JUNTA DE PROPIETARIOS PUEDE SESIONAR VIRTUALMENTE AUNQUE NO ESTÉ PREVISTO EN SU REGLAMENTO INTERNO [RESOLUCIÓN 026-2021-SUNARP-TR-T]
Sumilla(s): Celebración de sesiones no presenciales de junta de
propietarios. Procede admitir la realización de
sesiones no presenciales de junta de propietarios, aunque esta modalidad no
esté prevista en su reglamento interno, estando al mandato constitucional de no
discriminación y al principio pro homine que justifica la aplicación analógica
del Decreto
de Urgencia n.° 100-2020.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.°
026-2021-SUNARP-TR-T
Trujillo, 18 de enero de dos mil veintiuno
APELANTE: RENZO VÍCTOR ALFREDO CUADROS
LÓPEZ
TÍTULO: 1814908-2020
del 19.10.2020 H.T.D. : 27552 del 13.11.2020
PROCEDENCIA: ZONA REGISTRAL N.° IX– SEDE LIMA
REGISTRO: DE
PREDIOS DE LIMA ACTO(S) : NOMBRAMIENTO DE DIRECTIVA DE JUNTA DE PROPIETARIOS
I. ACTO CUYA
INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el presente título se solicitó la inscripción de
la nueva directiva de la junta de propietarios del edificio ubicado en la Av.
Caminos del Inca n.° 238-244-246-248 del distrito de Santiago de Surco,
provincia y departamento de Lima, que consta inscrito en la partida n.°
47586682 del Registro de Predios de Lima. Para ese efecto, se adjuntaron los
siguientes documentos:
− Copias certificadas por notario de Lima Carlos Herrera
Carrera de las actas de junta de propietarios del 7.9.2020 en primera y segunda
convocatoria.
− Constancia de convocatoria suscrita por la presidenta
Fabiola Paulet Monteagudo, cuya firma ha sido legalizada por el notario de Lima
Carlos Herrera Carrera el 14.10.2020.
II. DECISIÓN
IMPUGNADA:
La registradora pública de la Oficina Registral de Lima
Karina Soledad Figueroa Almengor dispuso la tacha sustantiva del título
mediante esquela del 9.11.2020, cuyos términos pasamos a transcribir
cabalmente:
TACHA SUSTANTIVA
De conformidad con el Art. 42° inciso a) del Reglamento
General de los Registros Públicos, se procede a la tacha sustantiva del
presente título, por adolecer de defecto insubsanable de acuerdo a las
siguientes consideraciones:
Mediante el presente título se solicita la inscripción de
la elección de la Junta Directiva en la partida registral N° 47586682,
presentando para ello copia certificada del acta de sesión extraordinaria de
Junta de Propietarios del 07/09/2020 celebrada de forma virtual a través de la
plataforma ZOOM, lo cual no está previsto en su reglamento interno.
Sobre el lugar de la celebración de las sesiones de Junta
de Propietarios, en el artículo 146° del D.S. 035-2006-Vivienda se establece
que las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en
el predio. Y mediante Resolución de la Dirección Técnica Registral de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N° 013 -2020- SUNARP/DTR
publicada el 15/08/2020, en su artículo 1° se aprobó la difusión de acuerdos
relacionados al alcance de la calificación registral de decisiones adoptadas
por los órganos colegiados de las personas jurídicas o entes sin personalidad
jurídica durante el Estado de Emergencia, siendo los acuerdos detallados en el
Anexo de la presente Resolución, adoptados por el Equipo de Trabajo designado
mediante Resolución N° 075-2020- SUNARP/SN, en el cual se establece:
ACUERDO 2:
ALCANCES
DE LA CALIFICACIÓN DE SESIONES NO PRESENCIALES, SIN REGULACIÓN EXPRESA, DE
ÓRGANOS DE PERSONAS JURÍDICAS O ENTES SIN PERSONALIDAD JURÍDICA DURANTE EL
ESTADO DE EMERGENCIA:
Respecto de sesiones no presenciales, sin regulación
expresa, de órganos de personas jurídicas o entes sin personalidad jurídica
durante el Estado de Emergencia, únicamente corresponde inscribir las sesiones
sin convocatoria (asambleas, juntas, etc.) realizadas con carácter UNIVERSAL,
esto es, aquéllas en las que sus integrantes acepten por UNANIMIDAD su
celebración y los asuntos que en ella se proponga tratar.
