APUNTES SOBRE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
administracion de edificios |
1. Introducción
2. Sobre su naturaleza
3. Funcionamiento
4. Responsabilidad Civil
5. Conclusiones
1.
INTRODUCCIÓN
La Ley 27157, Ley de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de
Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común, regula el régimen -antes denominado- de propiedad horizontal.
Si bien su importancia ameritaría el desarrollo de dicho régimen en el Código
Civil, esta norma, en específico el artículo 958, ha dispuesto que se rija por
una ley especial. Siendo así, la Ley 27157 regula la propiedad horizontal de
manera ambivalente: régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, y régimen
de independización y copropiedad[1].
El régimen legal
ambivalente es aplicable a las unidades inmobiliarias que contengan secciones
pertenecientes a dos o más propietarios; aunque es facultativa su aplicación
cuando las secciones pertenezcan a un solo propietario. Frente a este régimen,
aparece la figura de la junta de propietarios que constituye el universo de los
titulares del derecho de propiedad de secciones exclusivas. También se le
denomina comunidad de propietarios, y persigue el correcto funcionamiento y
administración de los bienes comunes. A continuación, se ofrecerán algunos
alcances respecto a la naturaleza, funcionamiento y responsabilidad civil de la
junta de propietarios.
2.
SOBRE SU NATURALEZA
Tal como menciona
Espinoza, “el hecho que nos encontremos frente a una situación en la cual un
grupo de personas decide colegiadamente no implica, necesariamente, que nos
encontremos frente a una persona jurídica, ni a un sujeto de derecho colectivo”[2]. Esta negación también se replica a nivel registral,
por ejemplo, a través de la Resolución 670-2005-SUNARP-TR-L.
La concepción de la
naturaleza de la junta de propietarios ha evolucionado hasta el punto en que se
le reconoce relativa subjetividad[3]. Es incuestionable que la junta de propietarios puede
adquirir tanto derechos como obligaciones, sin embargo, la Ley no le reconoce
la calidad de persona jurídica. Si bien este aspecto es ambiguo, nada impide
que pueda actuar en el ámbito contractual, comercial e incluso judicial. Por
ello es que consideramos como perspectiva a futuro analizar si es factible que
el ordenamiento jurídico reconozca su personalidad jurídica.
Evidentemente, será
apropiado el reconocimiento legal de la junta de propietarios como persona
jurídica si es que genera mayores beneficios que costos. Por un lado, por
ejemplo, podría dotarse de seguridad jurídica, dado que frente a obligaciones
de indemnizar será posible identificar e individualizar plenamente al agente
dañoso. Sin embargo, este reconocimiento posiblemente genere mayores gastos
relacionados al nacimiento o constitución de la persona jurídica (gastos
notariales y registrales), más aún si la realidad actual nos demuestra que
muchas unidades inmobiliarias no cuentan con una junta de propietarios
constituida formalmente, e incluso gran cantidad de propietarios no tienen
título inscrito en Registros. En tanto, también debe superarse la falencia
de animus de asociación, toda vez que para formar parte de la
junta se requiere simplemente ser propietario, y para retirarse, dejar de
serlo, por lo que nos encontramos frente a una consecuencia legal, y no a la
voluntad de asociarse.
En suma, la junta de
propietarios actúa como si fuera una persona jurídica. Tal es así que, además
de contar con un registro único de contribuyente, adquiere bienes y servicios
para cumplir su propósito (funcionamiento y administración de los bienes
comunes). Por ejemplo, se pueden adquirir bienes para labores de limpieza,
seguridad, iluminación, acceso a las instalaciones (ascensores, escalera
eléctrica, etc.), aire acondicionado; o también se adquieren servicios, a
través de contratación de personal de limpieza, seguridad, mantenimiento
(pintado de la edificación, jardinero para áreas verdes, entre otros), asesoría
jurídica y contable, u otros que requiera la junta[4].
