Administracion de Edificios
CONFLICTOS QUE SITUAN A LOS RESIDENTES EN “GUERRA”
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| administracion de edificios |
A la actualidad se han incrementado en gran número, los peruanos que han
decidido mudarse a un edificio y por lo tanto iniciar la compleja experiencia
de vivir en comunidades de vecinos, donde la convivencia no suele ser nada
fácil.
Los conflictos entre vecinos están a la orden del día pese a haber una
exhaustiva normativa sobre estas discrepancias: El Manual de Convivencia, El
Reglamento Interno y la Ley de Propiedad Horizontal. Los motivos de las
fricciones entre vecinos pueden ser muchos, pero hay seis focos de
conflictividad que copan gran parte de los conflictos: la morosidad, los
ruidos, las reformas dentro de los departamentos, reparaciones u obras en las
áreas comunes, las filtraciones y el mal uso de las áreas sociales. La gestión
y resolución de estas tensiones suelen pasar primero por la Administración del
Edificio, después por la junta directiva, en última instancia y poco común pueden
llegar incluso a las manos de un juez.
En este sentido, la labor del administrador, como un profesional formado
en materia de conciliación que puede ayudar a mejorar y facilitar la
convivencia, destacando las habilidades en la gestión de conflictos, la
mediación e hasta el coaching". Por ello, y teniendo en cuenta que
"la ley que regula la mediación en asuntos civiles es relativamente
reciente", recuerda que el administrador desarrolla la conciliación desde
siempre sin ser un juez ni árbitro -"no impone soluciones"-, siendo
capaz de "reconducir los problemas y ayudando a encontrar un camino
beneficioso para todos".
De este modo, se estima que la mayoría de los conflictos de los
propietarios al interior de los edificios, en un 80%, puede dilucidarse a
través de la alternativa de la mediación. Otra medida preventiva pasa por participar
siempre en las Asambleas de propietarios y no sólo asistir sino participar ya
que las decisiones que se toman en estas reuniones dependerá el buen
funcionamiento del edificio.
MOROSIDAD
La morosidad se ha convertido en el principal dolor de cabeza en la
comunidad de edificios. Los impagos de las cuotas mensuales ordinarias o
extraordinarias ocasionan contratiempos entre los propietarios cumplidos y los no
cumplidos.
En el régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, regulado por la Ley Nº 27157,
reglamentada por DS Nº 035-2006-VIVIENDA, es moroso quien deja de pagar tres
cuotas ordinarias o una extraordinaria (ver artículo 49 de la Ley Nº 27157 y
143 del reglamento). El propietario moroso participa de las Asambleas de propietarios con voz, pero sin voto.
Además, le será aplicable
el régimen de sanciones que conste en el reglamento interno inscrito. Como lo
hemos señalado anteriormente, “un reglamento interno inscrito tiene rigor legal
o exigibilidad.
RUIDOS
El segundo gran problema que quita el sueño, literalmente, a los
propietarios son los ruidos interiores (música, instrumentos musicales,
fiestas, movimiento de mobiliario, obras, etc.). Los desencuentros entre
residentes próximos por este motivo suelen ser habituales. Las municipales
tienen normativas contra la contaminación acústica que fijan los decibelios
máximos por franjas horarias. Sin
embargo, es común que las autoridades ediles reciban con frecuencia las quejas de
vecinos por ruidos de vecinos que no respetan el descanso de los demás.
Ante este problema, si no prospera el diálogo entre los vecinos
implicados ni la intermediación de la Administración o de la Junta Directiva.
La normativa es clara, esta faculta a la comunidad de propietarios para
requerir a quien realice actividades ruidosas que causan malestar el inmediato
cese de las mismas y, en su defecto, interponer denuncia. Todo ello previo acuerdo
de Junta de Propietarios. Es sabido que,
en la práctica, "es un problema de difícil solución".
Como primera medida, se aconseja avisar a la autoridad municipal para
que efectúe la medición de los decibeles, al objeto de determinar si se superan
o no los parámetros reglamentarios de emisión de ruidos en las diferentes fases
horarias. En el caso de departamentos alquilados, el propietario responde por
el inquilino. Si el arrendatario no pusiera fin a sus ruidos, el arrendador
podría resolver el contrato de alquiler por actividades molestas, como así se
contempla en el la Ley de Arrendamientos. Para ello, en el contrato debe
incluirse una cláusula que haga referencia a este tipo de situaciones.
