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¿CÓMO PUEDO RECLAMAR SI ENCUENTRO ‘VICIOS OCULTOS’ EN MI DEPARTAMENTO?



Generalmente estos desperfectos no se perciben a simple vista y no se es consciente de ellos sino hasta que no pasa un tiempo después de la compra o entrega del dpto.

Para que se considere vicio oculto, el desperfecto tiene que existir en el momento de la venta, pero no tiene que ser visible en una visita.

Si has comprado un departamento nuevo y al poco tiempo descubres que tiene un defecto muy grave que no habías notado antes de comprarla. Puede que estés ante lo que se conoce como un vicio oculto, un desperfecto por el que le puedes reclamar a la constructora, inmobiliario o al anterior propietario que lo subsane o a una compensación.

¿QUIERES SABER SI LOS DEFECTOS DE TU VIVIENDA PUEDEN CONSIDERARSE VICIOS OCULTOS?

En primer lugar, para que se considere vicio oculto, el desperfecto tiene que existir en el momento de la venta, pero no tiene que ser visible en una visita. De hecho, el vendedor no tiene por qué responder ante los defectos que estén a la vista. También tiene que tratarse de un desperfecto grave. Se considera grave si impide que el uso de la vivienda sea viable o si disminuye tanto su valor que si el comprador lo hubiera conocido no la habría adquirido o habría pagado menos por ella.

LOS VICIOS OCULTOS MÁS COMUNES

Hay muchos ejemplos de vicios ocultos. En el caso de viviendas de nueva construcción, estos pueden ser estructurales, estar en los acabados de la vivienda o también en las instalaciones.

En el caso de las de segunda mano, los vicios o defectos más comunes están relacionados con humedades, filtraciones y el aislamiento térmico, pero también pueden ser grietas o vigas construidas con cemento aluminoso.

¿CÓMO RECLAMAR?

El sistema de saneamiento por vicios ocultos, como veremos, trata de proteger al comprador. En el saneamiento por vicios el comprador no debe probar la culpa del vendedor, vasta la existencia del vicio, que sea oculto y que exista antes o al momento de la transferencia del bien. En cambio, los remedios contractuales por incumplimiento de obligaciones requieren que el comprador pruebe los elementos de la responsabilidad por inejecución de obligaciones, entre ellos la culpa. No obstante, la protección especial por vicios ocultos tiene una fecha de corte, un plazo de caducidad indiscutible: 3 meses para bienes muebles y 6 meses para bienes inmuebles. Los remedios por incumplimiento de obligaciones, en cambio, pueden ser reclamados hasta por 10 años luego del incumplimiento.

De considerar que el sistema de vicios ocultos excluye los remedios por incumplimiento nos encontramos frente a una alarmante conclusión: un remedio supuestamente más eficiente por 3 meses excluiría la protección integral del comprador por 10 años.

 

Según recoge el Código Civil, el vendedor tiene la obligación de hacerse cargo de los vicios ocultos. Para ello, es necesario que el comprador afectado haga una reclamación. Si estás seguro de que el departamento que has comprado tiene vicios ocultos, lo primero que deberías hacer es una comunicación oficial al antiguo propietario. Lo mejor es que le envíes una Carta Notarial, ya que de esa manera quedará constancia de que se lo has comunicado.

Si el antiguo propietario no responde a tu comunicación o no soluciona el problema, puedes optar por la mediación o incluso iniciar un proceso judicial. Pero ten cuidado con los plazos, pues si no inicias las acciones legales dentro de estos perderás la posibilidad de hacer la reclamación. Aunque hayas enviado la Carta Notarial antes, esta no interrumpe el plazo que tienes para ponerla, así que conviene estar muy atento.

Si quieres hacer un reclamo, debes saber que los plazos varían en función del tipo de vivienda. Si es de segunda mano o tiene más de 10 años, solo dispones de seis meses desde la entrega del departamento para realizarlo. Este plazo también sirve para los departamentos de alquiler y empieza a contar desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento. En el caso de estos, también deberías realizar una comunicación al arrendador por Carta Notarial para que quede constancia si al final tienes que optar por la vía judicial.

 

VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN

El caso de los departamentos de construcción nueva es un poco más complejo. En primer lugar, el plazo para realizar el reclamo por defecto estructural puede ser en los primeros 10 años desde que te la entregaron. Los defectos estructurales son aquellos que afectan a elementos como los cimientos, las vigas, los muros de carga y que comprometen la estabilidad del edificio de forma directa.

En el caso de que aparezcan defectos de habitabilidad, es decir, desperfectos que comprometan los requisitos de habitabilidad de la casa, podrás reclamar si aparecen en los primeros tres años. Dentro de estos desperfectos se encuentran los problemas de aislamiento o una incorrecta impermeabilización de la vivienda.