El caso de adquisición
de bienes inmuebles es particular. Se limita en el sentido de solo estar
permitidas cuando el inmueble sea contiguo al edificio, imponiéndose la
obligación de acumulación y convertimiento en zona común[5]. Sin embargo, en la Directiva núm. 009-2008-SUNARP/SB
se modifica este criterio, no solo por su carencia de sustento normativo, sino
también por afectar la satisfacción de los derechos de la junta de propietarios
frente a las obligaciones incumplidas del propietario moroso (no podrá obtener
en vía de ejecución forzada bienes del deudor que no sean contiguos al
edificio). Además, esta Directiva permite que la adquisición por parte de la
junta tenga efectos registrales y, por tanto, el asiento de inscripción
contendrá la titularidad del derecho, no obstante que no se le reconozca la
calidad de sujeto de derecho.
3.
Funcionamiento
De conformidad con el
artículo 47 de la Ley 27157 y artículo 145 de su reglamento, la junta de
propietarios está conformada por “todos los propietarios de las secciones de
Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de
éstos”. Sin embargo, el Tribunal Registral limita los alcances del texto
normativo de dichos artículos, pues restringe la asistencia a la junta solo
para los propietarios que cuenten con derecho inscrito vigente al momento de su
celebración[6]. Con dicha decisión se obliga a los propietarios de
secciones exclusivas a que inscriban la titularidad de sus derechos, empero, se
terminan vulnerando sus derechos al condicionar su inclusión en la junta, a
pesar de que la adquisición de la propiedad de bien inmueble opera por el solo
consenso.
El presidente de la
junta de propietarios es quien ejerce la representación legal, aunque también
se puede constituir una directiva a través del reglamento interno. En ese
sentido, es el presidente quien está legitimado a convocar a sesión de junta de
propietarios, salvo que en el reglamento interno se establezca que tal facultad
recaiga en persona distinta, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 146 del
Reglamento de la Ley 27157. ¿Qué ocurre cuando no hay presidente con mandato
inscrito? Se aplica el segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, que prescribe que la convocatoria a
sesión para designar al primer presidente “será efectuada por el propietario
constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25 % de las
participaciones en las áreas y bienes comunes”.
Lo mencionado es un
típico caso de acefalía. También ocurre cuando ha vencido el periodo de
funciones del presidente, para lo cual este último está legitimado solamente para
convocar a junta de propietarios a fin de elegir al nuevo presidente, tal como
se enuncia en la Resolución 2485-2014-SUNARP-TR-L del 31 de diciembre del 2014;
o en todo caso, ser convocada por los propietarios que representen el 25 % de
participaciones de los bienes comunes. Otro supuesto de acefalía ocurre en el
cese del cargo de presidente, ya sea por muerte, renuncia, incapacidad o
transferencia del derecho de propiedad de la sección exclusiva, y en dicho
escenario el CXXXIX Pleno ha dispuesto que propietarios que representen el 25 %
de participaciones sobre bienes comunes podrán convocar a sesión, salvo en el
caso de transferencia del derecho de propiedad, pues sobre este último no hay
pronunciamiento.
¿Se puede convocar a
junta aplicando el artículo 85 del Código Civil? La Corte Suprema ha indicado
que no. El mencionado artículo hace referencia a la solicitud judicial de
convocatoria a asamblea general realizada por no menos de la décima parte de
los asociados. En la Casación 2891-2012, Lima, el colegiado distingue a la
junta de propietarios de la asociación, determinando que la convocatoria a
junta debe hacerse conforme a lo establecido en el reglamento interno y no a
través de la aplicación supletoria del Código Civil, más aún si la regulación
de la junta de propietarios exige porcentajes más altos, a diferencia de las
asociaciones.
Otro aspecto relativo
al funcionamiento de la junta es el lugar de celebración de la sesión. El
artículo 146 del Reglamento de la Ley 27157, en su parte última, prescribe que
“las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el
predio”. De inicio, se puede advertir la rigidez del legislador al establecer
el lugar de la sesión de la junta sin admitir excepciones; sin embargo, ello no
ha sido óbice para que en sede registral se formule la atenuación de dicho
texto normativo por razones justificadas. Así, en el acuerdo plenario adoptado
en el XVII Pleno Registral de fechas 20 y 21 de abril del 2006, se sostuvo lo
siguiente:
Resulta válida la
sesión de junta de propietarios realizada en lugar diferente al predio, siempre
y cuando de la confrontación del título con los asientos de inscripción de la
partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción y
complementariamente de los antecedentes registrales, fluya inequívocamente y
con un criterio de razonabilidad, que resulte materialmente imposible su
realización en el lugar del predio por motivos de espacio físico.
