La importancia de una buena administración


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Precio, costo y valor no siempre son lo mismo. Cuánto costó una vivienda, cuál es el valor que le asigna su dueño y cuál es su precio de mercado, pueden ser tres cifras diametralmente distintas. De los tres, el aumento del precio en el tiempo es el número más importante y, en definitiva, el que hay que tomar en cuenta a la hora de hacer cualquier transacción inmobiliaria. Esa es la plusvalía.

En el caso de los departamentos la plusvalía es muy acotada. Al haber mucha oferta, el precio no se incrementa por escasez. La plusvalía podría detonarse por una estación de metro cerca o por un cambio en el plan regulador que no permita la construcción de otros edificios, asegurando una vista bonita, por ejemplo. 

Con la ubicación no hay mucho que hacer. Es o no es. En cambio, la comunidad sí puede influir en la plusvalía por medio de la mantención del edificio. Así, el precio del departamento no disminuye frente a la abundante oferta paralela dependiendo del buen estado de las pinturas, jardines, iluminación y aseo. Para esto, es vital tener una administración bien organizada.

Una buena administración se debe preocupar de que el reglamento de copropiedad respectivo sea respetado, como que no se ingresen animales si se prohíbe o que no se cuelgue ropa en barandas o terrazas. La estética es clave en la determinación del valor de una vivienda. 

La primera impresión de un departamento es el acceso al edificio. No se saca nada con tener un departamento en perfectas condiciones, con buena mantención, si el edificio deja que desear. Ahí entra en juego el llamado factor “entorno” que se aplica en toda valoración inmobiliaria. Contra eso no hay nada que hacer. 

Pero el tema va mucho más allá de la estética. La administración se debe preocupar de tener a los conserjes y a todo el personal que funciona en el edificio capacitados. La capacitación no es cualquiera, hay que hacer el curso OS-10, impartido por Carabineros. Además, deben andar uniformados y ser evaluados constantemente por su comportamiento laboral. 

La ley de copropiedad exige que la administración de toda comunidad tenga a la vista un plan de evacuación y un plano con las salidas de emergencia. Lamentablemente, muy pocos edificios o condominios cumplen con esta exigencia básica para lugares con alta concentración de personas. El único guía muchas veces es el conserje de turno.

Tan importante es el rol que juega la administración, que a la hora de evaluar cuánto cobrar por un departamento usado, hay que tomar en cuenta la composición de la misma. Una buena administración es aquella que rinde cuenta sistemáticamente a toda la comunidad de los ingresos, los gastos de mantención, los gastos extra, las sesiones extraordinarias de la asamblea, los proyectos y los problemas del mes a mes en el recinto. En definitiva, en la altura todo tiene su precio, y la administración especialmente.

Recomendaciones al comprar un departamento


Hay algunos elementos que son detonantes de la plusvalía (incremento del precio en el tiempo) o minusvalía (disminución del precio). Estos puntos son importantes, ya que un departamento puede estar muy bien conservado pero no será bien valorado si tiene un entorno directo negativo.

Estas son algunas sugerencias a considerar:

- Saber quién administra el condominio o edificio, y el nivel de experiencia que tiene en la materia.

- Tener a la vista el reglamento de copropiedad. 

- Recorrer el edificio completo para ver si está bien mantenido.

- Ver un recibo de gastos comunes de la temporada de verano y de invierno, para tener un promedio real del costo por gastos comunes.

- Conocer en forma general la composición de quienes viven en el edificio (jóvenes, gente de edad, familias). 

- Informarse si se han efectuado periódicamente las mantenciones al edificio. Especialmente aquellas que tienen incidencia en el funcionamiento de rejas, citófonos, calderas, generadores de electricidad, bombas de agua, filtros de piscina y ascensores. Las empresas de cada partida hacen mantenciones con facturas de cobro que así lo acreditan.

Por Hernán Marchant Montero. Es tasador y consultor inmobiliario.
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