Por último, si en la casa de nueva construcción aparecen defectos de acabado en los suelos o las pinturas, podrás reclamar si estos aparecen en el primer año desde que se te entrega. Si la vivienda que presenta vicios ocultos es de nueva construcción, puedes realizar la reclamación a cualquiera de las partes del proceso de edificación.

LAS OPCIONES

En derecho civil peruano se ha escrito muy poco sobre la relación entre los remedios por existencia de vicios ocultos e incumplimiento por entrega de bien disconforme o

defectuoso.

 

Si vas a realizar la reclamación formal por vicios ocultos en tu vivienda, puedes escoger entre dos opciones. La primera es desistir del contrato y pedir al vendedor que te devuelva lo que pagaste. Esto se llama acción redhibitoria. La segunda consiste en pedir al vendedor una rebaja en el precio que pagaste como compensación por los vicios ocultos. Esto se denomina acción 'quanti minoris'.

En cualquier caso, para evitar sorpresas cuando compras una casa nueva, lo más aconsejable es que antes de firmar realices una visita con un arquitecto o un aparejador y también que te informes de si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de Edificios.

El régimen de saneamiento por vicios ocultos está regulado en los artículos 1503 y siguientes del Código Civil. Básicamente se incluyen dos supuestos dentro de los posibles vicios:

(i)          vicios en el bien entregado o

 

(ii)         falta de cualidades prometidas. Los artículos 1503 y 1505 indican:

 

“Artículo 1503.- El transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia.”

“Artículo 1505.- Hay lugar al saneamiento cuando el bien carece de las cualidades prometidas por el transferente que le daban valor o lo hacían apto para la finalidad de la adquisición”. Se debe tener presente que la distinción entre “vicio” y “falta de cualidades prometidas” no proviene del Código Civil, sino más bien de la doctrina. Algunos autores sostienen, incluso, que en realidad el vicio y la falta de cualidad prometida son lo mismo: un bien que no cumple con el interés del acreedor

REMEDIOS LEGALES PARA VICIOS OCULTOS

El Código Civil peruano, al igual que el sistema legal español y muchos otros, prevé dos tipos de remedios para los vicios ocultos:

LA ACCIÓN REDHIBITORIA Y LA ACCIÓN ESTIMATORIA. Ambos remedios son aplicables frente a un vicio o la falta de una cualidad prometida. A pesar que como explicamos en la sección anterior nuestro Código Civil ha distinguido, por lo menos en cuanto a nombre, entre los vicios y la falta de cualidades prometidas, se aplica el régimen de vicios ocultos a ambos casos.

La acción redhibitoria y la acción estimaría están reguladas en los artículos 1511 y 1513 del Código Civil:

“Artículo 1511.- El adquirente puede pedir, en razón del saneamiento a que está obligado el transferente, la resolución del contrato.”

“Artículo 1513.- El adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos, por razón de vicio, en el momento de ejercerse la acción de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su adquisición, sin perjuicio del derecho que contempla el artículo 1512, inciso 5.”

Por la acción redhibitoria el adquirente solicita la resolución del contrato, en cambio, en la acción estimatoria, el adquirente solicita la reducción del precio. Debido a esta distinción se suele sostener que el vicio debe ser grave solo para el caso de la acción redhibitoria, siguiendo la misma lógica que la resolución por incumplimiento contractual.

Aguayo explica al respecto:

“Se ha sostenido que el vicio ha de ser grave pero, como hemos señalado supra, creemos que la gravedad es exigible únicamente para la acción redhibitoria”5 . El Código Civil peruano reconoce esta lógica en el artículo 1515, la norma dice:

“Cuando se trata de vicios de poca importancia, el transferente puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la oferta es rechazada por el adquirente, éste puede intentar sólo la acción estimatoria, perdiendo la redhibitoria.” Es decir, cuando se trata de vicios de poca importancia, en última instancia el adquirente solo podrá exigir la reducción del precio, más no la resolución del contrato. La acción redhibitoria extingue la relación contractual porque se entiende que si el adquirente hubiese sabido del vicio no habría celebrado el contrato, por esto el vicio debe ser importante. En cambio, la acción estimatoria tiene como objetivo restablecer el equilibrio contractual, para ello no es relevante la importancia del vicio, sino que el bien valga efectivamente lo que se está pagando por él.

En adición a la importancia del vicio, nuestro Código Civil establece los siguientes dos requisitos para que se apliquen las normas de saneamiento por vicios ocultos:

(i)          Oculto: el adquirente no debe haber conocido de la falla del bien transferido al momento de su entrega.

(ii)         Anterior o contemporáneo a la transferencia: el vicio tiene que preexistir a la entrega del bien.


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