LOS VICIOS (DEFECTOS-FALLAS) DE CONSTRUCCIÓN

*Orientado para áreas comunes de Edificios Residenciales

1.- ¿QUÉ SE ENTIENDE POR VICIO OCULTO?

Se traduce en un error, que puede ser intelectual cuando se presenta en el proyecto de una obra, o material cuando se expresa a través de un defecto constructivo o de la errónea utilización del material”. Según el autor de este sencillo concepto; “… recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, pero este principio no rige cuando la diferencia no puede ser advertida al momento de la entrega o los vicios eran ocultos” (Dr. Daniel Enrique Butlow en VIVIR CON VICIOS OCULTOS

Estos defectos o fallos no visibles u ocultos al aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

2.- ¿QUÉ INDICA EL CODIGO CIVIL PERUANO?

ARTICULO VIGENTE CONFORME A LA MODIFICACION ESTABLECIDA POR EL ARTICULO UNICO DE LA LEY Nº 25291, PUBLICADA EL 24-1.- 90.

Artículo 1782º.- Responsabilidad derivada por vicios de la obra

El contratista está obligado a responder por las diversidades y los vicios de la obra.

La recepción de la obra, sin reserva del comitente, descarga de responsabilidad al contratista por las diversidades y los vicios exteriores de esta.

Artículo 1783º.- Acciones del comitente por vicios de la obra

El comitente puede solicitar, a su elección, que las diversidades o los vicios de la obra se eliminen a costa del contratista, o bien que la retribución sea disminuida proporcionalmente, sin perjuicio del resarcimiento del daño.

Si las diversidades o los vicios son tales que hagan inútil la obra para la finalidad convenida, el comitente puede pedir la resolución del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios.

El comitente debe comunicar al contratista las diversidades o los vicios dentro de los sesenta días de recepcionada la obra. Este plazo es de caducidad. La acción contra el contratista prescribe al año de construida la obra.

Artículo 1784º.- Responsabilidad del contratista por destrucción, vicios o ruina

Si en el curso de los cinco años desde su aceptación la obra se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, el contratista es responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise por escrito de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento. Todo pacto distinto es nulo.

El contratista es también responsable, en los casos indicados en el párrafo anterior, por la mala calidad de los materiales o por defecto del suelo, si es que hubiera suministrado los primeros o elaborado los estudios, planos y demás documentos necesarios para la ejecución de la obra.

El plazo para interponer la acción es de un año computado desde el día siguiente al aviso a que se refiere el primer párrafo.

Artículo 1785º.- Liberación de responsabilidades del contrato

No existe responsabilidad del contratista en los casos a que se refiere el artículo 1784, si prueba que la obra se ejecutó de acuerdo a las reglas del arte y en estricta conformidad con las instrucciones de los profesionales que elaboraron los estudios, planos y demás documentos necesarios para la realización de la obra, cuando ellos le son proporcionados por el comitente.

3.- ¿CUALES SON LOS VICIOS DE CONSTRUCCIÓN MÁS FRECUENTES?

Los problemas constructivos más comunes que suelen aparecer en los proyectos de edificaciones son:

1. Anormal funcionamiento ascensores, puertas de garaje.

2. Fisuras, luego grietas en las paredes.

3. Humedades y filtraciones en paredes.

4. Mal funcionamientos de Bombas de Agua, desagüe y/o contra Incendio

5. Escape de olores repugnantes.

6. Niveles acústicos indeseables y Vibraciones.

7. Defectos en parqueo, pintura, señalitica, acabado de piso, etc.

8. Mala ubicación de las Salidas de emergencia.

9. Mal funcionamiento de las redes eléctricas, interruptores, luces, y tomacorrientes.

10. Descoloración repentina de pinturas y levantamiento de la misma.

11. Etc.

4.- ¿QUÉ PASA CUANDO ME ENCUENTRO CON VICIOS OCULTOS?

Debe destacarse que el SANEAMIENTO (acción y efecto de sanear; entendiéndose por sanear el reparar o remediar una cosa. Para este caso; el saneamiento vendría a ser la acción y el efecto de remediar tanto los vicios del derecho como de hecho en el objeto transmitió) sólo resulta exigible tratándose de los denominados vicios ocultos, porque en el caso de los vicios aparentes la solución jurídica es distinta; además, debe de considerarse que de conformidad con el artículo 1485 del Código Civil, el saneamiento por vicios ocultos sólo es posible respecto de aquellos vicios que “no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirida o que disminuyan su valor”, lo cual significa que debe tratarse de vicios ocultos relevantes, graves, siendo que sólo así se justifica una determinada reacción jurídica que puede derivar inclusive en la resolución contraactual, medida extrema por la cual dejará sin efecto el contrato celebrado.

5.- ¿RESPONSABILIDAD DE LA CONSTRUCTORA / RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS?

Hay que tener muy en cuenta el segundo párrafo del art 1782 del Código Civil “La recepción de la obra, sin reserva del comitente, descarga de responsabilidad al contratista por las diversidades y los vicios exteriores de esta”.

Es sumamente importante que la Junta de Propietarios al recibir las áreas comunes de parte de la constructora o Inmobiliaria, estén en la capacidad o acompañados por alguien capaz, con conocimientos teóricos y prácticos, experiencia suficiente para este acto. El recibir las áreas comunes resulta una responsabilidad muy grande e importante ya que tiene la facultad de RECIBIR O NO.

SINO LA RECIBEN, deberán informar y dejar sustento el porqué de ello.

