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LA JUNTA DE PROPIETARIOS EN TIEMPOS DE COVID-19: A PROPÓSITO DE LA CONTINUIDAD DE SUS DIRECTIVOS Y SU RENOVACIÓN

El autor explica cuál es la situación de los directivos de la junta de propietarios cuyo periodo de funciones haya concluido durante la vigente del D.S. 044-2020-PCM, que declaró el estado de emergencia y el aislamiento social obligatorio. Asimismo, analiza las implicancias de dicho decreto en la continuidad y renovación de la junta de propietarios.

I. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN Y LA JUNTA DE PROPIETARIOS

El “régimen de propiedad exclusiva y propiedad común” y “régimen de independización y copropiedad” (en adelante régimen de propiedad especial) se encuentra regulada en la Ley N.º 27157 y su Reglamento (cuyo TUO fue aprobado mediante Decreto Supremo N.º 035-2006-VIVIENDA), así como en la Directiva N.º 009-2008-SUNARP/SN (aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N.º 340-2008-SUNARP-SN) [1]. 

El 129 del Reglamento de la Ley N.º 27157 define a la propiedad exclusiva y propiedad común como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de dominio común. Agrega que dicho régimen cuenta con reglamento interno y una junta de propietarios. Este régimen jurídico es obligatorio en las edificaciones en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva pertenecientes a distintos propietarios y zonas comunes.

En ese contexto, el artículo 47 de la Ley N.º 27157 señala que la junta de propietarios “está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de éstos” y siendo esta representación referida, en principio, a actos de gestión destinados a la conservación y mantenimiento del edificio.

La Directiva N.º 009-2008-SUNARP/SN precisa: "[Se trata de un] ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas. En el caso peruano la solución es clara: la ley no le ha concedido personería jurídica, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad, en forma análoga a lo que sucede con las asociaciones no-inscritas o las sociedades irregulares”.

II.  LA JUNTA DE PROPIETARIOS Y RENOVACIÓN DE DIRECTIVOS

La junta de propietarios tiene como facultad, entre otros, la elección y remoción de la junta directiva, la aprobación del reglamento interno en los supuestos de regularización de edificaciones, la modificación del reglamento interno, la transferencia de bienes comunes o la adquisición de bienes (muebles o inmuebles), etc.

A ese efecto, la junta de propietarios requiere ser convocada a sesión por su presidente o por el facultado en el reglamento interno (artículo 146 del Reglamento de la Ley N.° 27157); adopta sus acuerdos por mayoría simple o mayoría calificada según el acto de que se trate (artículos 135, 136 y 148 del Reglamento de la Ley N.° 27157); plasma sus acuerdos en un acta de sesión de junta de propietarios (artículo 148 del Reglamento de la Ley N.° 27157); y, los propietarios pueden hacerse representar por otras persona en la sesión de junta de propietarios mediante poder otorgado por carta simple o escritura pública (artículo 147 del Reglamento de la Ley N.° 27157); y su presidente tiene representación legal de la junta de propietarios (artículo 145 del Reglamento de la Ley N.° 27157).

 

En ese sentido, el artículo 5.10 de la Directiva N.º 009-2008-SUNARP/SN establece que a la junta de propietarios le resulta aplicable la Directiva de Asociaciones, en los siguientes términos: “La convocatoria a cualquier junta de propietarios se acredita, facultativamente a elección del interesado, por el mecanismo previsto en la directiva de regularización de consejos directivos de asociaciones civiles. (…)”. Así, la jurisprudencia registral señala que “La convocatoria a sesiones de junta de propietarios podrá acreditarse mediante el empleo de la declaración jurada regulada en el artículo 2 de la Resolución N.º 331-2001-SUNARP-SN” (acuerdo plenario adoptado en el XIX Pleno Registral celebrado el 3 y 4 de agosto de 2006).

 

Si bien la junta de propietarios carece de personalidad jurídica, nuestro ordenamiento le reconoce en términos prácticos una actuación similar a las personas jurídicas, tanto para la convocatoria a su sesión respectiva, como para la adopción de los acuerdos y la actuación a través de un representante legal; así, la jurisprudencia registral admite la aplicación supletoria de las reglas establecidas en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas (aprobado mediante Resolución N.º 038-2013-SUNARP-SN del 19.3.2013), en cuanto no resulte incompatible con su naturaleza.

 

III. EFECTOS DEL DECRETO SUPREMO N.º 044-2020-PCM, LA CONTINUIDAD DE LOS DIRECTIVOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS Y SU RENOVACIÓN

Como es de conocimiento público y debido a las graves circunstancias que afectan la vida de la Nación como consecuencia del brote de la COVID-19, mediante el artículo 1 del Decreto Supremo N.º 044-2020-PCM del 15 de marzo de 2020 se declaró el estado de emergencia nacional y dispuso el aislamiento social obligatorio (cuarentena), con vigencia desde el 16; medida gubernamental restrictiva que ha sido prorrogada hasta el 10 de mayo de 2020, conforme a los Decretos Supremos N.º 064-2020-PCM y N.º 075-2020-PCM.

