¿CÓMO PUEDO RECLAMAR SI ENCUENTRO ‘VICIOS OCULTOS’ EN MI DEPARTAMENTO?
Para que se considere vicio oculto, el desperfecto
tiene que existir en el momento de la venta, pero no tiene que ser visible en
una visita.
Si has comprado un departamento nuevo y al poco tiempo
descubres que tiene un defecto muy grave que no habías notado antes de comprarla.
Puede que estés ante lo que se conoce como un vicio oculto, un desperfecto por
el que le puedes reclamar a la constructora, inmobiliario o al anterior
propietario que lo subsane o a una compensación.
¿QUIERES
SABER SI LOS DEFECTOS DE TU VIVIENDA PUEDEN CONSIDERARSE VICIOS OCULTOS?
En primer lugar, para que se considere vicio oculto,
el desperfecto tiene que existir en el momento de la venta, pero no tiene que
ser visible en una visita. De hecho, el vendedor no tiene por qué responder
ante los defectos que estén a la vista. También tiene que tratarse de un
desperfecto grave. Se considera grave si impide que el uso de la vivienda sea
viable o si disminuye tanto su valor que si el comprador lo hubiera conocido no
la habría adquirido o habría pagado menos por ella.
LOS VICIOS OCULTOS MÁS COMUNES
Hay muchos ejemplos de vicios ocultos. En el caso de
viviendas de nueva construcción, estos pueden ser estructurales, estar en los
acabados de la vivienda o también en las instalaciones.
En el caso de las de segunda mano, los vicios o
defectos más comunes están relacionados con humedades, filtraciones y el
aislamiento térmico, pero también pueden ser grietas o vigas construidas con
cemento aluminoso.
¿CÓMO
RECLAMAR?
El sistema de saneamiento por vicios ocultos, como
veremos, trata de proteger al comprador. En el saneamiento por vicios el
comprador no debe probar la culpa del vendedor, vasta la existencia del vicio,
que sea oculto y que exista antes o al momento de la transferencia del bien. En
cambio, los remedios contractuales por incumplimiento de obligaciones requieren
que el comprador pruebe los elementos de la responsabilidad por inejecución de
obligaciones, entre ellos la culpa. No obstante, la protección especial por
vicios ocultos tiene una fecha de corte, un plazo de caducidad indiscutible: 3
meses para bienes muebles y 6 meses para bienes inmuebles. Los remedios por
incumplimiento de obligaciones, en cambio, pueden ser reclamados hasta por 10
años luego del incumplimiento.
De considerar que el sistema de vicios ocultos excluye
los remedios por incumplimiento nos encontramos frente a una alarmante conclusión:
un remedio supuestamente más eficiente por 3 meses excluiría la protección
integral del comprador por 10 años.
Según recoge el Código Civil, el vendedor tiene la
obligación de hacerse cargo de los vicios ocultos. Para ello, es necesario que
el comprador afectado haga una reclamación. Si estás seguro de que el
departamento que has comprado tiene vicios ocultos, lo primero que deberías
hacer es una comunicación oficial al antiguo propietario. Lo mejor es que le
envíes una Carta Notarial, ya que de esa manera quedará constancia de que se lo
has comunicado.
Si el antiguo propietario no responde a tu
comunicación o no soluciona el problema, puedes optar por la mediación o
incluso iniciar un proceso judicial. Pero ten cuidado con los plazos, pues si
no inicias las acciones legales dentro de estos perderás la posibilidad de
hacer la reclamación. Aunque hayas enviado la Carta Notarial antes, esta no
interrumpe el plazo que tienes para ponerla, así que conviene estar muy atento.
Si quieres hacer un reclamo, debes saber que los
plazos varían en función del tipo de vivienda. Si es de segunda mano o tiene
más de 10 años, solo dispones de seis meses desde la entrega del departamento
para realizarlo. Este plazo también sirve para los departamentos de alquiler y
empieza a contar desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento. En
el caso de estos, también deberías realizar una comunicación al arrendador por Carta
Notarial para que quede constancia si al final tienes que optar por la vía
judicial.
VIVIENDAS
DE NUEVA CONSTRUCCIÓN
El caso de los departamentos de construcción nueva es
un poco más complejo. En primer lugar, el plazo para realizar el reclamo por
defecto estructural puede ser en los primeros 10 años desde que te la
entregaron. Los defectos estructurales son aquellos que afectan a elementos
como los cimientos, las vigas, los muros de carga y que comprometen la
estabilidad del edificio de forma directa.
En el caso de que aparezcan defectos de habitabilidad,
es decir, desperfectos que comprometan los requisitos de habitabilidad de la
casa, podrás reclamar si aparecen en los primeros tres años. Dentro de estos
desperfectos se encuentran los problemas de aislamiento o una incorrecta
impermeabilización de la vivienda.