Revisada la copia certificada del acta de Junta de
Propietarios del 07/09/2020 no se aprecia la concurrencia de la totalidad de
propietarios de las secciones exclusivas. Por lo tanto, no se ha cumplido con
los requisitos exigidos para la realización de sesiones virtuales (no
presenciales), conforme a la norma antes citada. En tal sentido, la sesión de
Junta de Propietarios del 07/09/2020 carece de validez de conformidad con el
artículo 146° del D.S. 035-2006-Vivienda, por cuanto no se celebró en el
predio.
Sin perjuicio de lo señalado cabe indicar que el Decreto de
Urgencia N° 100-2020, al que se hace referencia en
la constancia de convocatoria, ha previsto la celebración de juntas de
accionistas y asambleas no presenciales lo cual aplica en el caso de personas
jurídicas; no obstante, la Junta de Propietarios no tiene personería jurídica.
Derechos pagados: S./ 42.00 soles, derechos cobrados: S/
33.00 soles. Derechos por devolver: S/. 9.00 soles.
Recibo(s) Número(s) 00016090-625.- Lima, 09 de noviembre
de 2020.
III. FUNDAMENTOS DE
LA APELACIÓN:
El señor Cuadros interpuso recurso de apelación
autorizado por el abogado Gustavo López Cordero, el que a su vez fue ampliado
mediante escrito del 7.12.2020, cuyos fundamentos se resumen a continuación:
− Es inaudito que el Estado, a través de sus diversos
organismos, venga imponiendo cargas excesivas e ilegales a los administrados.
En el caso concreto, se sostiene que las sesiones de junta de propietarios
deben necesariamente celebrarse en el predio.
− No se ha tomado en cuenta que el gobierno ha dictado
una serie de decretos supremos prohibiendo las reuniones presenciales, por el
peligro de contagio del Covid 19. Estas son normas que no pueden ser
desconocidas por las instancias registrales.
− En virtud del XVII acuerdo plenario del Tribunal
Registral de los días 20 y 21 de abril del 2006, es posible realizar reuniones
en un lugar diferente del predio. Precisamente, el espacio cibernético es el lugar
distinto donde se ha llevado a cabo la sesión.
− A mayor abundamiento, la manifestación de voluntad de
las personas para celebrar cualquier negocio jurídico puede realizarse a través
de medios electrónicos, tal como lo permite el artículo 141 del Código Civil.
− La Resolución n.° 013-2020-SUNARP/DTR contiene un
imposible de facto y de iure, puesto que solo serían inscribibles las sesiones
sin convocatoria en las que asistan todos los propietarios. Ello quiere decir
que las sesiones con convocatoria no son inscribibles, siendo este criterio
arbitrario y discriminatorio.
− El Decreto de Urgencia n.° 100-2020 debe interpretarse
de una manera extensiva, incorporando y no excluyendo a las juntas de
propietarios, pues estas son organizaciones reguladas por la Ley n.° 27157.
− En efecto, la Directiva n.° 009-2008-SUNARP-SN les
reconoce relativa personalidad jurídica, hasta con la posibilidad de adquirir
bienes, celebrar contratos, interponer demandas, entre otros.
− En ese orden de ideas, cabe colegir que las juntas de propietarios
sí se encuentran dentro de los alcances del referido decreto de urgencia.
− Por último, otros registradores han admitido la
inscripción frente a títulos similares, por lo que, en atención al principio de
predictibilidad, la presente rogatoria igualmente debe inscribirse.
