LA JUNTA DE PROPIETARIOS ES EL PRINCIPAL ÓRGANO DE GESTIÓN
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Con la reanudación progresiva de las actividades
económicas, en el Perú se vuelven a poner en práctica los planes de miles de
familias de mudarse a la casa propia, por lo que los edificios o condominios
constituyen una alternativa para convertir ese anhelado sueño en realidad que
representará, también, para muchos vivir una nueva forma de vecindad y
compartir espacios como las llamadas áreas comunes.
Los edificios y condominios se encuentran sujetos al
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, conocido también como
propiedad horizontal, regulado por la Ley Nº 27157 y su reglamento, cuyo Texto
Único Ordenado (TUO) es el Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda. Así, en estas
edificaciones residenciales existen secciones o unidades inmobiliarias de
dominio exclusivo y de dominio común, explica al Diario Oficial El Peruano el
director de Inmobilex, Miguel Cavero Velaochaga.
El experto precisa que las primeras secciones, de dominio
exclusivo, que incluyen a los departamentos, estacionamientos y depósitos,
pertenecen a distintos propietarios que ejercen sus derechos sin requerir
consentimiento de la junta de propietarios. Sin embargo, detalla, deben cumplir
lo previsto en el reglamento interno, que es la norma principal y reguladora de
la convivencia (comportamiento dentro de las unidades exclusivas) y las
formalidades para tomar acuerdos, así como de la gestión (y enumeración
taxativa) de los bienes y servicios comunes.
Además, es el instrumento que adecúa el inmueble al
régimen de propiedad horizontal (artículo 39, Ley N° 27157) y prevalece ante
las “normas de convivencia”, que “son las que podemos llamar normas de índole
moral”, asevera el abogado inmobiliario. Mientras, refiere, los bienes, zonas o
secciones comunes (terreno o predio matriz, fachada, ascensores,
estacionamientos comunes, sala de uso múltiple, gimnasio, etcétera) se detallan
específicamente en el reglamento interno. Además, este documento precisará si
tienen la condición de “intransferibles”, agrega.
Cavero precisa que el reglamento interno inscrito en los
Registros Públicos establece el uso de las zonas comunes, pero en determinadas
oportunidades el documento es poco detallado y la junta de propietarios se
reúne y toma acuerdos aislados acerca de las normas de convivencia, entre ellos
el uso de las áreas comunes y costos de alquiler.
Estos acuerdos, expresa, los ejecuta la junta directiva o
la empresa de administración o el administrador del edificio o condominio. Este
servicio lo puede brindar una persona natural o jurídica que sea contratada por
la junta para tales fines, anota el hombre de leyes.
“El uso de una zona común se establece en el reglamento
interno y se debe cumplir. Sin embargo, la junta de propietarios, como
principal órgano de gestión de las zonas comunes, es la que debe establecer la
prioridad o reglas de uso de las zonas comunes y lo puede hacer directamente o
por intermedio del administrador.
Normalmente se reúne en junta ordinaria o extraordinaria
para aprobar el criterio para el uso de las zonas comunes”. Asamblea Cavero
manifiesta que si se requiere aprobar un cambio de criterio, que sea compatible
con lo previsto en el reglamento interno, pues la junta de propietarios se
reúne en asamblea extraordinaria y adopta el acuerdo.
Por ejemplo, los horarios de uso de zonas comunes o
costos de su alquiler a los propietarios, agrega. “Ahora bien, también puede
ser que se necesite una desafectación para fines de cambio de uso, lo que es
viable previo acuerdo de la mayoría calificada, salvo que se requiera un mayor
porcentaje establecido en el reglamento interno. Por ejemplo, un
estacionamiento común (o de visita, como figura en algunos reglamentos
internos), ubicado en el frontis del predio podría dejar de serlo
(desafectación) para convertirse en zona de recojo de delivery o zona de
desinfección y dotarla de lavamanos u otros accesorios”. Además, expresa,
debido al teletrabajo, que se intensificó en estos últimos meses por la
pandemia del coronavirus (covid-19), probablemente con el tiempo encontraremos
salas de uso común muy parecidas a un coworking. “El uso asignado a una sección
común siempre será voluntad de la junta, pero respetando lo previsto en el
reglamento interno salvo que se acuerde la modificación de este, cumpliendo con
el quorum y las formalidades señaladas en el mismo documento”. Cuotas de
mantenimiento Cada propietario tiene el 100% de derechos sobre su zona
exclusiva y un porcentaje de participación sobre sus zonas comunes.
Este índice será la referencia para votar, pero también
para el pago de servicios comunes, precisa Miguel Cavero, quien sostiene que el
reglamento establecerá esos porcentajes. “Para la gestión y mantenimiento de
los bienes y servicios comunes intervienen todos los propietarios que conforman
la junta, representados por la directiva o su presidente, mediante el pago de
su cuota ordinaria o extraordinaria de mantenimiento”.
Esta cuota se establece según el criterio establecido en
el reglamento interno, anota. “Por ejemplo, por área ocupada es lo común. Sin
embargo, si se desea modificar este criterio, se debe lograr un acuerdo de las
2/3 partes (66.66%) de las participaciones en zonas comunes, que se conoce como
mayoría calificada”.
El director de Inmobilex afirma, además, que el
propietario de zonas comunes no tiene restricciones para disponer de su
cochera, siempre y cuando se cumpla el uso establecido en el reglamento
interno. “La junta no puede aprobar un acuerdo que restrinja el derecho de
propiedad o el de algunos de sus atributos, usar, disfrutar (alquiler),
disponer (vender)”, recalca el abogado inmobiliario.
Por Percy Buendía Quijandría