Administracion de Edificios
¿TU EDIFICIO ESTÁ ACEFÁLICO? ¿NO HAY PDTE O YA VENCIO SU PERIODO?
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En nuestro país no se le ha reconocido personalidad jurídica
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: ACEFALÍA Y SOLUCIONES
JURISPRUDENCIALES
Cortesía: laley.pe / Luis Aliaga Huaripata & Fredy Silva
Villajuan
Los autores realizan un análisis
del tratamiento legal que recibe la junta de propietarios en nuestro
ordenamiento jurídico. Así, explican las soluciones que brinda la ley y la
jurisprudencia en caso no exista reglamento interno o cuando existiendo nunca
se eligió al presidente de la junta o habiéndose elegido presidente este se
encontrara imposibilitado de convocar o su periodo de funciones haya vencido.
Dice Antonio Pau, que “La
ciudad en que vivimos es un elemento
esencial de nuestra circunstancia. Y por tanto es una parte esencial de
nosotros mismos. (…). Ortega añadía: ‘y si cambia mi circunstancia cambio yo’.
No nos es indiferente la evolución de nuestra ciudad. Los que gobiernan la
ciudad están determinando, en buena parte, nuestra vida”.[1]
En el caso de la ciudad de Lima
la explosión demográfica ha sido dramáticamente exponencial; así, en la década
del 40’ la población no excedía de medio millón de habitantes y en la
actualidad se aproxima a los 9 millones, lo que implica mayores requerimientos
de viviendas y servicios y se ha superado largamente las posibilidades de
respuesta del Estado (Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano de Lima y Callao
– PLAM 2035). En cuanto a la vivienda, según el informe “Perú situación
inmobiliaria” (BBVA, Banco Continental, 2011) el déficit habitacional en el
mercado interno bordeaba los 2 millones de viviendas, situación que no ha
cambiado sustancialmente y a pesar del “boom inmobiliario” de la década
2003-2013, lo que elevó los precios sustancialmente; en ese contexto, una de
las alternativas más viables para la mayoría de nuestra población es la
adquisición de departamentos en edificios.
La “Propiedad Horizontal”, como
es conocida a nivel de derecho comparado, es regulada en nuestro país bajo la
forma dual, es decir, “régimen de propiedad exclusiva y propiedad común” y
“régimen de independización y copropiedad” (propiedad especial) en la Ley Nº
27157 y su Reglamento (TUO DS Nº 035-2006-VIVIENDA) y la Directiva Nº
009-2008-SUNARP/SN (Resolución Nº 340-2008-SUNARP-SN).
Así, el artículo 129 del Reglamento define a la propiedad exclusiva y
propiedad común como el régimen jurídico que supone la existencia de una
edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias
de propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y
servicios de dominio común. AGREGA QUE DICHO RÉGIMEN CUENTA CON REGLAMENTO
INTERNO Y UNA JUNTA DE PROPIETARIOS.
No obstante la importancia de la junta de
propietarios, el ordenamiento jurídico no le reconoce personalidad jurídica; en
efecto, el artículo 47 de la Ley establece que “la junta de propietarios está
constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la
representación conjunta de éstos” y siendo esta representación referida a actos
de gestión destinados a la conservación y mantenimiento del edificio, parece natural
que no se le conceda personalidad jurídica al no existir animus societatis entre
sus miembros (no es persona jurídica ni organización de personas no inscritas;
apenas un tertius genus).
En ese mismo sentido se pronuncia
la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN. Sin embargo, nuestra legislación reconoce
competencia a la junta de propietarios para decidir la transferencia de bienes
comunes (artículo 43 de la Ley), para contratar la adquisición de diversos
bienes y servicios necesarios para la conservación y mantenimiento de los
bienes comunes (en la misma línea la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN dispone
que “Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes
muebles e inmuebles …”) y le exige contar con RUC (Resolución N°
210-2004-SUNAT), etc.
