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Comprar un inmueble no es cosa de todos los días. Si ha tomado la decisión y ha escogido una zona exclusiva de Lima, le recomendamos leer primero el artículo.

La ilusión de la casa o el departamento propio podría esfumarse con solo abrir la puerta principal, advierte Carlos José Chuman, gerente general de Shamrock del Perú S.A.C.

 

·         Antes de firmar la conformidad de obra y recibir las llaves, le conviene seguir una serie de recomendaciones para la identificación de posibles desperfectos como la comprobación de los sistemas de seguridad y la revisión en profundidad de paredes, suelos, portero electrónico, ascensores, conductos de energía, tuberías y techos.

·         Y si tiene posibilidades de indagar sobre sus vecinos, mejor. No vaya a ser que le pase lo mismo que a la señora Cory Flores Rivas, que hoy sufre por las fiestas que organizan sus vecinos cada fin de semana y los ruidos molestos de un reciclador que almacena fierros, estructuras de aluminio y bronce al costado de su casa para su posterior venta.

·         Lo primero y más importante —dice Chuman— es el marco legal, es decir, saber a quién se compra, si el inmueble tiene título de propiedad y los trámites de independización del área construida están en regla; si la inmobiliaria es propietaria de la obra o solo representa a terceros, cuál es su capital en el mercado y qué otras obras ha realizado o está construyendo.

·         Igualmente es imprescindible verificar si la propiedad en venta no está afectada con hipotecas o embargos y si el anteproyecto fue aprobado por la gerencia municipal correspondiente.

·         Un documento importante a revisar es la minuta de compraventa. En ella debe especificarse y detallarse los materiales y el tipo de acabados que van a utilizarse, la orientación con respecto a los puntos cardinales y el metraje exacto de la obra, explica el gerente general de Shamrock del Perú S.A.C.

·         Carlos E. y María K. eran jóvenes y decidieron casarse. Compraron un departamento en la zona de Mayorazgo, Ate. Al principio todo fue felicidad, hasta que el estadio Monumental abrió sus puertas. Cada partido era un vidrio menos en su departamento del segundo piso. El predio perdió casi la mitad de su valor.
La ubicación de la casa o departamento es muy importante. Debe fijarse bien si la casa está cerca de una avenida principal, si la ruta es de fácil acceso y si existen zonas comerciales bien definidas. En este punto le recomendamos darse nuevamente una vuelta por la municipalidad. Averigüe si cerca de allí se ha previsto una megaobra o si la zona no va a sufrir mayores desórdenes.

·         Otro aspecto a tener en cuenta es el suelo sobre el cual es construida la obra. Se debe verificar bien la calidad del suelo, si no existen filtraciones, si solo se requieren zapatas y no toda una estructura compacta para que soporte los movimientos de tierra. Si la zona es arenosa, podría tener problemas con el salitre y la humedad.

·         Evite las compras por catálogo o videos tridimensionales. No siempre lo que estos muestran termina siendo real. Preocúpese por la orientación del viento y la salida del sol. Cada vez existen más pruebas de que la calidad del ambiente interior puede tener efectos profundos en la salud de los ocupantes de los edificios. La propagación de enfermedades, sobre todo de las vías respiratorias, se intensifica cuando las personas pasan la mayor parte de su tiempo realizando actividades en lugares cerrados y sin ventilación.

·         Por lo general, las empresas inmobiliarias le otorgan hasta cinco años de garantía por la estructura de una casa o departamento. Más allá de ello le recomendamos tome usted un seguro contra todo riesgo (terremoto, incendios e inundaciones). Nadie está libre. Si adquiere la propiedad a través de un crédito hipotecario, el banco le recomendará el seguro a tomar.

·         Muchos han sido estafados con el cuento del departamento por brindar adelantos de dinero a gente que ni conocía, a empresas no constituidas o grupos empresariales no reconocidos. Antes de asumir un compromiso de deuda, verifique bien la identidad del vendedor.

·         Por último, si va a dar un adelanto de dinero, es mejor que esté declarado en un documento el porcentaje de devolución en caso decida dar marcha atrás.

·         Si es posible, que la empresa constructora o la inmobiliaria le diga exactamente el nombre y modelo de los sanitarios, el lugar donde han sido adquiridos y los años de garantía que le ofrecen por ellos. También deben decirle si los materiales utilizados en la cocina son de primera calidad. A veces los lavaderos no son de acero inoxidable ni es mármol original sino material reconstituido y tratado.

·         Si le dicen que los dormitorios vienen con armario incluido, fíjese bien el tipo de madera utilizado y si no presenta deformaciones. Por lo general, las empresas inmobiliarias tercerizan este trabajo y las carpinterías utilizan madera mojada, que al contacto con el sol se arquea y deforma rápidamente.

·         Si la pintura utilizada en las paredes huele mucho, es signo de que poseen plomo y puede ser dañino para su salud. Una buena pintura seca rápido y el trazo es uniforme.

·         Las edificaciones modernas tienen conexión a tierra y se diferencian por la presencia de tomacorrientes con tres entradas. Verifique si realmente las tiene desarmando uno de ellos.

