LOS VICIOS (DEFECTOS-FALLAS) DE CONSTRUCCIÓN
*Orientado para áreas comunes de Edificios Residenciales
Se traduce en un error, que puede
ser intelectual cuando se presenta en el proyecto de una obra, o material cuando
se expresa a través de un defecto constructivo o de la errónea utilización del
material”. Según el autor de este sencillo concepto; “… recibida la obra, el
empresario quedará libre por los vicios aparentes, pero este principio no rige
cuando la diferencia no puede ser advertida al momento de la entrega o los
vicios eran ocultos” (Dr. Daniel Enrique Butlow en VIVIR CON VICIOS OCULTOS
Estos defectos o fallos no
visibles u ocultos al aparecer antes de
un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al
vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución
del contrato o de la modificación de sus condiciones.
2.- ¿QUÉ INDICA EL CODIGO CIVIL PERUANO?
ARTICULO VIGENTE CONFORME A LA MODIFICACION ESTABLECIDA
POR EL ARTICULO UNICO DE LA LEY Nº 25291, PUBLICADA EL 24-1.- 90.
Artículo 1782º.- Responsabilidad derivada por vicios de
la obra
El contratista está obligado a responder por las
diversidades y los vicios de la obra.
La recepción de la obra, sin reserva del comitente,
descarga de responsabilidad al contratista por las diversidades y los vicios
exteriores de esta.
Artículo 1783º.- Acciones del comitente por vicios de la
obra
El comitente puede solicitar, a su elección, que las
diversidades o los vicios de la obra se eliminen a costa del contratista, o
bien que la retribución sea disminuida proporcionalmente, sin perjuicio del
resarcimiento del daño.
Si las diversidades o los vicios son tales que hagan
inútil la obra para la finalidad convenida, el comitente puede pedir la
resolución del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios.
El comitente debe comunicar al contratista las
diversidades o los vicios dentro de los sesenta días de recepcionada la obra.
Este plazo es de caducidad. La acción contra el contratista prescribe al año de
construida la obra.
Artículo 1784º.- Responsabilidad del contratista por
destrucción, vicios o ruina
Si en el curso de los cinco años desde su aceptación la
obra se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de
ruina o graves defectos por vicio de la construcción, el contratista es
responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise por
escrito de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento.
Todo pacto distinto es nulo.
El contratista es también responsable, en los casos
indicados en el párrafo anterior, por la mala calidad de los materiales o por
defecto del suelo, si es que hubiera suministrado los primeros o elaborado los
estudios, planos y demás documentos necesarios para la ejecución de la obra.
El plazo para interponer la acción es de un año
computado desde el día siguiente al aviso a que se refiere el primer párrafo.
Artículo 1785º.- Liberación de responsabilidades del
contrato
No existe responsabilidad del contratista en los casos
a que se refiere el artículo 1784, si prueba que la obra se ejecutó de acuerdo
a las reglas del arte y en estricta conformidad con las instrucciones de los
profesionales que elaboraron los estudios, planos y demás documentos necesarios
para la realización de la obra, cuando ellos le son proporcionados por el
comitente.
3.- ¿CUALES SON LOS VICIOS DE CONSTRUCCIÓN MÁS FRECUENTES?
Los problemas constructivos más
comunes que suelen aparecer en los proyectos de edificaciones son:
1. Anormal
funcionamiento ascensores, puertas de garaje.
2. Fisuras,
luego grietas en las paredes.
3. Humedades
y filtraciones en paredes.
4. Mal
funcionamientos de Bombas de Agua, desagüe y/o contra Incendio
5. Escape
de olores repugnantes.
6. Niveles
acústicos indeseables y Vibraciones.
7.
Defectos en parqueo, pintura, señalitica, acabado
de piso, etc.
8. Mala
ubicación de las Salidas de emergencia.
9. Mal
funcionamiento de las redes eléctricas, interruptores, luces, y tomacorrientes.
10. Descoloración
repentina de pinturas y levantamiento de la misma.
