Administracion de Edificios
La importancia de una buena administración
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Precio, costo y valor no siempre son lo mismo. Cuánto
costó una vivienda, cuál es el valor que le asigna su dueño y cuál es su precio
de mercado, pueden ser tres cifras diametralmente distintas. De los tres, el
aumento del precio en el tiempo es el número más importante y, en definitiva,
el que hay que tomar en cuenta a la hora de hacer cualquier transacción
inmobiliaria. Esa es la plusvalía.
En el caso de los departamentos la
plusvalía es muy acotada. Al haber mucha oferta, el precio no se incrementa por
escasez. La plusvalía podría detonarse por una estación de metro cerca o por un
cambio en el plan regulador que no permita la construcción de otros edificios,
asegurando una vista bonita, por ejemplo.
Con la ubicación no hay mucho que
hacer. Es o no es. En cambio, la comunidad sí puede influir en la plusvalía por
medio de la mantención del edificio. Así, el precio del departamento no
disminuye frente a la abundante oferta paralela dependiendo del buen estado de
las pinturas, jardines, iluminación y aseo. Para esto, es vital tener una
administración bien organizada.
Una buena administración se debe preocupar de que el
reglamento de copropiedad respectivo sea respetado, como que no se ingresen
animales si se prohíbe o que no se cuelgue ropa en barandas o terrazas. La
estética es clave en la determinación del valor de una vivienda.
La primera impresión de un departamento es el acceso
al edificio. No se saca nada con tener un departamento en perfectas condiciones,
con buena mantención, si el edificio deja que desear. Ahí entra en juego el
llamado factor “entorno” que se aplica en toda valoración inmobiliaria. Contra
eso no hay nada que hacer.
Pero el tema va mucho más allá de la estética. La
administración se debe preocupar de tener a los porteros y a todo el personal
que funciona en el edificio capacitados. Deben andar
uniformados y ser evaluados constantemente por su comportamiento laboral.
La ley de copropiedad exige que la administración de
toda comunidad tenga a la vista un plan de evacuación y un plano con las
salidas de emergencia. Lamentablemente, muy pocos edificios o condominios
cumplen con esta exigencia básica para lugares con alta concentración de
personas. El único guía muchas veces es el conserje de turno.
Tan importante es el rol que juega la administración,
que a la hora de evaluar cuánto cobrar por un departamento usado, hay que tomar
en cuenta la composición de la misma. Una buena administración es aquella que
rinde cuenta sistemáticamente a toda la comunidad de los ingresos, los gastos
de mantención, los gastos extra, las sesiones extraordinarias de la asamblea,
los proyectos y los problemas del mes a mes en el recinto. En definitiva, en la
altura todo tiene su precio, y la administración especialmente.
Recomendaciones al comprar un departamento
Estas son algunas sugerencias a considerar:
- Saber quién administra el condominio o edificio, y
el nivel de experiencia que tiene en la materia.
- Tener a la vista el reglamento de copropiedad.
- Recorrer el edificio completo para ver si está bien
mantenido.
- Ver un recibo de gastos comunes de la temporada de
verano y de invierno, para tener un promedio real del costo por gastos comunes.
- Conocer en forma general la composición de quienes
viven en el edificio (jóvenes, gente de edad, familias).
- Informarse si se han efectuado periódicamente las
mantenciones al edificio. Especialmente aquellas que tienen incidencia en el
funcionamiento de rejas, citófonos, calderas, generadores de electricidad,
bombas de agua, filtros de piscina y ascensores. Las empresas de cada partida
hacen mantenciones con facturas de cobro que así lo acreditan.
Por Hernán Marchant
Montero. Es tasador y consultor inmobiliario.