Por último, si en la casa de nueva construcción
aparecen defectos de acabado en los suelos o las pinturas, podrás reclamar si
estos aparecen en el primer año desde que se te entrega. Si la vivienda que
presenta vicios ocultos es de nueva construcción, puedes realizar la
reclamación a cualquiera de las partes del proceso de edificación.
LAS
OPCIONES
En derecho civil
peruano se ha escrito muy poco sobre la relación entre los remedios por existencia
de vicios ocultos e incumplimiento por entrega de bien disconforme o
defectuoso.
Si vas a realizar la reclamación formal por vicios
ocultos en tu vivienda, puedes escoger entre dos opciones. La primera es
desistir del contrato y pedir al vendedor que te devuelva lo que pagaste. Esto
se llama acción redhibitoria. La segunda consiste en pedir al vendedor una
rebaja en el precio que pagaste como compensación por los vicios ocultos. Esto
se denomina acción 'quanti minoris'.
En cualquier caso, para evitar sorpresas cuando
compras una casa nueva, lo más aconsejable es que antes de firmar realices una
visita con un arquitecto o un aparejador y también que te informes de si el edificio
ha pasado la Inspección Técnica de Edificios.
El régimen de saneamiento por vicios ocultos está
regulado en los artículos 1503 y siguientes del Código Civil. Básicamente se
incluyen dos supuestos dentro de los posibles vicios:
(i)
vicios
en el bien entregado o
(ii)
falta
de cualidades prometidas. Los artículos 1503 y 1505 indican:
“Artículo 1503.- El transferente está obligado al
saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia.”
“Artículo 1505.- Hay lugar al saneamiento cuando el
bien carece de las cualidades prometidas por el transferente que le daban valor
o lo hacían apto para la finalidad de la adquisición”. Se debe tener presente
que la distinción entre “vicio” y “falta de cualidades prometidas” no proviene
del Código Civil, sino más bien de la doctrina. Algunos autores sostienen,
incluso, que en realidad el vicio y la falta de cualidad prometida son lo
mismo: un bien que no cumple con el interés del acreedor
REMEDIOS
LEGALES PARA VICIOS OCULTOS
El Código Civil peruano, al igual que el sistema legal
español y muchos otros, prevé dos tipos de remedios para los vicios ocultos:
LA
ACCIÓN REDHIBITORIA Y LA ACCIÓN ESTIMATORIA. Ambos remedios son aplicables frente a un vicio o la
falta de una cualidad prometida. A pesar que como explicamos en la sección
anterior nuestro Código Civil ha distinguido, por lo menos en cuanto a nombre,
entre los vicios y la falta de cualidades prometidas, se aplica el régimen de
vicios ocultos a ambos casos.
La acción redhibitoria y la acción estimaría están
reguladas en los artículos 1511 y 1513 del Código Civil:
“Artículo 1511.- El adquirente puede pedir, en razón
del saneamiento a que está obligado el transferente, la resolución del
contrato.”
“Artículo 1513.- El adquirente puede optar por pedir
que se le pague lo que el bien vale de menos, por razón de vicio, en el momento
de ejercerse la acción de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su
adquisición, sin perjuicio del derecho que contempla el artículo 1512, inciso
5.”
Por la acción redhibitoria el adquirente solicita la
resolución del contrato, en cambio, en la acción estimatoria, el adquirente
solicita la reducción del precio. Debido a esta distinción se suele sostener que
el vicio debe ser grave solo para el caso de la acción redhibitoria, siguiendo
la misma lógica que la resolución por incumplimiento contractual.
Aguayo explica al respecto:
“Se ha sostenido que el vicio ha de ser grave pero,
como hemos señalado supra, creemos que la gravedad es exigible únicamente para
la acción redhibitoria”5 . El Código Civil peruano reconoce esta lógica en el
artículo 1515, la norma dice:
“Cuando se trata de vicios de poca importancia, el
transferente puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la oferta es
rechazada por el adquirente, éste puede intentar sólo la acción estimatoria,
perdiendo la redhibitoria.” Es decir, cuando se trata de vicios de poca
importancia, en última instancia el adquirente solo podrá exigir la reducción
del precio, más no la resolución del contrato. La acción redhibitoria extingue
la relación contractual porque se entiende que si el adquirente hubiese sabido
del vicio no habría celebrado el contrato, por esto el vicio debe ser
importante. En cambio, la acción estimatoria tiene como objetivo restablecer el
equilibrio contractual, para ello no es relevante la importancia del vicio,
sino que el bien valga efectivamente lo que se está pagando por él.
En
adición a la importancia del vicio, nuestro Código Civil establece los
siguientes dos requisitos para que se apliquen las normas de saneamiento por
vicios ocultos:
(i)
Oculto:
el adquirente no debe haber conocido de la falla del bien transferido al momento
de su entrega.
(ii)
Anterior
o contemporáneo a la transferencia: el vicio tiene que preexistir a la entrega
del bien.