El sentido de la
interpretación, bajo los parámetros de razonabilidad, es totalmente válido y
necesario. Incluso puede servir de justificación para validar sesiones no
presenciales de la junta de propietarios en el actual contexto de pandemia.
Lamentablemente, esta posibilidad es remota, dado que la normativa referente a
la junta de propietarios no se caracteriza por la apertura a sesiones
virtuales, a diferencia de la Ley General de Sociedades en donde se regulan
supuestos concretos. En tanto, las sesiones presenciales de la junta de
propietarios pueden estar sujetas a cuestionamientos, toda vez que por Decreto
Supremo 139-2020-PCM se restringe el ejercicio de la libertad de reunión, de
tal manera que, a fin de evitar el incremento de los contagios, están
prohibidas las reuniones.
En cuanto al quorum y
mayorías requeridas, debe precisarse que su cómputo se realiza con base en los
porcentajes de participación correspondiente a cada propietario que asiste a la
sesión de la junta de propietarios. El propietario puede asistir de manera
personal o a través de un representante, según lo dispuesto en el artículo 147
del Reglamento de la Ley 27157. Como habíamos mencionado, el quorum de la
sesión de la junta está determinado solo por los propietarios que tengan
dominio inscrito (excluyéndose a propietarios que no tengan título inscrito),
aspecto que encontraría sustento en el principio de legitimación[7]. Adicionalmente, los propietarios inhabilitados[8] no son considerados para el cómputo del quorum y
no tienen derecho a voto, de conformidad con el artículo 49 inciso 4 de la Ley
27157.
Según lo regulado en
el artículo 42 de la Ley 27157, obligatoriamente el reglamento interno debe
contener todo lo concerniente a “las sesiones ordinarias y extraordinarias,
quorum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de
Propietarios”. En aplicación sistemática del artículo 145 del Reglamento de
dicha Ley, en el que se obliga a nominar al presidente, se puede deducir que
para la elección de este se requiere el voto favorable de más del 50 % de los
porcentajes de participación, es decir mayoría simple, concordado con el artículo
39 de la Ley 27157. El quorum requerido es, en primera convocatoria, más del 50
%, y en segunda convocatoria los que asistan, aspecto que se deduce de la
interpretación sistemática que incluye la Tercera Disposición Final de la Ley
27157.
Las obras de conservación
de los bienes comunes requieren autorización por mayoría simple; y las que
impliquen modificación o limitación en su uso, mayoría calificada (dos tercios
de las participaciones de los bienes comunes). Si se trata de venta, gravamen,
cesión en uso o afectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes,
se exige mayoría calificada, de conformidad con el artículo 148 del Reglamento,
pero no regula el quorum. Por su parte, la Directiva núm. 009-2008-SUNARP/SB
establece que para la modificación de los porcentajes de participación se exige
mayoría calificada, y en cuanto a la modificación del reglamento interno, se
requiere el voto favorable de más del 50 % de los porcentajes de participación.
4.
Responsabilidad civil
Si bien es cierto la
junta de propietarios no goza de personería jurídica, también lo es que su
relativa subjetividad permite que la víctima dirija válidamente su pretensión
indemnizatoria contra aquella. La controversia surgiría en la manera de hacer
efectiva dicha pretensión. Para tal fin se emplea la integración jurídica, pues
ni la Ley 27157 ni su reglamento establecen la responsabilidad de la junta y la
protección de la víctima.
