LA JUNTA DE PROPIETARIOS ES EL PRINCIPAL ÓRGANO DE GESTIÓN
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En este artículo voy a explicarte qué pasos deben seguirse cuando un inquilino no paga el alquiler, buscando las mayores opciones para que el inquilino se ponga al día de sus pagos o bien, si no queda más remedio, para recuperar la vivienda lo antes posible.
Es evidente que no se puede ir matando moscas a
cañonazos. Quiero decir con esto, que lo primero que debe hacerse cuando un
inquilino empieza con los primeros retrasos en el pago de la renta es tratar de
darle solución de forma amistosa.
En la gran mayoría de los casos ese retraso inicial se
soluciona y no es necesario ir más allá.
Sin embargo, es cierto que hay veces que no tiene
arreglo, o que el inquilino es un verdadero profesional del impago. Un/a
zalamero/a que te ha embaucado y convencido diciéndote que trabajaba en tal o
cual sitio, etc.
Si has llegado a ese punto, es decir, al punto en que te
has dado cuenta de que la situación ya tiene poco arreglo y que tu inquilino no
va a pagar, entonces es el momento de que tomes decisiones.
La primera decisión ha de ir encaminada a buscar
urgentemente un abogado especialista en desahucios de inquilinos, ya que para
reclamar el desahucio del inquilino por impago es necesario abogado y
procurador, sea cual sea el importe de la deuda.
La demanda de desahucio cuando un inquilino no paga el
alquiler
Una vez que le has contado al abogado la situación, no
hay tiempo que perder.
La demanda debe ponerse inmediatamente, ya que estamos
hablando de un proceso que tarda determinados meses, así que cada día que el
abogado pierda en poner la demanda, es un día más que vas a tardar en recuperar
la vivienda o local.
La demanda es el documento en el que se le pide al juez
que, debido al impago, condene al inquilino a lo siguiente:
SER
DESAHUCIADO.
Pagar todo lo que adeude desde el primer impago hasta el
día del desahucio.
Pagar las costas procesales, es decir, lo que te has
gastado en abogado y procurador.
Y debido a que lo más importante cuando la situación no
tiene arreglo es recuperar la vivienda o local lo antes posible, por ese mismo
motivo nunca mando burofax al inquilino para reclamarle la deuda.
Es decir, la ley no obliga a mandar burofax antes de
poner la demanda, así que nunca lo hago, pues ello supone tener que esperar al
menos un mes más para poner la demanda. Y además, el burofax genera bastantes
problemas a lo largo del procedimiento, así que es preferible no mandarlo.
EL
JUICIO (O MEJOR DICHO EL NO JUICIO)
Casi en el 80% de los casos no hay juicio, debido a que
para que haya juicio el inquilino se tiene que oponer a la demanda (con abogado
y procurador).
Así, si no se opone a la demanda no habrá juicio y el
juez te dará directamente la razón en todo lo que has pedido en la demanda, y
lo siguiente será realizar el lanzamiento (desahucio).
Por otro lado, si el inquilino se opone a la demanda,
entonces sí que habrá juicio y después del juicio habrá sentencia. Si te dan la
razón en la sentencia, que es lo más lógico, entonces lo siguiente será
realizar el lanzamiento (desahucio).
LA
SENTENCIA O DECRETO DE ARCHIVO
Cuando no hay juicio el juez te da la razón mediante
Decreto, y cuando sí hay juicio el juez te da la razón mediante Sentencia. Son
dos resoluciones judiciales distintas, pero prácticamente con las mismas
consecuencias.
EL
LANZAMIENTO CUANDO EL INQUILINO NO PAGA EL ALQUILER
El lanzamiento por impago es el acto en el que se
devuelve al propietario/arrendador la posesión de su vivienda.
En el lanzamiento el personal del juzgado acude a la
vivienda o local, junto con el procurador (y también con el cliente, si quiere,
porque no es necesario) y junto a un cerrajero (en la mayoría de los casos).
Todas esas personas acceden al interior del inmueble y
levantan acta de lo que allí haya ocurrido (si estaba o no el inquilino, si la
vivienda está en buen o mal estado, etc.), terminando dicha acta expresando que
en dicho acto se hace entrega de la posesión del inmueble al dueño (o al
procurador, si el dueño no ha ido).
Es decir, el lanzamiento es el acto por el que se le
quita la posesión de la vivienda al inquilino y se le entrega la posesión al
arrendador/propietario.
LA
RECLAMACIÓN DE LA DEUDA
Una vez que se ha producido el desahucio o lanzamiento,
podrá el arrendador reclamar la deuda al inquilino que no paga el alquiler.
Puede reclamar todas las rentas y recibos de suministros
que el inquilino no haya pagado, hasta el día del desahucio.
Dicha reclamación comienza con la presentación de una
demanda (demanda ejecutiva) en la que se pide al juzgado que se embarguen los
bienes del inquilino.
Tras la presentación de la demanda, el juzgado da orden a
casi todas las entidades bancarias del país para que informen de las cuentas
bancarias del inquilino y los saldos que existan en dichas cuentas. Y si
hubiera dinero en ellas, quedaría inmediatamente embargado.
Igualmente, el juzgado nos dará información de la empresa
en la que esté trabajando el inquilino (en caso de que trabaje en alguna
empresa), para que pidamos el embargo de su nómina.
¿CUÁNTO
CUESTA UN DESAHUCIO?
Respecto al coste de un desahucio, debes saber que el
precio del procurador se ajusta a unos aranceles que ya están establecidos y el
precio del abogado es libre, es decir, cada abogado puede fijar su precio.