LA INFORMALIDAD DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS
administracion de edificios |
Es una realidad
que las juntas de propietarios de los edificios o condominios en el Perú en su
gran mayoría son informales puesto que no cuentan con presidente electo
inscrito en el registro correspondiente de la SUNARP.
El desconocimiento
de la existencia de la ley N°27157, que regula los inmuebles sujetos al régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común: edificios y condominios, es el
principal factor causante de la informalidad de las juntas de propietarios y
por ende de la agudización de los problemas legales, convivenciales y
administrativos; y su imposibilidad de obtener soluciones efectivas a problemas
tan frecuentes como la morosidad de los condóminos en el pago de sus cuotas de
mantenimiento o el incumplimiento de las normas de convivencia.
El presente
artículo busca concientizar a los propietarios sobre la importancia de optar
por el camino legal e iluminar, al menos un poco, el camino hacia la tan
necesaria formalización de las juntas de propietarios.
Beneficios de formalizar
las juntas de propietarios.
Muchos de los
propietarios residentes en edificios o condominios consideran erróneamente que
con la inscripción de sus representantes (llámese presidente o junta directiva)
ante SUNARP no obtienen mayores beneficios sino por el contrario es una pérdida
de tiempo y dinero o mera formalidad innecesaria. Nada más falso que esto.
A continuación,
una resumida lista de beneficios y facultades de las directivas que cumplen con
su inscripción ante el sistema registral peruano:
- Adecuación del reglamento interno a la realidad del inmueble.
- Aplicación de multas a los infractores de las normas de convivencia.
- Establecimiento de cuotas ordinarias y extraordinarias.
- Cobranza judicial a morosos.
- Facilidad en la toma de decisiones.
- Representación ante instituciones públicas y privadas.
- Disposición de áreas comunes.
- Celebración de contratos.
Pasos para
formalizar las juntas de propietarios.
El
procedimiento de convocatoria, elección e inscripción de los representantes de
la junta de propietarios de un inmueble está claramente establecido en su
reglamento interno. Este documento es el principal instrumento legal que rige y
modera la interrelación entre los condóminos.
1.
Convocatoria: El reglamento interno contempla los plazos mínimos que debe
mediar entre la convocatoria y la realización de la asamblea de elección de la
junta directiva. Hay que tomar en cuenta que no todos los reglamentos internos
de todos los inmuebles permiten escoger una directiva (mayormente conformada
por presidente, secretario y tesorero) sino que algunos solo contemplan la
elección de un presidente. Esto se debe respetar, de lo contrario no procederá
la inscripción formalmente.
2. Elección:
Este es el punto principal para la formalización. Aquí se deben respetar las
formas legales que exige el reglamento para el desarrollo de la asamblea. Desde
el quórum válido para instalar la asamblea hasta la habilidad/inhabilidad de
los propietarios que votan debe ser tomado muy en cuenta. Según la ley 27157,
los propietarios que adeuden 03 cuotas ordinarias de mantenimiento o 01
extraordinaria no pueden votar.
Así mismo, para
efectos registrales no deben votar ni mucho menos firmar el acta los
propietarios que no tienen derecho inscrito, esto es los que aún no están
independizados o sus títulos de propiedad aún no estén inscritos ante SUNARP.
Su voto invalidará la elección y por tanto todo el proceso de formalización.
3. Inscripción:
El paso anterior debe culminar con un acta que resuma el desarrollo de la
asamblea y exprese claramente los acuerdos a los que la junta de propietarios
ha llegado, que en este caso es a quienes han escogido como su o sus
representantes. Los asistentes firmarán su asistencia en hoja aparte, que
deberá ser anexada al acta principal. Una copia certificada de esta
documentación debe enviarse a SUNARP para su calificación. En el procedimiento
registral suelen aparecer observaciones hechas por el registrador que deben ser
subsanadas en el plazo concedido y una vez reingresada el acta se culminará con
su inscripción.
El periodo de
duración del mandato del presidente o directiva y su carácter reelegible es
también definido en el reglamento interno del inmueble.
Los problemas
suscitados en los edificios o condominios no siempre son inmanejables, a veces
solo se necesita orden y formalidad para afrontar el duro trabajo de manejar y
mantener en excelentes condiciones las instalaciones comunes de un inmueble
sujeto al régimen de la propiedad horizontal. Optar por el camino correcto
conlleva no sólo el mejoramiento de la convivencia sino principalmente la
necesaria preservación del inmueble para que en el tiempo conserve su valor y
genere plusvalía.
Fuente: Claudio
Andre Arrelucea de Convive Ley