El Código Civil,
respecto a la asociación, fundación y comité no inscritos, reconoce en sus
artículos 125 y 126 la constitución de un fondo común que sirve para el
cumplimiento de las obligaciones contraídas por los representantes. Por otro
lado, la Ley General de Sociedades, respecto a las sociedades irregulares,
regula en su artículo 424 la responsabilidad personal, solidaria e ilimitada de
los administradores, representantes y quienes actúen en nombre de la sociedad
irregular frente a los actos jurídicos celebrados, así como los daños
ocasionados a la sociedad irregular, a los socios o terceros, sea por acción u
omisión.
La junta de
propietarios puede adquirir bienes muebles e inmuebles, así como celebrar
contratos o ser titular de derechos de créditos, de tal manera que cuenta con
un patrimonio similar al fondo común regulado en el Código Civil a través del
cual el demandante puede hacer efectivo su derecho. Sin perjuicio de ello, en
caso la junta no tuviera bienes, la víctima podría dirigir su pretensión contra
los propietarios de manera individual, pues la obligación es mancomunada y no
solidaria (esta requiere imposición legal o pacto contractual), siendo
cuestionable en este extremo la aplicación analógica del artículo 424 de la LGS
en atención al artículo IV del título preliminar del Código Civil.
La fórmula expuesta
aplica tanto a los eventos que revistan responsabilidad contractual o
extracontractual. Adicionalmente, cabe precisar la posibilidad de
responsabilidad civil del presidente, directiva o administrador, en caso
realicen actos que transgredan o extralimiten sus facultades establecidas en el
reglamento interno. Por lo tanto, si se afectan bienes del fondo común, la
junta de propietarios puede repetir contra ellos.
5.
Conclusiones
La junta de
propietarios no goza de personalidad jurídica, pero en la práctica se le ha
reconocido relativa subjetividad, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes
o servicios con el fin de mantener y conservar adecuadamente los bienes
comunes. Esta relativa subjetividad ha servido también para que sus acreedores
puedan hacer valer sus derechos y exigir el cumplimiento de las obligaciones de
la junta. Sin embargo, aún es insuficiente la actual normativa, existiendo
vacíos que han sido llenados en aplicación supletoria de la Ley General de
Sociedades o el Código Civil, y su funcionamiento se consolida con los diversos
pronunciamientos en sede registral. Con el propósito de tener una regulación
ordenada, uniforme e integradora, es recomendable que estos vacíos sean
suplidos con modificaciones a la Ley y reglamento que contemplan a la junta de
propietarios.
Sobre el autor:
Abogado por la Universidad Católica Santo Toribio de Mogrovejo. Maestrando en
la Maestría en Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú.
Imagen obtenida de:
https://abogadossalamanca.pe/constitucion-de-junta-de-propietarios/
[1] Artículo 127 del Decreto Supremo
035-2006-VIVIENDA.
[2] Espinoza Espinoza, J. Derecho de las personas.
Tomo II, Editorial Grijley2012, p. 362.
[3] La Directiva 009-2008-SUNARP/SN la asimila a las
asociaciones no inscritas o sociedades irregulares.
[4] Cfr. Aliaga Huaripata, Luis y Silva Villajuan,
Fredy. «Apuntes sobre la Junta de propietarios, su acefalía y formas de
solución en el Ordenamiento jurídico peruano». En Revista Crítica de
Derecho Inmobiliario, núm. 764, (2014), p. 3083.
[5] Según lo dispuesto en la Resolución del Tribunal
Registral 711-2006-SUNARTR-T del 14 de noviembre de 2006.
[6] Resolución 298-2011-SUNARP-TR-L del 25 de
febrero del 2011.
[7] La Resolución 303-2009-SUNARP-TR-L del 06 de
marzo del 2009 reconoce que el artículo 145 del Reglamento de la Ley 27157 no
exige que los propietarios tengan su derecho inscrito, sin embargo, al tratarse
de inscribir la junta de propietarios, se requiere que la condición de
propietario sea calificada con base en la información contenida en los asientos
de inscripción.
[8] De conformidad con el artículo 49 inciso 2 de la
Ley 27157, los propietarios inhabilitados son aquellos que han “incumplido con
pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria al
momento de la convocatoria”. Esta calificación cesa cuando cumple con el
íntegro de su obligación.