LA JUNTA DE PROPIETARIOS: ACEFALÍA Y SOLUCIONES JURISPRUDENCIALES
Administración de Edificios |
En
nuestro país no se le ha reconocido personalidad jurídica.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS: ACEFALÍA Y SOLUCIONES JURISPRUDENCIALES
Autores: Luis Aliaga Huaripata & Fredy Silva Villajuan
Los
autores realizan un análisis del tratamiento legal que recibe la junta de
propietarios en nuestro ordenamiento jurídico. Así, explican las soluciones que
brinda la ley y la jurisprudencia en caso no exista reglamento interno o cuando
existiendo nunca se eligió al presidente de la junta o habiéndose elegido
presidente este se encontrara imposibilitado de convocar o su periodo de
funciones haya vencido. Más detalles aquí
Dice
Antonio Pau, que “La ciudad donde vivimos es un elemento esencial de nuestra
circunstancia. Y por tanto es una parte esencial de nosotros mismos. (…).
Ortega añadía: ‘y si cambia mi circunstancia cambio yo’. No nos es indiferente
la evolución de nuestra ciudad. Los que gobiernan la ciudad están determinando,
en buena parte, nuestra vida”.[1]
En
el caso de la ciudad de Lima la explosión demográfica ha sido dramáticamente
exponencial; así, en la década del 40’ la población no excedía de medio millón
de habitantes y en la actualidad se aproxima a los 9 millones, lo que implica
mayores requerimientos de viviendas y servicios y se ha superado largamente las
posibilidades de respuesta del Estado (Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano
de Lima y Callao – PLAM 2035). En cuanto a la vivienda, según el informe “Perú
situación inmobiliaria” (BBVA, Banco Continental, 2011) el déficit habitacional
en el mercado interno bordeaba los 2 millones de viviendas, situación que no ha
cambiado sustancialmente y a pesar del “boom inmobiliario” de la década
2003-2013, lo que elevó los precios sustancialmente; en ese contexto, una de
las alternativas más viables para la mayoría de nuestra población es la
adquisición de departamentos en edificios.
La
“Propiedad Horizontal”, como es conocida a nivel de derecho comparado, es
regulada en nuestro país bajo la forma dual, es decir, “régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común” y “régimen de independización y copropiedad”
(propiedad especial) en la Ley Nº 27157 y su Reglamento (TUO DS Nº
035-2006-VIVIENDA) y la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN (Resolución Nº
340-2008-SUNARP-SN).
Así,
el artículo 129 del Reglamento define a la propiedad exclusiva y propiedad
común como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o
conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de propiedad
exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de
dominio común. Agrega que dicho régimen cuenta con reglamento interno y una
junta de propietarios.
No
obstante, la importancia de la junta de propietarios, el ordenamiento jurídico
no le reconoce personalidad jurídica; en efecto, el artículo 47 de la Ley
establece que “la junta de propietarios está constituida por todos los
propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de éstos” y
siendo esta representación referida a actos de gestión destinados a la
conservación y mantenimiento del edificio, parece
natural
que no se le conceda personalidad jurídica al no existir animus societatis
entre sus miembros (no es persona jurídica ni organización de personas no
inscritas; apenas un tertius genus). En ese mismo sentido se pronuncia la
Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN. Sin embargo, nuestra legislación reconoce
competencia a la junta de propietarios para decidir la transferencia de bienes
comunes (artículo 43 de la Ley), para contratar la adquisición de diversos
bienes y servicios necesarios para la conservación y mantenimiento de los
bienes comunes (en la misma línea la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN dispone
que “Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes
muebles e inmuebles …”) y le exige contar con RUC (Resolución N°
210-2004-SUNAT), etc.
La
junta de propietarios en términos prácticos tiene una actuación similar a las
personas jurídicas; en efecto y conforme al Reglamento de la Ley, la junta
requiere ser convocada a sesión por su presidente o por el facultado en el
reglamento interno (artículo 146); adopta sus acuerdos por mayoría simple o
mayoría calificada según el acto de que se trate (artículos 135, 136 y 148);
plasma sus acuerdos en un acta de sesión de junta (artículo 148); y, los
propietarios pueden hacerse representar por otras persona en la sesión mediante
poder otorgado por carta simple o escritura pública (artículo 147); y su
presidente tiene representación legal de la junta (artículo 145).
