
acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación, para
lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no
se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes”.
Asimismo, el último párrafo del
citado artículo 5.2 precisa que “En este último caso, la convocatoria se
realiza por el propietario-constructor o por los propietarios que reúnan por lo
menos el 25% de participación en la edificación, debiéndose notificar a los
otros propietarios mediante esquelas con cargo de recepción y con una
anticipación no menor de cinco días naturales”.
En consecuencia, en este segundo
supuesto de regularización del régimen de propiedad especial están legitimados
para efectuar la convocatoria: (i) el propietario constructor; o, (ii) los propietarios
de las secciones de propiedad exclusiva que representen el 25% de porcentajes
de participación, con la precisión de que al no existir reglamento interno y,
por tanto, no encontrarse definidos los porcentajes de participación en los
bienes comunes, para la primera sesión se considera que todas las secciones de
propiedad exclusiva tienen el mismo porcentaje de participación en los bienes
comunes.
Cabe resaltar que en este supuesto,
la notificación se efectúa mediante esquelas con cargo de recepción y con una
anticipación no menor de cinco días naturales.
- Legitimado para convocar en la
elección del primer presidente de la junta de propietarios
El supuesto relativo a la falta de
elección del primer presidente de la junta luego de la aprobación del
reglamento interno, ha sido regulado por el segundo párrafo del artículo 87 del
Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios, en el sentido que la
convocatoria será efectuada por el propietario constructor o por los
propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en los
bienes comunes.
En la misma línea, en el CXXXIX Pleno
Registral se ha establecido como acuerdo que propietarios que representan el
25% de porcentajes de partición en los bienes comunes están legitimados para
convocar a sesión para la elección del
presidente de la junta de propietarios y para otros temas como la adecuación o
modificación del reglamento interno: “Cuando no existe presidente de la junta
de propietarios inscrito o ha vencido el mandato del presidente inscrito, la
convocatoria a junta de propietarios podrá ser efectuada por propietarios que
representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes, para acordar la
elección del nuevo presidente o directiva, y/o la adecuación o modificación del
reglamento interno”.
- Legitimado para convocar en caso de
imposibilidad del presidente con mandato vigente
El supuesto referido a la
imposibilidad para efectuar la convocatoria del presidente inscrito con período
de funciones vigente, sea porque transfirió la sección de propiedad exclusiva,
renunció al cargo o porque falleció, ya había sido abordado por la segunda
parte del acuerdo aprobado en el LXXX Pleno Registral con el siguiente tenor
literal: “La convocatoria a sesión de Junta de Propietarios solamente puede ser
efectuada por el presidente o por el designado por el reglamento interno.
Excepcionalmente, pueden convocar los propietarios que representen al menos 25%
de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia
definitiva del designado para ello”. Sin embargo, no se precisó si la
convocatoria era aplicable solamente para la elección del presidente de la
junta o para cualquier otro acto que implique la modificación del reglamento
interno, situación que ocasionaba continuas observaciones de los Registradores.
Para salvar este problema en el
CXXXIX Pleno Registral se precisó el acuerdo en el sentido que este: “(…) se
refiere al supuesto en el que existe presidente inscrito con período de
funciones vigente. En tal caso, propietarios que representan el 25% de
participaciones sobre los bienes comunes podrán convocar si se acredita la
muerte, renuncia o incapacidad del presidente. El objeto de la sesión podrá ser
la elección del nuevo presidente o directiva y/o la adecuación o modificación
del reglamento interno.”
Asimismo, si bien se ha precisado las
causas de la acefalía durante la vigencia del periodo de funciones del presidente
de la junta, como es la muerte, renuncia o incapacidad de este, hubiera sido
conveniente emplear una fórmula más abierta pues podrían presentarse otros supuestos de imposibilidad
para convocar, tal como como ocurre cuando aquel transfiera su dominio y no
renuncie al cargo. En este caso, queda claro que ya no integra la junta y
consecuentemente, carece de legitimidad e interés para convocar a la sesión de
junta.
- Legitimación del último presidente
inscrito con mandato vencido
Finalmente debe indicarse que, un
supuesto bastante común de configuración de acefalía es la que se produce por vencimiento del plazo de vigencia
del periodo de funciones para el que fue elegido el presidente. Para salvar
esta situación, una primera opción es incorporar en el reglamento interno una
disposición expresa que establezca la continuidad de funciones del presidente
hasta que se produzca elección del nuevo. Sin embargo, en el supuesto que el
reglamento interno no contenga disposición especial de continuidad, la interrogante
que se plantea es si el último presidente inscrito está legitimado para
convocar a sesión de junta para convocar a sesión eleccionaria.
En ese sentido, en el CXXXIX Pleno
Registral se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: “El último
presidente inscrito de la junta de propietarios con periodo de funciones
vencido también está legitimado para convocar a junta de propietarios con la
finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva”, consagrándose así en sede
registral la aplicación analógica del artículo 47 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas (Resolución Nº
038-2013-SUNARP-SN). Desde nuestro punto de vista esta interpretación es la más
adecuada, por cuanto si bien la junta no es una persona jurídica, la misma
adopta sus acuerdos de manera similar a esta, por lo que precisa de la
permanencia y vigencia de un órgano que asegure su adecuada administración,
incluida la convocatoria y su representación, como es el presidente o la
directiva.
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