IV. ANTECEDENTE
REGISTRAL:
Partida n.° 47586682 del Registro de Predios de Lima
En esta partida consta inscrita la edificación bajo el
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común situada en la Av. Caminos del
Inca n.° 238- 244-246-248 del distrito de Santiago de Surco, provincia y
departamento de Lima.
En el asiento B00003 corre inscrita la declaratoria de
fábrica del referido inmueble.
En el asiento B00005 figura registrado su respectivo
reglamento interno que dio mérito a la independización de diversas secciones
exclusivas.
En el asiento B00008 se publicita la directiva presidida
por Fabiola Paulet Monteagudo.
V. PLANTEAMIENTO DE
LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el vocal (s) Rafael Humberto
Pérez Silva, quien expresa el parecer de esta Sala.
Con el informe oral del letrado Gustavo López Cordero.
Estando a lo expuesto, teniendo en cuenta los argumentos
de la primera instancia y de la apelante, corresponde determinar lo siguiente:
¿Es
admisible que durante el estado de emergencia nacional la junta de propietarios
sesione de manera virtual, aunque su reglamento interno omita pronunciarse
sobre esa modalidad?
VI. ANÁLISIS:
1. Con esta rogatoria se pretende la inscripción de la nueva directiva
de la junta de propietarios del edificio ubicado en la Av. Caminos del Inca n.°
238- 244-246-248 del distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de
Lima, que consta inscrito en la partida n.° 47586682 del Registro de Predios de
Lima, que fue elegida mediante junta de propietarios del 7.9.2020.
La cuestión controvertida se centra en el reparo
advertido por la primera instancia porque la referida sesión se desarrolló de
manera virtual (plataforma Zoom), no obstante, el reglamento interno de la
edificación no ha previsto la posibilidad de realizar la reunión bajo esa
modalidad. En ese sentido, el apelante sostiene que el estado de emergencia
nacional instaurado para evitar la propagación del Covid 19 impide que se pueda
efectuar la junta de manera presencial.
Cabe indicar que, de acuerdo a la revisión de la partida
vinculada, la edificación que recae sobre el predio en cuestión se rige bajo el
régimen de propiedad exclusiva y común, asimismo, de la lectura de su
reglamento interno contenido en el título archivado n.° 1286736 del 6.6.2018,
que dio mérito al asiento B00005, no se ha consignado mención alguna en
relación a las sesiones no presenciales de la junta de propietarios.
Siendo así, le corresponde a esta Sala determinar si es
admisible que la sesión de la junta de propietarios de la aludida edificación
celebrada el 7.9.2020 se desarrolle de forma no presencial.
2. El régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común es una
modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación,
de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común.
Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del
edificio, va a coexistir un régimen especial sobre los elementos comunes de la
edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las
escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por
parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
Actualmente, el régimen al que deben someterse las
unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y
bienes y servicios comunes se encuentra establecido en la Ley n.º 27157 y en su
reglamento, cuyo TUO fue aprobado por el Decreto Supremo n.° 035-2006-Vivienda.
3. A efectos de expresar la voluntad de los propietarios de la
edificación, estos se reúnen en la denominada junta de propietarios. El
artículo 47 de la Ley n.° 27157 señala que la junta de propietarios está
constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la
representación conjunta de estos. A su vez, la Directiva n.º
009-2008-SUNARP/SN, aprobada por la Resolución del Superintendente Nacional de
los Registros Públicos n.° 340- 2008-SUNARP-SN del 23.12.2008, precisa que la
junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de
secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de
edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener
los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una
de sus secciones privativas.
La junta adopta acuerdos sobre la marcha y administración
de la edificación, los que pueden consistir en la modificación del reglamento
interno, elección de la directiva, desafectación de bienes comunes, etc.; los
cuales si resultasen susceptibles de inscripción implica que el registrador
deberá evaluar y verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o
contrato, así como la formalidad del título en el que este consta y la de los
demás documentos presentados, de conformidad con el inciso c) del artículo 32
del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP).
