LOS VICIOS (DEFECTOS-FALLAS) DE CONSTRUCCIÓN
*Orientado para áreas comunes de Edificios Residenciales
1.-
¿QUÉ SE ENTIENDE POR VICIO OCULTO?
Se traduce en un error, que puede ser intelectual cuando
se presenta en el proyecto de una obra, o material cuando se expresa a través
de un defecto constructivo o de la errónea utilización del material”. Según el
autor de este sencillo concepto; “… recibida la obra, el empresario quedará
libre por los vicios aparentes, pero este principio no rige cuando la
diferencia no puede ser advertida al momento de la entrega o los vicios eran
ocultos” (Dr. Daniel Enrique Butlow en VIVIR CON VICIOS OCULTOS
Estos defectos o fallos no visibles u ocultos al aparecer
antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir
al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución
del contrato o de la modificación de sus condiciones.
2.-
¿QUÉ INDICA EL CODIGO CIVIL PERUANO?
ARTICULO VIGENTE CONFORME A LA MODIFICACION ESTABLECIDA
POR EL ARTICULO UNICO DE LA LEY Nº 25291, PUBLICADA EL 24-1.- 90.
Artículo 1782º.- Responsabilidad derivada por vicios de
la obra
El contratista está obligado a responder por las
diversidades y los vicios de la obra.
La recepción de la obra, sin reserva del comitente,
descarga de responsabilidad al contratista por las diversidades y los vicios
exteriores de esta.
Artículo 1783º.- Acciones del comitente por vicios de la
obra
El comitente puede solicitar, a su elección, que las
diversidades o los vicios de la obra se eliminen a costa del contratista, o
bien que la retribución sea disminuida proporcionalmente, sin perjuicio del
resarcimiento del daño.
Si las diversidades o los vicios son tales que hagan inútil
la obra para la finalidad convenida, el comitente puede pedir la resolución del
contrato y la indemnización por los daños y perjuicios.
El comitente debe comunicar al contratista las
diversidades o los vicios dentro de los sesenta días de recepcionada la obra.
Este plazo es de caducidad. La acción contra el contratista prescribe al año de
construida la obra.
Artículo 1784º.- Responsabilidad del contratista por
destrucción, vicios o ruina
Si en el curso de los cinco años desde su aceptación la
obra se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de
ruina o graves defectos por vicio de la construcción, el contratista es
responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise por
escrito de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento.
Todo pacto distinto es nulo.
El contratista es también responsable, en los casos
indicados en el párrafo anterior, por la mala calidad de los materiales o por
defecto del suelo, si es que hubiera suministrado los primeros o elaborado los
estudios, planos y demás documentos necesarios para la ejecución de la obra.
El plazo para interponer la acción es de un año computado
desde el día siguiente al aviso a que se refiere el primer párrafo.
Artículo 1785º.- Liberación de responsabilidades del
contrato
No existe responsabilidad del contratista en los casos a
que se refiere el artículo 1784, si prueba que la obra se ejecutó de acuerdo a
las reglas del arte y en estricta conformidad con las instrucciones de los
profesionales que elaboraron los estudios, planos y demás documentos necesarios
para la realización de la obra, cuando ellos le son proporcionados por el
comitente.
3.-
¿CUALES SON LOS VICIOS DE CONSTRUCCIÓN MÁS FRECUENTES?
Los problemas constructivos más comunes que suelen
aparecer en los proyectos de edificaciones son:
1. Anormal
funcionamiento ascensores, puertas de garaje.
2. Fisuras,
luego grietas en las paredes.
3. Humedades y
filtraciones en paredes.
4. Mal
funcionamientos de Bombas de Agua, desagüe y/o contra Incendio
5. Escape de
olores repugnantes.
6. Niveles
acústicos indeseables y Vibraciones.
7. Defectos en
parqueo, pintura, señalitica, acabado de piso, etc.
8. Mala
ubicación de las Salidas de emergencia.