En
ese sentido resulta relevante determinar cuál de los propietarios de las
secciones de propiedad exclusiva de la edificación se encuentra legitimado para
convocar a los demás propietarios. En el supuesto que exista reglamento interno
inscrito y presidente de la junta de propietarios con mandato vigente e
inscrito en la partida matriz del predio no existirá mayor dificultad para
identificar al legitimado, pues de conformidad con el artículo 146 del
Reglamento la convocatoria debe ser efectuada por el presidente o por el
designado en el reglamento interno. Los problemas surgen cuando no existe reglamento
interno o cuando existiendo nunca se eligió al presidente de la junta o
habiéndose elegido presidente este se encuentra imposibilitado de convocar o su
periodo de funciones venció.
- LEGITIMADO PARA CONVOCAR EN LA
REGULARIZACIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD ESPECIAL
La
Ley establece dos mecanismos para la regularización del régimen de propiedad
especial. El primer mecanismo es el contemplado por el artículo 6 de la Ley,
según el cual la convocatoria será efectuada vía notarial por cualquiera de los
propietarios interesados; en el supuesto que no se haya adoptado el criterio de
igualdad de cuotas de participación en los bienes comunes y no asistan a la
reunión todos los propietarios, se requiere que se publique el acuerdo en el
diario oficial “El Peruano” y en otro de mayor circulación del lugar donde se
ubica el inmueble. El segundo mecanismo complementario para la regularización
del régimen de propiedad especial es el contenido en el artículo 39 de la Ley
según el cual “Las edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente
Ley, deben contar necesariamente con un reglamento interno elaborado o aprobado
por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto
favorable de más del 50% de los porcentajes de participación”.
La
norma establece la posibilidad de que el reglamento interno pueda ser aprobado
por propietarios que representen más del 50% de porcentajes de participación en
los bienes comunes, pero no precisa quién será el encargado de efectuar la
convocatoria y cómo se computarán los votos, pues no existiendo reglamento
interno aprobado no hay porcentajes de partición en los bienes comunes
asignados a cada sección de propiedad exclusiva. Para salvar estas omisiones,
en el segundo párrafo del artículo 5.2 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN se
precisó que el reglamento interno “También se aprueba conforme al artículo 39
de la Ley N° 27157, por acuerdo de más del 50% de los propietarios que
conforman la edificación, para lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad
exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en
las zonas comunes”.
Asimismo,
el último párrafo del citado artículo 5.2 precisa que “En este último caso, la
convocatoria se realiza por el propietario-constructor o por los propietarios
que reúnan por lo menos el 25% de participación en la edificación, debiéndose
notificar a los otros propietarios mediante esquelas con cargo de recepción y
con una anticipación no menor de cinco días naturales”.
En
consecuencia, en este segundo supuesto de regularización del régimen de
propiedad especial están legitimados para efectuar la convocatoria: (i) el
propietario constructor; o, (ii) los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva que representen el 25% de porcentajes de participación, con la
precisión de que al no existir reglamento interno y, por tanto, no encontrarse
definidos los porcentajes de participación en los bienes comunes, para la
primera sesión se considera que todas las secciones de propiedad exclusiva tienen
el mismo porcentaje de participación en los bienes comunes.
Cabe
resaltar que, en este supuesto, la notificación se efectúa mediante esquelas
con cargo de recepción y con una anticipación no menor de cinco días naturales.
- LEGITIMADO PARA CONVOCAR EN LA
ELECCIÓN DEL PRIMER PRESIDENTE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
El
supuesto relativo a la falta de elección del primer presidente de la junta
luego de la aprobación del reglamento interno, ha sido regulado por el segundo
párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registros de
Predios, en el sentido que la convocatoria será efectuada por el propietario
constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25% de las
participaciones en los bienes comunes.
En
la misma línea, en el CXXXIX Pleno Registral se ha establecido como acuerdo que
propietarios que representan el 25% de porcentajes de partición en los bienes
comunes están legitimados para convocar a sesión para la elección del presidente de la junta de propietarios y
para otros temas como la adecuación o modificación del reglamento interno:
“Cuando no existe presidente de la junta de propietarios inscrito o ha vencido
el mandato del presidente inscrito, la convocatoria a junta de propietarios
podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25% de participaciones
sobre los bienes comunes, para acordar la elección del nuevo presidente o
directiva, y/o la adecuación o modificación del reglamento interno”.
