Administracion de Edificios
¿QUÉ IMPLICA VIVIR EN UN CONDOMINIO O EDIFICIO?
Vivir en un edificio de departamentos o un condominio significa
tener que cumplir con una serie de normas, como, por ejemplo; pagar la cuota de
mantenimiento puntualmente, respetar las normas de convivencia y el reglamento
interno, mantenerse informado de la gestión de la junta directiva y de la
administración.
En un edificio de propiedad horizontal coexisten
bienes que son de todos (propiedad común) y bienes que son de cada propietario
(propiedad exclusiva). Pero, ¿cómo se regula la vida en comunidad en estos edificios?
Para organizarse como copropiedad y otorgar una adecuada administración, los
copropietarios deben ceñirse a la Ley de Propiedad Horizontal – Ley N° 27157,
la que establece la composición del sistema de convivencia, administración y
sus facultades, además del respectivo reglamento de copropiedad.
Existen ciertas características que definen en
general, a todos los edificios en propiedad horizontal. Toda persona que se
piensa mudar a un edificio, obligatoriamente debería de considerar lo
siguiente:
FONDO
OPERACIONAL DE INICIO: Muchas personas
no contemplan este pago al momento de comprar un departamento nuevo. De hecho,
algunos no entienden para qué sirve este dinero. Este importe es cobrado una
sola vez y se utiliza para poder pagar los gastos iniciales del edificio como el
sueldo de los porteros, personal de limpieza y administración, junto con los
gastos de servicios; luz, agua y telefonía y materiales de aseo. “Este permite
darle operatividad y funcionalidad al edificio, así como mantener sus servicios
al día”.
GASTOS COMUNES: Respecto a lo económico, existe una alarmante falta
de conocimiento y de experiencia que pueden generar problemas por el tema de
los gastos comunes, ya que hay personas que no entienden que es obligación pagarlos
mes a mes. Hay quienes argumentan que no quieren pagar los mantenimientos de
los espacios comunes porque ellos no los utilizan o que no ocupan el ascensor
debido a que viven en el primer piso o porque no viven en el edificio no quiere
contribuir para el pago del sueldo de los porteros o personal de limpieza.
Sin embargo, estas razones no son válidas para no
pagar, porque, por definición, los gastos comunes son los gastos que deben
hacer todos los copropietarios obligatoriamente, para mejorar y/o mantener los equipos
y bienes comunes.
En tal sentido, es importante desarrollar los
mantenimientos necesarios para cuidar los bienes y activos del edificio, porque
el edificio llegaría a despreciarse si éstas no se efectúan.
CONVIVENCIA: Actualmente, muchas personas sobre todo los jóvenes
toman la decisión de mudarse de una casa a un departamento. Sin embargo, las
personas no todos contemplan que hay mucha diferencia en habitar una casa
independiente, que vivir en un edificio o en un condominio con una serie de
limitaciones.
El reglamento interno del edificio y adicional el manual de
convivencia reúnen una serie de normas que hay que cumplir para lograr una convivencia
sana y ordenada que pueden equilibrar los derechos y la libertad de los
propietarios. Muchos temas que generan conflictos se consideran en esos
documentos, por ejemplo, mascotas, fiestas, el uso de los estacionamientos de
visita y los ruidos molestos dentro de los departamentos, el uso de los
espacios comunes, como gimnasio, piscina, sala de juegos, sauna, salón de fiestas,
entre otros. Además de dar mantenimiento a estos espacios también hay que
reglamentar su uso.
PARTICIPACIÓN
ACTIVA: Es común que algunos
propietarios no estén conformes con las normas de convivencia de su edificio,
pero estos propietarios son los que generalmente no se interesan por participar
en las asambleas ni formar parte de la Junta Directiva. Es claro que si no se
asiste a las Asambleas difícilmente podrían opinar en la toma de las decisiones
que se tomaron para el edificio.
Como se indicó en líneas atrás, existe una falta de
conocimiento y experiencia en estos temas lo que agrava la situación. Adicional
muy pocas administraciones no cumplen con entregar a los propietarios
información sobre la gestión administrativa en general, en cuanto a los trabajos
de mantenimiento preventivo, correctivo, cobranza de cuotas y otras actividades
pertinentes al edificio; sólo se limitan a dar a conocer el costo de los gastos
comunes y la lista de morosos.