9. Mal funcionamiento
de las redes eléctricas, interruptores, luces, y tomacorrientes.
10. Descoloración
repentina de pinturas y levantamiento de la misma.
11. Etc.
4.-
¿QUÉ PASA CUANDO ME ENCUENTRO CON VICIOS OCULTOS?
Debe destacarse que el SANEAMIENTO (acción y efecto de
sanear; entendiéndose por sanear el reparar o remediar una cosa. Para este
caso; el saneamiento vendría a ser la acción y el efecto de remediar tanto los vicios del derecho como
de hecho en el objeto transmitió) sólo resulta exigible tratándose de los
denominados vicios ocultos, porque en el caso de los vicios aparentes la
solución jurídica es distinta; además, debe de considerarse que de conformidad
con el artículo 1485 del Código Civil, el saneamiento por vicios ocultos sólo
es posible respecto de aquellos vicios que “no permitan destinar el bien
transferido a la finalidad para la cual fue adquirida o que disminuyan su
valor”, lo cual significa que debe tratarse de vicios ocultos relevantes,
graves, siendo que sólo así se justifica una determinada reacción jurídica que
puede derivar inclusive en la resolución contraactual, medida extrema por la
cual dejará sin efecto el contrato celebrado.
5.-
¿RESPONSABILIDAD DE LA CONSTRUCTORA / RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS?
Hay que tener muy en cuenta el segundo párrafo del art
1782 del Código Civil “La recepción de la obra, sin reserva del comitente,
descarga de responsabilidad al contratista por las diversidades y los vicios
exteriores de esta”.
Es sumamente importante que la Junta de Propietarios al
recibir las áreas comunes de parte de la constructora o Inmobiliaria, estén en
la capacidad o acompañados por alguien capaz, con conocimientos teóricos y
prácticos, experiencia suficiente para este acto. El recibir las áreas comunes
resulta una responsabilidad muy grande e importante ya que tiene la facultad de
RECIBIR O NO.
SINO LA RECIBEN, deberán informar y dejar sustento el
porqué de ello.
SI LA RECIBEN sin haber formulado reservas u
observaciones, sólo serán reclamables posteriormente los vicios ocultos,
entendiéndose que no habían vicios aparentes (o que habiéndolos, no eran
significativos); es decir, el recibir las áreas comunes sin presentar reclamos
exime a la Constructora o Inmobiliaria de atender reclamos posteriores.
Resulta pertinente definir que son VICIOS APARENTES: son
defectos visibles, aquellas irregularidades inmediatamente verificables en el
momento de la entrega o recepción de las áreas comunes, sea a título de
propiedad, recepción o uso. Por lo tanto, por una cuestión de elemental
diligencia, al advertir la existencia de estas fallas, defectos,
irregularidades se debe dejar constancia de ellas (observaciones), para que
sean eliminadas o subsanadas por la constructora o inmobiliaria. La existencia
de ellas justifica QUE NO SE RECIBA o se reciba en forma parcial, la recepción
definitiva sólo procederá cuando no existan defectos. Si la Junta de
Propietarios recibe las áreas comunes sin formular reservas ni observaciones
respecto de aquellos defectos que son visibles, aparentes, verificables, se
entiende que aceptan su existencia, que consideran que estos no afectan el
valor ni la utilidad de todo lo que implica las áreas comunes.
CADA QUIEN DEBE CUIDAR SU PROPIO BIEN. “CALLAR CUANDO SE
DEBE HABLAR, ES ACEPTAR”
6.-
¿CUALES SON LOS PLAZOS PARA RECLAMAR POR VICIOS OCULTOS?
Art. 1783º: ……
“El comitente debe comunicar al contratista las diversidades o los vicios
dentro de los sesenta días de recepcionada la obra. Este plazo es de caducidad.
La acción contra el contratista prescribe al año de construida la obra.”
Art. 1784º: Si en el curso de los cinco años desde su
aceptación la obra se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente
peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, el contratista
es responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise por
escrito de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento.
