¿ES INSCRIBIBLE EN REGISTROS PUBLICOS UNA ASAMBLEA VIRTUAL?
Administración de Edificios |
Desde el pasado 6 de marzo
de 2020 nos mantenemos en un Estado de Emergencia Sanitaria. Así, con el fin de
salvaguardar nuestra salud, el Estado nos impone medidas que afectan y que han
cambiado, muchos aspectos de nuestra vida, tanto sociales, políticos y
económicos.
Naturalmente,
el tránsito jurídico no es ajeno a las restricciones impuestas por el Gobierno,
no solo porque se paralizaron las actividades de las instituciones
jurídico-estatales, sino también porque la normativa vigente no se encontraba preparada
para afrontar los hechos que hoy atravesamos, dejando en incertidumbre
situaciones con relevancia jurídica.
Así las cosas, una situación que en
particular se ha visto trastocada es la inscripción de los acuerdos tomados por
las Juntas de Propietarios, cuando éstas realizan sesiones de manera virtual
(vía alguna plataforma como Zoom, Google Meets, etc). A la fecha no se ha
emitido una normativa clara sobre el asunto y aunado a ello tenemos que la
mayoría de Reglamentos Internos (RI) no contemplan este tipo de sesiones
virtuales, dado que hasta la etapa de pandemia y distanciamiento social su uso
no era muy frecuente[1].
Es el caso que el pasado 15 de agosto de 2020
la Dirección Técnica Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, publicó la Resolución 013-2020- SUNARP/DTR, donde señala que solo se
permitirá inscribir sesiones virtuales con carácter universal, esto es, que
contaran con la participación del 100% de propietarios. La interrogante es
¿cuán factible es en la realidad alcanzar dicha universalidad, menos aún en la
situación que vive el país?
Días después, el 27 de agosto de 2020, se
publica en el diario El Peruano el Decreto de
Urgencia 100-2020, el cual establece medidas que permiten a
las sociedades, asociaciones, fundaciones, comités u otras personas jurídicas
privadas reguladas por leyes especiales, convocar y celebras asambleas no
presenciales. Como es de verse, nunca mencionaron a las Juntas de Propietarios
que como sabemos, no son personas jurídicas.
Recientemente, la Sala del Tribunal Registral
(TR) de Trujillo ha admitido la realización de sesiones virtuales para Juntas de
Propietarios, aun cuando el RI no haya previsto dicha forma de reunión, y lo
justifica de acuerdo al mandato constitucional de no discriminación y al
principio pro homine que justifica la aplicación
analógica del Decreto de Urgencia 100-2020.
En el
caso concreto se solicitó la inscripción de la nueva directiva de la Junta de
Propietarios de un edificio ubicado en Santiago de Surco, para lo cual se
adjuntó la copia certificada del acta de sesión extraordinaria de Junta de
Propietarios celebrada de forma virtual a través de la plataforma Zoom.
Sin embargo, la Registradora dispuso la tacha
sustantiva del título, indicando que dicha modalidad de sesión no se encontraba
prevista en el RI del edificio y solo se podía inscribir la directiva de Juntas
de Propietarios siempre y cuando estas sean universales. Asimismo, agregó que
el Decreto Urgencia 100-2020 solo le era aplicable en el caso de personas
jurídicas; no obstante, la Junta de Propietarios no tiene personería jurídica.
En la apelación, el administrado solicitó que
el Decreto de
Urgencia 100-2020 se interprete de una manera extensiva,
incorporando y no excluyendo a las Juntas de Propietarios, pues estas son
organizaciones reguladas por la Ley 27157. En efecto, en la Directiva
009-2008-SUNARP-SN les reconoce relativa personalidad jurídica, hasta con la
posibilidad de adquirir bienes, celebrar contratos, interponer demandas, entre
otros.
En mi opinión, el criterio tomado por la Sala
del Tribunal Registral (TR) de Trujillo es correcto. Aguardamos que dicho
criterio en el más breve plazo se constituya como un precedente vinculante.
Ahora bien, si a Usted le preocupa que la
resolución emitida por el TR de Trujillo contravenga las normas del Reglamento Interno,
debemos precisar que las normas están hechas para viabilizar la realidad y
entre tanto no se contravenga los derechos de los propietarios, no debería
escarapelarnos que una sesión virtual se inscriba. ¡¡¡Asumamos la nueva
realidad!!!
Obviamente, las sesiones virtuales deben
ceñirse a las formalidades que establece cada RI en cuanto a quorum y
convocatoria, además, los acuerdos deben ser tomados con el voto válido de los
propietarios que participen en la sesión, dejando constancia de ello, en la
medida de lo posible y con la conformidad de los participantes, mediante la
grabación del método virtual.
Fuente:lpderecho.pe