Recomendaciones para comprar una casa o departamento
administracion de edificios |
Comprar un
inmueble no es cosa de todos los días. Si ha tomado la decisión y ha escogido
una zona exclusiva de Lima, le recomendamos leer primero el artículo.
La ilusión
de la casa o el departamento propio podría esfumarse con solo abrir la puerta
principal, advierte Carlos José Chuman, gerente general de Shamrock del Perú
S.A.C.
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Antes de firmar la conformidad de obra y recibir las llaves, le conviene
seguir una serie de recomendaciones para la identificación de posibles
desperfectos como la comprobación de los sistemas de seguridad y la revisión en
profundidad de paredes, suelos, portero electrónico, ascensores, conductos de
energía, tuberías y techos.
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Y si tiene
posibilidades de indagar sobre sus vecinos, mejor. No vaya a ser que le pase lo mismo que a la señora Cory Flores Rivas, que
hoy sufre por las fiestas que organizan sus vecinos cada fin de semana y los
ruidos molestos de un reciclador que almacena fierros, estructuras de aluminio
y bronce al costado de su casa para su posterior venta.
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Lo primero y
más importante —dice Chuman— es el marco legal, es decir, saber a quién se compra, si el inmueble tiene título de
propiedad y los trámites de independización del área construida están en regla;
si la inmobiliaria es propietaria de la obra o solo representa a terceros, cuál
es su capital en el mercado y qué otras obras ha realizado o está construyendo.
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Igualmente es imprescindible verificar si la propiedad en venta no está
afectada con hipotecas o embargos y si el anteproyecto fue aprobado por la
gerencia municipal correspondiente.
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Un documento importante a revisar es la minuta de compraventa. En ella
debe especificarse y detallarse los materiales y el tipo de acabados que van a
utilizarse, la orientación con respecto a los puntos cardinales y el metraje
exacto de la obra, explica el gerente general de Shamrock del Perú S.A.C.
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Carlos E. y
María K. eran jóvenes y decidieron casarse. Compraron un departamento en la zona de Mayorazgo, Ate. Al principio todo
fue felicidad, hasta que el estadio Monumental abrió sus puertas. Cada partido era
un vidrio menos en su departamento del segundo piso. El predio perdió casi la
mitad de su valor.
La ubicación de la casa o departamento es muy importante. Debe fijarse bien si
la casa está cerca de una avenida principal, si la ruta es de fácil acceso y si
existen zonas comerciales bien definidas. En este punto le recomendamos darse
nuevamente una vuelta por la municipalidad. Averigüe si cerca de allí se ha
previsto una megaobra o si la zona no va a sufrir mayores desórdenes.
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Otro aspecto
a tener en cuenta es el suelo sobre el cual es construida la obra. Se debe
verificar bien la calidad del suelo, si no existen filtraciones, si solo se
requieren zapatas y no toda una estructura compacta para que soporte los
movimientos de tierra. Si la zona es arenosa, podría tener problemas con el
salitre y la humedad.
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Evite las
compras por catálogo o videos tridimensionales. No siempre lo que estos
muestran termina siendo real. Preocúpese
por la orientación del viento y la salida del sol. Cada vez existen más pruebas
de que la calidad del ambiente interior puede tener efectos profundos en la
salud de los ocupantes de los edificios. La propagación de enfermedades,
sobre todo de las vías respiratorias, se intensifica cuando las personas pasan
la mayor parte de su tiempo realizando actividades en lugares cerrados y sin
ventilación.
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Por lo general, las empresas inmobiliarias le otorgan hasta cinco años de
garantía por la estructura de una casa o departamento. Más allá de ello le
recomendamos tome usted un seguro contra todo riesgo (terremoto, incendios e
inundaciones). Nadie está libre. Si adquiere la propiedad a través de un
crédito hipotecario, el banco le recomendará el seguro a tomar.
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Muchos han
sido estafados con el cuento del departamento por brindar adelantos de dinero a
gente que ni conocía, a empresas no constituidas o grupos empresariales no
reconocidos. Antes de asumir un compromiso de deuda, verifique bien la
identidad del vendedor.
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Por último,
si va a dar un adelanto de dinero, es mejor que esté declarado en un documento
el porcentaje de devolución en caso decida dar marcha atrás.
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Si es
posible, que la empresa constructora o la inmobiliaria le diga exactamente el
nombre y modelo de los sanitarios, el lugar donde han sido adquiridos y los
años de garantía que le ofrecen por ellos. También deben decirle si los
materiales utilizados en la cocina son de primera calidad. A veces los
lavaderos no son de acero inoxidable ni es mármol original sino material
reconstituido y tratado.
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Si le dicen
que los dormitorios vienen con armario incluido, fíjese bien el tipo de madera
utilizado y si no presenta deformaciones. Por lo general, las empresas inmobiliarias tercerizan este trabajo y las
carpinterías utilizan madera mojada, que al contacto con el sol se arquea y
deforma rápidamente.
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Si la pintura utilizada en las paredes huele mucho, es signo de que
poseen plomo y puede ser dañino para su salud. Una buena pintura seca rápido y
el trazo es uniforme.
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Las edificaciones modernas tienen conexión a tierra y se diferencian por
la presencia de tomacorrientes con tres entradas. Verifique si realmente las
tiene desarmando uno de ellos.
