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CONFLICTOS QUE SITUAN A LOS RESIDENTES EN “GUERRA”


administracion de edificios
Ruidos, conductas inapropiadas, morosidad, reparaciones u obras en las áreas comunes, reformas al interior de departamentos, filtraciones y mal uso de las áreas sociales, son grandes focos de discusión. Las soluciones pasan primero por el diálogo, después por la intermediación de la administración o de la Junta Directiva.

A la actualidad se han incrementado en gran número, los peruanos que han decidido mudarse a un edificio y por lo tanto iniciar la compleja experiencia de vivir en comunidades de vecinos, donde la convivencia no suele ser nada fácil. 

Los conflictos entre vecinos están a la orden del día pese a haber una exhaustiva normativa sobre estas discrepancias: El Manual de Convivencia, El Reglamento Interno y la Ley de Propiedad Horizontal. Los motivos de las fricciones entre vecinos pueden ser muchos, pero hay seis focos de conflictividad que copan gran parte de los conflictos: la morosidad, los ruidos, las reformas dentro de los departamentos, reparaciones u obras en las áreas comunes, las filtraciones y el mal uso de las áreas sociales. La gestión y resolución de estas tensiones suelen pasar primero por la Administración del Edificio, después por la junta directiva, en última instancia y poco común pueden llegar incluso a las manos de un juez.

En este sentido, la labor del administrador, como un profesional formado en materia de conciliación que puede ayudar a mejorar y facilitar la convivencia, destacando las habilidades en la gestión de conflictos, la mediación e hasta el coaching". Por ello, y teniendo en cuenta que "la ley que regula la mediación en asuntos civiles es relativamente reciente", recuerda que el administrador desarrolla la conciliación desde siempre sin ser un juez ni árbitro -"no impone soluciones"-, siendo capaz de "reconducir los problemas y ayudando a encontrar un camino beneficioso para todos".

De este modo, se estima que la mayoría de los conflictos de los propietarios al interior de los edificios, en un 80%, puede dilucidarse a través de la alternativa de la mediación. Otra medida preventiva pasa por participar siempre en las Asambleas de propietarios y no sólo asistir sino participar ya que las decisiones que se toman en estas reuniones dependerá el buen funcionamiento del edificio.

MOROSIDAD
La morosidad se ha convertido en el principal dolor de cabeza en la comunidad de edificios. Los impagos de las cuotas mensuales ordinarias o extraordinarias ocasionan contratiempos entre los propietarios cumplidos y los no cumplidos.


En el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, regulado por la Ley Nº 27157, reglamentada por DS Nº 035-2006-VIVIENDA, es moroso quien deja de pagar tres cuotas ordinarias o una extraordinaria (ver artículo 49 de la Ley Nº 27157 y 143 del reglamento).  El propietario moroso participa de las Asambleas de propietarios con voz, pero sin voto.

Además, le será aplicable el régimen de sanciones que conste en el reglamento interno inscrito. Como lo hemos señalado anteriormente, “un reglamento interno inscrito tiene rigor legal o exigibilidad.


RUIDOS
El segundo gran problema que quita el sueño, literalmente, a los propietarios son los ruidos interiores (música, instrumentos musicales, fiestas, movimiento de mobiliario, obras, etc.). Los desencuentros entre residentes próximos por este motivo suelen ser habituales. Las municipales tienen normativas contra la contaminación acústica que fijan los decibelios máximos por franjas horarias.  Sin embargo, es común que las autoridades ediles reciban con frecuencia las quejas de vecinos por ruidos de vecinos que no respetan el descanso de los demás.

Ante este problema, si no prospera el diálogo entre los vecinos implicados ni la intermediación de la Administración o de la Junta Directiva. La normativa es clara, esta faculta a la comunidad de propietarios para requerir a quien realice actividades ruidosas que causan malestar el inmediato cese de las mismas y, en su defecto, interponer denuncia. Todo ello previo acuerdo de Junta de Propietarios.  Es sabido que, en la práctica, "es un problema de difícil solución".

Como primera medida, se aconseja avisar a la autoridad municipal para que efectúe la medición de los decibeles, al objeto de determinar si se superan o no los parámetros reglamentarios de emisión de ruidos en las diferentes fases horarias. En el caso de departamentos alquilados, el propietario responde por el inquilino. Si el arrendatario no pusiera fin a sus ruidos, el arrendador podría resolver el contrato de alquiler por actividades molestas, como así se contempla en el la Ley de Arrendamientos. Para ello, en el contrato debe incluirse una cláusula que haga referencia a este tipo de situaciones.