4. Como ya se mencionó, el reglamento interno de la junta de
propietarios vinculada en esta calificación no ha consignado disposición sobre
la posibilidad de realizar sesiones virtuales o no presenciales, no obstante,
cabe valorar que la sesión que pretende inscribirse data del 7.9.2020, es
decir, durante el estado de emergencia nacional a consecuencia de la
propagación del COVID 19, cuya instauración ha alterado el ordinario
funcionamiento de toda organización tal como pasaremos a comentar.
El 15.3.2020 se publicó en el diario oficial “El Peruano”
el Decreto Supremo n.º 044-2020-PCM, Decreto Supremo que declara Estado de
Emergencia Nacional por las graves circunstancias que afectan la vida de la
Nación a consecuencia del brote del COVID-19, en cuyo artículo 1º se impuso el
Estado de Emergencia Nacional por el plazo de 15 días calendarios, quedando
restringidos el derecho a la libertad y la seguridad personales, la
inviolabilidad del domicilio y la libertad de reunión y de tránsito en el
territorio comprendidos en los incisos 9, 11 y 12 del artículo 2 y en el inciso
24, apartado f) del mismo artículo de la Constitución Política del Perú.
En un estado de emergencia se efectúa un juicio de
ponderación entre la adopción de determinadas acciones para preservar la vida
de la Nación y la restricción de determinados derechos individuales.
5. El referido estado de emergencia nacional ha sido prorrogado a
través de los Decretos Supremos 051-2020-PCM, 064-2020-PCM, 075-2020- PCM,
083-2020-PCM, 094-2020-PCM, 116-2020-PCM, 135-2020-PCM, 146-2020-PCM,
156-2020-PCM y 174-2020-PCM, que a su vez han sido derogados por el Decreto
Supremo n.° 184-2020-PCM, modificado por el Decreto Supremo n.° 201-2020-PCM,
que mantienen dicha prorroga hasta el 31 de enero del 2021.
Esa circunstancia excepcional ha significado que los
ciudadanos se encuentren impedidos de ejercer con regularidad su derecho a
reunirse, y en específico, la diversidad de personas jurídicas afronta esa
situación que se traduce en problemas de llevar adelante sus respectivas juntas
o asambleas generales para, entre otros, renovar a sus órganos de dirección, en
vista que sus estatutos no han previsto reuniones no presenciales y a la
imposibilidad de sus integrantes para desplazarse y celebrar reuniones
presenciales.
6. Es en ese panorama, que el Estado Peruano ha aprobado el Decreto de
Urgencia n.° 100-2020, publicado en el diario oficial “El Peruano” el
27.8.2020, con el objeto de establecer medidas que permitan a las sociedades,
asociaciones, fundaciones, comités u otras personas jurídicas privadas
reguladas por leyes especiales, a excepción de las reguladas por los Decretos
de Urgencia n.º 056-2020 [1] y
n.º 075-2020 [2], convocar y
celebrar juntas generales o especiales de accionistas y/o asamblea general, de
manera no presencial o virtual. De esa manera, el artículo segundo de esa norma
establece lo siguiente:
Artículo
2. Convocatoria y celebración de juntas de accionistas y asambleas no
presenciales o virtuales
2.1 Autorízase
excepcionalmente hasta el 31 de diciembre de 2020 a las sociedades,
asociaciones, fundaciones o comités u otras personas jurídicas privadas
reguladas por leyes especiales, a excepción de las
reguladas por los Decretos de Urgencia Nº 056-2020 y Nº 075-2020, a convocar y celebrar
juntas generales o especiales de accionistas y/o asamblea general, de manera no
presencial o virtual, mediante el uso de medios tecnológicos o telemáticos y de
comunicaciones o de naturaleza similar, que permita la comunicación y garantice
la autenticidad del acuerdo, aun cuando los respectivos estatutos de dichas
entidades sólo reconozcan la posibilidad de convocar y celebrar juntas o
asambleas presenciales. Con el fin de convocar a
dichas juntas o asambleas, los directorios y/o consejos directivos de las
mencionadas entidades, pueden sesionar de manera no presencial o virtual.