SI LA RECIBEN sin haber formulado reservas u observaciones, sólo serán reclamables posteriormente los vicios ocultos, entendiéndose que no habían vicios aparentes (o que habiéndolos, no eran significativos); es decir, el recibir las áreas comunes sin presentar reclamos exime a la Constructora o Inmobiliaria de atender reclamos posteriores.

Resulta pertinente definir que son VICIOS APARENTES: son defectos visibles, aquellas irregularidades inmediatamente verificables en el momento de la entrega o recepción de las áreas comunes, sea a título de propiedad, recepción o uso. Por lo tanto, por una cuestión de elemental diligencia, al advertir la existencia de estas fallas, defectos, irregularidades se debe dejar constancia de ellas (observaciones), para que sean eliminadas o subsanadas por la constructora o inmobiliaria. La existencia de ellas justifica QUE NO SE RECIBA o se reciba en forma parcial, la recepción definitiva sólo procederá cuando no existan defectos. Si la Junta de Propietarios recibe las áreas comunes sin formular reservas ni observaciones respecto de aquellos defectos que son visibles, aparentes, verificables, se entiende que aceptan su existencia, que consideran que estos no afectan el valor ni la utilidad de todo lo que implica las áreas comunes.

CADA QUIEN DEBE CUIDAR SU PROPIO BIEN. “CALLAR CUANDO SE DEBE HABLAR, ES ACEPTAR”

6.- ¿CUALES SON LOS PLAZOS PARA RECLAMAR POR VICIOS OCULTOS?

Art. 1783º: …… “El comitente debe comunicar al contratista las diversidades o los vicios dentro de los sesenta días de recepcionada la obra. Este plazo es de caducidad. La acción contra el contratista prescribe al año de construida la obra.”

Art. 1784º: Si en el curso de los cinco años desde su aceptación la obra se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, el contratista es responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise por escrito de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento. Todo pacto distinto es nulo.

El cómputo del plazo para la temporalidad de la garantía no se inicia desde el inicio o terminación de la construcción sino desde la aceptación de la obra.

Si la Junta de Propietarios reclama saneamiento, dispone de sesenta días desde la recepción de las áreas comunes para dar aviso oportunamente a la Constructora o Inmobiliaria. Si se comunica una vez vencido el plazo de sesenta días no procede saneamiento alguno. Ahora bien comunicado oportunamente el vicio oculto, ello permite mantener la facultad de exigir el saneamiento, la acción prescribe al año.

La norma establece un régimen de responsabilidad excepcional que va más allá del saneamiento por vicio oculto; se refiere a la garantía implícita en todo contrato de obra, y en particular tratándose de la construcción, que lo ejecutado debe tener durabilidad, permanencia temporal. En ese sentido, la Norma dispone que la Constructora o Inmobiliaria está sujeta a un régimen de responsabilidad quinquenal (cinco años), en caso de que la obra se destruya (daño cierto, presente), total o parcialmente, amenace destruirse (daño cierto, futuro) o presente graves defectos por vicios constructivos.

7.- ¿CÓMO PROCEDER?

a. Revisar que el contrato no especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos y que indique los periodos que abarcan las garantías después de la entrega (es recomendable asesorarse con un abogado para que revise la minuta de compra-venta)

b. Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Esto es complicado de demostrar, pero ayudará si se dispone del informe de la persona o personas que se hicieron cargo de recibir las áreas comunes. Si dicho informe no menciona nada sobre dichos defectos o daños es que en ese momento no se encontraban

c. En caso de que la estructura se vea muy afectada, es necesario solicitar un dictamen pericial que evalué los daños materiales, en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de dicha área.

d. Simultáneamente, hay que solicitar de forma fehaciente a la Constructora o Inmobiliaria la reparación de los daños materiales, dando un plazo y avisando que al termino de dicho plazo se ejercerán acciones judiciales. La solicitud se deberá hacer vía Notarial, será importante adjuntar fotografías de lo indicado para reunir pruebas.

e. Si transcurrido ese plazo no se obtiene respuesta se podrá hacer el reclamo vía judicial, aportando el informe pericial y demás pruebas.

Para contratar a un perito se puede acudir al Colegio de Ingenieros del Perú, Centro de Peritaje del CIP –Lima, ubicado en la Calle Guillermo Marconi 210 – San Isidro. Telf: 222 6795 email: centrodeperitaje@ciplima.org.pe

7.- RECOMENDACIONES:

Previo a la entrega, a la recepción de las áreas comunes se deberá examinar la construcción, realizando una detallada inspección del éste. Se deberá realizar una lista concretando las anomalías detectadas, o conforme vayan surgiendo, que deberá comunicar de forma fehaciente, lo ideal sería mediante un Notario, para poder probar la comunicación y qué comunicamos, incluyendo todos los datos identificativos: fecha, desperfectos y, si además, podemos incluir alguna foto de los mismo, mucho mejor, a la inmobiliaria o constructora de la edificación.

Se recomienda a toda Junta de Propietarios que padezcan un daño material debido a cualquier tipo de vicio o defecto constructivo, que, después de haber comunicado el mismo a los responsables de forma fehaciente sin obtener solución, se informe y asesore ante un abogado especialista en derecho inmobiliario, quien apoyado en un dictamen o certificado técnico emitido por un arquitecto o ingeniero, acredite el daño material, determine el vicio constructivo y el grado de responsabilidad entre los agentes de la edificación, además, muy importante, cuantifique el coste de reparación e indemnización. Este informe es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea, vía negociación o judicialmente.