REFORMAS
Las obras privadas dentro de un departamento representan otro motivo frecuente de enfrentamientos entre vecinos de un edificio. El ruido, la suciedad o incluso la causa de posibles desperfectos en los departamentos colindantes pueden ser algunas consecuencias indirectas de las reformas que llegan a enemistar a los propietarios. Hay que tener muy en cuenta, en primer lugar, que "todos los copropietarios están obligados a tolerar las normales molestias derivadas de las obras a ejecutar en los departamentos". Generalmente, las comunidades adoptan medidas internas a fin de minimizar tales molestias, como es el caso del límite de horarios, el uso del ascensor para transporte de maquinaria, materiales y escombros, etc. Es de suponerse que el propietario que en la ejecución de sus reformas en su departamento ocasiones daño en las áreas comunes, se tendrá que responsabilizar por ello.

PAGO DE REPARACIONES U OBRAS EN ÁREAS COMUNES.
Las reparaciones u obras en áreas comunes y su consiguiente gasto, generan también no pocas controversias entre copropietarios. Primero, para ponerse de acuerdo sobre qué actuaciones hacer y después por el pago. Entre estas acciones, por ejemplo, despuntan las relacionadas con las reparaciones y en el peor de los casos con la modernización o cambio de un ascensor o cambio de las bombas hidroneumáticos, pintura de áreas comunes o fachada del edificio. 

Elementos que no siempre todos los propietarios ven en la misma medida como necesarios. la realización de algunas de estas obras o reparaciones requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas. En cuanto al pago de las obras o instalaciones, la regla general es que los copropietarios habrán de contribuir en proporción a sus respectivas cuotas de participación o en la proporción que al efecto señale el Reglamento Interno.

Sin lugar a duda, ayudaría a resolver estos conflictos entre los copropietarios sería que se empatice entre ellos, "ponerse en el lugar del otro". "Si un propietario con una minusvalía o mayor de 70 años pide instalar un ascensor, rampa o elevador, más allá de la inversión que implica, es importante que también se considere que todos llegaremos a ser personas mayores y adicional, estas obras siempre contribuirán a la revalorización del edificio"

FILTRACIONES
Las filtraciones figuran como otro detonante que crea mal ambiente entre copropietarios. Su origen no siempre será claro. Como tampoco lo será el responsable de los daños. Por ello, no resulta raro que casi siempre cuando un copropietario al ver una mancha si ésta no ha sido provocada por una imprudencia evidente inicie el reclamo “a otro”.

Cuando el origen de una filtración provenga de una propiedad exclusiva, el coste de la reparación, habrá de ser asumido por el propietario de la propiedad que lo causó. Cuando el origen está en un elemento común, la Junta de propietarios, en conjunto, asumirá el coste de la reparación de elementos afectados (tanto comunes como exclusivos.

MAL USO DE LAS ÁREAS SOCIALES
El mal uso de las áreas sociales es el último gran foco de conflictos. La utilización de estos espacios suele regularse por el manual de convivencia, que se aprueba por mayoría dentro de los límites establecidos en el reglamento interno. Lamentablemente "La ley establece obligaciones a los propietarios, que no alcanza a ser tan clara ni expeditiva al tratar las consecuencias de los incumplimientos"

El problema es que la Junta de Propietarios carece de poder coercitivo para sancionar. Salvo que la conducta contravenga alguna norma legal o administrativa, lo que facultaría para denunciar, poco puede hacerse (internamente) de forma directa y efectiva".

Los propietarios deberían ser conscientes de que su hogar comienza en la entrada al edificio y no en la puerta de su casa. "Éste sería el mejor modo de hacer ver que las áreas comunes (lobby, piscina, ascensor, etc.) son parte de la propiedad que adquirieron y, como tal, reviste de derechos de uso, pero también de unas obligaciones, como mantenerlas en buen estado".

En Casa Grande administracion de edificios estamos decididos a brindar información que ayude a los copropietarios a lograr la vida segura y armónica que anhelan y adicional lograr que su propiedad se revalore en el tiempo.

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