11. Etc.
4.- ¿QUÉ PASA CUANDO ME ENCUENTRO CON VICIOS OCULTOS?
Debe destacarse que el SANEAMIENTO (acción y efecto de sanear;
entendiéndose por sanear el reparar o remediar una cosa. Para este caso; el
saneamiento vendría a ser la acción y el efecto
de remediar tanto los vicios del derecho como de hecho en el objeto
transmitió) sólo resulta exigible tratándose de los denominados vicios ocultos,
porque en el caso de los vicios aparentes la solución jurídica es distinta;
además, debe de considerarse que de conformidad con el artículo 1485 del Código
Civil, el saneamiento por vicios ocultos sólo es posible respecto de aquellos
vicios que “no permitan destinar el bien
transferido a la finalidad para la cual fue adquirida o que disminuyan su valor”,
lo cual significa que debe tratarse de vicios ocultos relevantes, graves,
siendo que sólo así se justifica una determinada reacción jurídica que puede
derivar inclusive en la resolución contraactual, medida extrema por la cual
dejará sin efecto el contrato celebrado.
5.- ¿RESPONSABILIDAD DE LA CONSTRUCTORA / RESPONSABILIDAD DE LOS
PROPIETARIOS?
Hay que tener muy en cuenta el
segundo párrafo del art 1782 del Código Civil “La recepción de la obra, sin reserva del comitente, descarga de
responsabilidad al contratista por las diversidades y los vicios exteriores de
esta”.
Es sumamente importante que la
Junta de Propietarios al recibir las áreas comunes de parte de la constructora
o Inmobiliaria, estén en la capacidad o acompañados por alguien capaz, con
conocimientos teóricos y prácticos, experiencia suficiente para este acto. El
recibir las áreas comunes resulta una responsabilidad muy grande e importante
ya que tiene la facultad de RECIBIR O NO.
SINO LA RECIBEN, deberán informar y dejar sustento el porqué de ello.
SI LA RECIBEN sin haber formulado reservas u observaciones, sólo
serán reclamables posteriormente los vicios ocultos, entendiéndose que no
habían vicios aparentes (o que habiéndolos, no eran significativos); es decir,
el recibir las áreas comunes sin presentar reclamos exime a la Constructora o
Inmobiliaria de atender reclamos posteriores.
Resulta pertinente definir que
son VICIOS APARENTES: son defectos visibles, aquellas irregularidades
inmediatamente verificables en el momento de la entrega o recepción de las
áreas comunes, sea a título de propiedad, recepción o uso. Por lo tanto, por
una cuestión de elemental diligencia, al advertir la existencia de estas
fallas, defectos, irregularidades se debe dejar constancia de ellas
(observaciones), para que sean eliminadas o subsanadas por la constructora o
inmobiliaria. La existencia de ellas justifica QUE NO SE RECIBA o se reciba en
forma parcial, la recepción definitiva sólo procederá cuando no existan
defectos. Si la Junta de Propietarios recibe las áreas comunes sin formular
reservas ni observaciones respecto de aquellos defectos que son visibles,
aparentes, verificables, se entiende que aceptan su existencia, que consideran
que estos no afectan el valor ni la utilidad de todo lo que implica las áreas
comunes.
CADA QUIEN DEBE CUIDAR SU PROPIO
BIEN. “CALLAR CUANDO SE DEBE HABLAR, ES
ACEPTAR”
6.- ¿CUALES SON LOS PLAZOS PARA RECLAMAR POR VICIOS OCULTOS?
Art. 1783º: …… “El
comitente debe comunicar al contratista las diversidades o los vicios dentro de
los sesenta días de recepcionada la obra. Este plazo es de caducidad. La acción
contra el contratista prescribe al año de construida la obra.”
Art. 1784º: Si en el curso de los
cinco años desde su aceptación la obra se destruye, total o parcialmente, o
bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la
construcción, el contratista es responsable ante el comitente o sus herederos,
siempre que se le avise por escrito de fecha cierta dentro de los seis meses
siguientes al descubrimiento. Todo pacto distinto es nulo.