2.2 Para la inscripción de los
acuerdos de las juntas generales o especiales de accionistas y/o asamblea
general, se presenta ante la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos el acta respectiva, en la que debe constar el órgano que sesionó, la
fecha, la hora de inicio y de conclusión de la junta o asamblea, el nombre
completo y el número de Documento Nacional de Identidad (DNI) de quienes
actuaron como presidente y secretario, el número de participantes, los asuntos
tratados en la sesión, los acuerdos adoptados con indicación del sentido de los
respectivos votos, y los medios utilizados para su realización.
7. Conforme a ese dispositivo legal, se permite hasta el
31.12.2020 que las juntas o asambleas generales de diversas personas jurídicas
puedan sesionar virtualmente, aunque dicha modalidad no esté regulada en el
estatuto respectivo. Se trata de una norma que responde a la realidad vigente
en nuestra Nación en la que se vienen adoptando una diversidad de medidas para
que las consecuencias generadas por la propagación del COVID 19 no impidan el
funcionamiento de esas organizaciones y, por tanto, facilitar que sus órganos
deliberativos aprueben las decisiones necesarias para que alcancen los fines
sociales.
Sin embargo, la literalidad de la norma bajo comentario
no menciona a las juntas de propietarios, las que bien se sabe no son personas
jurídicas, puesto que la Ley n.° 27157 ni mucho menos su reglamento le
reconocen ese estatus de sujeto de derecho. Esto lleva a plantear como
interrogante si ese silencio normativo impide la aplicación del Decreto de
Urgencia n.° 100-2020 a las juntas de propietarios.
8. En reiteradas oportunidades la jurisprudencia registral se ha
pronunciado en favor de la aplicación de normas de personas jurídicas a las
juntas de propietarios. En ese sentido, en la Resolución n.°
240-2010-SUNARP-TRA del 22.6.2010, fundamento 6, se indicó que no existía
dificultad para aplicar la figura del reconocimiento de directivas elegidas,
pero no inscritas, prevista para las personas jurídicas (asociaciones, comités,
comunidades campesinas, entre otras) a la junta de propietarios; en la
Resolución n.° 1704-2013-SUNARP-TR-L del 18.10.2013 se admitió como acto
inscribible la renuncia del presidente de la junta de propietarios, para la
cual se acudió al artículo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Personas Jurídicas [3] ;
y, en la Resolución n.° 689-2018-SUNARP-TR-T del 3.12.2018 se dispuso la
aplicación del artículo 87 del Código Civil relativo al quorum y mayorías para
aprobar acuerdos de asociaciones a las juntas de propietarios.
Igualmente, es importante tener en cuenta el CXXXIX Pleno
del Tribunal Registral, realizado el 28.12.2015, con el que se aprobó el
siguiente precedente de observancia obligatoria:
Convocatoria a junta de
propietarios El último presidente inscrito de la Junta de Propietarios con
período de funciones vencido también está legitimado para convocar a Junta de
Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva [4].
Este criterio se encuentra inspirado en la redacción del
artículo 47 segundo párrafo del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Personas Jurídicas [5], el
cual atribuye al órgano directivo inscrito de una persona jurídica con periodo
vencido la facultad de convocar a asamblea general eleccionaria. Así, con esta
fórmula legal, adaptada para la junta de propietarios, se tiende a solucionar
un problema que es usual en la gran mayoría de organizaciones, este es, el
desgobierno por la falta de renovación oportuna de sus directivos. Aquí, el
fundamento esencial reside en el elemento organizacional que urge de dirección,
que es semejante tanto en colectividades que detentan personalidad jurídica
como aquellas que carecen de ella.