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EL USO DE UN INMUEBLE ALQUILADO. ¿puedo hacer reuniones sociales?



En el contrato de arrendamiento inmobiliario, según el artículo 1666 del Código Civil (C. C.), la obligación esencial a cargo del arrendador (o su apoderado) es la cesión temporal del derecho de uso del inmueble objeto del contrato a favor del arrendatario o inquilino.

Según el artículo 1681 inciso 7 del C. C., entre las obligaciones del arrendatario tenemos el “no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o las buenas costumbres”; o lo previsto en el inciso 11: “cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato”. El mismo artículo en su inciso 5 obliga al inquilino a permitir que el arrendador inspeccione el bien por causa justificada, previo aviso de siete días. Dicha inspección del arrendador tiene como objetivo verificar la conservación de las condiciones físicas del predio y evitar daños o su deterioro, mas no hacer un “análisis o evaluación” del uso que le estuviera dando el inquilino, pues este se encuentra fijado de manera expresa en el contrato: vivienda, industria, etcétera.

 Ahora bien, la realización de una visita de verificación del uso compatible de un inmueble arrendado (o no) se encuentra en la esfera del control urbano territorial a cargo del municipio distrital. Al respecto, el artículo 88 de la Ley Orgánica de Municipalidades (LOM), Ley N° 27972, señala que corresponde a las comunas en su jurisdicción regular el uso o destino de la propiedad inmueble en armonía con el bien común. Lamentablemente, el control urbano es ineficiente. En general, “la propiedad se encuentra sujeta a las limitaciones impuestas por el interés general” (EXP. N.º 0008-2003-AI/TC), que pueden ser de tipo administrativo o vinculadas con la necesidad pública.

En el estado de emergencia sanitaria actual, dichas limitaciones adquieren una dimensión en la que la autoridad policial queda facultada a intervenir inmuebles en los que se produzcan hechos o conductas que representen “peligro de contagio” o transgredan normativa sectorial (ejemplo, prohibición de reuniones sociales, según el D. S. N° 139-2020-PCM). Así, el uso de un inmueble alquilado puede generar responsabilidad civil, penal o administrativa al inquilino; además, sus conductas dolosas o preterintencionales podrían generar efectos lamentables.