ASIMETRÍA LEGAL EN LOS VICIOS ESTRUCTURALES
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Durante años concentramos nuestra atención en el art. 1784 del Código Civil que sanciona la responsabilidad constructiva durante cinco años, desde la aceptación de una obra, cuando esta se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción. Quien responde es el constructor ante el comitente (usualmente el promotor inmobiliario). Se trata de “daños estructurales”. El contratista también responde por la mala calidad de los materiales (si los suministró) y por el defecto del suelo si elaboró los estudios, planos y demás documentos. De pronto, el Indecopi echó mano al Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) y encontró el art. 54 de la Norma G.030, que amplía la responsabilidad a daños materiales por mala calidad de elementos constructivos o instalaciones (inc. b).
La historia parecía haber encontrado un cauce predecible hasta que se
promulgó la Ley N° 30534, que, entre otros aspectos, modificó el inc. a) del
art. 80 del Código de protección del consumidor y sancionó la garantía a cargo
del promotor para aspectos estructurales por un plazo mínimo de diez años desde
la finalización de obra. Cuando este cambio se hizo realidad, la mayor parte de
desarrolladores opinó que los costos de los inmuebles no se incrementarían. Sin embargo, veamos cuál
ha sido el resultado a nivel legal. Cuando un promotor no es constructor tendrá
dos relaciones claramente diferentes: (a) una con el contratista, quien se
amparará en el estándar del código civil y del RNE para limitar su exposición a
cinco años y, (b) y otra con sus compradores, ante los que deberá responder por
vicios estructurales durante 10 años.
Más allá que
ahora las técnicas constructivas son más exigentes, no se puede descartar que
una obra presente fallas estructurales. Si ello aparece cuando el constructor
se liberó (desde el año seis), el promotor seguirá expuesto y tendrá que
resarcir el daño para proteger su marca. Posiblemente echará mano a sus
resultados (para no complicar otros proyectos) y con ello se habrá creado
desincentivos al desarrollador o mayores costos al exigir el constructor que lo
acompañe durante una década hasta descartar que aparezca un daño estructural.
Esta asimetría legal era innecesaria (el mercado no la demandaba) y poco
conveniente para cualquier actividad si tuviera que contar con provisiones
durante plazos tan amplios.
Por Yuri Vega Mere
Socio del Estudio Muñiz,
Olaya, Menéndez, Castro, Ono & Herrera