Conforme al artículo 3 del referido Decreto Supremo, “Durante el presente Estado de Emergencia Nacional queda restringido el ejercicio de los derechos constitucionales relativos a la libertad y la seguridad personales, la inviolabilidad del domicilio, y la libertad de reunión y de tránsito en el territorio comprendidos en los incisos 9, 11 y 12 del artículo 2 y en el inciso 24, apartado f del mismo artículo de la Constitución Política del Perú”.

Los efectos jurídicos de estas medidas restrictivas son diversos, como veremos seguidamente.

Así en el ámbito contractual, tales restricciones pueden implicar impedimento legal para cumplir con las obligaciones configurándose así situación de “fuerza mayor”, al tratarse de un asunto fuera del ámbito de control de las partes, excepto si la prestación puede ejecutarse en forma virtual (en sentido general, el artículo 1315 del Código Civil reconoce a la “fuerza mayor” como una causa no imputable que impide el cumplimiento de la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso).

En materia societaria, el artículo 114 de la Ley General de Sociedades establece que la junta obligatoria anual de accionistas se reúne obligatoriamente cuando menos una vez al año dentro de los tres meses siguientes a la terminación del ejercicio económico, esto es hasta el 31 de marzo, con la finalidad de pronunciarse sobre la gestión social y los resultados económicos del ejercicio anterior, entre otros temas relevantes, lo que se dificulta o imposibilita según el tipo societario o su previsión en el estatuto con la dación del Decreto Supremo N.° 044-2020-PCM el 15 de marzo del 2020, se generan los siguientes escenarios (las sociedades anónimas cerradas que no hayan establecido en su estatuto social prohibición para realizar sesiones virtuales podrán celebrar su junta obligatoria anual en forma regular; las sociedades anónimas ordinarias no cuentan con norma expresa autoritativa en la Ley General de Sociedades, salvo se haya previsto esa posibilidad en el estatuto social; las sociedades anónimas abiertas que por mandato de la Ley General de Sociedades cuentan con acciones inscritas en el Registro Público del Mercado de Valores de la Superintendencia del Mercado de Valores, SMV, no podrán celebrar tal junta, conforme a un aviso publicado por dicha entidad); etc.

En el caso de la junta de propietarios no existe norma que prevea la continuidad de sus directivos una vez vencido su periodo de funciones y mientras no sea posible elegir a sus reemplazantes a causa de las restricciones, tampoco la posibilidad de su prórroga o reelección [2]; salvo el “reglamento interno modelo”, aprobado mediante Resolución Vice Ministerial N.º 004-2000-MTC-15.04, que admite la posibilidad de reelección, pero con carácter no vinculante); en efecto, el artículo 153.h del Reglamento de la Ley 27157 se limita a fijar –entre otros– como contenido obligatorio mínimo a consignar en el reglamento interno: “El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere”; por lo que habrá que estar a lo que se establezca en cada reglamento interno sobre la continuidad de sus directivos (en cuyo caso no habrá mayor problema); en defecto de la continuidad, ver si ese cuerpo reglamentario establece actuaciones “virtuales” en materia de convocatoria, celebración de las sesiones y cualquier otro aspecto vinculado a la conformación de la voluntad social (que permitan prorrogar o reelegir a los actuales directivos o en caso contrario renovarlos).

En cuanto a la convocatoria y a efectos de su publicidad, los reglamentos internos generalmente utilizan fórmulas abiertas y con carácter facultativo, tales como “citaciones”, “esquelas”, “facsímil”, “correo electrónico” o “cualquier otro medio que permita tener constancia de la citación”, además, por cierto, de la publicación en “pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en lugares visibles del edificio”, etc.

Sobre la celebración de la sesión de junta de propietarios (y determinación previa del quórum), la fórmula se basa ordinariamente en la concurrencia física de los propietarios de las secciones de dominio exclusivo o sus representantes (salvo que el reglamento interno admita la posibilidad de sesiones virtuales, en cuyo supuesto será plenamente factible convocar al proceso eleccionario).

 De lo anterior se tiene que la facultad de convocatoria a las sesiones de junta de propietarios no ha sido restringida por las medidas impuestas por el Decreto Supremo N.° 044-2020-PCM, al admitirse generalmente en los reglamentos internos la modalidad virtual para su publicidad (en caso contrario no será posible); sin embargo, no sucede lo mismo con la celebración de la sesión física, pues uno de los derechos restringidos es precisamente la libertad de reunión, en consideración a la COVID-19 y su alto grado de contagio y letalidad, por  lo que se presenta un supuesto de “fuerza mayor” que impide reunirse.

 En ese orden de ideas, y en defecto de continuidad o prórroga o reelección (estas dos últimas requieren igualmente aprobación por la junta de propietarios), con el fin de elegir a la nueva junta directiva, el presidente de la vigente podría convocar en forma virtual prevista en el reglamento interno (salvo se hubiese restringido a la modalidad física), pero la sesión deberá realizarse necesariamente luego del 10 de mayo en que se levanten las restricciones gubernamentales, salvo que estas se prorroguen o establezcan ulteriores restricciones que impidan reunirse físicamente; y mientras subsista la situación de “fuerza mayor”, la actual junta directiva debería permanecer en el cargo, a fin de garantizar la conservación y mantenimiento del edificio y la representación de la junta de propietarios, evitando así su acefalía.

AUTOR: Luis Aliaga Huaripata.  LALEY.PE