Todo pacto distinto es nulo.
El cómputo del plazo para la temporalidad de la garantía
no se inicia desde el inicio o terminación de la construcción sino desde la
aceptación de la obra.
Si la Junta de Propietarios reclama saneamiento, dispone
de sesenta días desde la recepción de las áreas comunes para dar aviso
oportunamente a la Constructora o Inmobiliaria. Si se comunica una vez vencido
el plazo de sesenta días no procede saneamiento alguno. Ahora bien comunicado
oportunamente el vicio oculto, ello permite mantener la facultad de exigir el
saneamiento, la acción prescribe al año.
La norma establece un régimen de responsabilidad
excepcional que va más allá del saneamiento por vicio oculto; se refiere a la
garantía implícita en todo contrato de obra, y en particular tratándose de la
construcción, que lo ejecutado debe tener durabilidad, permanencia temporal. En
ese sentido, la Norma dispone que la Constructora o Inmobiliaria está sujeta a
un régimen de responsabilidad quinquenal (cinco años), en caso de que la obra
se destruya (daño cierto, presente), total o parcialmente, amenace destruirse
(daño cierto, futuro) o presente graves defectos por vicios constructivos.
7.-
¿CÓMO PROCEDER?
a. Revisar que
el contrato no especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios
ocultos y que indique los periodos que abarcan las garantías después de la
entrega (es recomendable asesorarse con un abogado para que revise la minuta de
compra-venta)
b. Es
importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la
compraventa. Esto es complicado de demostrar, pero ayudará si se dispone del
informe de la persona o personas que se hicieron cargo de recibir las áreas
comunes. Si dicho informe no menciona nada sobre dichos defectos o daños es que
en ese momento no se encontraban
c. En caso de
que la estructura se vea muy afectada, es necesario solicitar un dictamen
pericial que evalué los daños materiales, en el que se indique que dichos daños
hacen impropio el uso de dicha área.
d.
Simultáneamente, hay que solicitar de forma fehaciente a la Constructora
o Inmobiliaria la reparación de los daños materiales, dando un plazo y avisando
que al termino de dicho plazo se ejercerán acciones judiciales. La solicitud se
deberá hacer vía Notarial, será importante adjuntar fotografías de lo indicado
para reunir pruebas.
e. Si
transcurrido ese plazo no se obtiene respuesta se podrá hacer el reclamo vía
judicial, aportando el informe pericial y demás pruebas.
Para contratar a un perito se puede acudir al Colegio de
Ingenieros del Perú, Centro de Peritaje del CIP –Lima, ubicado en la Calle
Guillermo Marconi 210 – San Isidro. Telf: 222 6795 email:
centrodeperitaje@ciplima.org.pe
7.-
RECOMENDACIONES:
Previo a la entrega, a la recepción de las áreas comunes
se deberá examinar la construcción, realizando una detallada inspección del
éste. Se deberá realizar una lista concretando las anomalías detectadas, o
conforme vayan surgiendo, que deberá comunicar de forma fehaciente, lo ideal
sería mediante un Notario, para poder probar la comunicación y qué comunicamos,
incluyendo todos los datos identificativos: fecha, desperfectos y, si además,
podemos incluir alguna foto de los mismo, mucho mejor, a la inmobiliaria o constructora de la edificación.
Se recomienda a
toda Junta de Propietarios que padezcan un daño material debido a cualquier
tipo de vicio o defecto constructivo, que, después de haber comunicado el mismo
a los responsables de forma fehaciente sin obtener solución, se informe y
asesore ante un abogado especialista en derecho inmobiliario, quien apoyado en
un dictamen o certificado técnico emitido por un arquitecto o ingeniero, acredite el daño material, determine el vicio
constructivo y el grado de responsabilidad entre los agentes de la edificación,
además, muy importante, cuantifique el coste de reparación e indemnización. Este
informe es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea, vía
negociación o judicialmente.
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