La junta de propietarios en
términos prácticos tiene una actuación similar a las personas jurídicas; en
efecto y conforme al Reglamento de la Ley, la junta requiere ser convocada a
sesión por su presidente o por el facultado en el reglamento interno (artículo
146); adopta sus acuerdos por mayoría simple o mayoría calificada según el acto
de que se trate (artículos 135, 136 y 148); plasma sus acuerdos en un acta de
sesión de junta (artículo 148); y, los propietarios pueden hacerse representar
por otras persona en la sesión mediante poder otorgado por carta simple o
escritura pública (artículo 147); y su presidente tiene representación legal de
la junta (artículo 145).
En ese sentido resulta relevante determinar
cuál de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la
edificación se encuentra legitimado para convocar a los demás propietarios. En
el supuesto que exista reglamento interno inscrito y presidente de la junta de
propietarios con mandato vigente e inscrito en la partida matriz del predio no
existirá mayor dificultad para identificar al legitimado, pues de conformidad
con el artículo 146 del Reglamento la convocatoria debe ser efectuada por el
presidente o por el designado en el reglamento interno.
LOS PROBLEMAS SURGEN CUANDO NO EXISTE REGLAMENTO INTERNO O CUANDO
EXISTIENDO NUNCA SE ELIGIÓ AL PRESIDENTE DE LA JUNTA O HABIÉNDOSE ELEGIDO
PRESIDENTE ESTE SE ENCUENTRA IMPOSIBILITADO DE CONVOCAR O SU PERIODO DE
FUNCIONES VENCIÓ.
- Legitimado para convocar en la
regularización del régimen de propiedad especial
La Ley establece dos mecanismos para la
regularización del régimen de propiedad especial. El primer mecanismo es el
contemplado por el artículo 6 de la Ley, según el cual la convocatoria será
efectuada vía notarial por cualquiera de los propietarios interesados; en el
supuesto que no se haya adoptado el criterio de igualdad de cuotas de
participación en los bienes comunes y no asistan a la reunión todos los
propietarios, se requiere que se publique el acuerdo en el diario oficial “El
Peruano” y en otro de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble. El
segundo mecanismo complementario para la regularización del régimen de
propiedad especial es el contenido en el artículo 39 de la Ley según el cual
“Las edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente Ley, deben
contar necesariamente con un reglamento interno elaborado o aprobado por el
promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto
favorable de más del 50% de los porcentajes de participación”.
La norma establece la posibilidad
de que el reglamento interno pueda ser aprobado por propietarios que
representen más del 50% de porcentajes de participación en los bienes comunes,
pero no precisa quién será el encargado de efectuar la convocatoria y cómo se
computarán los votos, pues no existiendo reglamento interno aprobado no hay
porcentajes de partición en los bienes comunes asignados a cada sección de
propiedad exclusiva. Para salvar estas omisiones, en el segundo párrafo del
artículo 5.2 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN se precisó que el reglamento
interno “También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley N° 27157, por
acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación, para
lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no
se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes”.
Asimismo, el último párrafo del
citado artículo 5.2 precisa que “En este último caso, la convocatoria se
realiza por el propietario-constructor o por los propietarios que reúnan por lo
menos el 25% de participación en la edificación, debiéndose notificar a los
otros propietarios mediante esquelas con cargo de recepción y con una
anticipación no menor de cinco días naturales”.
En consecuencia, en este segundo
supuesto de regularización del régimen de propiedad especial están legitimados
para efectuar la convocatoria: (i) el propietario constructor; o, (ii) los
propietarios de las secciones de propiedad exclusiva que representen el 25% de
porcentajes de participación, con la precisión de que al no existir reglamento
interno y, por tanto, no encontrarse definidos los porcentajes de participación
en los bienes comunes, para la primera sesión se considera que todas las
secciones de propiedad exclusiva tienen el mismo porcentaje de participación en
los bienes comunes.
Cabe resaltar que en este
supuesto, la notificación se efectúa mediante esquelas con cargo de recepción y
con una anticipación no menor de cinco días naturales.