REFORMAS
Las obras privadas dentro de un departamento representan otro motivo
frecuente de enfrentamientos entre vecinos de un edificio. El ruido, la
suciedad o incluso la causa de posibles desperfectos en los departamentos
colindantes pueden ser algunas consecuencias indirectas de las reformas que
llegan a enemistar a los propietarios. Hay que tener muy en cuenta, en primer
lugar, que "todos los copropietarios están obligados a tolerar las
normales molestias derivadas de las obras a ejecutar en los departamentos".
Generalmente, las comunidades adoptan medidas internas a fin de minimizar tales
molestias, como es el caso del límite de horarios, el uso del ascensor para
transporte de maquinaria, materiales y escombros, etc. Es de suponerse que el
propietario que en la ejecución de sus reformas en su departamento ocasiones daño
en las áreas comunes, se tendrá que responsabilizar por ello.
PAGO DE REPARACIONES
U OBRAS EN ÁREAS COMUNES.
Las reparaciones u obras en áreas comunes y su consiguiente gasto, generan
también no pocas controversias entre copropietarios. Primero, para ponerse de
acuerdo sobre qué actuaciones hacer y después por el pago. Entre estas
acciones, por ejemplo, despuntan las relacionadas con las reparaciones y en el
peor de los casos con la modernización o cambio de un ascensor o cambio de las
bombas hidroneumáticos, pintura de áreas comunes o fachada del edificio.
Elementos que no siempre todos los propietarios ven en la misma medida como necesarios.
la realización de algunas de estas obras o reparaciones requerirá el voto
favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría
de las cuotas. En cuanto al pago de las obras o instalaciones, la regla general
es que los copropietarios habrán de contribuir en proporción a sus respectivas
cuotas de participación o en la proporción que al efecto señale el Reglamento
Interno.
Sin lugar a duda, ayudaría a resolver estos conflictos entre los
copropietarios sería que se empatice entre ellos, "ponerse en el lugar del
otro". "Si un propietario con una minusvalía o mayor de 70 años pide
instalar un ascensor, rampa o elevador, más allá de la inversión que implica, es
importante que también se considere que todos llegaremos a ser personas mayores
y adicional, estas obras siempre contribuirán a la revalorización del
edificio"
FILTRACIONES
Las filtraciones figuran como otro detonante que crea mal ambiente entre
copropietarios. Su origen no siempre será claro. Como tampoco lo será el responsable
de los daños. Por ello, no resulta raro que casi siempre cuando un copropietario
al ver una mancha si ésta no ha sido provocada por una imprudencia evidente
inicie el reclamo “a otro”.
Cuando el origen de una
filtración provenga de una propiedad exclusiva, el coste de la reparación,
habrá de ser asumido por el propietario de la propiedad que lo causó. Cuando el
origen está en un elemento común, la Junta de propietarios, en conjunto, asumirá
el coste de la reparación de elementos afectados (tanto comunes como
exclusivos.
MAL
USO DE LAS ÁREAS SOCIALES
El mal uso de las áreas sociales es
el último gran foco de conflictos. La utilización de estos espacios suele
regularse por el manual de convivencia, que se aprueba por mayoría dentro de
los límites establecidos en el reglamento interno. Lamentablemente "La
ley establece obligaciones a los propietarios, que no alcanza a ser tan clara
ni expeditiva al tratar las consecuencias de los incumplimientos"
El problema es que la Junta de
Propietarios carece de poder coercitivo para sancionar. Salvo que la conducta
contravenga alguna norma legal o administrativa, lo que facultaría para
denunciar, poco puede hacerse (internamente) de forma directa y efectiva".
Los propietarios deberían ser
conscientes de que su hogar comienza en la entrada al edificio y no en la
puerta de su casa. "Éste sería el mejor modo de hacer ver que las
áreas comunes (lobby, piscina, ascensor, etc.) son parte de la propiedad que
adquirieron y, como tal, reviste de derechos de uso, pero también de unas
obligaciones, como mantenerlas en buen estado".
En @CasaGrande
administracion de edificios estamos decididos a brindar información que ayude a
los copropietarios a lograr la vida segura y armónica que anhelan y adicional
lograr que su propiedad se revalore en el tiempo.
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