- LEGITIMADO PARA CONVOCAR EN CASO DE
IMPOSIBILIDAD DEL PRESIDENTE CON MANDATO VIGENTE
El
supuesto referido a la imposibilidad para efectuar la convocatoria del
presidente inscrito con período de funciones vigente, sea porque transfirió la
sección de propiedad exclusiva, renunció al cargo o porque falleció, ya había
sido abordado por la segunda parte del acuerdo aprobado en el LXXX Pleno
Registral con el siguiente tenor literal: “La convocatoria a sesión de Junta de
Propietarios solamente puede ser efectuada por el presidente o por el designado
por el reglamento interno. Excepcionalmente, pueden convocar los propietarios
que representen al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el
Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello”. Sin
embargo, no se precisó si la convocatoria era aplicable solamente para la
elección del presidente de la junta o para cualquier otro acto que implique la
modificación del reglamento interno, situación que ocasionaba continuas
observaciones de los Registradores. Para salvar este problema en el CXXXIX Pleno
Registral se precisó el acuerdo en el sentido que este: “(…) se refiere al
supuesto en el que existe presidente inscrito con período de funciones vigente.
En tal caso, propietarios que representan el 25% de participaciones sobre los
bienes comunes podrán convocar si se acredita la muerte, renuncia o incapacidad
del presidente. El objeto de la sesión podrá ser la elección del nuevo
presidente o directiva y/o la adecuación o modificación del reglamento
interno.”
Asimismo,
si bien se ha precisado las causas de la acefalía durante la vigencia del
periodo de funciones del presidente de la junta, como es la muerte, renuncia o
incapacidad de este, hubiera sido conveniente emplear una fórmula más abierta
pues podrían presentarse otros supuestos de imposibilidad para convocar, tal
como como ocurre cuando aquel transfiera su dominio y no renuncie al cargo. En
este caso, queda claro que ya no integra la junta y consecuentemente, carece de
legitimidad e interés para convocar a la sesión de junta.
- LEGITIMACIÓN DEL ÚLTIMO PRESIDENTE
INSCRITO CON MANDATO VENCIDO
Finalmente
debe indicarse que, un supuesto bastante común de configuración de acefalía es
la que se produce por vencimiento del plazo de vigencia del periodo de
funciones para el que fue elegido el presidente. Para salvar esta situación,
una primera opción es incorporar en el reglamento interno una disposición
expresa que establezca la continuidad de funciones del presidente hasta que se
produzca elección del nuevo. Sin embargo, en el supuesto que el reglamento
interno no contenga disposición especial de continuidad, la interrogante que se
plantea es si el último presidente inscrito está legitimado para convocar a
sesión de junta para convocar a sesión eleccionaria.
En
ese sentido, en el CXXXIX Pleno Registral se aprobó el siguiente precedente de
observancia obligatoria: “El último presidente inscrito de la junta de
propietarios con periodo de funciones vencido también está legitimado para
convocar a junta de propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente
o directiva”, consagrándose así en sede registral la aplicación analógica del
artículo 47 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas
(Resolución Nº 038-2013-SUNARP-SN). Desde nuestro punto de vista esta
interpretación es la más adecuada, por cuanto si bien la junta no es una
persona jurídica, la misma adopta sus acuerdos de manera similar a esta, por lo
que precisa de la permanencia y vigencia de un órgano que asegure su adecuada administración,
incluida la convocatoria y su representación, como es el presidente o la
directiva.
(*)
Luis Alberto Aliaga Huaripata es profesor de la Facultad de Derecho de la
Universidad de Lima y de la Universidad San Martín de Porres (Posgrado).
(*)
Fredy Luis Silva Villajuan es Ex Presidente del Tribunal Registral, SUNARP.
Especialista en Derecho Registral Inmobiliario por la Universidad Ramón Llul –
ESADE, Barcelona, España.
[1] Pau Pedrón, Antonio. Madrid en sus libros. 1539-2000, Madrid - Editorial Trotta S.A., 2009, p. 8.
Fuente: laley.pe