El cómputo del plazo para la
temporalidad de la garantía no se inicia desde el inicio o terminación de la
construcción sino desde la aceptación de la obra.
Si la Junta de Propietarios reclama saneamiento, dispone de sesenta
días desde la recepción de las áreas comunes para dar aviso oportunamente a
la Constructora o Inmobiliaria. Si se comunica una vez vencido el plazo de
sesenta días no procede saneamiento alguno. Ahora bien comunicado oportunamente
el vicio oculto, ello permite mantener la facultad de exigir el saneamiento, la acción prescribe al año.
La norma establece un régimen de
responsabilidad excepcional que va más allá del saneamiento por vicio oculto;
se refiere a la garantía implícita en todo contrato de obra, y en particular
tratándose de la construcción, que lo ejecutado debe tener durabilidad,
permanencia temporal. En ese sentido, la Norma dispone que la Constructora o
Inmobiliaria está sujeta a un régimen de responsabilidad
quinquenal (cinco años), en caso de que la obra se destruya (daño cierto,
presente), total o parcialmente, amenace destruirse (daño cierto, futuro) o
presente graves defectos por vicios constructivos.
7.- ¿CÓMO PROCEDER?
a. Revisar
que el contrato no especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de
vicios ocultos y que indique los periodos que abarcan las garantías después de
la entrega (es recomendable asesorarse con un abogado para que revise la minuta
de compra-venta)
b. Es
importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la
compraventa. Esto es complicado de demostrar, pero ayudará si se dispone del
informe de la persona o personas que se hicieron cargo de recibir las áreas
comunes. Si dicho informe no menciona nada sobre dichos defectos o daños es que
en ese momento no se encontraban
c. En
caso de que la estructura se vea muy afectada, es necesario solicitar un
dictamen pericial que evalué los daños materiales, en el que se indique que
dichos daños hacen impropio el uso de dicha área.
d. Simultáneamente,
hay que solicitar de forma fehaciente a la Constructora o Inmobiliaria la
reparación de los daños materiales, dando un plazo y avisando que al termino de
dicho plazo se ejercerán acciones judiciales. La solicitud se deberá hacer vía
Notarial, será importante adjuntar fotografías de lo indicado para reunir pruebas.
e. Si
transcurrido ese plazo no se obtiene respuesta se podrá hacer el reclamo vía
judicial, aportando el informe pericial y demás pruebas.
Para contratar a un perito se
puede acudir al Colegio de Ingenieros del Perú, Centro de Peritaje del CIP –Lima,
ubicado en la Calle Guillermo Marconi 210 – San Isidro. Telf: 222 6795 email:
centrodeperitaje@ciplima.org.pe
Previo a la entrega, a la
recepción de las áreas comunes se deberá
examinar la construcción, realizando una detallada inspección del éste. Se
deberá realizar una lista concretando las anomalías detectadas, o conforme
vayan surgiendo, que deberá comunicar de forma fehaciente, lo ideal sería
mediante un Notario, para poder probar la comunicación y qué comunicamos,
incluyendo todos los datos identificativos: fecha, desperfectos y, si además,
podemos incluir alguna foto de los mismo, mucho mejor, a la inmobiliaria o constructora de la edificación.
Se recomienda a toda Junta de Propietarios que padezcan un
daño material debido a cualquier tipo de vicio o defecto constructivo, que,
después de haber comunicado el mismo a los responsables de forma fehaciente sin
obtener solución, se informe y asesore ante un abogado especialista en derecho
inmobiliario, quien apoyado en un dictamen o certificado técnico emitido por un
arquitecto o ingeniero, acredite el daño
material, determine el vicio constructivo y el grado de responsabilidad entre
los agentes de la edificación, además, muy importante, cuantifique el coste de
reparación e indemnización. Este informe es imprescindible para intentar
solucionar el problema, ya sea, vía negociación o judicialmente.
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