- Legitimado para convocar en la
elección del primer presidente de la junta de propietarios
El supuesto relativo a la falta
de elección del primer presidente de la junta luego de la aprobación del
reglamento interno, ha sido regulado por el segundo párrafo del artículo 87 del
Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios, en el sentido que la convocatoria
será efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que
representen cuando menos el 25% de las participaciones en los bienes comunes.
En la misma línea, en el CXXXIX
Pleno Registral se ha establecido como acuerdo que propietarios que representan
el 25% de porcentajes de partición en los bienes comunes están legitimados para
convocar a sesión para la elección del
presidente de la junta de propietarios y para otros temas como la adecuación o
modificación del reglamento interno: “Cuando no existe presidente de la junta
de propietarios inscrito o ha vencido el mandato del presidente inscrito, la
convocatoria a junta de propietarios podrá ser efectuada por propietarios que
representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes, para acordar la
elección del nuevo presidente o directiva, y/o la adecuación o modificación del
reglamento interno”.
- Legitimado para convocar en
caso de imposibilidad del presidente con mandato vigente
El supuesto referido a la
imposibilidad para efectuar la convocatoria del presidente inscrito con período
de funciones vigente, sea porque transfirió la sección de propiedad exclusiva,
renunció al cargo o porque falleció, ya había sido abordado por la segunda
parte del acuerdo aprobado en el LXXX Pleno Registral con el siguiente tenor
literal: “La convocatoria a sesión de Junta de Propietarios solamente puede ser
efectuada por el presidente o por el designado por el reglamento interno.
Excepcionalmente, pueden convocar los propietarios que representen al menos 25%
de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia
definitiva del designado para ello”. Sin embargo, no se precisó si la
convocatoria era aplicable solamente para la elección del presidente de la
junta o para cualquier otro acto que implique la modificación del reglamento
interno, situación que ocasionaba continuas observaciones de los Registradores.
Para salvar este problema en el CXXXIX Pleno Registral se precisó el acuerdo en
el sentido que este: “(…) se refiere al supuesto en el que existe presidente
inscrito con período de funciones vigente. En tal caso, propietarios que
representan el 25% de participaciones sobre los bienes comunes podrán convocar
si se acredita la muerte, renuncia o incapacidad del presidente. El objeto de
la sesión podrá ser la elección del nuevo presidente o directiva y/o la
adecuación o modificación del reglamento interno.”
Asimismo, si bien se ha precisado
las causas de la acefalía durante la vigencia del periodo de funciones del
presidente de la junta, como es la muerte, renuncia o incapacidad de este,
hubiera sido conveniente emplear una fórmula más abierta pues podrían presentarse otros supuestos de imposibilidad
para convocar, tal como como ocurre cuando aquel transfiera su dominio y no
renuncie al cargo. En este caso, queda claro que ya no integra la junta y
consecuentemente, carece de legitimidad e interés para convocar a la sesión de
junta.
- Legitimación del último
presidente inscrito con mandato vencido
Finalmente debe indicarse que, un
supuesto bastante común de configuración de acefalía es la que se produce por vencimiento del plazo de vigencia
del periodo de funciones para el que fue elegido el presidente. Para salvar
esta situación, una primera opción es incorporar en el reglamento interno una
disposición expresa que establezca la continuidad de funciones del presidente
hasta que se produzca elección del nuevo. Sin embargo, en el supuesto que el
reglamento interno no contenga disposición especial de continuidad, la
interrogante que se plantea es si el último presidente inscrito está legitimado
para convocar a sesión de junta para convocar a sesión eleccionaria.
En ese sentido, en el CXXXIX
Pleno Registral se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
“El último presidente inscrito de la junta de propietarios con periodo de
funciones vencido también está legitimado para convocar a junta de propietarios
con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva”, consagrándose así
en sede registral la aplicación analógica del artículo 47 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas (Resolución Nº
038-2013-SUNARP-SN). Desde nuestro punto de vista esta interpretación es la más
adecuada, por cuanto si bien la junta no es una persona jurídica, la misma
adopta sus acuerdos de manera similar a esta, por lo que precisa de la
permanencia y vigencia de un órgano que asegure su adecuada administración,
incluida la convocatoria y su representación, como es el presidente o la
directiva.
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