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Por: Claudia Paan
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Luego de
ahorrar por un buen tiempo, usted tiene la posibilidad de cumplir con el sueño
del departamento propio. Toma el diario un domingo y busca entre los muchos
anuncios alguno que cumpla con sus
requerimientos: amplios espacios, buen precio, linda zona y facilidades de
pago.
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Luego de una
larga —o corta— búsqueda encuentra una propuesta que le parece atractiva. En
este momento algunos compradores se dejan deslumbrar por el departamento y sin
pensarlo dos veces firman el contrato y hacen de su sueño una gran pesadilla.
Si no desea que esto le ocurra, hay algunas consideraciones que debería tomar
en cuenta antes de dar el gran paso.
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ANTECEDENTES
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El primer paso obligado que se debe dar es acudir a Registros Públicos y
solicitar una ficha registral para verificar que la constructora —en el caso de
comprar sobre planos— sea la propietaria del terreno.
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Para el
abogado Carlos Carpio, del Estudio Rodrigo, Elías & Medrano, este es un
aspecto muy importante a verificar dado que algunas veces las constructoras esperan vender todos los espacios para
concretar la compra del terreno.
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Otra de las
consideraciones a tomarse en cuenta en esta primera parte es comprobar, en la
municipalidad correspondiente, si el
anteproyecto inmobiliario está aprobado y si existe la posibilidad de que la
calle donde está ubicado cambie de zonificación. Carlos José Chuman,
gerente general de la inmobiliaria Shamrock del Perú, señala que esto puede
alterar el valor de la propiedad.
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Para conocer más sobre el trabajo de la constructora, qué mejor que
visitar sus proyectos anteriores. Trate de
conversar con los propietarios para saber si la empresa cumplió con los
requerimientos estipulados en el contrato. También puede consultar en Indecopi y en algunos bancos si la
inmobiliaria tiene algún antecedente negativo.
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Crisólogo
Cáceres, presidente de Aspec, señala que también se debe ver si no hay alguna carga o gravamen sobre el inmueble, ya que
si esto sucede, el comprador nunca podrá ser dueño del departamento, ya que se
da preferencia a la persona que contrajo la hipoteca. No hacer este
proceso de indagación es —según Carpio— uno de los errores más comunes que
tienen los compradores, quienes entregan todo su dinero a estafadores.
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EL CONTRATO
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De resultar
todo en regla, probablemente proceda a firmar el contrato. Este documento es
muy importante para usted, ya que será
su aval para hacer algún reclamo en caso de que le entreguen un departamento
que no esté a su gusto.
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Entonces,
¿qué deberá incluir el contrato?
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Primero, la
ubicación del inmueble (zonificación compatible con lo indicado por la
municipalidad), el metraje exacto del departamento y del estacionamiento (ambos
por separado) y mora diaria que deberá
pagar la empresa en caso de no entregar en la fecha acordada.
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Además, se
debe especificar la calidad, la marca, las dimensiones y los colores de los
acabados, así como la garantía de la edificación y de los acabados.
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Otros puntos
son: la forma de pago, el saneamiento, la
penalidad por no entregar la titulación correspondiente, la porción que
corresponde al comprador por áreas comunes, y se debe especificar que la
entrega está libre de cargas y gravámenes. Chuman señala que este documento lo deberá firmar el representante legal
de la constructora y no otra persona.
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Por su
parte, Cáceres recomienda que ni bien
se haya firmado el contrato se inscriba en Registros Públicos, para así estar
protegido ante cualquier triquiñuela que suelen hacer algunas malas empresas,
como vender un mismo inmueble a varias personas.
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En cuanto al
sistema de pago, el gerente de Shamrock indica que antes de separar el departamento con una cuota simbólica, averigüe si le
devolverán su dinero en caso de que su crédito hipotecario no sea aprobado y
quién correrá con los gastos de la notaría e inscripción.
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CONSTRUCCIÓN
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Durante la construcción del departamento es importante que visite
periódicamente la obra. Crisólogo
Cáceres explica que esto es muy importante, ya que permite comprobar si se están haciendo los acabados que se
señalaron en el contrato. Según
el presidente de Aspec, el mayor número de denuncias que se registran es por
este tipo de incumplimiento.
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LA ENTREGA
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Carlos José
Chuman recomienda que el día que le
entreguen las llaves, exija a la constructora que le emita un acta en que
especifique todo lo que contiene el departamento. Para ello, antes de
firmar es mejor contratar los servicios de un especialista para verificar que las medidas sean las mismas que se
estipulan en el contrato y que las conexiones eléctricas y sanitarias funcionen
correctamente.
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De acuerdo
con el código del consumidor (recién aprobado), el comprador tiene derecho a expresar por escrito su desaprobación
respecto a las características del inmueble siempre que estas no estén de
acuerdo con lo inscrito en el contrato, desmejoren el valor del inmueble o
limiten la finalidad para la cual fueron adquiridos. En estos dos últimos
casos, el comprador puede exigir que se repare el bien o la reducción del
precio. En caso de que pasen 45 días sin que el vendedor haya concluido las
reparaciones, el consumidor podría resolver el contrato. Carpio señala,
además, que la empresa tiene máximo tres meses para entregar al comprador el
título de propiedad.
Fuente: Juan Carlos Cuadros Guedes
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