·         Por: Claudia Paan

·         Luego de ahorrar por un buen tiempo, usted tiene la posibilidad de cumplir con el sueño del departamento propio. Toma el diario un domingo y busca entre los muchos anuncios alguno que cumpla con sus requerimientos: amplios espacios, buen precio, linda zona y facilidades de pago.

·         Luego de una larga —o corta— búsqueda encuentra una propuesta que le parece atractiva. En este momento algunos compradores se dejan deslumbrar por el departamento y sin pensarlo dos veces firman el contrato y hacen de su sueño una gran pesadilla. Si no desea que esto le ocurra, hay algunas consideraciones que debería tomar en cuenta antes de dar el gran paso.

·         ANTECEDENTES

·         El primer paso obligado que se debe dar es acudir a Registros Públicos y solicitar una ficha registral para verificar que la constructora —en el caso de comprar sobre planos— sea la propietaria del terreno.

·         Para el abogado Carlos Carpio, del Estudio Rodrigo, Elías & Medrano, este es un aspecto muy importante a verificar dado que algunas veces las constructoras esperan vender todos los espacios para concretar la compra del terreno.

·         Otra de las consideraciones a tomarse en cuenta en esta primera parte es comprobar, en la municipalidad correspondiente, si el anteproyecto inmobiliario está aprobado y si existe la posibilidad de que la calle donde está ubicado cambie de zonificación. Carlos José Chuman, gerente general de la inmobiliaria Shamrock del Perú, señala que esto puede alterar el valor de la propiedad.

·         Para conocer más sobre el trabajo de la constructora, qué mejor que visitar sus proyectos anteriores. Trate de conversar con los propietarios para saber si la empresa cumplió con los requerimientos estipulados en el contrato. También puede consultar en Indecopi y en algunos bancos si la inmobiliaria tiene algún antecedente negativo.

·         Crisólogo Cáceres, presidente de Aspec, señala que también se debe ver si no hay alguna carga o gravamen sobre el inmueble, ya que si esto sucede, el comprador nunca podrá ser dueño del departamento, ya que se da preferencia a la persona que contrajo la hipoteca. No hacer este proceso de indagación es —según Carpio— uno de los errores más comunes que tienen los compradores, quienes entregan todo su dinero a estafadores.

·         EL CONTRATO

·         De resultar todo en regla, probablemente proceda a firmar el contrato. Este documento es muy importante para usted, ya que será su aval para hacer algún reclamo en caso de que le entreguen un departamento que no esté a su gusto.

·         Entonces, ¿qué deberá incluir el contrato?

·         Primero, la ubicación del inmueble (zonificación compatible con lo indicado por la municipalidad), el metraje exacto del departamento y del estacionamiento (ambos por separado) y mora diaria que deberá pagar la empresa en caso de no entregar en la fecha acordada.

·         Además, se debe especificar la calidad, la marca, las dimensiones y los colores de los acabados, así como la garantía de la edificación y de los acabados.

·         Otros puntos son: la forma de pago, el saneamiento, la penalidad por no entregar la titulación correspondiente, la porción que corresponde al comprador por áreas comunes, y se debe especificar que la entrega está libre de cargas y gravámenes. Chuman señala que este documento lo deberá firmar el representante legal de la constructora y no otra persona.

·         Por su parte, Cáceres recomienda que ni bien se haya firmado el contrato se inscriba en Registros Públicos, para así estar protegido ante cualquier triquiñuela que suelen hacer algunas malas empresas, como vender un mismo inmueble a varias personas.

·         En cuanto al sistema de pago, el gerente de Shamrock indica que antes de separar el departamento con una cuota simbólica, averigüe si le devolverán su dinero en caso de que su crédito hipotecario no sea aprobado y quién correrá con los gastos de la notaría e inscripción.

·         CONSTRUCCIÓN

·         Durante la construcción del departamento es importante que visite periódicamente la obra. Crisólogo Cáceres explica que esto es muy importante, ya que permite comprobar si se están haciendo los acabados que se señalaron en el contrato. Según el presidente de Aspec, el mayor número de denuncias que se registran es por este tipo de incumplimiento.

·         LA ENTREGA

·         Carlos José Chuman recomienda que el día que le entreguen las llaves, exija a la constructora que le emita un acta en que especifique todo lo que contiene el departamento. Para ello, antes de firmar es mejor contratar los servicios de un especialista para verificar que las medidas sean las mismas que se estipulan en el contrato y que las conexiones eléctricas y sanitarias funcionen correctamente.

·         De acuerdo con el código del consumidor (recién aprobado), el comprador tiene derecho a expresar por escrito su desaprobación respecto a las características del inmueble siempre que estas no estén de acuerdo con lo inscrito en el contrato, desmejoren el valor del inmueble o limiten la finalidad para la cual fueron adquiridos. En estos dos últimos casos, el comprador puede exigir que se repare el bien o la reducción del precio. En caso de que pasen 45 días sin que el vendedor haya concluido las reparaciones, el consumidor podría resolver el contrato. Carpio señala, además, que la empresa tiene máximo tres meses para entregar al comprador el título de propiedad.

 Fuente: Juan Carlos Cuadros Guedes

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