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MODIFICACIÓN DE PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN SOBRE ZONAS COMUNES DE UN EDIFICIO REQUIERE MAYORÍA CALIFICADA

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Cuando la modificación del reglamento interno implique la modificación del porcentaje de participaciones de las secciones de propiedad exclusiva sobre las zonas comunes, se requiere que el acuerdo sea adoptado con el voto favorable de las dos terceras partes de dichas participaciones. Este criterio fue establecido por el Tribunal Registral en la Resolución N° 1650-2020-SUNARP-TR-L.

Para adoptar acuerdos válidos que versen sobre la modificación del reglamento interno por la junta de propietarios debe tenerse en consideración lo dispuesto en la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN (Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común), aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP-SN y el artículo 135 del TUO de la Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado por D.S. N° 135-2006-VIVIENDA.

El numeral 5.3 rubro V, de la mencionada directiva señala:

“5.3. MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO.

El reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente con más del 50% de la participación de los propietarios. De conformidad con el artículo 135 del Decreto Supremo Nº 035-2006- VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayoría calificada de 2/3 partes de las participaciones.

En estos casos, la comunicación notarial a los propietarios que no asistieron a la Junta así como el transcurso del plazo de veinte días útiles contados a partir de dicha notificación, a que se refiere el artículo 43 de la Ley 27157, podrá ser acreditado mediante declaración jurada otorgada por el presidente de la Junta.”

 

Asimismo, el artículo 135 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 dispone:

“Artículo 135.- Actos de disposición de bienes comunes La transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, deberá ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Dicha autorización será otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer párrafo no contravengan los parámetros urbanísticos y edificatorios, y las normas de edificación vigentes, ni se perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificación, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros.”

En aplicación de tales normas el Tribunal Registral concluyó que, por regla general, para modificar el reglamento interno se requiere del voto favorable del 50% del porcentaje de participación de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva en las zonas comunes. Por su parte, para modificar los porcentajes de participación y otros actos señalados en el segundo párrafo del numeral 5.3 de la Directiva citada, se requiere de mayoría calificada: la votación favorable de las 2/3 partes del porcentaje de participación de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva en las zonas comunes, salvo que en el reglamento interno se establezca una mayoría superior, conforme lo ha sostenido esta instancia.

Por tanto, debe distinguirse el acuerdo de modificación de reglamento interno del acuerdo de modificación de porcentajes, pues este requiere mayoría calificada.

fuente:dialogoconlajurisprudencia.com